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[부동산] LA 주거용 부동산 시장 동향과 전망
서부의 경제·문화 중심지인 로스앤젤레스(LA)의 주거용 부동산 시장은 최근 몇 년간 꾸준한 상승세를 보이고 있다. 그러나 높은 금리, 부족한 주택 공급, 경제적 불확실성 등이 복합적으로 작용하면서 시장의 향방을 예측하기 어려운 상황이다. 1. 현재 시장 동향 2023년 기준 LA의 중간 주택 가격은 약 95만 달러로, 전년 대비 소폭 상승했다. 이는 팬데믹 기간 동안 기록한 급등세보다는 완화된 모습이지만, 여전히 미국 평균($41만 달러)의 두 배 이상을 웃도는 수준이다. 특히 베벌리힐스, 샌타모니카, 말리부 등 고급 주택가의 경우 중간 가격이 300만~500만 달러에 달하며, 투자자들과 부유층의 관심을 끌고 있다. 팬데믹 이후 원격근무 확산으로 인해 주변 지역으로의 이주가 늘었던 현상은 진정됐지만, LA의 인구는 다시 증가 추세로 돌아섰다. 이에 따라 주택 수요는 여전히 높은 상태이며, 특히 젊은 전문가들과 중산층을 위한 중저가 주택의 부족 현상이 심각하다. 2. 공급 부족과 규제 문제 LA의 주택 가격 상승은 기본적으로 공급 부족에서 기인한다. 도시 계획 규제, 건축 허가의 복잡성, 환경법 등의 장벽으로 신규 주택 건설이 더딘 상황이다. 또한, 기존 주택의 재개발도 NIMBY(Not In My Backyard, 내 뒷마당만은 안 된다) 현상으로 인해 지연되는 경우가 많다. 로스앤젤레스 시정부는 2025년까지 45만 호의 신규 주택을 공급하겠다는 목표를 세웠지만, 현실적인 어려움으로 인해 이 목표를 달성하기는 쉽지 않을 전망이다. 특히 저소득층을 위한 저렴한 주택(Affordable Housing)의 부족은 사회적 문제로 대두하고 있다. 3. 금리 영향과 투자 수요 2022년부터 이어진 고금리 환경은 LA 부동산 시장에도 영향을 미쳤다. 30년 고정 금리 모기지가 7%를 넘어서면서 주택 구매자의 부담이 커졌고, 이에 따라 거래량은 다소 감소했다. 그러나 현금 구매자나 대체 투자자들은 여전히 시장에서 활발하게 움직이고 있다. 특히 해외 투자자들, 특히 아시아 자본의 관심이 높다. 중국, 한국, 싱가포르 등지의 투자자들이 LA 부동산을 안전 자산으로 보고 장기 보유하는 경우가 많다. 또한, 단기 임대 시장(에어비앤비 등)과 다세대 주택(Multi-family)에 대한 수요도 꾸준히 증가하고 있다. 4. 미래 전망: 상승세 지속될까? 단기적으로는 고금리와 경제 불확실성으로 인해 가격 상승세가 다소 주춤할 수 있다. 그러나 장기적으로 LA의 인구 증가, 주택 공급 부족, 그리고 세계적인 부동산 허브로서의 위상을 고려할 때 주택 가격은 계속해서 오를 가능성이 높다. 특히 2028년 LA 올림픽을 앞두고 인프라 개발이 가속화되면서 부동산 시장에도 긍정적인 효과가 예상된다. 다만, 지속 가능한 주택 정책과 공급 확대가 이루어지지 않으면 서민층의 주거 부담 문제는 더욱 악화될 수 있다. 5. 결론: 기회와 위험 공존하는 시장 로스앤젤레스 부동산 시장은 여전히 매력적인 투자처이지만, 높은 진입 장벽과 규제, 사회적 문제를 고려해야 한다. 구매자나 투자자라면 지역별 특성(교통, 치안, 학교 등)을 꼼꼼히 분석하고, 장기적인 수요 전망을 고려한 전략이 필요하다. 또한, 정부의 주택 정책 변화와 금리 동향을 예의주시해야 할 것이다. LA는 꿈의 도시이지만, 그 꿈의 문턱은 점점 더 높아지고 있다. 부동산 시장의 지속 가능한 성장을 위해서는 공급 확대와 주거 비용 완화를 위한 정책적 노력이 필수적일 것이다. ▶문의:(213)445-4989 현호석/HK 메가 리얼티 & 인베스트먼트 대표부동산 주거용 주거용 부동산 주택 공급 주택 수요
