[부동산 이야기] 에스크로와 주요 서류 이해

캘리포니아에서 부동산 거래를 하실 때 반드시 거치는 절차가 바로 에스크로(Escrow)입니다. 에스크로란 매도인과 매수인, 어느 한쪽에도 치우치지 않는 제3자가 계약 이행 조건이 충족될 때까지 돈, 서류, 권리증서 등을 안전하게 보관하고, 조건이 모두 충족되면 최종적으로 당사자에게 인도하는 제도입니다.   에스크로가 성립하려면 먼저 매도·매수인 간 구속력 있는 계약이 있어야 하고, 그 계약에 따른 가치를 조건부로 보관·이전해야 합니다. 에스크로 보관인은 종결 전까지는 중립적인 대리인으로서 계약 지시서를 그대로 집행하고, 종결 후에는 각 당사자를 위해 서류 전달과 정산을 마무리합니다.   이 과정에서 핵심 서류가 에스크로 인스트럭션(Escrow Instruction)입니다. 쉽게 말해 거래의 ‘사용설명서’라 할 수 있습니다. 자금과 서류가 어떤 순서로 오가고 어떤 조건을 충족해야 하는지가 자세히 적혀 있으며, 매도인과 매수인 모두가 서명해야 효력이 있습니다. 캘리포니아에서는 북가주는 당사자가 따로따로 지시하는 일방 방식, 남가주는 공동으로 하나를 작성하는 쌍방 방식을 주로 씁니다. 방식은 달라도 일정, 조건 해제 기준, 대출과 타이틀 처리 순서, 최종 자금 전달 시점이 명확히 기록되어야 분쟁을 예방할 수 있습니다.   클로징 공시(Closing Disclosure, CD)는 대출을 받는 경우 은행이 청구하는 모든 비용과 실제 조건을 마지막으로 정리해 주는 문서입니다. 관련 규정에 따라 차입자는 대출 서명 최소 3영업일 전에 CD를 받아야 하며, 연이율 변동이 크게 생기거나 대출상품이 바뀌거나 조기상환수수료가 새로 생기면 새 CD가 발행되고 3일 대기 기간이 다시 시작됩니다. 수수료가 소폭 달라지는 정도는 클로징 당일에 정정할 수 있지만, 총비용, 현금지출액(cash to close), 세금과 관리비의 계산, 약속된 크레딧 반영 여부, 이자율과 월납입액은 반드시 직접 확인해야 합니다.   안전하게 마무리하려면 인스트럭션과 매매계약의 날짜와 조건을 일치시키고, 자금 송금 전에는 이메일에 적힌 계좌를 그대로 믿지 말고 반드시 에스크로 회사 대표번호로 전화해 계좌를 재확인하셔야 합니다. 에스크로 문서를 제때 읽고 질문하는 습관만으로도 불필요한 재공시와 일정 지연, 분쟁을 상당 부분 줄일 수 있습니다. 처음 거래라면 에스크로나 에이전트에게 일정표와 체크리스트를 요청해 한눈에 진행 상황을 파악하는 것도 좋은 방법입니다.   정리하자면, 에스크로는 단순한 절차가 아니라 자금과 서류의 흐름을 통제하고 분쟁을 예방하는 핵심 시스템입니다. 인스트럭션과 CD를 꼼꼼히 읽고, 송금·기한·조건을 철저히 확인하신다면 불필요한 지연과 위험을 상당 부분 줄일 수 있습니다. 안전한 부동산 거래는 바로 이 기본에서 시작됩니다.   ▶문의: (213) 537-9691 렉스 유 / 뉴마크 부동산부동산 이야기 에스크로 서류 에스크로 인스트럭션 에스크로 보관인 에스크로 문서

2025.10.01. 17:19