[부동산 이야기] 에스크로의 중요성

불과 30~40년 전에는 한인 대부분이 처음 사업체를 구입하는 입장이었다. 주택도 첫 주택 구매자인 한인들이 대부분이라 어려움을 겪는 고객들이 많았다. 사실 이 덕분에 한인 고객들과 주류사회의 고객 사이에서 나름 자부심을 갖고 교인들을 위해 일한다는 생각도 많이 했던 시절이 있었다. 그러나 세월이 많이 흐르면서 한인 사회의 성장과 정치적인 역량은 물론 경제적인 파워도 한층 높아지면서, 거의 모든 이들이 사업체는 물론이고 주택과 투자 매물에 대한 지식이 매우 높아졌다.     에스크로 업무에서 이제는 주류사회 고객이나 한인 고객의 특별한 차이가 없어진 것은 물론이고, 오히려 높아진 구매력과 투자 능력이 타 커뮤니티를 훨씬 능가하는 것이 현실이어서 너무도 자랑스럽다.   그러나 최근 충격적인 사건이 발생했다. 최근 부동산 회사의 추천을 받고 문의한다는 전화 한 통을 받았다. 미용실을 매매하려는 고객이었다. 4년 정도를 운영했으며, 이미 바이어와 모든 계약조건이 합의된 상태라고 했다. 팬데믹 기간 운영에 지친 셀러로부터 나름 아주 좋은 가격과 조건에 구입을 하였다고 생각하셨다. 그러나 자세히 컨설팅을 해드리면서 거래 중 입은 큰 피해 사실을 알게 돼 충격적이었다.   우선 미용실을 판매하려는 고객께서는 잘 아는 지인인 셀러로부터 파격적인 가격과 조건에 살 수 있다는 제안에 뒤도 돌아보지 않고 즉시 사업을 시작했다고 한다. 이것이 문제의 시작이었다.     셀러는 팬데믹 기간 받은 SBA 융자 금액을 잘 페이먼트를 하고 있으니, 복잡하게 에스크로 거치지 말고 시간도 절약하면서 가게를 시작할 수 있다고 했다. 그러나 시작하고 보니, 렌트는 밀려 있었고 직접 건물주와 협상을 통해 해결 후 장사를 겨우 시작할 수 있었다고 한다.     사업체를 좋은 가격에 샀다는 것으로 위안으로 삼고 4년여 기간을 운영하다가 갑자기 건강에 적신호가 생겼다. 언제든 자신에게 가게를 넘기면 된다고 했던 전 주인은 막상 다시 가게를 넘기고 싶다고 하니 여러 가지 충격적인 사실을 이야기했다고 한다.   전 주인은 SBA에서 받은 융자는 이미 주식투자로 한 푼도 남지 않았으나 자신이 이자는 납부하고 있으니 걱정하지 말라고 했다. 또 자신의 이름으로 된 부채이므로 가게는 바이어에게 넘길 수 있다고 했다.     실제 SBA 부채는 이전이 거의 불가능하기도 하지만 체납 시 큰 불이익을 당할 수 있어 주의해야 한다. 또한 채무 당사자는 물론이고 사업체에 걸린 담보권이 풀리지 않은 상태에서 구입할 바이어는 사실 거의 없다.     SBA 융자 시 기재한 내용이 사실이 아닌 허위로 기재된 것이 드러나면 처벌 대상이다. 실제 정부는 지난 팬데믹 기간 잘못 지출된 융자와 기타 구제금에 대한 환수와 수사에 정부가 많은 인력을 투자하고 있다.   사업체를 거래하는 경우 에스크로 전문가와 함께 계약 내용을 꼼꼼히 살핀 후 진행해야 한다.     (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)   ▶문의: [email protected] 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 중요성 에스크로 전문가 에스크로 업무 주류사회 고객

2025.06.17. 23:00

"에스크로 분야만 35년…부동산 매매 신속ㆍ정확"

뉴센트리 에스크로(대표 헬렌 유·사진)가 설립 20주년을 맞이하여 대고객 서비스에 만전을 기하고 있다.   뉴센트리 에스크로는 부동산 구입에 필요한 모든 절차와 순서를 정확하고 신속하게 지원해 주고 있다.  특히 주택 상가 그리고 모든 사업체 일체의 융자와 에스크로 업무를 전문으로 한다. 일반 주택 및 부동산 대표가 상가를 판매하는 경우 사업체 판매 론 에스크로 재융자 주류판매 라이선스 이전 개인재산 에스크로 등 모든 종류의 에스크로를 취급한다.   1.5세로써 영어와 한국어가 완벽한 헬렌 유 대표는 에스크로 분야에서만 35년 이상의 경험과 주류사회에서 일해온 노하우를 토대로 책임지는 완벽한 업무를 자랑한다. 또한 한국어 영어 중국어 베트남어 등을 구사하는 여러 분야의 전문가들이 정확 신속한 사후 서비스를 모토로 고객들에게 서비스를 제공하고 있다.   ▶전화: (626) 964-9500 (714) 986-9933/이메일: [email protected]   ▶주소: 500 S. Kraemer Bl. #275 Brea에스크로 부동산 에스크로 분야 에스크로 재융자 에스크로 업무