2025.04.08. 22:30
"제이미슨, LA 오피스빌딩 주거용 전환 선도"
제이미슨 프로퍼티가 LA 다운타운에서 오피스 빌딩을 주거용으로 전환을 선도하는 기업으로 재조명받고 있다. 지난 23일 LA타임스는 “제이미슨 프로퍼티는 중소규모 사무실 건물을 아파트로 전환한 경험이 풍부하다”며 제이미슨 프로퍼티의 개럿 이 대표와의 인터뷰를 인용해 LA다운타운의 상업용 부동산 시장의 변화를 소개했다. LA 산불로 수천채의 주택이 손실되면서 주택 공급 문제가 심화한 가운데 LA시가 다운타운 오피스 빌딩을 주거용으로 전환에 적극적으로 나서고 있다. LA다운타운은 LA카운티 내에서 가장 높은 인구 밀도의 주거 개발이 가능한 지역으로 평가받고 있다. LA타임스는 제이미슨 프로퍼티(이하 제이미슨)를 성공적인 사례로 소개했다. 매체는 “코로나19 당시 상업용 건물 공실률이 급증하면서 부동산 개발사들이 경영난을 겪었지만, 제이미슨은 공실률 높은 상업용 건물 7채를 주거용으로 변경해 공실률을 최소화할 수 있었다”고 설명했다. 제이미슨은 1987년 건축된 32층 LA케어 타워(1055 W. 7th St)를 686세대 아파트로 전환을 위한 LA시 승인을 기다리고 있다. 개럿 이 대표는 “전체 구조적 개조를 거치지 않고 일부 사무실 건물을 주거용으로 개조할 수 있는 능력은 게임 체인저”라며 “개조를 위해 건물 전체를 비우는 대신, 빈 층을 아파트로 개조하는 동안 임대료를 내는 사무실 세입자를 그대로 유지할 수 있는 것이 장점”이라고 설명했다. 매체는 해당 건물은 기계, 전기 및 배관 시스템 대부분이 오늘날 기준에 적합해 재사용할 수 있고 넓은 창문과 탁 트인 전망으로 임대료가 더 높을 것으로 전망했다. 또 헬스장 및 공동 작업 공간 같은 편의 시설에 극장, 스크린 골프, 노래방 등이 포함될 것으로 알려졌다. 해당 건물을 성공적으로 개조하면 유명한 오피스 빌딩을 재활용하는 모범 사례가 될 것으로 기대된다고 있다고 매체는 설명했다. 제이미슨은 1975년 건축된 피규로아와 3가 교차로에 있는 10층 월드 트레이드 센터도 주거용으로 개조할 계획이다. 현재 해당 부지에 570세대와 155대 차량을 수용할 수 있는 아파트 건축을 추진 중이다. 부동산 회사 CBRE는 LA다운타운 도심 중심지에 있는 70개 건물의 3240만 스퀘어피트 중 3분의 1 이상이 주거용으로 전환이 가능하다고 추산했다. LA시가 개발자가 1975년 이후 건축된 오피스 빌딩의 주거 전환 승인 허가를 쉽게 만드는 새 건축법을 채택할 예정이어서 오피스 빌딩의 주거 전환은 가속화될 전망이다. 이은영 기자오피스빌딩 주거용 오피스 빌딩 상업용 건물 상업용 부동산 제이미슨 아파트 전환 박낙희 주거 전환 공실률 LA
2025.01.23. 23:02
텍사스 월 평균 주거용 전기 요금 166달러
