[부동산 이야기] 자녀 위한 주택 구매

국내 집값은 여전히 높은 수준을 유지하고 있으며, 금리도 쉽사리 내려오지 않고 있다. 젊은 세대가 스스로 자금을 마련해 내 집을 장만하기란 과거보다 훨씬 어려운 일이 되었다. 이런 상황 속에서 부모가 자녀의 첫 주택 구매을 돕는 사례가 늘고 있다. 최근에는 다운페이먼트 지원부터 모기지 공동 서명, 또는 직접 자녀 명의로 주택을 구매해주는 방식까지 다양하게 활용되고 있다.   부모가 자녀를 위해 집을 사주는 일은 단순한 경제적 지원을 넘어서, 가족의 자산을 다음 세대로 이전하는 중요한 전략이 될 수 있다. 자녀를 위해 주택을 구매하면 몇 가지 장점이 있다.     첫째, 자녀에게 경제적 안정을 제공함과 동시에 책임감을 기를 기회가 된다. 부모가 주택을 소유한 채 자녀에게 임대하는 형식을 취할 경우, 자녀는 일정한 임대료를 지불하면서 재정 감각을 키울 수 있다.   둘째, 주택은 시간이 지나면서 가치가 상승할 가능성이 있는 자산이기 때문에 장기적으로 자녀에게 경제적 기반이 되어줄 수 있다.     셋째, 부모 입장에서도 투자 포트폴리오를 다양화할 수 있는 수단이 될 수 있다. 세금 혜택도 무시할 수 없다. 부모가 자녀에게 집을 선물하는 방식으로 증여할 경우, 연방 증여세 및 상속세 면제 한도를 활용할 수 있다. 2025년 기준으로 개인당 1399만 달러까지 면세 혜택을 받을 수 있으며, 이는 부부 공동으로 약 2798만 달러에 달한다. 이 규정은 향후 변경될 수 있으므로 세무 전문가와 상담이 필요하다.     또한, 자녀 명의로 신탁을 설정해 집을 구매하는 방법도 있다. 예를 들어, 자격거주신탁(QPRT)을 통해 부모가 일정 기간 해당 주택을 사용한 뒤 자녀에게 소유권을 이전하면, 세금 부담을 줄일 수 있다. 이 방법은 장기적 관점에서 자산을 효율적으로 이전하는 수단이 될 수 있다. 만약 자녀가 해당 주택을 임대할 경우, 다양한 세금 공제 혜택도 받을 수 있다. 모기지 이자, 감가상각, 재산세, 유지보수 비용 등은 세금 공제가 가능하며, 이는 자녀의 장기적인 재정 안정에 기여한다.     이러한 흐름은 통계로도 확인된다. 프레디맥에 따르면, 1994년 당시 35세 미만 주택 구매자 중 부모 세대(55세 이상)가 모기지 공동 서명자로 참여한 비율은 1.6%였으나, 2022년에는 3.7%로 증가했다. 전국부동산중개인협회(NAR) 자료에 따르면, 2024년 기준 20~40대 초반의 구매자 중 12%가 부모나 친지로부터 재정 지원을 받았다.     물론, 이러한 흐름이 모든 가정에 해당하는 것은 아니다. 부모의 자산 유무에 따라 자녀의 주택 구매 기회가 갈리면서 부의 세습에 대한 우려도 존재한다. 하지만 자녀의 미래를 위한 전략적 접근과 더불어, 가정 내에서 충분한 대화를 거친다면 긍정적인 효과를 기대할 수 있다. 고금리와 높은 주택 가격이 일상이 된 요즘, 부모의 지원은 단순한 선물이 아니라, 자녀에게 안정과 자립을 위한 디딤돌이 될 수 있다. 단, 감정이 아닌 계획으로 접근해야 하며, 세무·법률 전문가의 조언을 받아 철저하게 준비해야 한다. 자녀가 첫 주택을 장만하는 여정에 있어, 부모의 현명한 조력은 누구보다 든든한 동반자가 될 수 있다.   ▶문의: (213)554-9112 카일 이 / 드림부동산부동산 이야기 자녀 주택 자녀 명의 해당 주택 미만 주택

