[세법 상식] 재산세와 재산 이전

캘리포니아 주택소유주들은 재산세가 어떤 방식으로 산정되는지, 매년 어느 정도 증가하는지 그리고 만 55세 이후 이사를 할 때 세제 혜택을 받을 수 있는지에 대해 정확히 알지 못하는 경우가 많습니다.   캘리포니아 재산세는 1978년에 통과된 프로포지션13에 의해 구조가 정해져 있습니다. 기본적인 세율은 주택의 과세 기준 금액에 1%를 적용하는 방식이며 여기에 지역별 공채, 교육세, 특별 부과금 등이 추가돼 실제 세율은 대개 1.05%에서 1.25% 사이에 형성됩니다.     과세 기준 금액은 보통 주택의 구입 가격을 기준으로 정해지며 매년 시장가가 아무리 많이 올라가더라도 연간 과세 기준 금액 상승률은 최대 2%까지만 허용됩니다.       이 점이 캘리포니아 재산세 제도의 가장 큰 특징입니다. 주택 가격이 급등하는 지역이라도 보유 기간이 길수록 실제 재산세 부담은 낮아지는 구조이며 오랜 기간 한 집에 거주한 사람일수록 세금 혜택을 상대적으로 크게 누리게 됩니다.     이러한 과세 방식은 주택을 보유하는 동안에는 예측 가능한 세금 구조를 제공하지만 반대로 주택이 팔리거나 증여되는 순간에는 재평가가 이루어져 시장가에 맞춘 새로운 과세 기준이 적용됩니다.     이를 ‘재산정(Reassessment)’이라고 하며 이때 재산세가 크게 상승하는 경우가 생깁니다. 특히 부모가 오래 보유한 집일수록 기존 재산세가 매우 낮은 경우가 많은데, 이 주택을 자녀에게 이전하는 순간 시장가 기준으로 재평가되면 세금이 몇 배로 뛰는 경우도 있습니다.     먼저 2021년에 발효된 프로포지션19는 만 55세 이상이거나 장애가 있는 사람, 또는 자연재해 피해자의 경우 기존 주택에서 적용받던 재산세 기준을 새로운 주택으로 옮길 수 있도록 허용합니다.       과거에는 카운티마다 조건이 달라 혜택을 적용받기 어렵기도 했지만, 현재는 캘리포니아 주 전역 어디든 이동이 가능하며 같은 가격대는 물론 더 비싼 집으로 이사하는 경우에도 혜택의 일부를 유지할 수 있습니다.     이전에는 동일하거나 낮은 가격대의 주택으로만 가능했던 혜택이 훨씬 넓어진 것입니다.     재산 이전과 관련해 많은 분이 오해하는 부분 중 하나가 바로 리빙 트러스트입니다. 리빙트러스트는 세금을 줄이는 제도가 아니라 단지 재산을 보다 안전하게 관리하고 본인이 사망한 후에 복잡한 법원 절차(Probate)를 피하기 위해 활용하는 도구입니다.     따라서 리빙트러스트를 만든다고 해서 재산세가 오르거나 재산정이 발생하지 않습니다. 소유권이 개인에서 트러스트로 옮겨지는 행위는 세무적으로는 비과세 이전으로 분류되기 때문에 재산세에는 영향을 주지 않습니다.     반면에 부모가 생전에 큇클레임 디드(Quitclaim Deed)를 이용해 자녀에게 증여하는 경우는 다를 수 있습니다. 많은 한인 가정이 간단한 서류로 소유권을 넘기는 것이 비용 절감이나 상속 대비에 유리하다고 생각해 이를 활용하지만, 이는 재산세 관점에서는 가장 불리한 방식이 되는 경우입니다.     프로포지션19 이후 부모에서 자녀로의 이전이 시장가 기준으로 재평가되지 않기 위해서는 자녀가 그 집을 ‘본인의 실제 거주지(Primary Residence)’로 사용해야 하며 또한 부모가 가지고 있던 과세 기준 금액에 100만 달러를 더한 범위까지만 혜택이 적용됩니다. 자녀가 집에 살지 않거나 기존 과세 기준이 매우 낮았던 경우에는 시장가 기준으로 즉시 재산정되어 재산세가 대폭 올라가게 됩니다.       각 가정의 상황, 자녀의 삶의 계획, 주택의 용도에 따라 최적의 전략은 달라지므로, 재산 이전 계획을 세우기 전에 전문가와 상담을 병행하는 것이 가장 안전한 접근이 될 것입니다.     ▶문의: (213)382-3400 윤주호 / CPA세법 상식 재산세 재산 재산세 기준 캘리포니아 재산세 재산세 부담