텍사스주의 월 평균 주거용 전기 요금(Average Monthly Residential Electric Bill)은 166달러로 51개주(워싱턴DC 포함) 가운데 5번째로 비싼 것으로 나타났다. 마켓워치 가이드(MarketWatch Guide)가 연방 에너지 정보국(U.S. Energy Information Administration)의 데이터를 토대로 각 주별 월 평균 주거용 전기 요금을 비교한 자료에 따르면, 텍사스의 월 평균 주거용 전기 요금은 166달러로 미전국 평균 137달러에 비해 21%나 비쌌다. 이는 51개주 가운데 매사추세츠와 함께 5번째로 높은 수치다. 텍사스 주민들은 가구당 중간 소득의 2.63%를 전기 요금으로 지출하고 있다. 이번 조사에서 월 평균 주거용 전기 요금이 가장 비싼 주는 하와이로 213달러에 달했다. 두 번째로 비싼 주는 코네티컷(203달러)이었고 뉴 햄프셔가 169달러로 3위, 플로리다가 168달러로 4번째로 비쌌다. 이어 알라배마가 7위(163달러), 메인 8위(154달러), 미시시피 9위(153달러), 로드 아일랜드 10위(150달러)의 순이었다. 반면, 월 평균 주거용 전기 요금이 제일 싼 주는 유타로 85달러에 그쳤으며 뉴 멕시코(91달러), 콜로라도(95달러), 와이오밍(99달러), 워싱턴DC(104달러)의 순으로 낮았다. 이밖에 캘리포니아는 145달러로 14위, 펜실베니아와 루이지애나가 143달러로 공동 15위, 조지아와 버지니아가 142달러로 공동 17위, 뉴욕·켄터키·미조리·사우스다코타가 126달러로 공동 28위, 일리노이는 105달러로 46위였다. 한편, 텍사스 주민들이 전기 요금을 절약할 수 있도록 돕는 팁은 다음과 같다. ▲에너지 효율적인 가전제품으로 업그레이드: 에어컨에 크게 의존하는 텍사스의 가정에서는 에너지 효율적인 장치로 업그레이드하거나 LED 조명으로 전환하면 비용을 절감하는데 도움이 될 수 있다. ▲온도 조절기 조정: 근무 중 온도 조절기(thermostat)를 7~10도로 변경하면 냉난방 비용을 연간 10% 절감할 수 있다. ▲스위치 공급업체: 텍사스와 같은 규제 완화된 주에서는 소비자가 에너지 공급업체를 선택할 수 있는 옵션을 제공하는 경우가 많다. ▲태양광 패널 고려: 태양광 에너지는 높은 요금에 직면한 텍사스 가정에 판도를 바꿀 수 있으며 전력망에 대한 의존도를 낮추고 잠재적으로 과잉 에너지를 되팔 수 있다. 손혜성 기자텍사스 주거용 전기 요금 텍사스 주민들 텍사스 가정
2024.11.18. 7:21
뉴욕시 주거용 쓰레기통 사용 의무화
12일부터 뉴욕시 주거용 건물에서 발생한 쓰레기도 컨테이너에 담아 배출해야 하는 규정이 시행됐다. 앞서 지난해 10월 에릭 아담스 뉴욕시장이 발표한 정책에 따라, 주거용 유닛이 9개 이하인 모든 빌딩은 12일부터 쓰레기를 컨테이너에 담아 배출해야 한다. 2026년 봄까지는 ‘55갤런 이하의 뚜껑 장착형’ 기준을 충족하는 어떤 컨테이너를 이용해도 상관없지만, 2026년 6월 1일부터는 뉴욕시 공식 쓰레기통을 사용해야 한다. 연말까지는 이를 위반해도 벌금이 부과되지 않지만, 내년 1월 2일부터는 ▶첫 번째 위반시 50달러 ▶두 번째 위반시 100달러 ▶세 번 이상 위반시 200달러의 벌금을 내야 한다. 뉴욕시 공식 쓰레기통은 시 청소국(DSNY) 웹사이트(www.bins.nyc)를 통해 주문 가능하며, 크기별로 ▶35갤런용은 45.88달러 ▶45갤런용은 53.01달러다. DSNY는 이번 조치를 통해 길거리 쥐 개체수를 줄이고 원활한 쓰레기 수거가 가능해질 것으로 기대하고 있다. 윤지혜 기자 [email protected]쓰레기통 주거용 뉴욕시 주거용 사용 의무화 주거용 유닛
2024.11.12. 18:00
[부동산 투자] 주거용과 투자용 양도소득세 비교
