콘도, LA 한인타운 부동산 경기 견인

LA한인타운 주택 거래가 지난해 소폭 증가한 것으로 나타났다.   2024년 한 해 동안 LA한인타운에서 거래된 주택 수는 816채로 2023년의 786채와 비교해서 4% 많았다. 단독주택과 임대수익용 주택 거래는 전년 대비 소폭 감소했으나, 콘도 거래가 두 자릿수 증가 폭을 보이면서 타운의 주택 매매를 견인했다.   이는 본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 2024년과 2023년 LA한인타운에서 매매된 주택 현황을 분석한 결과다.   부동산 업계는 “지난 3~4분기 금리 인하로 시장이 재활성화될 것이라는 기대감이 있었으나, 지난해 내내 유지된 고금리 환경으로 둔화된 매매를 즉시 회복시키기에는 역부족이었다”고 설명했다. 또한 매물 부족과 비싼 가격 등의 어려움으로 가격대가 있는 단독주택과 임대수익용 주택의 거래가 부진했다고 덧붙였다.   ▶단독주택(SFR)   지난해 팔린 단독주택 수는 328채로 전년(343채)과 비교해서 15채(4%) 밑돌았다.〈표 참조〉 다만 지난 12월 한 달 동안 매매된 단독주택 수는 35건으로 3년래 최대치를 기록해 매매가 회복되고 있는 것으로 나타났다. 전년의 30건에 비해 5건, 2022년의 27건보다는 8건 더 많았다.   단독주택 중간 거래 가격은 지난해 175만5000달러로 2023년의 163만 달러보다 8%(12만5000달러) 더 비싸졌다.     ▶콘도·임대수익용   지난해 7%에 육박한 모기지 금리 및 지속된 가격 상승에 비교적 가격이 저렴한 콘도 거래가 급증했다. 매매된 콘도 수는 293채로 2023년의 241채보다 22%(52채) 늘어났다.     중간 거래 가격은 73만3023달러로 전년의 73만 달러와 비슷한 수준을 기록했다. 스퀘어피트당 평균 거래가는 전년 대비 2% 상승한 653달러로 집계됐다.   평균 거래일수는 2023년 50일에서 지난해 41일로 19% 크게 감소하면서 인기가 식지 않은 것으로 나타났다.   부동산 업계 관계자들은 “콘도의 경우 렌트 편의성 등으로 꾸준한 수요가 있다”며 “이에 다른 유형 대비 매매가 활기를 보인 것 같다”고 말했다.   임대수익용 주택 시장은 거래가 줄고 가격은 소폭 오른 단독주택과 비슷한 양상을 보였다. 지난해 매매 건수는 195건으로 전년(202건)보다 3% 줄었다. 중간 거래가는 158만3750달러로 7%(10만3750달러) 증가했다. 스퀘어피트당 평균 매매가는 433달러로 전년과 거의 비슷했다.   반면 임대수익용 주택의 평균 거래일은 55일로 2023년 평균 62일이 걸렸던 것과 비교해 12% 감소하는 진전을 보였다.   케네스 정 드림부동산 대표는 “올해도 다양한 불확실성 속에 당분간 급격한 금리 인하는 기대하기 힘들 수 있다”며 “적은 매물 공급과 둔화된 수요가 유지될 것으로 예상되며 가격은 내릴 기조가 보이지 않는다. 올해 부동산 시장은 큰 변동 없이 작년과 비슷한 양상을 띠게 될 가능성이 높다”고 봤다.   LA한인타운 주택 거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택 거래 동향과는 차이가 있을 수 있다.   우훈식 기자 [email protected]한인타운 부동산 la한인타운 주택 단독주택 중간 LA LA한인타운 콘도 단독주택 임대용 박낙희 모기지 금리