2025.05.28. 17:32

[알기 쉬운 세금 이야기] 자녀 명의 투자소득 (Kiddie Tax)

오랫동안 부자들의 절세 목적으로, 이자와 배당 등의 투자 소득을 자녀 명의로 이전하여 자녀들의 세금보고를 통한 투자 소득 보고를 하는 경우가 종종 있었다.     이때 자녀들은 표준 공제와 개인 공제를 이용하여 소득의 상당 부분에 대하여 공제 혜택을 받음으로써, 세금을 전혀 납부하지 않든지 아니면 상대적으로 낮은 세율을 적용받아 거의 세금을 납부하지 않아도 됐었다. 즉, 소득세율이 높은 부모가 소득세율이 낮은 자녀 앞으로 투자 소득을 이전함으로써 세금을 줄이는 방법이었다. 이에 국세청에서 키디택스(Kiddie Tax)를 제정하여 자녀들에게도 일정 수준 이상의 투자 소득에 대해 높은 세율을 적용함으로써 이를 제한하였다.     키디택스는 ① 수입과 관계없이 19세 미만이거나, 수입이 있는 19세 이상, 24세 미만의 5개월 이상 풀타임 학생이며 근로소득이 일 년 생활비의 반 이상을 충족시키지 못하는 자녀 ② 부모 중 한 명이라도 생존해 있는 자녀 ③ 세금보고 시 부부가 공동 보고를 하지 않는 자녀 등이 키디택스의 대상이 된다.     2019년에 발의된 SECURE Act에 따르면, 키디택스에 해당하는 자녀들은 2500달러가 넘는 투자 소득에 대하여 부모의 높은 세율(Marginal tax rate)을 적용받는다. 즉 2023년에는 1250달러까지는 세금이 면제되고, 이 금액을 초과하는 다음 1250달러에 대해서는 자녀들의 낮은 세율(10%)이 적용되나, 2500달러를 초과하는 금액에 대해서는 부모의 세율이 적용된다.     일정 부분 자녀의 투자 소득에 대해서는 세금이 없거나 적지만 이를 넘어서는 소득에 대해서는 키디택스가 적용된다는 것이다.   예를 들어, A군이 아르바이트로 5000달러의 근로 소득이 있고, 배당 소득으로 1500달러(총소득 6500달러)가 있는  경우, 키디 택스를 적용받는 자녀라면 기본 공제액이 1250달러 또는 자녀의 근로소득 + 400달러 중 큰 금액이므로 (2023년은 1만3850달러까지 기본 공제 가능), A군의 근로소득 5000달러는 A군의 표준 공제액인 5400달러(5000달러 근로소득 + 400달러)에 의하여 모두 공제받을 수 있고, 1100달러의 초과 수입(6500달러 - 5400달러)은 A군의 소득세율인 10%에 해당하여 110달러의 세금이 부과된다.   만약 ① 자녀의 수입이 이자 또는 배당 수입만 있는 경우 ② 자녀의 이자 또는 배당 수입이 1만500달러 미만인 경우 ③ 자녀가 세금 예납을 하지 않는 등의 조건을 충족시키면 자녀는 세금보고를 따로 할 필요 없이 국세청 양식 8814를 이용하여 부모의 세금보고서와 함께 보고할 수 있다. 위의 경우를 충족시키지 못하고 자녀의 세금 보고를 따로 해야 하는 경우에는 양식 8615를 자녀의 세금보고에 첨부하고, 불로소득에 대해서는 부모의 세율로 세금을 납부하도록 하여야 한다. 경우에 따라서는 일부러라도 자녀의 수입을 따로 보고 하는 것이 유리할 수도 있으므로 세금보고 시 잘 따져 보아야 하겠다.   ▶문의:(213)389-0080 엄기욱 / CPA·Mountain LLP알기 쉬운 세금 이야기 투자소득 kiddie kiddie tax 자녀 명의 근로소득 5000달러