부동산과 관련된 세금 중에는 재산세, 상속세 그리고 양도 소득세 등 여러 가지가 있다. 이 중 많은 관심을 갖게 되는 것이 바로 부동산 매매 시 발생하는 양도소득세다. 이는 처음 샀던 가격보다 오른 가격으로 팔았을 때 발생하는 소득에 대한 세금이다. 주거용 부동산에 대한 의미는 최근 5년간 자신의 명의로 소유하고 2년을 거주했을 경우에 해당이 된다. 이때 2년을 연속으로 거주하지 않아도 된다. 예를 들면 처음 1년 거주 후 3년 동안 임대했다가 다시 마지막 1년을 거주했을 경우도 해당한다. 이런 경우 부동산 매매 후 부부공동으로 세금보고를 하면 양도소득의 50만 달러까지 공제 가능하며 따로 세금보고를 하면 각각 25만 달러까지 받을 수 있다. 예를 들어 보자. 어떤 부부가 5년 전 공동명의로 주택을 구매 후 처음 1년 거주 후 중간 2년을 임대를 주었다가 나중 2년은 자신들이 다시 거주하다 팔았을 경우 최고 50만 달러까지 공제받을 수 있다. 그러므로 5년 전 60만 달러에 사서 100만 달러에 팔았다면 이 부부는 40만 달러의 소득에 대해 전액 혜택을 받을 수 있다. 이처럼 내가 현재 거주하고 있는 주거용 부동산에 대해서는 공제가 가능하므로 이는 엄청난 혜택이 아닐 수 없다. 하지만 투자용 부동산일 경우는 좀 다르다. 투자용 부동산을 매매 후 발생한 양도 소득에 대해서는 위와 같은 혜택이 없다. 그러므로 많은 셀러가 사용하는 것이 1031 교환(Exchange) 인데 이는 양도 소득세를 연기(Defer)시키는 것이다. 국세청(IRS)에서 제공하는 가이드라인은 부동산을 팔고 45일 이내에 새로 사야 할 매물을 정하고 180일 안에 정한 매물 구입을 끝내야 한다. 일반적으로 3개까지 정할 수 있으며 매매 물건에서 나온 금액이 매입한 물건으로 재투자 되어야만 하기 때문에 1031 교환(Exchange)을 할 경우 매입 가격이 같거나 더 높은 것을 사야 한다. 만약 이 과정에서 일정 금액을 뽑거나 새로 산 매물의 융자 금액이 줄어들면 이에 대한 세금을 내야 한다. 예를 들어보자. 만약에 융자가 100만 달러가 남아있는 아파트를 300만 달러에 팔고 280만 달러짜리 가격이 적은 다른 아파트로 1031 교환(Exchange)을 할 경우 융자 100만 달러를 갚고 나면 200만 달러가 남게 된다. 여기서 남은 200만 달러가 전부 새로 사는 매물에 투자되어야 하므로 새로 매입한 매물의 융자는 80만 달러로 줄어들게 된다. 이처럼 가격이 더 적은 매물을 구입하면서 줄어든 융자 20만 달러는 소득으로 간주하여 세금을 내야 한다. 만약 파는 매물에서 매년 감가상각을 받았다고 하면 그 부분에 관해서도 세금이 추가로 발생할 수도 있다. 불확실한 경제 상황에서 상대적으로 안전한 투자처는 부동산이다. 이에 따른 현명한 투자와 매매는 자산의 가치를 보호함과 동시에 재산 증식의 좋은 수단이다. 각자 개인의 재무구조가 다르므로 자세한 내용은 전문가의 조언을 받아 진행하는 것이 이롭다. ▶문의: (213)254-7718 캐티 리 /드림부동산부동산 투자 양도소득세 주거용 투자용 양도소득세 투자용 부동산 주거용 부동산
2024.08.28. 17:25
뉴욕시 주거용 건물 안전 강화한다
