집을 살 계획인데 직장을 옮겨도 되나 [ASK미국 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 앞으로 6개월 내지 1년 안에 집을 살 계획입니다. 그런데 그 사이 직장을 옮겨도 집 융자를 받는 데 문제가 없는지 알고 싶습니다.     ▶답= 많은 사람들이 융자 신청을 앞두고 직장을 바꿔도 되는지 묻습니다. 같은 종류의 일을 하면서 월급을 올려 직장을 옮기는 것은 융자를 받는 데 해가 되지 않습니다. 그러나 전혀 다른 분야로 직장을 옮기거나, 관련성이 없는 포지션으로 직장을 너무 자주 바꾸거나, 두 개의 파트타임으로 직장을 바꾸는 경우에는 융자 승인을 받는 데 문제가 될 수도 있으므로 조심해야 합니다.   그리고 융자를 진행하는 기간 중에는 직장을 바꾸지 않는 것이 좋습니다. 사전 융자 승인서(Pre-approval letter)를 받는 시점에 앞으로 직장을 바꿀 계획이 있다면 반드시 융자 담당자에게 알려 실제로 직장을 옮기는 시점과 융자를 받는 시점을 상의하는 것이 중요합니다. 사전 융자 승인서를 받았다고 해서 융자 담당자에게 알리지 않고 바로 직장을 옮기는 경우를 본 적이 있는데, 이는 큰 문제가 될 수 있으므로 꼭 융자 담당자와 상의해야 합니다.   직장을 옮겨 융자를 받지 못한 예를 하나 들어보겠습니다. 간호사가 근무하는 병원을 바꾼 경우인데, 보통 경력이 풍부한 간호사들은 직장이나 수입 면에서 융자 승인에 문제가 없는 경우가 대부분입니다. 그런데 이 손님은 1년 전에 풀타임 직장(병원)을 그만두고 두 군데 병원에서 파트타임으로 새롭게 일을 시작했습니다. 총 수입은 약간 늘었지만, 풀타임 한 곳에서 파트타임 두 곳으로 직장이 변경되었기 때문에 불행하게도 융자 승인을 받지 못했습니다. 왜냐하면 파트타임 두 곳 중 한 곳을 ‘세컨드 잡(Second Job)’으로 간주해야 하는데, 세컨드 잡은 2년 이상의 경력을 요구하기 때문입니다.   이처럼 융자 심사 기준에는 일반인이 납득하기 어려운 경우가 많습니다. 결국 이 손님은 당장 집을 사는 것을 포기하고 1년 이후로 미룰 수밖에 없었습니다. 모기지 융자에서는 기본적으로 2년의 직장 경력을 요구하고, 이를 기준으로 수입을 계산합니다. 렌더는 최소한 2년의 직장 경력과 수입 기록이 있어야 믿을 만하고, 앞으로 지속 가능한 수입이라고 판단하는 것입니다.   다만 이 기준에도 예외는 있습니다. 예를 들어 간호학교를 졸업하고 1년 조금 넘게 풀타임으로 일한 경우, 렌더는 보통 융자 승인을 해줍니다. 간호학교의 공부를 경력으로 인정해 주는 셈인데, 이때 수입을 어떻게 계산할지는 별개의 문제입니다. 반대로 대학을 졸업하고 세일즈를 하며 1년간 커미션 수입이 있는 사람이 융자를 신청할 경우에는 승인이 나지 않을 가능성이 매우 높습니다. 왜냐하면 커미션 수입을 산정하기에는 1년이라는 기간이 너무 짧기 때문입니다.   1099 소득의 독립계약자는 자영업자로 분류되어 반드시 최소 2년의 경력과 세금 보고서를 요구합니다. 그래야 경비를 공제한 순수입을 가늠할 수 있기 때문입니다. 또 다른 예로 자동차 수리업을 10년 운영하다가 가게를 팔고, 그 가게에서 매니저로 1년 일한 경우가 있습니다. 이 경우가, 반대로 자동차 수리소에서 매니저로 10년 일하다가 그 가게를 인수해 주인이 된 지 1년밖에 되지 않은 경우보다 융자 승인을 받기 쉽습니다. 왜냐하면 전자는 월급쟁이로서 수입의 안정성과 지속성이 더 크기 때문이고, 후자의 경우는 자영업자가 된 지 1년밖에 되지 않아 위험성이 크며 경비 등을 제외한 순수입 검증도 어렵기 때문입니다.   이처럼 렌더는 융자 신청인의 직장 및 수입과 관련해 안정성, 지속성, 검증 가능성을 염두에 두고 판단합니다. 과거 2년 동안 검증 가능한 직업과 수입, 그리고 향후 3년 동안 현재 수준 또는 상승 가능성이 있는 수입을 융자 심사를 위한 소득으로 인정합니다.   마지막으로 실업 기간이 있는 경우에는 실업 기간과 사유에 따라 다르지만, 보통 실업 기간 이상의 재취업 기간이 있어야 융자 승인을 받는 데 문제가 없다고 보면 됩니다. 실업 후 재취업의 경우는 실업 전의 근무 기간, 그 전 직업과 새 직업의 연관성 등 여러 사항을 동시에 고려하므로 이 또한 미리 융자 담당자와 상의해야 합니다.   융자 신청인의 직업과 수입에 대한 인정 여부와 계산 방법은 일반인이 알기 어렵습니다. 따라서 주택 구입이나 재융자를 계획하는 사람들은 경험 많은 융자 담당자를 일찍 찾아 자문을 구하고 준비하는 것이 바람직합니다.     ▶문의: (213) 393-6334   스티브 양 프로융자 대표미국 프로융자 프로융자 대표 융자 승인 풀타임 직장

