[부동산 가이드] 1031 익스체인지 전략

1031 익스체인지는 부동산 투자자들에게 세금 부담을 줄이면서 자산을 효율적으로 재배치할 수 있는 도구입니다.     그러나 제한된 시간 내에 적합한 대체 부동산을 찾기는 쉽지 않습니다. 이 과정에서 중요한 결정 중 하나는 한 명의 중개인과 독점적으로 협력할 것인가, 아니면 여러 중개인과 협력할 것인가입니다.     여러 중개인과 협력하면 더 많은 옵션을 받을 수 있을 것처럼 보이지만 실제로 혼란과 비효율성이 발생할 수 있습니다.     반대로 한 명의 중개인과 독점 계약을 체결하면, 효율적이고 체계적인 방식으로 대체 부동산을 찾을 수 있습니다.     이번 칼럼에서는 독점 계약의 중요성과 그 이점에 대해 알아보겠습니다.   비독점 계약의 문제점은 다음과 같습니다.     1.  이해 상충 가능성: 여러 중개인과 협력할 경우, 각 중개인은 자신에게 유리한 부동산을 추천하려는 경향이 있습니다. 이는 고객의 투자 목표와 부합하지 않는 부동산을 제안받을 위험을 증가시킵니다.   2.  부정확한 정보: 다수 중개인이 서로 다른 정보를 제공하면, 고객은 부동산 상태나 시장 상황에 대한 혼란을 겪을 수 있습니다.     이는 고객이 추가적인 조사를 해야 하는 부담을 초래하고, 제한된 시간 내에 결정을 내려야 하는 1031 익스체인지 과정에서 특히 문제가 될 수 있습니다.   3. 중개인의 동기 부족: 여러 중개인과 협력할 경우, 중개인은 자신이 추천한 부동산이 선택될 가능성에만 집중합니다. 이는 고객 이익보다는 중개인의 이익을 우선시하게 하며, 결과적으로 고객이 최적의 부동산을 찾는 데 방해가 될 수 있습니다.   4. 복잡한 거래 과정: 여러 중개인과 협력하면 의사소통이 복잡해지고, 정보가 중복되거나 누락될 가능성이 커집니다. 이는 실사 과정에서 오류를 증가시키고, 거래 지연으로 이어질 수 있습니다.   독점 계약의 장점은 다음과 같습니다.     1.  이해관계 일치: 독점 계약을 통해 중개인은 고객의 투자 성공에 전적으로 집중할 수 있습니다. 고객의 목표와 필요에 따라 최적의 부동산을 찾기 위해 노력하며, 이는 고객과 중개인의 이해관계를 일치시켜 신뢰를 형성합니다.   2.  더 많은 부동산 옵션: 독점 계약을 체결하면, 중개인은 시장에 나와 있는 모든 부동산뿐만 아니라 비공개 부동산까지 고객에게 소개할 수 있습니다. 이는 고객이 더 많은 선택지를 확보하고, 최적의 투자 기회를 놓치지 않도록 돕습니다.   3.  전문성 확보: CBRE와 같은 전문 부동산 회사와 독점 계약을 맺으면, 다양한 부동산 유형과 지역에 대한 전문 지식을 활용할 수 있습니다.     이는 고객이 각 부동산의 잠재적 가치와 투자 수익률을 더 정확히 평가할 수 있도록 돕습니다.   4.  간소화된 거래 과정: 독점 계약은 거래 과정을 단순화합니다. 고객은 단일 창구를 통해 모든 정보를 받으며, 협상, 실사 및 서류 작업이 간소화됩니다.   1031 익스체인지에서 성공적인 투자를 원한다면, 신뢰할 수 있는 중개인과 독점 계약을 체결하여 효율적이고 효과적인 과정을 경험하는 것이 최선의 선택입니다.   ▶문의: (213)613-3137  렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 가이드 익스체인지 전략 비독점 계약 익스체인지 과정 부동산 투자자들

2024.12.11. 18:13

부동산협 세일즈 익스체인지 행사

  남가주한인부동산협회(KREBASC·회장 마크 홍)가 지난 7일 LA한인타운 코지(구 로텍스)호텔에서 ‘세일즈 익스체인지’행사를 개최했다. 이날 30여명이 참석한 가운데 MLS와 포켓리스팅 매물 정보를 소개하는 시간을 가졌다. ‘세일즈 익스체인지’는 에이전트간 매물정보를 교환하고 부동산 상식도 알려주는 행사로 매달 진행된다. 이 행사는 부동산 업계 종사자는 물론 부동산에 관심 있는 누구나 참석할 수 있다. 마크 홍 회장이 매물 리스팅을 소개하고 있다.   [KREBASC 제공]  익스체인지 부동산 세일즈 익스체인지 부동산 상식도 부동산 업계

