콘도 구매 시 고려 사항…장단기 임대용 콘도 투자 인기

부동산 불패 신화는 여전히 유효한가라는 질문에 현 시장에서 확실한 답을 찾긴 어려워 보인다. 특히 싱글홈보다 저렴한 가격으로 투자할 수 있는 콘도의 경우 대다수 투자자들은 시장 동향만을 지켜보고 있는 상황이다. 여기에 더해 주거용 콘도를 구입할 계획인 예비 바이어 역시 현 시장에서 좋은 구입 시기만을 기다리며 쉽게 결정을 못하고 있다. 올해 주거용 콘도를 구매하려 계획하고 있는 이들부터 여유자금으로 콘도에 투자하려는 투자자를 위해 최근 부동산 시장에서 콘도가 가치있는 투자인지 여부와 콘도 투자시 고려해야 할 사항들을 알아봤다.       ▶모기지 금리   지난해 하반기부터 시작된 모기지 금리 상승은 바이어들의 주택 구매 의욕을 꺾은 것이 사실. 전통적으로 집 구매 시 가장 큰 매력은 대출 이자에 대한 세금 공제였다. 부부의 경우 최대 75만달러까지 집 대출에 대해 세금 공제가 가능하기 때문이다. 그러나 최근 LA나 뉴욕처럼 대도시 콘도 값은 75만달러를 넘어 천정부지로 올랐고 최근 IRS가 재산세 공제 상한액을 1만달러로 변경함에 따라 재산세가 높은 지역에서는 콘도 투자 열기가 시들해졌다. 그러나 만약 현금 투자자라면 모기지 금리에 영향을 받지 않아 콘도 투자는 여전히 좋은 투자처다. 또 재산세의 경우 재산세 부과율이 낮은 도시를 찾아 투자하는 것도 방법이다.       ▶집값 안정세   팬데믹 동안 이상 과열됐던 부동산 시장은 이제 서서히 균형을 찾아 가고 있다. 팬데믹 동안 도심 외곽으로 몰려가던 현상이 주춤하고 있으며, 주택 재고도 서서히 증가세를 보이고 있다. 이런 부동산 지표와 함께 집값이 하락하기 시작했고 입찰 전쟁 열기도 식고 있는 추세다. 최근 리얼터닷컴(realtor.com) 보고서에 따르면 올해 전국 부동산 시장은 일부 지역을 제외하고는 대부분 바이어 시장으로 전환했다. 특히 콘도 가격이 안정세를 찾으면서 투자자들의 발길이 다시 돌아오고 있다.        ▶5년 후 수익 가능한가     일반적으로 콘도 구입 시 5년 이상 거주하거나 임대해야만 원금을 회수하고 수익을 낼 수 있다는 것이 부동산 투자의 원칙이었다. 그러나 지난 3년간 부동산 가격은 사상 최고치를 기록해 향후 5~7년간 부동산 매각을 통해 '상당한 이익'을 낼 가능성은 줄어들었다. 특히 최고급 편의 시설과 최첨단 가전 제품 및 스마트홈 사양을 갖춘 신축 고급 콘도 투자는 더 신중을 기해야 한다. 최첨단 고급 사양이 가장 큰 메리트인 콘도라면 결국 5~10년 뒤면 이 메리트가 그때 새로 지어진 고급 콘도에 밀릴 것이 뻔하기 때문. 따라서 이 경우 투자금을 회수할 가능성도 낮아질 수 있다.       ▶픽서 어퍼 홈   수리가 필요한 낡은 부동산인 '픽서 어퍼 홈(Fixer-Upper Home)' 거래도 활발해지고 있다. 팬데믹 동안 주택 재고 부족 및 인력 부족으로 픽서 어퍼 홈은 바이어들의 기피 대상이었으나 최근 다시 인기를 얻고 있다. 특히 당장 이사해 거주해야 할 집이 아닌 투자용이라면 픽서 어퍼 홈 투자를 고려할 만하다. 다만 수리 및 리모델링시 주의를 기울여야 한다. 자재 구입부터 시공 기간에 이르기까지 최대한 꼼꼼하게 계획을 세워 시간을 단축하는 것이 관건이다.   이처럼 신중하고 유연하게 리모델링을 끝내면 계약과 동시에 바로 입주가 가능한 콘도(turnkey property)를 찾는 수요가 많은 지금의 시장에서 빠르게 임차인을 구할 수 있다.     ▶투자용 콘도   투자용 콘도 구입에 있어 단기 또는 장기 임대용 콘도 구입은 여전히 유효한 것으로 보인다. 콘도에서 임대 소득 발생시, 모기지 이자는 사업 비용으로 간주되며 상한선이 없다. 또 재산세 역시 사업 비용으로 간주돼 1만달러 세금 공제 한도가 적용되지 않는다. 특히 최근 휴양지를 중심으로 콘도 단기 임대가 인기를 끌고 있어 이 지역에 대한 콘도 투자를 고려할 만하다. 다만 주별, 시별로 단기 임대에 대한 규정이 달라 이를 반드시 확인하고 투자를 결정해야 한다.       ▶주거용 콘도     현 시장에서는 당분간 구입보다는 아파트 임대가 낮지 않을까 생각할 수 있겠지만 5년 이상 거주할 계획이고 향후 부동산 시장에서의 가치 상승을 고려한다면 콘도는 여전히 매력적인 투자처다. 많은 예비 바이어들이 모기지 금리 상승, 재산세 공제액 감소, 재판매 가치 하락 등으로 주택 소유 비용이 증가하고 있다고 생각할 수 있지만 문제는 임대료 상승이다. 특히 콘도의 경우 구매와 임대 중 어느 쪽이 더 좋은지는 거주 지역에 따라 큰 차이가 있다. 따라서 콘도 구매 시 모기지 및 재산세 공제를 고려해 임대비와 구입비 차이가 적게 나는 도시에서 구매를 하는 것이 현명한 선택이 될 수 있다.  이주현 객원기자장단기 임대용 대다수 투자자들 주거용 콘도 부동산 시장