2025.12.03. 18:03

[부동산 가이드] 프로포지션 19

최근 집값과 이자율이 훌쩍 올라 페이먼트 내기가 참 부담스럽다. 또한 재산세도 올라 집 구매를 망설이게 한다.     이런 높아진 재산세를 줄일 수 있는 여러 방안이 지난 2020년 프로포지션 19가 통과됨으로써 2021년 2월과 4월부터 이미 시행되고 있다.     프로포지션 19의 신청 자격은 55세 이상 성인 또는 중증 장애인 가구주의 주 거주지 주택 구매에 해당한다.     부모님이나 조부모님으로부터 물려받아 주 거주지로 사용한다면 높아진 현재 가치로 산정하지 않고 예전의 세금 기준으로 재산세를 내는 것도 포함된다. 산불 피해로 새 주택을 샀을 때에도 예전 주택 가치 기준으로 세금을 내도록 했다.     요즘처럼 주택 가격이 높아 재산세 낼 엄두를 내지 못해 주택 구입에 어려움을 겪고 있는 55세 이상 바이어에게 좋은 기회이다. 예전에 시행했던 법과 비교하여 어떻게 변경이 되었는지 살펴보자.   첫째, 사고파는 주택이 주 거주지에만 해당하는 것은 전과 동일하다. 그러나 사고파는 주택이 전에는 같은 카운티 내의 거래나 협정을 맺은 캘리포니아의 10개 카운티 간 거래에서만 효력이 있었으나 지금은 캘리포니아 주 전체로 확대해 시행하고 있다.   둘째, 새로 사는 주택을 기존 주택을 판 후 2년 안에 구입을 해야 하는 것은 동일하다. 그러나 전에는 평생 한 번만 가능했지만, 지금은 3번까지 이 혜택을 누릴 수 있게 했다.   셋째, 전에는 사려는 주택의 가치가 판 주택의 가치와 같거나 작을 때만 적용했는데 이 법은 새로 사는 주택의 가치에 제한을 두지 않는다. 다만 새로 사고팔 때의 가격 차를 기존 주택 재산세 기준 금액에 추가해 산정 가치를 결정하도록 했다.     예를 들면 70만 달러에 집을 팔고 100만 달러에 새집을 샀다면 그 차액인 30만 달러를 전에 살던 집의 택스 산정 기준에 합하여 새 재산세 산정 기준을 정하도록 했다. 만약 70만 달러에 판 집의 재산세 기준이 20만 달러였다면 20만 달러에 차액인 30만 달러와 합하여 50만 달러 기준으로 세금을 내면 된다.     넷째, 조부모와 손주들, 부모와 자녀들 간의 주 거주지로써 상속이 있을 경우에도 현재 가치로 새로 기준을 산정하는 것이 아니라 부모나 조부모가 내는 세금 기준으로 산정해 세금을 내는 혜택이 전과 동일하게 유지됐다.     다만 상속받는 자가 1년 안에 주 거주자라는 서식을 작성해 해당 세무 당국에 제출하도록 했고 3년 안에 재산세 면제 신청을 해야 한다. 전에는 이 상속 물건에 대해서 부동산 가치 금액에 제한을 두지 않았으나 새 법에서는 현재 세금 가치 기준에 100만 달러(2년마다 금액을 조정)를 합친 것으로 제한했다.   다섯째, 주지사가 선포한 자연 재해 및 산불 피해자의 새 주택 구입에도 동일한 혜택이 있다. 마찬가지로 주 거주지여야 하고 새집 구매 금액에 대한 제한과 카운티 제한이 없이 캘리포니아 전 지역에 효력이 있다. 새 산정 기준은 55세 및 중증 장애자 거주자와 동일하게 기존 주택 적용 재산세 기준에 새 구매 주택 차액을 합하여 적용한다.     프로포지션 19를 잘 알면 절세할 수 있는 요령이 생긴다. 부동산 전문가나 세법 전문가와 상담을 하여 케이스별로 절세 혜택을 누리기를 바란다.     ▶문의:(818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장부동산 가이드 프로포지션 바이어 재산세 기준 거주지 주택 산정 기준

2023.04.26. 17:42