손님의 모기지 이자율 결정에 영향을 주는 요소들 [ASK미국 융자-스티브 양 프로융자 대표]
▶문= 모기지를 신청한 손님의 이자율 결정에 영향을 주는 요소에는 어떠한 것들이 있으며, 이자율을 잘 받기 위해서는 어떻게 해야 하나? ▶답= 융자 상담을 하다 보면 모기지 이자율은 하나로 정해져 있어 모든 사람이 동일한 이자율로 융자를 받는 것으로 잘못 알고 있는 손님들을 종종 볼 때가 있다. 모기지 이자율은 손님의 조건에 따라 다르게 적용되는 것은 자명하다. 어떠한 것들이 손님의 이자율 결정에 영향을 주는지 살펴보도록 한다. 우선 흔히 포인트(Discount point) 혹은 오리지네이션 피라고 하는 돈을 얼마를 지불하느냐에 따라 이자율이 많이 달라질 수 있다. 그 외에 손님의 신용점수, 다운페이먼트 정도(혹은 LTV = Loan to Value), 융자의 금액과 형태, 즉 일반(Conforming) 융자인지, 점보 융자인지, 구매 융자인지, 재융자인지, 현금인출 재융자인지, 주택의 형태, 즉 SFR, Condo(Town House), 2-4 units, 주택에 대한 거주 용도, 즉 주거주용, 세컨홈(별장용), 투자용인지 등을 손님의 이자율 결정에 직접적인 영향을 주는 대표적인 요소들로 꼽을 수 있다. 먼저, 포인트를 지불할 경우에는 더 낮은 이자율을 받을 수 있다. 일반적으로 언론 매체는 이자율을 1포인트(융자금액의 1%)를 기준으로 발표하는데, 1포인트를 지불할 경우 지불하지 않을 때보다 30년 고정으로 보통 0.25%-0.375% 정도 낮은 이자율을 받을 수 있다. 다만 포인트를 지불하고 더 낮은 이자율을 취하는 것이 옳은 선택인지를 판단할 줄 알아야 한다. 지불한 포인트에 대한 대가를 충분히 받기 위해서는 적어도 3-4년의 시간이 걸리므로 집을 빨리 팔 예정인 사람들은 당연히 지불하지 않는 것이 좋다. 또한 향후 금리가 내려갈 것으로 예상되는 시기에는 몇 년 내에 재융자를 할 가능성이 높아지므로 역시 포인트를 지불하지 않는 것이 유리할 수 있다. 주의할 점은 대상 주택이 2-4유닛이거나, 거주 용도가 세컨홈(별장용) 혹은 렌트용인 경우에는 렌더가 포인트 지불을 요구하는 경우가 있으므로 융자 담당자와 잘 상의하여 결정하여야 한다는 것이다. 그다음으로 손님의 이자율에 결정적으로 영향을 주는 요소는 신용점수와 다운페이먼트(혹은 에퀴티) 정도다. 신용점수가 780점 이상인 경우에는 다운을 25%만 하여도 최상의 이자율을 받을 수 있다. 하지만 신용점수가 700점 이하인 사람이 다운을 25% 미만 할 경우에는 이자율이 많이 올라간다. 따라서 평소에 신용점수를 잘 관리해두는 것이 무엇보다 중요하다. 자동차 및 신용카드 페이먼트는 무슨 일이 있어도 제때 납부하고, 신용보고서 발급에 임박해서만이라도 신용카드의 밸런스를 낮게 유지하는 것이 좋다. 특히 요즘 들어서는 신분 도용 사기가 극심하므로 이로 인한 피해를 막기 위하여 신용관리회사를 통해 자신의 소셜번호 및 개인정보를 보호 관리하는 것도 좋은 방법일 수 있다. 융자금액도 손님의 이자율에 영향을 주는 요소 중의 하나다. LA와 OC 지역의 싱글하우스를 기준으로 융자금액이 832,750달러 이상인 경우와 이하인 경우의 이자율은 확연히 달라진다. 이 융자금액 기준은 다운페이먼트 정도와 바로 연결되는 아주 중요한 사항이므로 집을 살 계획이 있는 사람들은 융자 담당자와 미리 상의하는 것이 좋다. 해당 주택에 대한 거주 용도와 주택의 형태 또한 이자율에 지대한 영향을 준다. 즉, 주거주용인지, 별장용인지, 투자용인지, 싱글홈인지, 콘도인지, 2-4유닛인지에 따라 이자율이 많이 차이 난다. 이러한 요소들은 동시에 다운페이먼트 정도와 연결되어 이자율에 영향을 준다. 콘도나 타운하우스를 25% 이하 다운으로 구입할 경우에는 이자율이 약간 올라간다. 그리고 현금인출 재융자인 경우에는 구매 융자 및 일반 재융자의 경우보다 이자율이 올라갈 수 있다. 지금까지 살펴본 바와 같이 손님이 받는 모기지 이자율은 손님의 신용점수, 다운페이먼트 정도, 융자금액, 융자상품, 포인트 지불 정도, 대상 주택의 형태와 거주 용도 등 개인 및 대상 주택의 요건과 이에 따른 위험의 정도에 따라 다르게 형성된다. 그런데 이러한 각종 요소들은 각각 별개로 작동하는 것이 아니라 서로 연결되어 이자율 결정에 영향을 주므로 전문가의 도움이 필요하다. 주택 구입이나 융자 신청을 계획한 사람들은 시간을 가지고 융자 담당자와 자세한 상담을 통해 자신의 입장에서 가장 좋은 이자율을 받을 수 있기를 바란다. ▶문의: (213) 393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 프로융자 모기지 이자율 이자율 결정 재융자인지 현금인출
2026.05.12. 23:59
