여유자금을 위한 상책: Heloc에 대하여 [ASK미국 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 요즘 비즈니스가 좋지 않아 비상시를 위하여 Heloc을 생각하고 있습니다. Heloc에 대한 설명을 부탁드리고, 수입 증명을 하지 않고 얻을 수 있는 방법에 대해서도 알려주시기 바랍니다.     ▶답= Heloc(Home Equity Line of Credit)이란 집을 담보로 신용 구좌를 설정하는 것으로(일시에 돈을 빌리는 융자가 아니라), 승인 후에는 신용 범위 내에서 자유롭게 현금을 꺼내 썼다 갚았다를 반복할 수 있는 아주 편리한 상품입니다.   한꺼번에 돈을 빌려서 매달 원금과 이자를 일정 기간 갚아 나가는 모기지 융자와는 달리, 사용한 만큼, 사용한 기간에 대해서만 이자를 내면 됩니다. 따라서 단기 자금이나 신용카드 상환, 학자금, 비즈니스 운영 자금 등 급전이 필요한 사람에게 안성맞춤인 상품이라고 볼 수 있습니다.   이런 특징 때문에 당장 필요하지 않더라도 비상시에 대비하여 미리 설정해 놓는 경우가 대부분입니다. 쓰지 않을 때는 이자를 전혀 내지 않고, 꺼내 쓰는 금액만큼 기간 동안 일일로 이자 계산하여 월 단위로 이자만 납부할 수 있어 페이먼트 부담이 적습니다. 원금을 갚고 싶으면 당연히 언제든지 갚을 수도 있습니다.   집 모기지를 모두 페이오프하여 더 이상 융자가 없는 집도 역시 Heloc을 설정해 놓으면 언제든지 자금을 꺼내 쓸 수 있습니다. 이렇게 Heloc은 손님 입장에서는 편리한 상품이지만, 금리 상승 이후 유동성을 중시하는 은행들은 대부분 Heloc 자체를 취급하지 않거나, 취급하더라도 심사를 아주 까다롭게 하는 실정입니다.   따라서 세금 보고한 수입이 충분하여 서류 심사에 문제가 없는 경우(풀 닥 융자)뿐만 아니라, 세금 보고서 제출 없이 진행하는 융자(스테이티드 융자)도 철저히 사전 준비를 잘해서 신청해야 최종 승인을 받을 수 있습니다.   풀 닥과 스테이티드 융자는 융자 금액, LTV(Loan To Value), 이자율, 비용 등에 있어서 많이 차이가 나므로, 융자 담당자와 미리 상의해서 어떤 것이 본인에게 유리한지 결정하여 신청해야 시간 낭비, 시행착오를 면할 수 있습니다.   소득 증명 없이도 Heloc을 승인해 주는 은행은 많지 않으나, 집에 에퀴티(집값에서 융자 밸런스를 뺀 금액)가 충분한 경우 집값의 50%~75%까지, 최대 백만 달러까지 Heloc을 설정해 주기도 합니다. 신용점수에 대한 제한이 있을 수 있고, 풀 닥보다는 이자율이 약간 높고 비용이 좀 더 많이 드는 단점이 있습니다. 하지만 다른 대안을 쓸 수 없는 사람들에게는 그나마 남아 있는 유일한 방법이라고 할 수 있습니다.   본인의 소득 증명이 여의치 않을 경우에는 형제자매나 친척, 자녀들 중에 충분한 소득 증명이 가능한 사람의 코사인을 받아서 풀 닥으로 융자를 받는 것도 하나의 방법입니다. 그리고 62세가 넘어서고 집에 에퀴티가 충분한 경우에는 소득 증명이 필요 없는 리버스 모기지(Reverse Mortgage)를 통해서 Heloc을 설정할 수도 있습니다. 리버스 모기지는 돈을 빌려 써도 페이먼트를 하지 않아도 되는 큰 장점이 있지만, 많은 에퀴티를 요구하고, 비용이 다소 높으며, 진행 과정이 복잡하므로 융자 담당자와 충분히 상의 후 신청하는 것이 좋습니다.   Heloc은 보통 30년 만기인데, 처음 10년 동안은 이자만 내고 그 후 20년 동안은 원금과 이자를 같이 갚아 나가는 특징이 있습니다. Heloc의 진행 기간은 대부분 1~2개월, 혹은 심지어 그 이상 걸릴 수도 있으므로, 임박해서 신청하기보다는 미리미리 융자 담당자를 찾아 상담하고 준비할 것을 권합니다.       ▶문의: (213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 여유자금 프로융자 대표 융자 금액 융자 담당자

