[부동산 이야기] 융자조정을 통한 위기 탈출

주택도시개발부(HUD)는 연방주택국(FHA)을 통해 융자를 받은 경우, 모기지 서비스를 제공하는 융자 기관에 페이먼트를 못 하는 주택 소유주들에게 주택을 유지하거나 압류를 피할 수 있는 옵션을 제공하고 있다.     특히 요즘, 융자조정으로 재정적 어려움을 탈출해 안정적 페이먼트로 집을 영구히 유지하기 위한 도움 요청이 늘고 있다. 실무에서 융자조정 업무를 작금에 처한 위기를 스스로 진단해보며 현재 처한 위기상황을 돌파해 나감으로써 탈출구를 찾아가며 미래를 대비하는 지혜를 가져보자.   HUD는 처음 집을 소유한 사람을 돕는 데 중점을 두고 있으며, 주택 소유주가 집을 유지할 수 있도록 돕는 데도 중점을 두고 있으며, 홈오너들을 돕기 위해 팬데믹 동안 만든 옵션을 기준으로 해서 여전히 도움을 제공하고 있다. FHA의 팬데믹 관련 융자 옵션은 2026년 2월 1일까지 유지된다. FHA는 재정적인 어려움을 겪고 있는 주택 소유주들이 주택을 유지하기 위해 최대 12개월까지 특별 재해 연기 옵션을 통해 추가적인 유연성을 제공한다.   옵션에는 FHA의 부분 청구(Partial Claim)를 통해 홈오너들에게 지불 감면, 즉 현재 월 모기지 지불을 감당할 수 없는 홈오너의 경우 모기지 지불의 원금 및 이자 부분에서 25% 감소를 목표로 하는 옵션이다. 융자조정은 전문성이 요구된다. 중요한 결정을 함에 있어 전문가의 도움은 필수다.     최근 과도한 모기지 페이먼트와 이자율 변동으로 모기지 페이먼트 연체로 차압 단계에 있는 홈오너들이 늘고 있다. 차압은 옵션이 아니다. 은행마다 창조적인 해결 방법을 동원해 융자조정을 하고 있다. 정부에게도 압류를 피하는 데 도움이 되는 융자조정 옵션을 통해 지역 안정화를 도모하는 것은 당연한 일이다.     융자조정을 진행하다가 흔히 발생하는 경우들을 주의해야겠다. 먼저, 융자 밸런스에 근거해 불충분한 수입은 렌더가 페이먼트 지불능력 부족으로 간주해 시간만 지체되지 실질적으로 조정을 못 받게 된다. 어떤 손님들은 “지금 나는 재정적인 어려움으로 수입이 없어서 융자조정의 도움을 받으러 왔다”고 말한다. 어떤 경우는 가구 수입이 있어도 주택 소유주(Borrower)가 아닌 비 거주인의 수입을 인정해 주지 않거나 비즈니스를 하는 경우 손익계산서(Profit and Loss Statement) 신뢰 부족으로 거절되는 경우가 많다. 효율적인 수입 증명제출은 결과에 큰 차이를 불러온다.     다음으로 도움을 못 받는 경우는 서류 부족으로 거절될 때가 많다. 대체로, 렌더들이 서류를 잘못 처리해 문제가 야기되는 경우를 발견하게 된다. 사전에 미리 예방하기 위해 서류를 은행에 전달하는 방법들을 잘 활용하면 이런 실수를 상당히 줄일 수 있다. 모기지 페이먼트를 못 하는 것은 홈오너들이 엄청난 정신적인 고통을 겪고 있다는 증거다. 경제적인 피해를 최소화하기 위한 노력을 아끼지 않고 최선을 다하면서 이러한 노력이 헛되지 않기를 소원해본다.   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)     ▶문의:(213)380-3700 이지락/샬롬센터소장부동산 이야기 융자조정 위기 융자조정 옵션 융자조정 업무 요즘 융자조정

