[보험 가이드] ADU(별채) 보험

최근 가주에서는 ADU(Accessory Dwelling Unit·별채)나 세컨드 유닛을 만드는 사례가 빠르게 늘어나고 있다. 높은 주택 가격과 생활비 부담 속에서 렌트 수입을 얻기 위한 목적도 있고 부모 거주 공간이나 자녀 독립 공간으로 활용하려는 경우도 많다. 특히 기존 차고를 개조하거나 뒷마당에 별채를 새로 짓는 형태가 크게 증가하는 추세다.   그런데 많은 사람이 건축 허가와 인테리어 렌트 준비에는 상당한 비용과 시간을 투자하면서도 정작 보험 문제는 뒤늦게 확인하는 경우가 많다. 실제 현장에서는 “건물은 완성됐는데 기존 집보험만 그대로 유지하고 있다”는 사례를 자주 보게 된다. 하지만 ADU가 추가되면 보험에서 보는 위험 구조 자체가 달라질 수 있다. 거주 인원 변화 임대 여부 출입 구조 사고 가능성 등이 달라지기 때문이다.   가장 흔한 문제 중 하나는 보험사에 ADU 존재 자체를 제대로 알리지 않은 경우다. 예를 들어 뒤쪽 차고를 개조해 세입자가 거주하고 있는데 기존 주택보험만 유지하는 사례가 있다. 집주인 입장에서는 “같은 대지 안에 있는 별채인데 무슨 문제가 되겠느냐”라고 생각할 수 있지만 보험사는 다르게 본다. 보험사는 누가 거주하는지 어떤 목적으로 사용하는지 장기 렌트인지 단기 렌트인지에 따라 위험도를 다르게 판단한다.   특히 장기 렌트와 단기 렌트는 보험 심사 기준 자체가 달라진다. 일반적으로 장기 렌트는 일정 조건 아래 허용되는 경우가 많지만 에어비앤비 같은 단기 렌트는 일반 주택보험에서 제외되는 경우도 적지 않다. 일부 보험사는 단기 렌트 자체를 거절하기도 하고 어떤 보험사는 추가 특약을 요구하기도 한다.   실제로 있었던 사례 중에는 뒤쪽 ADU를 에어비앤비 형태로 운영하던 집에서 물 넘침 사고가 발생했던 경우가 있었다. 손님이 머무는 동안 욕실 배수 문제가 생기면서 바닥과 벽 일부에 물 피해가 발생했다. 집주인은 단순한 물 피해 사고라고 생각하고 보험사에 클레임했지만 조사 과정에서 해당 공간이 지속적으로 단기 렌트 용도로 사용되고 있다는 사실이 확인됐다.     결국 보험사는 기존 보험계약과 실제 사용 형태가 다르다는 부분을 문제 삼았고 보상 범위를 두고 분쟁이 발생했다. 다행히 일부 보상은 받을 수 있었지만 사용 형태에 따라서는 보험금 거절로 이어질 가능성도 충분히 있는 사례였다.   허가 문제도 자주 발생한다. 처음에는 부모 거주용으로 시작했던 차고 개조 공간이 나중에는 세입자 임대 공간으로 바뀌는 경우가 많다. 그런데 화재나 누수 사고 이후 보험사 조사 과정에서 허가 문제가 뒤늦게 확인되는 사례도 있다. 물론 허가 문제가 있다고 해서 보험금이 자동으로 거절되는 것은 아니지만 사고 이후에는 구조물의 합법성과 실제 사용 형태를 다시 확인하는 경우가 많기 때문에 주의가 필요하다.   ADU가 생기면 재건축 비용 자체가 달라질 수 있다. 따라서 기존 주택보험의 건물 보장 금액(Dwelling Coverage)을 다시 점검할 필요가 있다. 하지만 실제로는 ADU를 추가한 뒤에도 기존 보험 한도를 그대로 유지하는 경우가 적지 않다. 특히 최근 가주는 건축비와 자재비 상승으로 과소보험에 대한 위험이 더욱 커진 상태다.   배상책임 위험도 함께 증가할 수 있다. 세입자나 방문객이 늘어나면서 미끄러짐 사고나 반려견 사고 같은 위험이 커질 수 있기 때문이다. 상황에 따라서는 엄브렐라 보험을 함께 검토하는 것도 도움이 될 수 있다.   ADU는 단순한 공간 추가가 아니라 보험 구조 자체가 달라질 수 있는 문제다. 따라서 ADU를 계획 중이거나 이미 사용 중이라면 현재 보험이 실제 사용 형태를 제대로 반영하고 있는지 미리 점검해 보는 것이 중요하다.   ▶문의: (323) 272-3388  마크 정 엠제이 보험대표보험 가이드 별채 보험 일부 보험사 일반 주택보험 기존 주택보험

2026.05.20. 20:09