뉴욕시가 주거용 건물 안전 강화에 나섰다. 뉴욕시의회는 20일 본회의에서 주거용 건물 안전 강화를 위해 시 빌딩국(DOB)이 위험 기반 구조 검사 시스템을 구축하도록 요구하는 조례안(Int. 904-A)을 통과시켰다. 해당 조례안은 DOB가 ▶건물 데이터 ▶규정 위반 이력 ▶규정 준수 이력 등 요소를 사용해 위험 건물을 식별하는 사전 예방적 검사 프로그램을 구축할 것을 요구하는 내용을 포함한다. DOB는 건물에 붕괴 가능성에 대한 위험 점수를 부여한 후, 사전 점검을 실시해야 한다. 위험도 기반 프로그램 점검 결과 위반 통지를 받은 건물 소유주는 10일 내로 DOB에 시정 조치 계획을 제출해야 하며, 30일 내로 위반 사항을 시정해야 한다. 이는 지난해 12월 브롱스 아파트 건물이 붕괴하고, 작년 4월 로어맨해튼 주차장 건물 붕괴로 1명이 사망하는 등 사고가 이어짐에 따른 조치다. 지미 오도 DOB 부국장은 “사전 예방 건물 검사 시스템을 통해 주민들을 보호할 것”이라고 전했다. 에릭 아담스 시장이 해당 조례안에 서명하면, 그 시점으로부터 180일 후에 발효된다. 이외에도 이날 본회의에서는 퀸즈 출신의 역사적인 재즈 아티스트 이름을 딴 ‘토니 베넷 플레이스’, 브루클린에서 경찰에게 억울하게 사살된 이의 이름을 딴 ‘사히드 바셀 웨이’ 등 뉴욕시 도로에 각 지역과 연관성이 있는 이들의 이름을 붙이는 조례안(Int. 0968) 등이 통과됐다. 윤지혜 기자주거용 뉴욕 주거용 건물 주차장 건물 건물 소유주
2024.06.20. 20:58
[부동산 가이드] 주거용 조닝코드
각 시는 그 지역 내의 토지를 특정 용도로 사용하기 위해 정한 조례, 즉 조닝(Zoning) 또는 조닝코드를 가지고 있습니다. 조닝코드는 각 시가 자체적으로 결정하며, 그 시의 특성과 목표를 반영합니다. 따라서 시의 조닝의 분포를 살펴보면 해당 시의 환경, 구조, 그리고 앞으로 어떤 방향으로 도시를 발전시켜 나가고자 하는 목표를 볼 수 있습니다. 캘리포니아는 크게 주거용(R, Residential), 상업용(C, Commercial), 공업용(M, Manufacturing), 그리고 농업용(A, Agricultural)으로 구분되는 4가지 조닝코드를 가지고 있습니다. 오늘은 그중 주택과 아파트 등 주거시설이 들어설 수 있는 주거용(R)조닝에 대해 알아보겠습니다. R-1(Single Family Residential)은 일반적으로 단독주택이 들어서는 지역입니다. 대지 크기에 따른 한 개의 주거가 들어서야 하는 비율이 크기 때문에 2개의 주택을 짓기 힘들게 설정을 해 놓은 지역입니다. 최근 LA의 주거난을 해결하기 위해 R-1 지역의 땅을 두 개로 나눠서 건물을 듀플렉스로 지어서 최대 4개의 유닛까지 짓는 것을 허용하는 SB9 법안이 통과됐습니다. R-2(Two Family Residential) 지역은 2가구 주택 지역으로, 단독 주택뿐 아니라 2~4유닛의 소규모 아파트를 지을 수 있도록 설정이 된 지역입니다. 한 주거의 최소 크기를 2500스퀘어피트로 정하여 2개 이상의 주거가 들어 올 수 있도록 정해 놨습니다. 위의 SB9 법안으로 인하여 조건이 완화되어 추가 유닛을 지을 수 있습니다. R-3(Multiple Family Residential) 지역은 5유닛 이상의 아파트를 지을 수 있도록 계획이 된 곳입니다. 한 주거의 크기를 800스퀘어피트까지 허가를 해 주어 대지에서 지을 수 있는 주거 유닛의 개수를 넓혀 주었습니다. 예를 대지의 크기가 8000스퀘어피트라면 이곳에 최대 10개 유닛의 아파트가 지어질 수 있습니다. R-4(High Density Residential) 지역은 고밀도 아파트가 지어질 수 있는 지역으로 LA에서 비교적 큰 도로가 근처에 6~8층 규모의 비교적 큰 아파트들이 이 조닝에 포함이 되어 있는 건물입니다. 