2022.05.18. 18:49

[부동산 이야기] 에스크로의 본질

주택 및 커머셜 부동산의 매매는 물론이고 사업체와 회사 거래 시, 계약부터 잔금의 지불에까지 모든 과정을 총괄하는 가장 중요한 역할 중 하나가 에스크로다.     우선 계약을 맺은 셀러가 법적 혹은 등기상 하자 없는 셀러인지를 확인하고, 바이어가 계약금을 지불하는 기관이기도 하며, 융자 진행에 필요한 서류를 제출하는 역할까지 모두 관할하는 기관이기 때문이다. 계약서의 이행이나 수정사항은 물론 모든 자금의 입·출금도 법적인 절차에 의해 서류의 진행에 맞게 마무리가 에스크로를 통해 이루어지는 것이다.     미국에 서부와 중서부 몇 개의 주에서 법적으로 권장되는 에스크로 업무는 거의 유사한 방법으로 동부 쪽에서는 변호사가 업무를 맡고 있다.  따라서 동부에서 부동산을 매매하고 이곳 서부로 투자하는 경우의 에스크로는 1031을 비롯한 모든 절차에 동부 쪽 변호사 사무실과 긴밀하게 연계가 되고 서로 절차를 이해하고 있으므로 진행에 별다른 불편함이 없다.  한장이든 여러 장이든 계약서를 작성하는 것은 비슷하지만 우선 계약금을 셀러가 챙길 수가 없고 에스크로의 트러스트 어카운트에 입금이 되므로 안전하다고 볼 수 있다. 중도금이나 잔금을 지불하는 기준도 단순히 날짜에 맞추어지는 한국식 거래방식에 비해 이곳 미국의 에스크로는 그렇게 간단하지가 않다.     부동산이나 사업체의 매물에 대한 세금과 담보권 조사가 철저히 이루어지고, 법적 소유권자의 확인 그리고 매매자가 제공해야 하는 여러가지 조건들이 철저하게 진행되어야 한다. 예를 들면 주변 환경 조사서, 주택이나 건물의 내·외부를 전문가를 통해 조사한 자료, 해당 시에서 요구하는 서류들, 관리회사의 자료들, 등기 보험회사의 소유권에 대한 보고서,  채무 혹은 담보권에 대한 확인과 금액, 재산세 납부의 확인, 건물주와의 계약서 및 렌트비 내역, 법정 공고 기간을 통한 거래처와의 정산 등 헤아릴 수 없는 많은 자료가 에스크로를 통해 들어오고 확인을 거쳐야만 정식으로 클로징이 이루어질 수 있다.     예를 들어 피자 가게를 구입하는 경우 일일이 셀러의 밀린 밀가루나 치즈값의 외상 장부를 들추어볼 필요가 없다.  3주간의 법정 공고 기간을 통해 에스크로에 접수된 거래처의 청구 금액을 셀러가 확인 후 에스크로를 통해 지불함으로써 인수·인계를 확실하게 할 수 있다.  그리고 아무리 빚이 없이 깨끗하다고 하는 셀러의 백만번의 말보다는 에스크로에서 해당 주(State)와 카운티(County) 기준으로 조사된 자료로 담보가 걸려있는지 확인하는 것이 보다 정확한 방법이다.     부동산의 경우에는 바이어의 제반 비용을 포함한 입금과 은행 융자를 한 경우 펀딩이 끝난 후 마지막으로 소유권 보험회사(타이틀 회사)를 통한 명의 이전 등기가 완료돼야만 온전히 주인이 되는 것이다. 따라서 에스크로는 진행 상황과 날짜에 맞추어 모든 보험을 신청해 놓고 은행과의 담보권 서류 등을 전달하고 절차를 따른다.  더욱 중요한 것은 자금을 대출해 주는 융자 기관이나 은행에서 반드시 에스크로 오피서의 서명이 들어간 서류를 제출할 것을 요구하고 입금이나 지불관계를 에스크로에 확인한다는 것이다.  주 정부기관의 인준을 받은 에스크로 오피서가 기관에 제출하는 모든 서류는 공신력을 가지므로 그 자격에도 철저한 신원조회가 이루어진다.     가끔 예외를 주장하는 셀러나 바이어들로 인해 시달리는 하루가 길게 느껴지기도 하나 많은 분의 재산을 보호하는 데 중요한 몫을 한다는 자부심으로 늘 뿌듯하다.   ▶문의: (213)365-8081 제이 권/프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 본질 에스크로 업무 소유권 보험회사 확인 건물주

2022.04.19. 20:15