[부동산 이야기] 에스크로와 주요 서류 이해

캘리포니아에서 부동산 거래를 하실 때 반드시 거치는 절차가 바로 에스크로(Escrow)입니다. 에스크로란 매도인과 매수인, 어느 한쪽에도 치우치지 않는 제3자가 계약 이행 조건이 충족될 때까지 돈, 서류, 권리증서 등을 안전하게 보관하고, 조건이 모두 충족되면 최종적으로 당사자에게 인도하는 제도입니다.   에스크로가 성립하려면 먼저 매도·매수인 간 구속력 있는 계약이 있어야 하고, 그 계약에 따른 가치를 조건부로 보관·이전해야 합니다. 에스크로 보관인은 종결 전까지는 중립적인 대리인으로서 계약 지시서를 그대로 집행하고, 종결 후에는 각 당사자를 위해 서류 전달과 정산을 마무리합니다.   이 과정에서 핵심 서류가 에스크로 인스트럭션(Escrow Instruction)입니다. 쉽게 말해 거래의 ‘사용설명서’라 할 수 있습니다. 자금과 서류가 어떤 순서로 오가고 어떤 조건을 충족해야 하는지가 자세히 적혀 있으며, 매도인과 매수인 모두가 서명해야 효력이 있습니다. 캘리포니아에서는 북가주는 당사자가 따로따로 지시하는 일방 방식, 남가주는 공동으로 하나를 작성하는 쌍방 방식을 주로 씁니다. 방식은 달라도 일정, 조건 해제 기준, 대출과 타이틀 처리 순서, 최종 자금 전달 시점이 명확히 기록되어야 분쟁을 예방할 수 있습니다.   클로징 공시(Closing Disclosure, CD)는 대출을 받는 경우 은행이 청구하는 모든 비용과 실제 조건을 마지막으로 정리해 주는 문서입니다. 관련 규정에 따라 차입자는 대출 서명 최소 3영업일 전에 CD를 받아야 하며, 연이율 변동이 크게 생기거나 대출상품이 바뀌거나 조기상환수수료가 새로 생기면 새 CD가 발행되고 3일 대기 기간이 다시 시작됩니다. 수수료가 소폭 달라지는 정도는 클로징 당일에 정정할 수 있지만, 총비용, 현금지출액(cash to close), 세금과 관리비의 계산, 약속된 크레딧 반영 여부, 이자율과 월납입액은 반드시 직접 확인해야 합니다.   안전하게 마무리하려면 인스트럭션과 매매계약의 날짜와 조건을 일치시키고, 자금 송금 전에는 이메일에 적힌 계좌를 그대로 믿지 말고 반드시 에스크로 회사 대표번호로 전화해 계좌를 재확인하셔야 합니다. 에스크로 문서를 제때 읽고 질문하는 습관만으로도 불필요한 재공시와 일정 지연, 분쟁을 상당 부분 줄일 수 있습니다. 처음 거래라면 에스크로나 에이전트에게 일정표와 체크리스트를 요청해 한눈에 진행 상황을 파악하는 것도 좋은 방법입니다.   정리하자면, 에스크로는 단순한 절차가 아니라 자금과 서류의 흐름을 통제하고 분쟁을 예방하는 핵심 시스템입니다. 인스트럭션과 CD를 꼼꼼히 읽고, 송금·기한·조건을 철저히 확인하신다면 불필요한 지연과 위험을 상당 부분 줄일 수 있습니다. 안전한 부동산 거래는 바로 이 기본에서 시작됩니다.   ▶문의: 213-537-9691 렉스 유 / 뉴마크 부동산부동산 이야기 에스크로 서류 에스크로 인스트럭션 에스크로 보관인 에스크로 문서