2025.08.20. 17:51

융자신청 전후로 하지 말아야 할 것들 [ASK미국 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 융자 승인이 난 후에도 마지막에 승인 취소가 될 수도 있다고 들었습니다. 너무 황당할 것 같은데 융자신청 전후로 하지 말아야 할 일들에 대해 궁금합니다.     ▶답= 렌더는 융자 시작 시점에서 신용조회를 할 뿐만 아니라 펀딩하기 바로 직전에도 Pre-funding(closing) Credit Check을 다시 합니다. 이때 새로운 페이먼트가 생기거나, 신용점수가 내려갈 경우에는 융자 진행이 더뎌지는 것은 물론, 이자율이 올라가게 되거나, 심지어는 융자 승인이 취소될 수도 있습니다.   따라서 융자 신청 전후로는 자동차나 값비싼 물건을 할부로 사거나 신용카드의 밸런스를 높이는 것을 피하는 것이 좋습니다. 또한 새로운 신용카드 신청이나 다른 사람의 융자에 코사인하는 것도 자제하는 것이 좋습니다.   새로 집을 사서 이사 들어가면 새로운 가구나 가전제품을 구입할 수 있는데, 융자 승인이 났다고 해서 할부로 마구 구입했다가는 융자 승인이 취소될 수 있으므로 아주 조심해야 합니다. 융자는 완전히 끝날 때까지 끝난 것이 아니라는 것을 유념할 필요가 있습니다.   특히 새 학기가 시작되어 학교로 돌아가는 자녀들의 아파트 계약서에 무의식적으로 코사인을 해주는 경우가 많은데 이 또한 조심해야 합니다. 물론 아이에게 코사인을 하는 것은 당연히 해야 할 일이지만, 융자 신청을 앞두고 있거나 융자가 진행 중인 경우에는 미리 담당자와 상의하여 다른 대안이 있는지를 알아보는 것이 좋습니다.   그리고 융자 신청 전후로는 가급적 직장을 옮기거나 기존 비즈니스를 클로즈하거나 새로운 비즈니스를 오픈하는 것을 피하는 것이 좋습니다. 좋은 조건의 기회가 와서 직장을 옮기는 것은 좋지만 월급이나 인센티브, 보너스 등의 수령 방법이 달라진다면 반드시 융자 담당자와 미리 상의를 권합니다.   융자 신청 전후로는 은행 구좌 간에 자금을 이동하거나 근거가 불확실한 자금이나 현찰의 입금을 피하는 것이 좋습니다. 주택 구입의 다운페이먼트나 재융자 때 추가로 납입하는 돈이나, Reserve용으로 사용되는 자금은 반드시 그 출처를 따지게 되어 있습니다. 따라서 출처가 확실하지 않은 자금이나 현찰로 입금된 돈은 위의 용도로 사용할 수가 없습니다.   출처가 확실한 돈이라 하여도 심사 기준에 합당하지 않을 때는 사용할 수가 없게 됩니다. 예를 들어 투자용 주택을 구입하는 사람이 부모님으로부터 받은 돈을 입금한 경우, 이 돈은 다운페이먼트로 사용할 수가 없습니다. 왜냐하면 투자용 주택 융자는 Gift(증여)를 허락하지 않기 때문입니다.   출처가 확실하고 심사 기준에 합당한 자금이라 하더라도 자금 이동이 많으면 제출해야 하는 서류가 늘어나게 되어 융자 진행을 힘들고 더디게 하는 요인이 될 수 있으므로 유의하는 게 좋습니다. 기존의 구좌나 CD를 클로즈하고 새로운 구좌나 CD로 자금을 옮기는 것도 마찬가지 경우에 해당합니다.   마지막으로, 렌트를 살다가 집을 구입할 예정인 사람들은 렌트를 제 날짜에 늦지 않게 잘 내야 융자받는 데 문제가 없습니다. 거주용 페이먼트(모기지 혹은 렌트)에 지난 12달 안에 늦은 기록이 있으면 융자 승인이 안 날 가능성이 많으므로 아주 조심해야 합니다.   모기지 페이먼트뿐만 아니라, 자동차, 신용카드, 학자금 융자 등의 페이먼트는 무슨 일이 있어도 늦지 않는 것이 중요합니다. 이들 페이먼트가 늦어지면 신용점수가 크게 내려갈 수 있고, 이는 이자율과 융자 승인에도 크게 영향을 줄 수 있기 때문입니다.     ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 융자신청 융자신청 전후 프로융자 대표 융자 승인