2025.06.11. 18:10

여유자금을 위한 상책: Heloc에 대하여 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 요즘 비즈니스가 좋지 않아 비상시를 위하여 Heloc을 생각하고 있습니다. Heloc에 대한 설명과 수입 증명을 하지 않고 얻을 수 있는 방법에 대해서도 알려주시기 바랍니다.     ▶답= Heloc (Home Equity Line of Credit)이란 집을 담보로 신용구좌를 설정하는 것으로(일시에 돈을 빌리는 융자가 아니라), 실정후에는 신용범위 (Credit Limit)내에서 자유롭게 현금을 꺼내 썼다 갚았다를 반복할 수 있는 아주 편리한 상품입니다.     한꺼번에 돈을 빌려서 매달 원금과 이자를 일정기간 갚아 나가는 모기지융자와는 달리 사용한 만큼, 사용한 기간에 대해서만 이자를 내면됩니다. 따라서 단기자금이나, 신용카드상환, 학자금, 비즈니스 운영자금등 급전이 필요한 사람에게 안성맞춤인 상품이라고 볼 수 있습니다.     이런 특징 때문에 당장 필요하지 않더라도 비상시를 대비하여 미리 설정해 놓는 경우가 대부분입니다. 쓰지 않을 때는 이자를 전혀 내지 않고 꺼내 쓰는 금액 만큼, 기간 동안 일일로 이자계산하여 월단위로 이자만 납부 할 수 있어 페이먼트 부담이 적습니다.     원금을 갚고 싶으면 당연히 언제든지 갚을수도 있습니다. 집모기지를 모두 페이오프 (Pay off)하여 더 이상 융자가 없는(Free and Clear) 집도 역시 Heloc을 설정해놓으면 언제든지 자금을 꺼내 쓸 수 있습니다.   이렇게 Heloc은 손님입장에서는 편리한 상품이지만 금리상승이후 유동성을 중시하는 은행들은 대부분 Heloc 자체를 취급하지 않거나, 취급하더라도 심사를 아주 까다롭게 하는 실정입니다. 따라서 세금보고한 수입이 충분하여 서류심사에 문제가 없는 경우(풀닥융자)뿐만 아니라 세금보고서 제출 없이 진행하는 융자 (스테이티드 융자)도 철저히 사전준비를 잘 해서 신청해야 최종승인을 받을 수 있습니다.     풀닥과 스테이티드융자는 융자금액, LTV(Loan To Value), 이자율, 비용등에 있어서 많이 차이가 나므로 융자담당자와 미리 상의해서 어떤 것이 본인에게 유리한지 결정하여 신청해야 시간낭비, 시행착오를 면할 수 있습니다. 소득증명없이도 Heloc 을 승인해주는 은행은 많지 않으나 집에 에퀴티(집값에서 융자밸런스를 뺀 금액)가 충분한 경우 집값의 50%까지 최대 오십만달러까지Heloc을 설정해 주기도 합니다.     예를들어 현재 집 시세가 백오십만달러에 기존융자 잔액이 이십오만달러인 경우에는 최대 오십만달러까지 소득증명을 요구하지 않고 Heloc 을 설정해줍니다. 신용점수에 대한 제한이 있을 수 있고 풀닥 보다는 이자율이 약간 높고 비용이 좀더 많이 드는 단점이 있습니다. 하지만 다른 대안을 쓸 수 없는 사람들에게는 그나마 남아 있는 유일한 방법이라고 할 수 있습니다.     