2025.02.18. 22:25

[부동산 이야기] 융자조정 도움 신청

요즘 재정적인 어려움으로 차압에 직면한 홈오너들의 상담이 늘고 있다. 이자가 높고 주택가격이 비쌀때 변동 이자로 집을 구입했다가 재정 상황이 나빠져서 모기지 페이먼트를 연체하는 홈오너들이 늘고 있는 추세다. 따라서 차압에 직면할 상황이 벌어지기 전에 미리미리 대비하고 준비해서 어렵게 장만한 주택을 지키는 노력이 요구되는 시점이다. 집을 살 당시 부부가 일정한 수입으로 모기지를 페이하다가 갑자기 원치 않는 사별을 하는 경우도 발생하는 경우도 있고 이혼이나 실직 등의 사유가 발생해서 재정 상황의 변화가 생겨서 모기지를 못 내는 경우도 있다. 이때 신속히 도움을 받아서 위기에 대처할 필요가 있다.     가주에서는 홈오너들이 매월 받는 모기지 스테이트먼트에 반드시 연방 주택청 승인 상담기관 (HUD Approved Housing Counseling Agency) 연락처를 통해 재정적인 어려움이 발생했을 때 도움을 받을 수 있도록 정보를 공유하도록 하고 있다. 융자조정은 전문성이 요구된다. 중요한 결정을 함에 있어 전문가의 도움은 필수다. 차압은 옵션이 아니다. 은행마다 창조적인 해결 방법을 동원해 융자조정을 해주려하고 있다. 대체로 모기지 페이먼트를 못 내고 있는 홈오너들은 은행으로부터 많은 전화를 수시로 받게 되는데 이는 콜렉션 부서에서 자동 다이얼 시스템을 셋업해 두고 연락을 하기 때문이다. 은행 몇 개의 부서가 홈오너들을 상대하게 되는데 모기지 페이먼트를 못 내면 우선 콜렉션 부서에서 전화를 걸어서 페이먼트 납부를 독촉 받게 된다. 이때 엄청난 스트레스에 휩싸이게 되는데 이들의 임무는 홈오너로부터 페이먼트를 받을 때 커미션에 근거해 고용이 되어있기 때문에 강제적으로 연체된 돈을 받으려 함을 알아야하겠다.     융자 조정은 월급제로 근무하는 부서의 사람들과 일을 해야 도움을 받을 수 있음을 알아야 하겠다. 간혹 홈오너가 직접 융자조정을 신청하는 것과 카운슬링 도움을 받는 것이 어떤 차이가 있는지에 대한 질문이 온다. 우선 융자조정을 할 수 있는 능력이 있으면 하면 된다. 하지만 카운슬러의 상담 경험을 존중하는 것은 융자조정에 더 큰 도움이 될 수 있고 시간도 절약할 수 있다. 카운슬러들은 융자기관마다 필요로하는 서류 기준을 잘 알고 있다. 필요한 서류들을 은행에 보내기 전에 카운슬러와 함께 자세히 검토하는 게 매우 중요한 이유다. 융자 조정을 돕는 로스 미디게이션(Loss Mitigation) 부서의 역할은 융자 조정 서류를 점검하고 이자율을 낮춰 줄어든 페이먼트로 일시적 손실이 발생하더라도 장기적으로는 이윤을 발생케 하는 적정선을 찾아 돕는 것이 서로에게 유익함을 알고 도움을 제공하는 것이다.     요즘 한인들은 융자 조정 관계로 많이 상담하는데 집 페이먼트를 밀리지 않으려고 크레딧 카드에서 돈을 뽑아 집값을 내는 경우도 종종 본다. 이는 근본적으로 잘못된 재정 구조다. 재정적인 어려움으로 페이먼트가 어려우면 지체하지 말고 도움을 요청해야 한다. 현재 수입이 있고 주변에 재정적 도움을 받고 있다는 증거만 있으면 융자 조정을 해볼 필요가 있다. 융자조정은 누구도 개런티할 수 없다. 만약 누군가 개런티해준다 하면 그건 사기와 같은 제안임을 알아야 하겠다. 전문적인 도움을 통해 유효한 융자 옵션들은 점검해 보고 어렵게 장만한 집을 차압으로부터 지켜내겠다는 각오로 적극적으로 재정적 어려움을 지혜롭게 대처하길 바란다.   ▶문의:(213)380-3700   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.) 이지락 샬롬센터소장부동산 이야기 융자조정 도움 융자조정 도움 재정적 도움 모기지 페이먼트