2025.10.01. 17:19

[법 상식] 에스크로 공탁 소송법

에스크로는 부동산이나 사업체를 양도하고 이에 따른 대금을 지불하는 과정을 셀러와 바이어를 대행해서 거래 과정을 진행한다. 에스크로는 바이어와 셀러가 합의하여 작성한 에스크로 인스트럭션에 의하여 모든 조건이 충족됐을 때 에스크로를 클로징하게 된다.     또한 제삼자가 매매 대금에 대하여 지급 요청을 했을 때는 셀러와 확인하여 순위에 따라서 지불하는 역할도 한다. 일반적으로 제삼자와 셀러 사이에 지급요청의 금액에서 분쟁이 있더라도 바이어에게 부동산에 대한 명의 이전은 가능하다. 다만 셀러와 채권자간의 금액 분쟁은 에스크로를 클로징한 상태에서 분쟁을 해소할 수 있다.   원칙적으로 에스크로는 법률적 판단을 하는 위치는 아니다. 분쟁이 있을 경우, 에스크로는 이에 대해 자의적인 유권해석을 하지 않고 법원에 매매 대금과 매매 서류를 공탁하는 소송(Interpleader)을 제기할 수 있다.   공탁소송은 에스크로 회사가 에스크로에 입금된 매매 대금을 법원에 공탁하고 그 대금에 대하여 권리를 주장하는 당사자들이 그 돈에 대한 권리를 결정하는 소송이다. 일반적으로 공탁소송은 에스크로 회사가 소송을 제기하고 권리를 주장하는 당사자들이 소송에 답변하게 되면, 법원은 소송의 내용이 공탁소송의 조건을 충족했는지를 판단하게 된다.     공탁소송의 조건은 공탁을 하는 당사자, 즉 에스크로 회사가 공탁의 대상인 돈에 대하여 권리를 주장하지 않으나 제삼자간에 돈에 대한 주장이 있을 때 제삼자간의 권리를 규명할 필요가 있을 때다. 법원이 공탁소송을 기각하지 않고 받아들이게 되면 공탁소송을 제기한 에스크로 회사는 에스크로에 입금된 매매 대금에 대한 더는 책임이 없고 권리를 주장하는 당사자들 간의 소송을 통해 매매 대금에 관한 권리를 확정한다.   에스크로 회사가 공탁소송을 제기할 때, 지급요청을 한 당사자의 요구가 정당한가 아닌가를 판단할 필요는 없다. 다만, 여러 명이 지급 요청을 했고 그러한 지급 요청서에 분쟁이나 상충하는 요청이 있을 경우, 에스크로 회사는 공탁소송을 제기할 수 있다. 따라서 에스크로 회사는 에스크로에 입금된 매매 대금에 대한 책임을 피할 수 있다.   이러한 형태의 공탁소송은 에스크로 회사뿐 아니라, 은행에 개설된 계좌의 소유권 분쟁이 발생했을 경우, 은행 또한 은행 계좌를 법원에 공탁하는 공탁소송을 제기할 수 있다. 공탁소송의 핵심은 타인의 재산을 대신 관리하는 경우, 신탁되어있을 경우와 같이, 재산을 현재 소유하고 있는 당사자가 재산에 대해서 권리를 주장하지 않으나 본 재산에 대하여 복수의 사람이 재산에 관해 권리주장을 할 경우 많이 사용된다. 공탁이 받아지면, 공탁한 은행이나 에스크로 회사는 더는 재산에 대한 책임이 없다. 공탁된 재산에 대한 권리 주장을 하는 당사자들 간에 소유권 분쟁이 생기는 것이다.   일반적으로 에스크로에 지급신청을 접수한 채권자는 에스크로 회사가 부동산 거래가 종료된 후에도 부동산 매매 대금을 셀러에게 지불하지 못하도록 가처분 신청을 한다. 가처분 신청이 받아들여지면 에스크로는 어떠한 경우에도 셀러에게 부동산 매매 대금을 지급할 수 없다. 이 경우, 에스크로는 회사의 신탁계좌에 해당하는 매매 대금을 보유하거나 위에 설명한 공탁소송을 제기해 더 이상의 문제 관여를 피할 수도 있다.   ▶문의: (213)487-2371 이승호/ 변호사 Lee & Oh법 상식 에스크로 소송법 에스크로 공탁 에스크로 회사 에스크로 인스트럭션

2023.03.05. 16:38