한 주거의 최소 크기를 400스퀘어피트로 정해놨기 때문에 위의 R-3조닝과 비교해서 2배로 많은 유닛을 지을 수 있습니다. R-5(Very High Density Residential) 지역은 초고밀도 아파트를 짓기 위해 설정이 되어 있는 곳으로 LA에서 다운타운 지역의 고층 아파트들과 대중교통이 있는 주거와 상권의 중심지에 있는 고층 아파트가 이 지역에 포함됩니다. 고도제한이 없고 대지면적의 200스퀘어피트당 1유닛을 지을 수 있도록 정해져 있습니다. 이외에도 RD1.5, 주상복합 건물이 허용되는 RAS-3와RAS-4, 그리고 엔터테인먼트 산업을 위한 특별 지역인 RE 조닝등이 있습니다. LA의 다양한 주거용 조닝코드는 부동산 시장에 다양한 투자 및 개발 기회를 제공합니다. 투자자와 개발자는 각 지역의 조닝 규정을 주의 깊게 검토하고, 주변 환경과 시장 동향을 고려하여 적절한 부동산 투자를 선택해야 합니다. ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE KOREA DESK부동산 가이드 주거용 환경 초고밀도 아파트 200스퀘어피트당 1유닛 소규모 아파트
2024.05.08. 17:43
오피스 건물, 주거용 전환 급증…공실률 20%대 육박하면서
재택근무와 하이브리드(재택+출근) 근무로 인한 오피스 공실률이 높게 유지되면서 오피스 빌딩의 주거용 전환이 급격하게 증가하고 있다. 다가오는 막대한 상업용 모기지 만기일도 이런 추세에 한몫했다. 무디스 애널리틱스에 따르면 작년 4분기 오피스 공실률은 19.6%다. 지난 40여년간 분기별 공실률은 19.3%가 최고치였음을 고려하면 이번에 역대 최고치를 경신한 것이다. 또 부동산 정보업체 커머셜엣지는 올해 만기일이 예정된 오피스 빌딩 모기지 금액은 총 1500억 달러라고 전했다. 2026년 말 만기를 앞둔 모기지 역시 3000억 달러가 넘는다. 이와 같은 이유로 오피스 빌딩을 주거용으로 전환하는 비율이 2021년 이후 357%나 폭증했다고 비즈니스 인사이더가 레시클럽 보고서를 인용해 최근 보도했다. 2021년 오피스에서 주거지로 전환은 1만2100개였지만 3년이 지난 현재 5만5300개로 급증했다 LA한인타운에서도 오피스 빌딩을 주거용 아파트나 콘도로 바꾸는 프로젝트가 빠르게 늘고 있다. 제이미슨 서비스는 19층 LA고등 법원 타워(600 South Commonwealth Ave.)를 428 유닛의 아파트로 전환할 계획이다. 이 법원 건물은 2014년 제이미슨 서비스가 5000만 달러에 인수했다. 업체는 또 버몬트에 위치한 19층 오피스 타워(695 South Vermont Ave.), 라파예트파크의 6층 오피스 빌딩(520 South La Fayette Park Pl.), LA다운타운에 있는 33층 아코 타워(1055 West 7th St.), 윌셔불러바드 선상의 7층 오피스 건물(6380 Wilshire Blvd.) 등의 주거용 전환 신청서를 LA시 개발국에 제출한 상태다. 이외에도 제이미슨 서비스가 이미 전환했거나 전환을 준비 중인 LA한인타운 내 오피스 빌딩은 어림잡아 10채 정도 된다. 부동산 업계는 “신축을 위한 부지 확보가 어렵고 건축비도 급증해 오피스 빌딩을 리모델링하는 것이 비용과 공사 기간, 전환 후 임대 측면에서도 훨씬 효율적”이라고 설명했다. 특히 제이미슨 서비스 입장에는 오피스 공간을 줄일 수 있어서 오피스 공실률도 줄이는 부수적인 효과를 누릴 수 있다고 덧붙였다. 공실률이 계속 상승하면서 임대 소득도 감소하는 와중에 모기지 만기도 도래하면서 재융자 압력을 받고 있다. 한 융자 업계 관계자는 “오피스 빌딩으로 재융자를 받는 것보단 주거용 건물로 재융자를 받는 게 더 쉬워서 주거용 전환을 부추기는 요소”라고 짚었다. 레시클럽 공동창업자인 랜스 램버트는 “상업용 건물이 모두 주거 공간으로 용도를 변경할 수 있지 않다”라며 “오피스 빌딩의 주거용 전환은 유용하지만 리모델링 비용도 만만치않을 수 있어서 득실을 잘 따져서 결정해야 한다”고 지적했다. 이은영 기자오피스 주거용 오피스 공실률 주거용 전환 오피스 건물