2025.02.04. 0:29

7월 타운 주택거래 6월 대비 44% 급증…단독·콘도·임대용 모두 증가

7월 LA한인타운 주택 거래가 모처럼 반등했다.   지난 7월 주택 매매는 전월 대비 44%나 대폭 늘었다.   특히 단독주택(SFR), 콘도, 임대수익용 주택 매매 건수 모두 전월 대비 증가했다. 다만, 콘도를 제외하고는 지난해 같은 기간보다 줄었다.   지난 7월 매매된 단독주택, 콘도, 임대수익용 주택 수는 전월의 54채보다 무려 44%나 증가한 78채를 기록했다. 전년 동월의 76채보다도 2채(3%) 늘었다.   한인 부동산 업계 관계자들은 “주택 매물이 6월부터 늘어나고 모기지 이자율도 6% 중반 선을 유지하면서 부동산 시장이 다시 활기를 띠었다”며 “8월까지 매물이 나오고 있어서 8월과 9월도 시장도 기대해볼 만하다”고 분석했다.     이는 본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 2024년 7월 LA한인타운에서 거래된 주택 현황을 분석한 결과다.     ▶단독주택(SFR)   지난 7월에 팔린 단독주택은 총 30채로 전달의 26채보다 15%(4채) 많았다. 〈표 참조〉 하지만 2023년 7월의 35채와 비교하면 14%(5채) 밑돌았다.     중간 거래가격 141만 달러로 전년 동월의 163만 달러보다 13% 내려앉았다. 고가의 주택 거래가 많았던 전달과 비교해도 크게 떨어졌다. 스퀘어피트당 평균 가격은 831달러로 전월의 959달러보다 13%(128달러) 하락했다. 전년 동월과 비교해도 13% 떨어졌다.     리스팅 대비 팔린 가격 차이는 전월과 전년 동월보다 소폭 내려앉은 98.18%였다. 이는 셀러의 호가보다 낮은 가격에 거래가 이루어졌다는 걸 의미한다.     ▶콘도, 임대수익용   7월 콘도 거래 건수는 전월의 15채보다 100%(15채) 급증한 30채로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간의 20채보다 50%(10채) 늘어난 수치다. 콘도 중간 거래가격은 전월보다 소폭 내렸으며 전년 동월 대비로는 동일했다.     임대수익용 주택 거래 건수는 지난 6월의 13채보다 38%(5채) 증가했다. 지난해 7월의 21채와 비교하면 14%(3채) 줄었다. 임대용 주택의 중간 가격은 183만 달러로 지난해 7월과 전월 대비 각각 31%와 8% 상승했다.   콘도와 임대수익용 주택의 리스팅 대비 팔린 가격 차이는 모두 100%를 하회했다.   부동산 업계 관계자들은 임대수익용 주택은 대체로 매물이 희소한 데다 임대 수익률(cap rate)에 따라 오퍼 경쟁 상황도 크게 달라져 거래 변동 폭이 크다고 설명했다.     케네스 정 드림부동산 대표는 “7월 LA한인타운 주택시장은 전월보다 개선됐다”며 “매물이 꾸준하고 9월 기준금리 인하의 기정사실화로 모기지 금리가 내림세를 보이고 있는 점도 매매 증가에 일조했다”고 진단했다     LA한인타운 주택 거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 이번 자료 집계 기간은 2024년 7월 1일부터 7월 31일까지다.   진성철 기자주택거래 임대용 기준금리 인하 la한인타운 주택 전년 동월과