2023.06.04. 18:01

[상속법] 자녀 이름으로 재산 명의 변경

자녀에게 상속하기 위해 살아생전에 자녀 이름을 부동산 명의로 집어넣는 경우가 있다. 이렇게 할 경우 자녀가 재산을 물려받게 되는 건 확실하고 또한 유언장이나 리빙트러스트 등 따로 유산계획을 하지 않아도 되기 때문에 간단하고 좋은 방법처럼 보이지만, 생각보다 많은 불이익이 있을 수 있다.     첫번째는 자신의 재산을 잃는 것이다. 자녀 이름을 등기에 올린다는 것은 그만큼 자신의 소유권을 포기하는 셈이다. 그러므로 자녀의 허락 없이는 집을 팔거나 혹은 재융자 등을 할 수 없는 상황이 생긴다.   또한 자녀가 부모의 허락 없이 집을 팔 수도 있다.  많은 부모는 자녀를 믿어 그럴 리 없다고 생각하시는 분이 대다수이겠지만 부모와 자식 사이의 관계는 언제든지 변할 수 있는 것이며 자녀에게 모든 재산을 증여해 버렸을 경우 나중에 후회할 일이 생겨도 법적으로 어떻게 할 수 있는 방법이 없다.     두번째는 자녀가 빚이 생길 경우 자신의 집을 잃어버릴 수 있는 경우다. 만약 자녀의 명의로 집이 되어있다면 자녀들이 채무가 생길 때 채권자들이 클레임을 걸 수 있다. 예를 들어 사고로 인해 소송에 휘말릴 경우 자녀 명의로 변경한 집이 없어질 수도 있다는 말이다.   세번째는 자녀가 이혼할 경우다. 만약 자녀가 이혼할 경우 법원은 자녀 부부의 재산을 나누게 되며 자녀 명의로 되어있는 부동산은 자녀의 재산으로 간주되어 나누어진다. 특히 자녀가 결혼 후 집에 대한 모기지를 같이 부담할 경우에 자녀의 배우자에게 집에 대한 소유권이 어느 정도 넘어갈 수가 있다. 요즘 같은 고이혼률 시대에 자녀에 이름을 상속목적으로 명의에 올리는 것은 바람직하지 않다고 볼 수 있다.   네번째는 세금 상 불이익이 따를 수 있다는 것이다. 기본적으로 자녀의 이름을 명의로 올리는 것은 증여가 되기 때문에 증여하게 되면 양도소득세를 계산할 때 불이익이 있을 수밖에 없다.     만약 재산을 자녀의 이름으로 변경하여 증여할 경우 나중에 자녀가 그 재산을 팔았을 시 엄청난 양도소득세를 지불해야 할 수도 있다.   증여할 경우엔 상속할 때와는 달리 양도소득세 혜택이 없으며 부모가 처음 재산을 구매했을 때 가격과 양도를 했을 때 가격의 차액에 대한 양도소득세를 지불해야 한다.   그렇다면 어떻게 자녀에게 재산을 물려줄 수 있을까? 살아생전엔 자신의 재산을 유지하되 상속계획을 세워 사후에 자녀에게 상속이 될 수 있게끔 준비해 놓는 것이다. 상속계획의 형태는 여러 가지가 있지만, 일반적으로 리빙트러스트를 만들어 자녀를 수혜자로 지정한다면 위에 말한 불이익 없이 자녀에게 그대로 상속이 된다. 리빙트러스트를 만든다면 살아생전엔 나의 재산을 유지하면서 사후에 자녀가 세금 불이익 없이 그대로 상속받을 수 있다는 말이다.   혹시나 자녀에게 상속목적으로 자녀 이름을 부동산 명의로 올렸다던가 다른 형태로 증여를 이미 했다면 전문가와 상담을 해 상속계획을 점검해 두는 것이 좋겠다.   ▶문의: (213)459-6500 스티븐 채 변호사상속법 자녀 이름 자녀 이름 자녀 명의 자녀 부부

2022.10.25. 22:24