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고령층, 세금 무서워 빈방 끼고 산다…양도소득세 대상 주택 비중
양도소득세 때문에 빈방이 있어도 집을 팔지 못하는 고령층이 적지 않다. 연방 양도소득세는 집을 팔았을 때 발생하는 이익에 부과한다. 부부 공동 신고는 50만 달러, 개인 신고는 25만 달러까지 면세되지만 그 이상의 이익은 소득 수준에 따라 최대 20%의 세율이 적용된다. 여기에 주가 부과하는 세금이 추가될 수도 있다. 전국부동산중개인협회(NAR)와 코어로직 자료에 따르면 집값 급등으로 양도소득세를 내야 하는 주택 판매 비중은 최근 몇 년 새 2배 이상 증가했다. NAR의 2025년 보고서는 주택 소유자의 약 34%가 지금 집을 팔 경우 개인 한도인 25만 달러를 넘길 수 있다고 분석했다. 10%는 부부 한도인 50만 달러를 초과할 수 있다. 이는 2003년 1.3%, 2019년 3%였던 것과 비교하면 폭발적으로 증가한 수치다. NAR 보고서는 1997년 제도가 도입될 때 기준액을 물가 상승에 맞춰 조정한다면 개인 면제 한도 25만 달러는 2024년에 약 49만6000달러 수준이 됐을 것이라고 지적했다. 양도소득세가 부담스러운 고령층은 집을 평생 보유하는 방법을 택한다. 부모가 사망하면 자녀들은 상속 기준가액 상향 규정 덕분에 부모가 보유한 기간 동안 오른 집값에 대해서는 세금을 내지 않아도 된다. 상속 재산이 부부 합산3000만 달러 이상이 되지 않는 한 연방 상속세도 내지 않는다. 이러한 세제 구조는 고령층이 평생 집을 보유하도록 하는 효과를 낳게 돼 젊은 세대가 더 큰 집을 구하기 어렵게 만든다. 레드핀 자료에 따르면 2022년 기준, 자녀가 떠난 베이비붐 세대가 보유한 3베드룸 이상 주택은 자녀가 있는 밀레니엄 세대가 보유한 같은 규모의 주택보다 2배나 많았다. 어번연구소의 짐 패럿 연구원은 사람들이 실제로 필요한 집과 현재 살고 있는 집이 맞지 않는 거대한 불일치가 시장 전반에 연쇄적인 왜곡 현상을 일으킨다고 지적한다. 빈집에 사는 고령층의 합리적인 선택이 시장 전체에는 불합리한 영향을 미치는 셈이다. 이 때문에 의회에서는 세재 개혁 논의가 초당적 지지를 받고 있다. 가주가 지역구인 지미 퍼네타 연방하원의원은 개인 면제 한도를 50만 달러, 부부는 100만 달러로 2배 인상하고 물가 연동을 적용하는 법안을 발의했다. 양도소득세 부담을 낮추는 방법은 상대적으로 부유층에 크게 영향을 주는 구조여서 조세 감면이 역진적이라는 비판도 있다. 그럼에도 일부 진보 진영에서는 주택 시장의 고질적인 문제를 줄이기 위해 제한적으로 개혁에 찬성한다는 입장이다. 패럿 연구원은 65세 이상이거나 10년 이상 거주한 집주인에 한해 면제 한도를 2배로 올리고 물가에 연동하는 개혁안을 제안한다. 반면 일부 조세 전문가들은 부유층에 또 다른 감세 혜택을 주는 것이 시기적으로나 정책적으로 적절하지 않다고 본다. 연방 부채가 급증하고 있고 부유층은 이미 트럼프 행정부 시기 도입된 여러 감세 혜택을 누리고 있기 때문이다. 뉴욕대의 다니엘 헤멜 법대 교수는 "국가 부채 상황을 고려하면 양도소득세 감면 논의에서 지금이 최악의 시점"이라고 비판했다. 헤멜 교수는 양도소득세를 조정한다고 해서 시장 공급이 크게 늘어 집값이 낮아질 것이라는 주장에도 회의적이다. 그는 "세금이 주택 판매 시점을 늦추더라도 결국 사람들은 사망하고 그때 자녀가 집을 매물로 내놓게 된다"고 말했다. 헤멜 교수는 "세금 때문에 집이 빨리 안 나오는 경우도 있고 반대로 세금 때문에 나중에야 시장에 나오는 경우도 있다"고 주장한다. 