[부동산 이야기] ‘컨틴전시’란 무엇인가

봄 이사철이 다가오면서 치솟는 렌트비 부담으로 인해, 다운페이먼트 자금만 확보된다면 내 집 마련에 나서려는 수요층이 눈에 띄게 늘고 있다.   주택 구매 시 20~25%의 다운페이먼트가 필수라고 생각하기 쉽지만, 실제 시장에서는 5~10% 정도의 적은 자금으로 집을 구입하는 사례도 많다. 융자 심사가 매우 까다로워진 상황에서, 다운페이먼트 비중이 낮더라도 사전 승인서나 DU(Desktop Underwriter) 승인을 받을 수 있다면 구매자의 재정 상태와 융자 능력이 확실히 증명된 것으로 간주되기 때문이다.     꿈에 그리던 오퍼가 수락되었다는 소식은 큰 기쁨을 주지만, 이는 동시에 정해진 타임라인 내에 수많은 법적 절차를 이행해야 하는 에스크로의 시작을 의미한다. 부동산 거래 경험이 부족한 첫 주택 구매자가 유념해야 할 핵심 요소는 ‘컨틴전시(Contingency)’, 즉 ‘조건부 해지권’이다. 컨틴전시는 예상치 못한 변수가 발생했을 때 구매자의 계약금을 법적으로 보호해 주는 최후의 안전장치이다.   감정 컨틴전시: 객관적 가치와 계약가의 조율   부동산 시장의 수급 불균형으로 인해 리스팅 가격보다 높은 금액으로 계약을 체결하는 경우가 빈번하다. 은행의 감정가가 계약가에 미치지 못할 경우, 자금 조달에 차질이 생길 수 있다. 감정 컨틴전시가 확보되어 있다면 구매자는 판매자에게 가격 재협상을 요구하거나, 협상 결렬 시 계약상의 불이익 없이 보증금을 회수하며 계약을 철회할 수 있는 권리를 갖는다.   인스펙션 컨틴전시: 집 물리적 상태에 대한 방어권   주택의 물리적 상태를 점검하는 인스펙션 기간은 하자를 확인하는 단계를 넘어, 구매자에게 중대한 협상력을 부여하는 시기이다.     정밀 검사를 통해 발견된 구조적 결함이나 수리가 필요한 사항을 근거로 판매자에게 수리 비용을 요청하거나 매매가 조정을 제안할 수 있다. 입주 후 발생할 수 있는 잠재적 경제 손실을 사전에 차단하는 필수 과정이다.   융자 컨틴전시: 최종 승인 시까지의 불확실성 제거   융자 심사가 까다로운 현시점에서 사전 승인은 시작일 뿐, 최종 승인은 에스크로 종결 직전까지 엄격한 검증을 거친다. 이 기간 중 신규 부채가 발생하거나 신용 점수에 변동이 생길 경우 융자가 거절될 위험이 존재한다. 이러한 불가항력적인 상황에서 구매자의 자산을 보호하는 마지막 보루 역할을 한다.   성공적인 첫 주택 구매를 위한 첫 단추   가주 주택 매매 계약에서 결정적인 순간은 ‘컨틴전시 제거 서류(Contingency Removal)’에 서명하는 시점이다. 서면으로 모든 조건을 해제하는 순간 앞서 언급한 보호막은 소멸되며, 이후의 계약 파기는 보증금 손실로 직결된다.     이 모든 복잡한 상황을 종합해 볼 때, 경험이 풍부한 에이전트를 찾는 것이 중요하다. 실력 있는 에이전트와 충분히 상담하고 전략을 세우는 것이야말로 내 집 마련이라는 대장정의 첫 단추를 잘 끼우는 일이기 때문이다.     전문가의 정밀한 가이드를 통해 컨틴전시의 권리를 올바르게 행사할 때, 비로소 안전하고 평안한 내 집 마련의 꿈을 완성할 수 있다.   ▶문의: (657)222-7331 애니 윤 / 콜드웰뱅커 베스트부동산부동산 이야기 컨틴전시 안전장치 융자 컨틴전시 주택 구매자 감정 컨틴전시

