모기지 금리 인하? 재융자하면 오히려 손해일 수 있다

금리 인하에 따라 모기지 이자율도 추가 하락이 전망된 가운데, 대부분의 주택 소유주는 모기지 재융자(refinance)가 가계에 큰 도움이 되지 않을 수 있다는 분석이 나왔다.     리얼터닷컴의 수석 이코노미스트 제이크 크리멜은 최근 폭스뉴스와의 인터뷰에서 재융자의 핵심은 이른바 ‘손익분기점’을 넘길 수 있는지에 달려 있다고 설명했다. 재융자 과정에서 발생하는 추가 비용이 금리 인하로 절감되는 월 상환액을 통해 언제 상쇄되는지를 따져야 한다는 것이다.   그는 모기지 잔액 규모, 남은 상환 기간, 해당 주택에 얼마나 오래 거주할 계획인지를 반드시 고려해야 한다고 강조했다.     일반적으로 비용 계산 시 재융자에 드는 클로징 비용을 월별 절감액으로 나눠 손익분기 시점을 계산하는 방식이 활용된다. 이 기간 이전에 집을 팔거나 이사할 계획이라면 재융자를 해도 실질적인 이득을 보기 어렵다.     특히 올해도 모기지 이자율이 6%대 초반을 유지할 것으로 전망되면서 실질적인 혜택을 보는 이들은 소수에 불과할 것이라는 분석이다.   지난해 평균인 6.6%에서 다소 내려간 수치지만, 큰 폭의 하락은 아니라는 평가다.   월 상환액 절감 효과는 장기간 누적돼야만 비용을 상쇄할 수 있다. 이 같은 환경에서 재융자 시 새 대출을 받기 위해 다시 클로징 비용을 부담해야 해서 큰 이득을 기대하기 어렵다는 것이다.     리얼터닷컴은 기존 금리보다 최소 0.5%포인트에서 1%포인트 이상 낮은 금리로 갈아탈 수 있을 때 재융자가 현실적인 선택이 된다고 설명했다.   문제는 현재 대부분의 주택 소유자들이 이미 시장 평균보다 훨씬 낮은 금리로 대출을 보유하고 있다는 점이다.     실제 손익분기점을 넘길 가능성이 있는 경우는 현재 금리가 6.65% 이상인 주택 소유주로 제한된다. 다만 전국 80% 이상은 6% 미만의 금리를 보유하고 있어 재융자의 실익이 거의 없다.   반면, 최근 2~3년 사이 금리가 7~8%대일 때 집을 구매한 주택소유주들은 상대적으로 재융자의 수혜를 볼 수 있다. 시장 금리가 조금만 내려가도 1%포인트 이상 차이가 벌어질 수 있어, 장기적으로 상당한 절감 효과를 기대할 수 있기 때문이다. 다만 이들 역시 대출 규모가 크고 최소 5년 이상 거주할 계획이 있을 때 재융자의 의미가 커진다.   한편 전문가들은 “모기지 금리보다 중요한 것은 개인이 실제로 적용받을 수 있는 금리”라며, “크레딧 점수, 다운페이먼트 규모, 여러 금융기관을 비교하는 ‘모기지 쇼핑’ 과정이 금리 변화보다 더 큰 영향을 미칠 수 있다”고 조언했다. 우훈식 기자금리인하 대출자 재융자 과정 모기지 이자율 시장 금리

2026.02.09. 19:56