2024.09.05. 21:28

콘도 구매 시 고려 사항…장단기 임대용 콘도 투자 인기

부동산 불패 신화는 여전히 유효한가라는 질문에 현 시장에서 확실한 답을 찾긴 어려워 보인다. 특히 싱글홈보다 저렴한 가격으로 투자할 수 있는 콘도의 경우 대다수 투자자들은 시장 동향만을 지켜보고 있는 상황이다. 여기에 더해 주거용 콘도를 구입할 계획인 예비 바이어 역시 현 시장에서 좋은 구입 시기만을 기다리며 쉽게 결정을 못하고 있다. 올해 주거용 콘도를 구매하려 계획하고 있는 이들부터 여유자금으로 콘도에 투자하려는 투자자를 위해 최근 부동산 시장에서 콘도가 가치있는 투자인지 여부와 콘도 투자시 고려해야 할 사항들을 알아봤다.       ▶모기지 금리   지난해 하반기부터 시작된 모기지 금리 상승은 바이어들의 주택 구매 의욕을 꺾은 것이 사실. 전통적으로 집 구매 시 가장 큰 매력은 대출 이자에 대한 세금 공제였다. 부부의 경우 최대 75만달러까지 집 대출에 대해 세금 공제가 가능하기 때문이다. 그러나 최근 LA나 뉴욕처럼 대도시 콘도 값은 75만달러를 넘어 천정부지로 올랐고 최근 IRS가 재산세 공제 상한액을 1만달러로 변경함에 따라 재산세가 높은 지역에서는 콘도 투자 열기가 시들해졌다. 그러나 만약 현금 투자자라면 모기지 금리에 영향을 받지 않아 콘도 투자는 여전히 좋은 투자처다. 또 재산세의 경우 재산세 부과율이 낮은 도시를 찾아 투자하는 것도 방법이다.       ▶집값 안정세   팬데믹 동안 이상 과열됐던 부동산 시장은 이제 서서히 균형을 찾아 가고 있다. 팬데믹 동안 도심 외곽으로 몰려가던 현상이 주춤하고 있으며, 주택 재고도 서서히 증가세를 보이고 있다. 이런 부동산 지표와 함께 집값이 하락하기 시작했고 입찰 전쟁 열기도 식고 있는 추세다. 최근 리얼터닷컴(realtor.com) 보고서에 따르면 올해 전국 부동산 시장은 일부 지역을 제외하고는 대부분 바이어 시장으로 전환했다. 특히 콘도 가격이 안정세를 찾으면서 투자자들의 발길이 다시 돌아오고 있다.        ▶5년 후 수익 가능한가     일반적으로 콘도 구입 시 5년 이상 거주하거나 임대해야만 원금을 회수하고 수익을 낼 수 있다는 것이 부동산 투자의 원칙이었다. 그러나 지난 3년간 부동산 가격은 사상 최고치를 기록해 향후 5~7년간 부동산 매각을 통해 '상당한 이익'을 낼 가능성은 줄어들었다. 특히 최고급 편의 시설과 최첨단 가전 제품 및 스마트홈 사양을 갖춘 신축 고급 콘도 투자는 더 신중을 기해야 한다. 최첨단 고급 사양이 가장 큰 메리트인 콘도라면 결국 5~10년 뒤면 이 메리트가 그때 새로 지어진 고급 콘도에 밀릴 것이 뻔하기 때문. 따라서 이 경우 투자금을 회수할 가능성도 낮아질 수 있다.       ▶픽서 어퍼 홈   수리가 필요한 낡은 부동산인 '픽서 어퍼 홈(Fixer-Upper Home)' 거래도 활발해지고 있다. 팬데믹 동안 주택 재고 부족 및 인력 부족으로 픽서 어퍼 홈은 바이어들의 기피 대상이었으나 최근 다시 인기를 얻고 있다. 특히 당장 이사해 거주해야 할 집이 아닌 투자용이라면 픽서 어퍼 홈 투자를 고려할 만하다. 다만 수리 및 리모델링시 주의를 기울여야 한다. 자재 구입부터 시공 기간에 이르기까지 최대한 꼼꼼하게 계획을 세워 시간을 단축하는 것이 관건이다.   이처럼 신중하고 유연하게 리모델링을 끝내면 계약과 동시에 바로 입주가 가능한 콘도(turnkey property)를 찾는 수요가 많은 지금의 시장에서 빠르게 임차인을 구할 수 있다.     ▶투자용 콘도   투자용 콘도 구입에 있어 단기 또는 장기 임대용 콘도 구입은 여전히 유효한 것으로 보인다. 콘도에서 임대 소득 발생시, 모기지 이자는 사업 비용으로 간주되며 상한선이 없다. 또 재산세 역시 사업 비용으로 간주돼 1만달러 세금 공제 한도가 적용되지 않는다. 특히 최근 휴양지를 중심으로 콘도 단기 임대가 인기를 끌고 있어 이 지역에 대한 콘도 투자를 고려할 만하다. 다만 주별, 시별로 단기 임대에 대한 규정이 달라 이를 반드시 확인하고 투자를 결정해야 한다.       ▶주거용 콘도     현 시장에서는 당분간 구입보다는 아파트 임대가 낮지 않을까 생각할 수 있겠지만 5년 이상 거주할 계획이고 향후 부동산 시장에서의 가치 상승을 고려한다면 콘도는 여전히 매력적인 투자처다. 많은 예비 바이어들이 모기지 금리 상승, 재산세 공제액 감소, 재판매 가치 하락 등으로 주택 소유 비용이 증가하고 있다고 생각할 수 있지만 문제는 임대료 상승이다. 특히 콘도의 경우 구매와 임대 중 어느 쪽이 더 좋은지는 거주 지역에 따라 큰 차이가 있다. 따라서 콘도 구매 시 모기지 및 재산세 공제를 고려해 임대비와 구입비 차이가 적게 나는 도시에서 구매를 하는 것이 현명한 선택이 될 수 있다.  이주현 객원기자장단기 임대용 대다수 투자자들 주거용 콘도 부동산 시장