2026.04.22. 20:03

[부동산 투자] 컨틴전시(Contingency)

많은 바이어들이 집을 본 후에 구매절차에 들어가게 되면 많은 걱정을 한다. 그중에 가장 첫 번째로 가장 많이 질문하는 걱정이 처음에 디파짓한 집값의 3%를 잃게 되는 것에 대한 것이다. 집이 마음에 들어서 시작은 했는데, 며칠 지나고 나서보니 옆집에 또 다른 집이 더 마음에 들 수도 있고, 분명히 집이 마음에 들어서 월요일 날 에스크로 열었는데, 화요일 밤에 어떤 점이 걸려서 자다가 벌떡 일어나는 경우도 있고, 갑자기 직장을 잃어서 매달 페이먼트를 못 하게 되는 등 여러 가지 이유로 취소를 하고 싶을 때가 생긴다. 이런저런 이유로 내가 ‘나의 디파짓을 100% 돌려 받을 수 있을까?’     대부분의 부동산 매매를 자주 하는 바이어들은 모두 알고 있는 ‘컨틴전시(Contingency)’라는 조항이 계약서에 있다. 오늘은 이 조항이 정확하게 어떤 역할을 하는지 다시 한번 이야기하고자 한다.     ‘컨틴전시’는 한마디로 ‘바이어를 보호해 주는 안전장치’라고 생각하면 된다. 컨틴전시는 3가지로 나누어져 있다. 첫 번째는 인스펙션 컨틴전시, 두 번째는 감정 컨틴전시, 마지막 세 번째는 융자 컨틴전시가 있다.     ‘인스펙션 컨틴전시’는 계약이 성사되고 에스크로가 열리면, 7일 또는 10일 안에 바이어가 집에 대해 인스펙션을 한다. 심각한 문제가 생겼을시, 에이전트를 통해서 셀러가 문제 해결 여부를 묻고, 바이어가 만족할 만한 결과물이 형성되었을 때, 바이어가 셀러에게 첫 번째의 인스펙션 컨틴전시를 제거해준다.     이 과정이 끝나면, 두 번째는 은행에서 17일 안에 감정사가 나와서 집 감정을하게 되는데, 바이어가 융자를 받을 때에는 내가 사는 집 가격이 과연 그만큼의 값어치가 있는지 융자를 빌려주는 은행 측에서 하는 절차로, 바이어가 융자를 받는 데 문제가 없다 하면 바이어가 셀러에게 두 번째 감정 컨틴전시를 제거해주게 된다. 단, 융자 없이 현금으로 집 구매 시에는 ‘감정 컨틴전시’는 없다.     세 번째로 융자 컨틴전시는 21일 안에 바이어가 융자받는데 아무런 문제가 없다고 판단 시에 바이어가 셀러에게 마지막으로 제거해주는 컨틴전시 조항이 된다.     이렇게 3가지 컨틴전시 조항이 제거 되었을 시에는 바이어의 마음이 바뀌어서 집 구매를 포기하게 된다면, 디파짓한 집값의 3%는 계약서상 법적으로 셀러 측과 에스크로 회사에서 가져가고 바이어가 돌려받지 못하게 되는 것이다.     물론, 때에 따라서 바이어의 특별한 사정상 또는 마음 좋은 셀러에 따라서 100% 돌려줄 수도 있고, 일부 금액을 바이어한테 돌려주는 경우도 있다. 다시 말하자면, 집 결정 후에 에스크로가 열리는 그 다음 날짜부터 바이어는 보통 17일 안에, 위의 3가지 컨틴전시를 통해서 언제든지 계약을 깰 수 있기 때문에, 한번 집 결정을 했다고 바이어의 마음이 만족스럽지 못한 일을 꾹 참고 무조건 집을 구매하지 않아도 된다는 말이다.     ▶문의: (213) 254-7718 캐티 리 / 드림부동산부동산 투자 contingency 컨틴전시 융자 컨틴전시 컨틴전시 조항 감정 컨틴전시

2023.02.15. 17:31