2024.07.02. 21:18

[부동산 스토리] 불법 융자조정 은행 철퇴

소비자재정보호국(CFPB)은 미시간주에 기반을 두고 있는 플래그스타(Flagstar) 은행에 2700만 달러가 넘는 과징금을 부과했다. 불법적인 융자조정으로 인해 피해를 본 주택소유주들에 대한 은행의 책임을 물은 것이다. 이는 CFPB의 새 모기지 서비스 규정이 시행된 이후 최초의 사례로 CFPB가 의무를 저버린 은행권을 상대로 얼마나 엄격한 처벌을 단행하고 있는지 보여주고 있다.     플래그스타 융자조정을 해주지 않기 위해 불법적으로 시간을 지체, 재정적 어려움에 처한 주택소유주들의 주택을 의도적으로 빼앗으려는 의도를 드러냈기 때문인데 지금도 모기지 페이먼트를 못 내고 있고 지푸라기라도 잡고 싶은 심정에 처한 홈오너들이 많이 있는데 앞으로도 융자조정을 통해 집을 지키려는 홈오너를 상대로 CFPB의 융자조정 기준을 벗어난, 불법적 또는 의도적으로 도움 제공을 거부하는 행위는 엄격한 법 적용을 당할 수밖에 없다.     플래그스타는 CFPB에서 정한 융자조정 시간표에 근거해 도움을 제공했어야 함에도 불구하고 융자조정을 신청한 소비자들을 상대로 필요 이상 시간을 끌며 법으로 정한 융자조정 스케줄을 무의미하게 만들었다. 융자조정을 의도적으로 거부한 불법행위였던 것이다. 사실 융자조정 신청자들이 충분한 자격 조건을 갖추었음에도 불구하고 서류 미비란 핑계를 대거나 아예 서류검토도 안 하고 시간만 보낸 후에 융자조정을 거부하는 행태가 종종 있었다.     새로운 융자조정법은 융자조정 진행 과정에서 엄격한 시일 내에 절차가 진행되도록 규정하고 있다. 이를테면 홈오너가 페이먼트 지급기한이 넘은 지 36일이 지나면 렌더는 반드시 전화로 홈오너에게 연락을 취해야 한다. 또 45일 이후에는 우편으로 연체된 상황을 통지해줘야 한다.     이처럼 모든 진행 과정을 시간표에 따라 절차를 진행하도록 법으로 정한 것이다. CFPB가 플래그스타 은행에 엄청난 벌금을 부과한 것은 다른 렌더들에게 본보기를 보인 것이라고 볼 수 있다. 소비자 입장에서는 융자조정을 신청한 이후 필요 이상 시간을 소모하거나 불성실한 업무 진행으로 인한 더 이상의 피해를 보지 말도록 소비자 편에서의 불만을 대변해 준거라 볼 수 있다. 가주 정부와 검찰도 불법적인 융자조정 행위에 대응하기 위한 강력한 조처를 하고 있는 상황이다.     얼마 전 샬롬센터에 찾아오신 손님도 모든 서류를 제출했음에도 아무런 답변도 없고 진행 상황도 알려주지 않고 차압만 하겠다는 편지만 지속해서 보낸 은행을 상대로 CFPB에 상황을 설명해서 도움을 요청한 후 일단 서류를 재검토하는 방향으로 도움을 대행해 준 적이 있었다.     마지막으로 알아두면 도움이 될 CFPB 규칙 중 하나를 소개한다. 렌더들은 45일이 지난 뒤에도 여전히 페이먼트를 못 하는 홈오너들에게 반드시 HUD(주택도시개발국) 승인을 받은, 무료 융자조정 서비스 제공 비영리단체를 알려줘야 한다. 지금 주 정부에서는 8만 달러까지 모기지 구제 프로그램을 통해서 도움을 제공하고 있다. 프로그램이 자주 업데이트되는 관계로 주 정부 웹사이트(camortgagerelief.org)를 방문해서 한국어로 자격조건을 확인해서 도움을 받으면 좋겠다. 또한 모기지를 연체한 랜드로드들도 3만 달러까지 그랜트 지원을 받을 수 있는 프로그램도 준비되어 있다.   ▶문의: (213)380-3700 이 지락 샬롬센터 소장부동산 스토리 융자조정 불법 불법 융자조정 융자조정 시간표 플래그스타 융자조정

2023.08.01. 23:45