양도소득세를 피하면서 다운사이징을 하려는 고령층은 렌트로 돌리려 한다. 주마다 부부 소유 재산에 대한 제도가 다를 수 있지만 배우자가 사망하면 남은 배우자는 일반적으로 양도소득세 계산에서 일정 부분 상속 기준가액 상향 혜택을 받는다. 배우자 사망으로 주택 유지가 현실적으로 어렵게 되면 작은 집으로 이사한 뒤 원래 집은 관리 회사에 맡겨 렌트 수입을 받다가 자녀에게 물려주는 것이다. 살던 집의 작은 방에서 살고 나머지는 렌트를 주는 방법을 택하는 이들도 있다. 안유회 객원기자양도소득세 고령층 양도소득세 때문 주택 소유자 주택 판매
2026.04.12. 8:00
[CRT] 양도소득세 없애고 소득 늘리는 일석이조
가치가 불어난 재산에 대한 양도소득세를 미루는 방법에는 여러 가지가 있다. CRT(Charitable Remainder Trust)도 그중 하나다. 트러스트라서 미리 복잡하게 생각하는 경향이 있지만, 대부분의 절세전략은 사실 많은 이들이 익숙한 은퇴계좌 IRA를 연상하면 이해가 쉬울 수 있다. 기본적으로 소득공제 등 일차 혜택이 있을 수 있고, 이후 불어나는 재산에 대해서도 세금을 연기할 수 있다. 그리고 필요한 소득을 인출해서 사용할 때 소득세를 낸다. IRA의 특징 및 혜택과 별반 다르지 않다. ▶CRT란 CRT를 잘 활용하면 지금 당장의 소득공제 혜택은 물론, 결과적으로 더 많은 소득을 창출할 수 있다. 자녀들을 위한 혜택도 기획할 수 있다. 물론, 최종적으로 기부와 연결돼 있다는 점에서 다르지만, 세금부담은 줄이면서 소득을 늘리고, 나중에 원하는 곳에 기부도 할 수 있다고 보면 밑지는 장사는 아닌 셈이다. CRT는 한 번 만들면 되돌릴 수 없는 트러스트다. 이 부분이 걸림돌일 수 있지만, 전혀 탄력성이 없는 것은 아니다. CRT를 통해 달성하고자 하는 목적이 분명하다면 특별히 문제가 되지 않을 수 있는 부분이다. 부동산이나 주식 등 가치가 불어난 재산이 있지만, 양도소득세 때문에 매각이 망설여진다면 CRT가 이 문제를 해결해 줄 수 있다. ▶CRT의 혜택 예를 들어 오래전 산 부동산의 가치가 올라 매각할 경우 100만 달러의 양도소득이 발생한다고 가정하자. 캘리포니아의 경우 주 정부 차원에서도 양도소득세가 있기 때문에 연방의 양도소득과 합하면 경우에 따라 30%가 넘을 수 있다. 100만 달러 양도소득이 발생하면 30만 달러 이상을 세금으로 내야 한다는 뜻이다. 반면 CRT로 옮긴 후 매각하면 100만 달러에 대한 양도소득세를 내지 않아도 된다. 이는 매각 대금에 대한 세금을 내지 않고 전액을 재투자할 수 있다는 의미다. 절세한 30만 달러가 향후 40년 동안 연평균 10% 수익을 내면 1300만 달러가 넘는 돈으로 자라게 된다. 절세와 재투자가 주는 복리효과는 이만큼 엄청나다. CRT 등을 활용하지 않고 그냥 세금을 냈다면 결국 이 돈을 포기하는 셈이다. 장기적인 복리효과에 따른 자금증식만 있는 것이 아니다. 지금 당장 양도소득세를 면하는 대신 이후 인출소득은 오랜 시간에 걸쳐 정기적으로 꾸준히 받을 수 있기 때문에 소득세율도 낮춰 주는 효과를 낼 수 있다. 또 하나 추가적인 큰 혜택이 소득공제다. CRT로 재산을 넣으면 그해 바로 공제 혜택을 받을 수 있다. CRT의 구체적인 조항과 자산 유형 등에 따라 다를 수 있지만 지금 가치의 10% 안팎은 소득에서 덜어낼 수 있게 된다. 200만 달러 가치의 재산을 CRT에 넣으면 올해 20만 달러 소득을 공제 처리할 수 있다는 얘기다. 현행 세법상 연간 공제 처리 한도에 걸리면 다음 해로 넘겨서도 공제가 가능하다. ▶어떻게 운용되나 어떤 재산을 CRT로 넣을 것인가는 각자의 선택이다. 오래전에 사둔 자산이 가치가 불어난 경우 가장 적합할 것이다. 