2024.02.18. 18:35
뉴욕시 퇴거조치 급증…지난해 연간 주거용 건물 퇴거 1만2000건
뉴욕시 전역에서 주거용 건물의 세입자 퇴거조치가 급증한 것으로 파악됐다. 고물가 장기화 등으로 렌트를 제 때 내지 못하고 장기체납해 퇴거 조치를 당한 경우가 대부분이다. 11일 지역매체 고다미스트(Gothamist)가 뉴욕시 조사국(DOI) 데이터를 파악해 보도한 데 따르면, 법원 집행관인 뉴욕시 마셜은 지난해 약 1만2000건의 주거용 건물 퇴거조치를 완료했다. 지난해 퇴거조치는 2022년 연간 처리된 퇴거조치 건수 대비 3배 수준이다. 렌트 장기체납자가 늘어났을 뿐 아니라, 법원에서 팬데믹에 적체됐던 퇴거소송 처리속도를 높이면서 퇴거조치가 급증했다. 특히 지난해 연말로 접어들면서 퇴거 건수는 더 급증했다. 작년 10~11월 퇴거 건수는 총 2484건으로, 2019년 10~11월(2365건)보다 100건 이상 많았다. 2017년부터 현재까지 퇴거 조치를 당한 뉴욕시 세입자는 총 7만7000명을 넘어선다. 비영리 정책단체 뉴욕하우징의 레이첼 피 대표는 “많은 세입자들이 팬데믹으로 어려움을 겪었고, 렌트를 체납해 이와 관련된 소송 건수가 법원에 쌓여 왔다”고 설명했다. 소득제한 등의 자격을 충족해야 하는 건물에 거주하는 세입자들의 3분의 1 정도는 평균 두 달가량 렌트를 납부하지 못한 것으로 파악됐다. 지역별로 살펴보면, 브롱스 퇴거 건수는 총 4000건으로 5개 보로 중 가장 많았던 것으로 파악됐다. 브루클린에서는 퇴거 조치가 3516건, 맨해튼 2224건, 퀸즈 1722건, 스태튼아일랜드 511건 등의 퇴거 조치가 발생했다. 퇴거 조치로 가장 큰 타격을 입은 그룹은 역시 저소득 유색인종 그룹이다. 다만 세입자들이 뉴욕시를 떠나게 되면 고용주들에게도 피해가 돌아갈 뿐만 아니라, 집을 잃은 사람들로 인해 사회안전망도 불안해질 수 있다고 전문가들은 전했다. 피 대표는 “세입자들의 퇴거를 막을 방법을 찾는 것이 장기적으로 모두에게 이익”이라고 전했다. 결국 대부분의 퇴거는 세입자가 렌트를 못 내 발생하는데, 도움이 필요한 세입자들에게 렌트 연체 문제를 해결할 옵션이 전혀 없다는 점이 문제라고 전문가들은 지저했다. 팬데믹에 렌트를 못 낸 저소득 세입자들을 위한 뉴욕주의 ‘긴급렌트지원 프로그램’(ERAP)은 중단됐다. 에릭 아담스 뉴욕시장은 ‘임대아파트 바우처 프로그램’(CityFHEPS) 확대 조례 시행을 거부하고 있어 시의회가 소송 제기까지 검토하고 있다. 김은별 기자 [email protected]퇴거조치 주거용 세입자 퇴거조치 퇴거조치 건수 지난해 퇴거조치
2024.01.11. 21:51
상용건물 주거용 전환 쉬워진다