2023.02.22. 17:47

"장단기 금리 역전, 인플레 완화 기대 때문"

경기침체의 전조현상으로 받아들여지는 미국 국채금리의 장·단기물 금리 역전 현상에 대해 정반대의 해석이 제기됐다.   월스트리트저널(WSJ)은 29일 최근 국채금리 역전 현상을 경기침체의 예고가 아닌 인플레이션 완화에 대한 시장의 기대가 반영된 것으로 보는 투자자가 적지 않다고 보도했다.   장·단기물 금리 역전 현상은 미국 2년물 국채금리가 10년물 국채금리보다 높아지는 현상이다.   일반적으로는 만기가 짧은 채권의 금리보다 만기가 긴 채권의 금리가 높을 수밖에 없다. 돈을 더 오래 빌려줄수록 만기 때까지 발생 가능한 리스크는 늘어나므로 더 높은 금리를 보상해줘야 하기 때문이다.   그러나 고금리로 단기채권의 수익률이 높아진 상황에서 경기둔화에 대한 우려가 확산한다면 장기채권은 늘어난 수요 때문에 수익률이 낮아져 금리 역전 현상이 발생한다는 것이 기존의 해석이었다.   지난 23일 미국 채권시장에선 41년여 만에 가장 큰 폭의 장·단기물 금리 역전 현상이 발생했다.   10년물 국채 금리는 경기 둔화 우려에 장기물 국채 수요가 몰리면서 3.8% 아래에서 마감했고, 2년물 국채금리는 4.52% 근방에서 거래를 마쳤다.   장·단기물 금리 역전 폭은 76bp(1bp=0.01%포인트)로 1981년 10월 이후 최대를 기록했다.   1981년 10월 당시 인플레이션을 잡기 위해 공격적인 긴축에 나섰던 연준의 기준금리는 19%였고, 결국 대공황 이후 최악의 경기침체로 이어졌다.   다만 최근에 발생한 장·단기물 금리 역전 현상은 오히려 연준의 인플레이션 대책에 대한 긍정적인 기대감 때문으로 봐야 한다는 것이 일부 투자자들의 주장이다.   연방 정부의 긴축적인 통화정책이 내후년까지는 계속될 것이라는 전망 때문에 2년물 국채금리도 높은 수준을 유지할 수밖에 없지만, 이후에는 기준금리가 인하될 것이라는 기대가 10년물 국채금리를 낮췄다는 것이다.   금융투자 업체인 컬럼비아 트레드니들의 진 태누조 대표는 장·단기물 금리 역전 현상에 대해 “연준은 시장의 신뢰를 받고 있다”라며 “투자자들은 인플레이션과의 전쟁에서 연준이 결국 승리하겠지만, 그때까지 단기적으로는 고금리를 견뎌야 한다고 믿고 있다”고 말했다.장단기 인플레 최근 국채금리 금리 역전 인플레이션 완화