2025.04.15. 20:41

내 수입으로 승인받을 수 있는 융자 액수는? [ASK미국 융자-크리스 리 대표]

▶문= 내 수입으로 승인 받을 수 있는 융자 액수와 주의 사항은 무엇인가요?       ▶답= 집을 사기 위해서 준비를 하고 있는 바이어들이 제일 궁금한 것 중에 하나가 '나의 수입으로 얼마까지 융자가 가능할까?'하는 것일 것이다. 물론 정확한 수입을 계산하기 위해서는 여러 가지 복잡한 상황들과 요소들을 정확히 파악해야 할 것이다. 물론 전문가와 상담하는 것이 정답이겠지만 그래도 어느 정도 파악하기를 원한다면 아래와 같이 계산해 볼 수 있다.   1. 매달 나(부부인 경우 함께)의 전체 수입(매달 월급 또는 매달 평균 사업체 수익-세금 내기 전)의 약 40%를 계산하여 본다. (예: $8000/월 X 40% = $3200)   2. 매달 지출되는 고정 페이먼트(자동차 페이먼트 학생 융자 매달 정기적으로 내는 크레딧카드 빚-크레딧 리포트에 보여지는 미니멈 페이먼트의 총합계)은? (예: $650)   3. 전체 수입의 40% - 매달 고정 지출(예: $3200 - $650 = $2550)   이 액수가 본인이 집과 관련된 비용으로 지출할 수 있는 총 액수이다. 월 집 페이먼트 비용들이(재산세 보험 콘도 관리비) 이 금액을 넘지 않는다면 이 정도의 선에서 융자 승인을 받을 수 있다. 이 $2550에서 먼저 월별 재산세(일 년 재산세 총액/12개월)와 콘도 관리비를 제하고 남은 액수가 모기지 페이먼트로 사용할 수 있는 액수이다. 이를 원하는 융자프로그램에 맞추어 계산하게 되면 융자 액수를 산출할 수 있다.   준비 기간>   - 주택융자에 관한 기본 융자 상식을 숙지한 후 믿을만한 전문가를 찾아 상의한다.   - 크레딧을 즉시 뽑아보고 문제가 있을 경우 전문가의 도움을 받아 교정한다.   - 크레딧 관리 요령을 전문가에게서 배우고 실천한다.   - 집 사는 데 필요한 다운페이를 모아서 한 구좌에 미리 옮겨 놓는다.   - 주택 융자를 마칠 때까지 직장을 옮기거나(최소 1년 필요) 비즈니스(최소 2년 필요)를 닫지 않도록 한다. 이는 필수 사항이다.   - 현재 융자를 받을 수 없는 이유가 있다면 이를 해결할 장기 계획을 세우고 미리 준비한다.   ▶문의: (213)675-9240 크리스 리 대표미국 융자 융자 액수 융자 승인 주택 융자