트러스트에 넣을 자산을 정한 후 누가 트러스트의 혜택을 받을 것인지를 정한다. 보통 Income Beneficiary라고 부르는 데, 트러스트로부터 소득을 수령할 사람을 의미한다. 대부분 당사자나 부부가 되는 것이 일반적이다. 자산을 트러스트로 옮기면 즉시 기부에 대한 공제 혜택을 받을 수 있다. 해당 자산의 매각을 원할 경우 트러스트 안에 옮겨진 후 매각해야 한다. 그래야 공제와 양도소득 면제 혜택을 받을 수 있다. 트러스트 안에서 투자 등 자산운용을 계속하며 자산을 불리게 된다. 최소한 1년에 한 번은 정한 금액을 인출할 수 있지만, 인출을 필요한 시기까지 연기할 수도 있다. 트러스트의 기간은 20년 등으로 정하거나 평생, 혹은 이후 세대들까지로도 설정할 수 있다. 어떤 기간이든 정한 기간이 마감되면 잔액이 원하는 자선단체에 대한 기부금으로 넘어간다. ▶제한점과 CRT 유형 IRA가 59.5세까지 인출에 제한이 있듯이 CRT도 그 나름의 제한이 있다. 매년 일정 금액을 인출할 수 있게 해주지만 최소 5%에서 최대 50% 내에서 가능하다. 인출금액을 너무 많이 가져가지 않는 것이 궁극적으로 IRS 규정에 위배되지 않도록 관리하는 데 유리하다. 최소한 원래 재산가치의 10% 정도가 비영리 자선단체에 돌아갈 수 있도록 하는 계산법에 따라 인출률이 정해진다. CRT의 가장 큰 단점은 한번 결정하면 되돌릴 수 없다는 점일 것이다. 트러스티를 변경하거나 자선단체를 변경하는 등 운용에서는 약간의 탄력성이 있지만, 소득공제 및 기타 절세 혜택을 받는 구조이기 때문에 기부를 번복할 수는 없다고 할 수 있을 것이다. CRT는 기본적으로 CRAT와CRUT로 구별된다. CRAT는 인출이 어뉴이티 형태로 금액 자체가 애초에 정해지게 된다. CRUT도 인출 규모가 정해지지만, 금액이 아닌 퍼센티지로 정해진다. 트러스트 내 자산이 불어나면 결국 인출 금액도 늘어나는 형태다. 양자 사이에는 장단점이 있지만 대체로CRUT가 운용 면에서 훨씬 더 탄력적이다. 결과적으로 받는 돈도 많아질 수 있을 뿐 아니라 인출 시작 시점을 어느 정도 통제할 수 있고, 이후 다른 재산을 해당 트러스트로 추가 적립할 수 있다. 트러스트 기간도 CRUT가 CRAT에 비해 더 길게 적용할 수 있기 때문에 가족 전체를 위한 플래닝에 유리하다고 볼 수 있다. 트러스트를 더 오래 유지할 수 있다는 것은 세금유예 혜택을 통한 자산증식 효과 더 크고 오래 지속될 수 있다는 의미이기도 하다. ▶추가 고려사항 CRT는 절세혜택과 함께 복리 혜택을 십분 활용하는 자산증식 도구 역할을 하지만 한번 결정하면 되돌릴 수 없다는 점과 일단 적립하면 정해진 구간 내에서만 자금을 쓸 수 있다는 점 등에서 꺼려질 수 있다. 하지만 애초의 목적이 양도소득세를 미루고, 최대한 혜택을 늘리는 것에 있다는 점을 상기하면 충분히 활용가치가 있는 전략이다. CRT를 활용하지 않을 경우와 비교할 때 내가 쓸 수 있는 자금 규모가 크게 늘고, 트러스트 내 자산에 대한 운용 권한을 유지할 수 있기 때문에 모든 통제권을 포기하는 것은 아니다. 나와 내 가족이 쓰고 기부되는 최종 금액은 처음 적립한 재산의 10% 정도다. 트러스트에 들어갈 때 자산가치의 10%를 기부하는 대신 이 부분을 적립과 동시에 소득에서 공제받는 것이고, 세금 없이 복리효과를 누리며 지속적으로 자라나는 재산을 통해 훨씬 더 많은 자금을 나와 내 가족이 쓸 수 있다는 점을 이해하면 CRT 활용을 고려할 수 있을 것이다. 켄 최 아메리츠 에셋 대표 [email protected] 양도소득세 일석이조 양도소득세 때문 당장 양도소득세 소득공제 혜택
2024.01.23. 22:03