본인의 소득증명이 여의치 않을 경우에는 소득증명이 잘 되는사람과 같이 융자를 신청하는 경우도 많습니다. 즉 형제자매나 친척, 자녀들 중에 충분한 소득 증명이 가능한 사람의 코사인을 받는 것입니다. 코사인은 한국의 보증과는 전혀 다른 개념입니다.     미국의 모기지와 Heloc은 Non- recourse 융자로 차용인이 융자를 못갚을 경우 렌더(은행)는 담보물 내에서 손실회복을 추구하지 담보를 넘어서 차용인의 다른 자산에 까지 손을 댈수는 없습니다. 또한 자녀가 코사인을 할 경우 미래 자녀들의 주택구입에 장애가 될가봐 걱정 하기도 하는데 이는 융자 담당자와 상의 해서 미리미리 준비를 해 놓으면 쉽게 해결 할 수가 있습니다. 그리고 62세가 넘어서고 집에 에퀴티가 충분한 경우에는 소득증명이 필요없는 Reverse Mortgage를 통해서 Heloc을 설정할 수도 있습니다.     리버스모기지는 돈을 빌려 써도 페이먼트를 하지 않아도 되는 큰 장점이 있지만 비용이 다소 높고, 진행과정이 복잡하므로 융자담당자와 충분히 상의 후 신청하는 것이 좋습니다. Heloc은 이자율이 바뀌는 변동금리상품으로 월스트리트 우대금리 즉 Prime rate을 인덱스로 사용하는데 현재 8.5% 입니다. 이 금리는 연준이 기준금리를 내리면 같이 내려가기 때문에 향후 연준의 금리인하가 예상되어 Heloc 의 이자율도 내려갈 것으로 예상됩니다. Heloc은 보통 30년 만기인데, 처음 10년동안은 이자만 내고 그후 20년 동안은 원금과 이자를 같이 갚아 나가는 특징이 있습니다.     끝으로 Heloc의 진행기간은 대부분 1-2개월 혹은 심지어 그 이상 걸릴 수도 있으므로 임박해서 신청하기 보다는 미리미리 융자담당자를 찾아 상담 하고 준비 할 것을 권합니다.     ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 여유자금 프로융자 대표 주택 융자 모기지 융자

2024.09.24. 22:19

여유자금 필요하면 주택담보 대출 유용

은퇴 후 현 거주 주택에서 계속 살지, 이를 팔고 규모를 줄여 작은 집으로 이사할지 결정하는 것은 그리 간단한 문제는 아니다. 이는 은퇴 후 경제 상황뿐만 아니라 라이프 스타일 및 심리적 문제까지 모두 고려해 결정해야 하기때문이다. 큰 집을 팔고 더 작은 주택으로 이사를 하면 여유자금이 생기고 주택 관리가 쉬워지는 장점은 있으나 오랫동안 정든 지역을 떠나는 상실감 및 생활 공간이 줄어들면서 우울해질 수도 있기 때문이다. 부동산 전문가들은 은퇴 후 많은 시니어들이 주말에 자녀들이나 친구들을 초대하기 위해서라도 현 주택 규모를 유지하고 싶어한다고 말한다. 만약 이미 모기지 상환을 마친 주택을 소유하고 있다면 집값 페이먼트에 대한 부담이 없어 주택 규모와 상관없이 현재 집에 머무는 것이 경제적으로 더 이득일 수 있다. 그러나 여유자금 마련, 주택 유지비 및 세금 문제 등을 이유로 집을 팔고 다운사이징을 선택하는 이들도 있다. 은퇴 후 현 주택을 팔아야 할지, 혹은 계속 살아야할지를 결정할 때 고려해야 할 사항들을 알아봤다.       ▶은퇴 후 집 팔까   부동산 전문가들은 "현재 소유한 집에서 계속 거주할 경우 일상적인 수리비 및 관리비 외에도 재산세와 HOA 비용이 장기적으로 상승할 것에 대비해야 한다"고 말한다. 또 해가 갈수록 집을 청소하고 관리하는 것이 힘들어 지는 것도 고려해야 한다.     