2022.10.26. 17:55

주택융자에 있어서 거주 용도의 문제 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 현재 살고 있는 집을 팔기 전 다른 집을 사서 들어가려는데 융자 받을 때 주의사항이 있나요?   ▶답= 현재 집을 나중에 팔고 새로 구입하는 집으로 이사 갈 생각으로 융자를 신청하지만 렌더의 생각은 다를 수도 있습니다. 사람들이 이사 갈 계획이라고 하면서 낮은 이자율로 융자를 받은 후 실제로는 렌트를 놓는 수도 있기 때문입니다. 이는 주거주용 융자와 렌트용 주택에 대한 융자의 이자율과 다운페이먼트 정도 등 융자조건이 많이 다른 데서 기인합니다.   일반적으로 더 큰집이나 방 개수가 더 많은 집으로 출퇴근 시간이 오래 걸려 직장에 가까운 곳으로 아이가 있어서 학군이 더 좋은 곳으로 장애인이나 노인 식구가 있어서 일 층짜리 집으로 아이들이 다 출가하고 두 부부만 살게 되어 다운사이징 하기 위해 더 작은 집으로 이사하는 경우 렌더들은 주거주용으로 승인해 줍니다. 하지만 싱글 페밀리 집에서 2-4 유닛으로 자녀들이 많은데 집 크기와 방 개수가 줄어드는 집으로 이사를 갈 경우 렌더가 주거주용 융자 승인을 안 해줄 수 있습니다.     실제로 이사 갈 계획이 있더라도 렌트용으로 다운을 더하고 높은 이자율로 융자를 받아야 할 수 있습니다.   또한 새로 구입하는 집의 융자를 주거주용으로 신청하는 순간 현재 살고 있는 집은 렌트용으로 간주됩니다. 이때 현재 집에서 예상되는 렌트 수입을 현재 집의 모기지 페이먼트 재산세 주택보험 등을 상쇄하는데 쓸 수 있지만 여러 제약사항이 있습니다. 주거주용으로 융자를 받을 경우 '주인 거주 서약서'에 사인을 하는데 이 서류에는 융자를 받은 후 주인이 적어도 12개월 이상 살도록 명시되어 있습니다.   렌더와 2차 시장의 투자자들은 1년도 안 돼서 세 줄 집을 주 거주용의 싼 이자율로 융자를 받는 것을 옳지 않다고 생각합니다. 이 서약서에는 렌더가 필요할 경우에는 손님의 직장 세금보고서 유권자 등록 각종 보험 주.카운티.시 단위의 각종 고지서 우체국 신용보고회사 등의 자료를 통하거나 심지어는 직접 주택을 방문하여 주인 거주 여부를 확인할 수도 있도록 되어 있습니다. 페이먼트를 잘하는 구좌에 대하여 굳이 이런 조사를 하는 것은 흔치 않지만 어떤 형태로든지 렌더가 알게 될 경우 모기지를 즉시 갚으라고 하거나 집을 차압절차에 들어갈 수도 있습니다.   ▶문의: (213)393-6334 스티브 양 / 웰스파고 한인융자담당미국 한인융자담당 웰스파고 한인융자담당 주택 융자 융자 승인

2021.11.23. 21:42