2022.11.29. 22:25

고교 재학 중 대학에서 학점 취득…장단기적으로 학생에 긍정적 영향

대학을 생각하는 고등학생은 저마다의 다른 경험을 가지고 다른 미래에 대한 꿈들을 가지고 있다. 미래에 대학에 진학한 후 해 볼 공부를 고등학교 기간에 미리 경험을 해 보는 건 어떨까? 미리 대학 학점을 따고 싶어하는 학생이든, 고등학교 수업에서 다루지 않는 과목들을 미리 탐구하기 원하는 학생이든, 혹은 본인이 흥미로운 분야를 미리 경험하기 원하는 학생이든, 고등학교 졸업 후의 삶을 일찍 경험해 보고 싶은 모든 학생들에게 듀얼 인롤먼트(dual enrollment )는 좋은 방법이 될 수 있다. 이중 등록은 학생들이 고등학교에 다니는 동안 대학 학점을 얻을 수 있도록 하는 것으로 많은 연구들은 이것이 장단기적으로 학생에게 긍정적 영향을 주는 것으로 나타났다.     ▶듀얼 인롤먼트란   이중 등록은 고등학생들이 아직 고등학교에 재학 중인 동안 대학 과정에 등록함으로써 그들의 교육을 향상시키고 발전시킬 수 있는 기회를 제공하는 프로그램이다. 학생들은 대학 수준의 과정을 경험하고, 대학과 직업 선택에 대해 토론하고, 대학 학위를 이수하는 데 필요한 시간을 단축할 수 있다. 제공되는 이중 학점 수업의 종류는 학군에 따라 다르며 인문, 영어, 수학, 사회, 과학과 같은 과목의 대학 과정 개설을 포함한다. 대부분의 이중 등록 수업은 학생의 고등학교, 지역 커뮤니티 칼리지 또는 온라인에서 이루어지며 홈스쿨링을 받은 학생들은 또한 주정부의 요구 조건을 충족한다면 이중 학점 과정을 수강할 수 있다. 대학 학점을 취득하기 위해서, 학생들은 C학점 이상의 이중 입학 수업을 통과해야 합니다. 획득한 성적은 그 학생의 대학 학업 성적의 일부가 되지만 AP 수업과는 달리, 학생들은 대학 학점을 얻기 위해 시험을 통과할 필요가 없다.     ▶어떤 이점이 있나   이 과정들을 학교 학적부(transcript)에 그 성적이 포함되지 않을 수 있다. 그렇다 하더라도 대입 지원서 작성 시 별도의 섹션에 학업 기록을 올리도록 되어있으며 지원한 대학에서 이 과정들을 포함한 학점을 다시 계산하도록 되어있기 때문에 총 이수 학점과 GPA를 올리는 데 도움이 된다. 학생들은 고등학교에 다닐 때 대학 과정을 들을 수 있다. 이 과정들은 그들의 대학 성적표에 반영될 것이고 대학 졸업에 앞서 출발할 것으로 결국 대학을 위해 지불해야 하는 금액은 줄어든다. 또한 학생들은 대학 과정을 마칠 수 있는 능력에 대해 더 자신감을 느끼게 된다. 2017년 일리노이주의 한 연구는 이중 재학생들이 학사 학위를 받을 가능성이 9% 포인트 더 높다고 보고했다. 연구에 따르면 이중 등록 프로그램에 참여하는 학생들은 고등학교를 졸업하고, 대학에 등록하고, 대학에 풀타임으로 등록하고, 더 높은 점수를 받고, 대학을 졸업할 가능성이 더 높을 뿐 아니라 이중 등록 수업을 듣는 학생들이 그렇지 않은 학생들보다 대학에서 훨씬 더 성공할 가능성이 높다는 것을 보여주었다.   ▶단점도 있나   가장 큰 단점은 이중 학점이 비슷한 고등학교 수업보다 더 어려울 수 있다는 점이다. 학교 공부와 병행해 대학 수준의 수업을 듣는다는 것은 더 많은 시간을 공부해야 하고 논문과 숙제를 하는 것을 의미한다. 만일 이미 학교 과목 중 어떤 과목과 씨름하거나 어려운 학업 일정이 있는데도 더 높은 수준의 수업으로 뛰어드는 것은 힘들고 많은 스트레스로 이어질 수 있다. 또한 이는 과외 활동을 방해할 수 있고 클럽과 스포츠에 집중할 수 있는 시간과 기회를 가져갈 수 있다.     ▶누가 과정을 제공하나   이중 입학 수업은 고등학생들이 이용할 수 있는 대학 수업으로 몇몇 고등학교에서는 학교 내 제공하고 있다. 이외에도 인근 커뮤니티 칼리지나 사립 고등학교에서 대학교수 혹은 고등학교 선생님들이 가르치거나 주어진 커리큘럼을 혼자서 해 나가는 경우들도 있다.  각 학교 및 학생에 따라 적합한 최선의 선택이 모두 다를 수 있으므로 전문가와 상의해 볼 것을 권유한다.     ▶문의: (323)938-0300   www.a1collegeprep.com     새라 박 원장 A1칼리지프렙장단기 고교 대학 학점 이중 재학생들 대학 과정

2022.08.14. 16:02