이외에도 계단 오르내리기 등과 같은 이전엔 전혀 힘들다 생각지 않았던 일상적 행동이 불편해질 수 있음도 간과해서는 안된다. 이처럼 집안에서의 거동이 힘들어짐에 따라 보행기나 휠체어가 통과할 수 있도록 현관문 또는 방문 확장 공사를 해야 할 수 있고 2층으로 움직이기 위해 리프트나 엘리베이터를 설치해야 할 수도 있기 때문이다.       ▶HELOC   은퇴 후 주택 개보수를 위해 적잖은 비용이 필요할 때 많은 은퇴 시니어들이 고려하는 것이 홈에퀴티 라인오브크레딧(HELOC) 또는 리버스 모기지다. 퍼스트 뱅크 모기지 및 소비자 대출 담당 리아 더스 사장은 "HELOC은 집을 팔지 않고도 여유자금을 마련할 수 있는 가장 좋은 방법"이라며 "HELOC은 상환을 하지 못할 시 집을 잃을 수 있는 위험부담이 있지만 제때 상환한다면 일반 대출보다 낮은 이자율로 대출 받을 수 있다는 것이 가장 큰 장점"이라고 설명했다.   일반적으로 대출 기관은 주택 가치의 최대 80%까지 대출하지만 경우에 따라 더 높은 비율을 허용하기도 한다. 에퀴티라인 상환 기간은 보통 10년인데 원금 상환없이 사용 금액에 대한 이자만 지불할 수 있는 옵션도 있다. 이후에는 최대 20년 동안 원금과 이자를 모두 상환해야 한다. 주택담보 대출의 한 유형인 에퀴티라인 단점은 연방준비제도(Fed)가 이자율을 인상하면 대출 이자율도 올라간다는 것이다.       ▶리버스 모기지   연방정부가 62세 이상 주택 소유주들에게 제공하는 리버스 모기지인 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)은 집을 팔지 않고 주택 에퀴티를 담보로 여유 자금을 융통할 수 있어 은퇴 후 소셜 연금 이외에 별다른 수입이 없는 시니어 주택 소유주들이 고려해 볼만한 대출이다.   리버스 모기지의 라인 오브 크레딧은 사용하는 기간만 이자가 발생하고 대출 신청자가 부담해야 하는 월 페이먼트는 없다. 이 월 페이먼트는 집 에퀴티에서 빠져나가는 형태이기 때문이다. 리버스 모기지를 신청해도 주택 소유권은 여전히 신청자에게 있어 집값이 오르면 에퀴티도 당연히 올라간다. 다만 대출 신청자는 해당 주택에 계속 거주해야하고, 재산세와 집보험 등은 제때 납부해야 한다. 만약 HECM 신청 후 집값은 오르지 않고 신청자가 받는 금액만 늘어나 융자액이 집값보다 많아진다고 해도 계속 페이먼트 없이, 대출 제공 혜택을 받으며 거주할 수 있다. 리버스 모기지는 추후에 더 낮은 이자율로 재융자가 가능하고 일반 모기지로도 전환이 가능하며 언제든지 집을 팔 수 있다는 장점이 있다. 집을 팔게 될 경우에는 판매 금액에서 리버스 모기지 융자액을 상환하면 된다.       ▶집 매매시 고려사항   만약 집을 팔고 이사를 결정했다면 가장 먼저 세금 문제를 고려해야 한다. 주택 판매 이전 5년 중 2년 동안 해당 주택에 거주했다면 주택 판매 수익의 최대 25만달러, 부부가 공동 세금 신고서를 제출한 경우는 최대 50만달러까지 세금 면제 혜택을 받을 수 있다. 만약 주택 판매 수익이 25만달러나 50만달러를 초과할 경우는 양도 소득세(Capital Gain Tax)를 납부해야 한다.     집 매매 후 유의해야 할 것은 여유자금이 생겼다고 자녀에게 큰 금액을 양도하거나 여행처럼 갑자기 지출을 크게 늘리는 것은 고정수입이 없거나 줄어든 은퇴 생활에서는 위험천만한 일임을 잊지 말아야 한다. 이주현 객원기자여유자금 주택담보 주택담보 대출 대출 이자율 여유자금 마련

2023.01.18. 17:40