2024.02.07. 19:19

뷰포드에 피클볼 종합시설 오픈...익스체인지 앳 귀넷 몰

 여가시설 전문 부동산업체인 컴페터티브 소셜 벤처스(CSV)는 오는 7일 피클볼 코트, 식당, 바 등과 다양한 여가시설을 갖춘 '피클 & 소셜 귀넷'을 오픈한다.   뷰포드의 새 몰인 '더 익스체인지 앳 귀넷'에 자리잡은 있는 '피클 & 소셜 귀넷'은 픽클볼 코트와 식당, 바, 옥상 바 등과 함께 콘서트 무대, 반려동물을 위한 잔디밭 등의 다양한 여가시설 등을 한 곳에 갖추고 있는 점이 특징이다.   피클볼 경기장은 실내 6개, 야외 8개, 반지붕 2개 등 총 16개의 코트를 갖추고 있다.   피클볼 코트는 선착순으로 빌릴 수 있으며 필요한 운동기구도 돈을 받고 빌려준다. 또 일요일부터 금요일까지 무제한 사용 등의 서비스를 제공하는 멤버십 가입도 가능하다. 아울러 레슨, 클리닉, 캠프, 리그전, 토너먼트 개최 등도 가능하다.피클&소셜 귀넷은 전국 7곳에 오픈 예정인 시설 중 첫번째 장소이다. 조지아주에서는 2025년 알파레타에 추가로 문을 연다.   필요한 정보는 www.pickleandsocial.com에서 확인할 수 있다.   김지민 기자익스체인지 종합시설 피클볼 종합시설 피클볼 코트 피클볼 경기장

2023.12.05. 15:13

1031 익스체인지 세미나 성료

  온라인 부동산 정보업체 eXp 리얼티가 개최한 ‘1031 익스체인지’ 세미나가 지난 13일 LA 한인타운 아로마센터에서 진행됐다.    이날 eXp 리얼티의 맥스 이 브로커는 부동산 매매로 부과되는 양도소득세 납부 부담에서 벗어나 투자 기회를 잡을 수 있는 절세 및 투자 요령을 소개했다.    다음 세미나는 14일 오전 10시 30분부터 부에나파크 로스 코요테스 컨트리 클럽에서 개최된다.    ▶문의: (661)494-1111   박낙희 기자익스체인지 세미나 익스체인지 세미나 1031

2023.09.13. 20:19

[열린광장] ‘1031 익스체인지’ 폐지해야

부동산 세법 가운데 널리 알려진 것이  ‘1031 익스체인지’다.  투자용 부동산 매각 후 그 이상의 금액을 부동산에 재투자할 경우 양도소득세(Capital Gain)를 유보해 주는  규정이다.  세금의 완전 면제가 아니라 재투자 없이 매각될 경우 그 시점에서 양도소득세를 내야 한다. 현재 연방 양도소득세 세율은 15~ 20% 수준이다.     그런데 맹점이 하나 있다. ‘1031 익스체인지’를 활용해 계속 세금 유예를 받다 소유주의 사망으로 상속이 이뤄지면 이 과정에서 세금면제와 같은 효과가 생긴다는 점이다. 즉, 상속하는 순간 양도소득세는 소멸되고 상속세 의무가 발생한다.     현재 연방 상속세는 40%다(주세는 주마다 세법이 달라 논외로 함).  그런데 2023년도 상속세 면제 한도가 싱글 1292만 달러 부부는 2584만 달러다. 이 금액 미만으로 상속을 하게 되면 상속세를 내지 않아도 된다. 다만 상속재산의 가치 계산은 취득한 시점이 아니라 상속 당시의 시가로 계산하게 된다.  다시 말해 100만 달러짜리 부동산 구매 후 ‘1031 익스체인지’로 재투자를 해 상속인 사망 당시 평가액이 1000만 달러라면 양도차액 900만 달러의 20%, 즉 180만 달러의 양도소득세를 내지 않아도 되고 상속세도 면제 된다.     결국 재산이 많은 납세자에게 세금 면제 혜택을 주는 꼴이다.  그 이유는 ‘1031 익스체인지’ 규정이 생긴 역사를 보면 쉽게 이해할 수 있다.  이 법이 처음 도입된 것은 1921년이다. 제1차 세계대전 후 미국은 극심한 불황과 높은 실업률로 고통을 받았다. 당시 불황 극복의 일환으로 도입된 것이 ‘1031 익스체인지’다. 즉 부자들의 절세를 위한 것이 아니라 투자 활성화를 위해 도입된 것이다.  또한 1921년에는 최초로 나라별로 이민 쿼터 제도도 도입됐다. 이런 여러 제도를 도입했지만 1929 년의 대공황은 피할 수가 없었다.     그런데 지금은 ‘1031 익스체인지’가 아이러니하게도 부자들의 절세 방법으로 활용되고 있다. 바이든 행정부가 폐지를 추진하려는 이유이기도 하다.     필자는 이 규정이  폐지되어야 한다고 생각한다. 다수의 국민이 누릴 수 있는 혜택이 아니기 때문이다. 더구나 ‘열심히 벌어 자녀에게 상속하라’는 잘못된 메시지를 줄 수도 있다.     경제적으로 여유가 있으면 불우한 이웃도 돕고 기부도 하는 것이 더 바람직하지 않을까?  자녀에게 재산을 증여 (살아서)나 상속(죽어서)할 경우 평생 고마워하는 경우는 많지가 않기 때문이다.   먹을 것이 생기면 동물은 자기 입만 알지만 인간은 나눠 먹을 줄 안다는 게 차이점이다.   최종원 / 세무사열린광장 익스체인지 폐지 상속세 면제 상속세 의무 상속인 사망

2023.04.25. 18:50