2023.02.22. 17:47

타운 주택시장, 콘도·임대용 주택이 주도

매물부족에도 올해 1분기 LA한인타운 주택 거래가 지난해 같은 기간 보다 소폭 증가했다.   본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 올 1분기 LA한인타운 주택 거래 현황을 분석한 결과, 첫 3개월 동안 LA한인타운에서 거래된 주택 수는 347채로 지난해 같은 기간의 320채와 비교해서 27채(8%)가 더 많았다.  또 직전 분기였던 2021년 4분기의 333채보다도 14채(4%)가 웃돌았다. LA한인타운 부동산 업계는 단독주택 매물 품귀 현상 악화로 거래가 작년만 못했지만 활발했던 콘도미니엄과 임대수익용 주택 거래 덕에 늘었다고 분석했다.   ▶단독주택(SFR)   올 첫 1분기 동안 거래된 단독주택 수는 124채로 전년 동기의 163채보다 39채(24%)가 적었다. 〈표 참조〉 매물 부족으로 거래량은 줄었어도 치열한 매입 경쟁으로 인해서 거래 가격은 상승하고 거래 일수는 단축됐다.     2022년 1분기 단독주택 중간 거래가격은 170만 달러에 1만 달러 모자란 169만 달러였다. 전년 중간 거래가격(165만5000달러)과 비교하면 2%가 오른 것이다. 가격 상승 현상은 스퀘어피트 당 평균 거래가격에서 더 두드러졌다. 스퀘어피트당 거래가는 882달러로 지난해의 792달러보다 11%나 뛰었다. 800달러를 돌파한 것이다.     지난 3개월 동안 단독주택이 매물로 나와서 팔리기까지 걸린 평균 일수는 37일이었다. 전년 동기의 44일보다 일주일 정도가 빨라졌다. 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율은 평균 102.07%로 지난해보다 4%포인트 가까이 상승했다. 이는 단독주택 매물을 두고 바이어간 구매 경쟁이 치열했음을 보여준다.     LA한인타운 부동산 관계자들은 “LA한인타운이 다운타운과 웨스트LA 중간에 있는 등 입지 여건이 좋아서 단독주택에 대한 수요가 높은 편”이라며 “매물 공급만 충분하면 거래량이 더 늘어날 수 있다”고 설명했다.   ▶콘도   올 1분기 LA한인타운 주택시장을 이끈 쌍두마차 중 하나가 바로 콘도다. 전년 동기 대비 증가율이 47%나 되는 146채였다. 이는 2021년 1분기의 99채보다 47채가 더 많은 것이다. 강한 수요 덕에 거래 가격이 두 자릿수로 올랐고 거래 기간은 대폭 축소됐다. 콘도의 중간 거래가격은 75만 달러로 전년의 63만5000달러와 비교해서 12만5000달러(18%)나 급증했다. 스퀘어피트 당 평균 가격 역시 지난해 1분기의 565달러보다 10% 상회하는 618달러로 집계됐다. 이는 지난 2월 100만 달러가 넘는 고급 콘도 거래가 많이 늘어난 영향으로 파악된다.     1분기 콘도의 평균 매매 소요기간(DOM)은 지난해보다 11일이 짧아진 40일이었다. 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율은 평균 99.83%로 100%에 근접했다. 작년 1분기보다 1%포인트 이상 웃돌았다. 작년보다 오퍼 경쟁이 심화했음을 가리킨다. 한 LA한인타운 부동산 에이전트는 “단독주택 매물이 비싸고 공급도 충분하지 않은 데다 모기지 이자 상승으로 콘도가 반사이익을 봤다”고 말했다.     ▶임대수익용 주택   지난 3개월 동안 임대수익용 주택 거래도 활발했다. 지난해보다 19채(33%) 증가한 77채를 기록했다. LA한인타운 주택시장을 콘도와 함께 이끈 것이다. 가격도 크게 올랐고 거래일은 매우 빨라졌다. 임대수익용 주택의 1분기 중간 거래가격은 181만 달러로 전년의 135만1000달러와 비교해서 34%가 대폭 올랐다. 스퀘어피트 당 거래가 역시 지난해의 408달러에서 14% 오른 467달러였다. 1분기 임대수익용 주택의 평균 매매 소요기간(DOM)은 지난해의 62일보다 11일 단축된 51일로 조사됐다. 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율도 지난해의 97.35%에서 2% 이상 뛴 99.37%였다. 임대수익용 구매 경쟁도 지난해보다 치열해졌다는 의미다.   부동산 업계 관계자들은 임대수익용 주택은 대체로 매물이 희소한 데다 임대 수익률(cap rate)에 따라 오퍼 경쟁 상황도 크게 달라져 거래에 변동 폭이 크다는 점은 고려해야 한다고 강조했다.     케네스 정 드림부동산 대표는 “1분기까지는 모기지 이자 상승 영향은 제한적이었다”며 “현재 5%를 웃돌고 있어서 위축될 가능성도 있다”고 분석했다.   LA한인타운 주택 거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 이번 자료 집계 기간은 2022년 1월 1일부터 3월 31일까지다.   진성철 기자주택시장 임대용 la한인타운 주택시장 단독주택 매물 la한인타운 부동산

2022.04.27. 16:37