연방정부가 상업용 건물의 주거용 전환을 지원한다. 팬데믹 이후 사무실 공실률이 치솟은 가운데 정작 주택 공급은 부족한 미스매치를 해결하기 위해서다. 27일 조 바이든 행정부는 용도 변경을 통한 투자 촉진, 연방 자금 지원, 지자체·민간 협력 등의 관련 조치를 발표했다. 먼저 교통부(DOT)는 교통인프라재정혁신법(TIFIA)과 철도재건개선파이낸싱(RRIF) 프로그램의 새로운 지침을 발표했다. 대중교통을 중심으로 한 개발 프로젝트에 한해 다양한 혜택을 제공하겠단 계획이다. 주·로컬정부와 개발업자가 시장 금리보다 낮은 이율로 자금을 조달할 수 있도록 350만 달러를 지원한다. 다만 서민주택 공급과 탄소 배출 감소 등의 조건을 충족해야 한다. 상업용 건물의 용도 변경도 쉬워진다. 이날 백악관은 '상업시설의 주거 전환을 위한 연방 자원 가이드북'을 발표했다. 6개 기관이 20개 프로그램을 통해 용도변경을 도울 예정이다. 저리 대출, 정부 보증, 보조금, 세금 인센티브 등이 포함됐다. 아울러 주·로컬정부, 민간과의 협력을 강조했다. 전국카운티협회(NACo), 링컨토지주택연구소, 하버드대 디자인 대학원 등이 이번 정책에 참여 중이다. 한편 이날 경제자문위원회의 발표에 따르면 올해 2분기 상업용 부동산 투자는 작년보다 64% 감소했다. 사무실 공실률은 18.2%로 30년 만에 최고치를 기록했다. 자문위는 "워싱턴DC, 뉴욕, 샌프란시스코 등은 상업 건물의 주거 용도 전환을 통해 도심을 활성화하고 있다"며 "부동산시장에 활력을 불어넣고 주택 공급 부족을 해결할 기회"라고 강조했다. 실제 에릭 아담스 뉴욕시장은 지난 1월 시정부 차원에서 관련 규제를 완화한 바 있다. 주거 개발이 금지된 맨해튼 미드타운에 용도 변경을 허용하고, 서민주택을 짓는 경우 세금 인센티브를 제공하는 식이다. 이에 뉴욕의 대표적 상업 건물인 플랫아이언이 고급 주택으로 탈바꿈한다. 이 건물을 소유한 개발업체 브로스키 오가니제이션은 26일 해당 건물을 약 40개 유닛 규모의 주거 건물로 개조하겠다고 밝혔다. 뉴욕타임스는 "이 건물의 유일한 오피스 임차인이었던 맥밀런 퍼블리셔스가 떠나며 운명이 불확실해 보였지만, 이제 제2의 삶을 갖게 됐다"고 설명했다. 이하은 기자 [email protected]상용건물 주거용 주거용 전환 상업용 건물 주거 전환
2023.10.27. 20:58
[부동산 투자] 주거용과 투자용 부동산의 양도소득세
부동산과 관련된 세금 중에는 재산세, 상속세 그리고 양도소득세 등 여러 가지가 있다. 이 중 많은 관심을 갖게 되는 것이 바로 부동산 매매 시 발생하는 양도소득세다. 이는 처음 샀던 가격보다 오른 가격으로 팔았을 때 발생하는 소득에 대한 세금이다. 부동산은 크게 자신이 사는 주거용 부동산과 임대 수입이 창출되는 투자용 부동산으로 나뉜다. 주거용 부동산에 대한 의미는 최근 5년간 자신의 명의로 소유하고 2년을 거주했을 경우에 해당이 된다. 2년을 연속으로 거주하진 않아도 된다. 예를 들면 처음 1년 거주 후 3년 동안 임대했다가 다시 마지막 1년을 거주했을 경우도 해당하며 이런 경우 부동산 매매 후 부부공동으로 세금보고를 하면 양도소득의 50만 달러까지 공제 가능하며 따로 세금보고를 하면 각각 25만 달러까지 받을 수 있다. 예를 들어 보자. 어떤 부부가 5년 전 공동명의로 주택을 구매 후 처음 1년 거주 후 중간 2년을 임대를 주었다가 나중 2년은 자신들이 다시 거주하다 팔았을 경우 최고 50만 달러까지 공제받을 수 있다. 그러므로 5년 전 60만 달러에 사서 100만 달러에 팔았다면 이 부부는 40만 달러의 소득에 대해 전액 혜택을 받을 수 있다. 이처럼 내가 현재 거주하고 있는 주거용 부동산에 대해서는 공제가 가능하므로 이는 엄청난 혜택이 아닐 수 없다. 하지만 투자용 부동산일 경우는 좀 다르다. 투자용 부동산을 매매 후 발생한 양도소득에 대해서는 위와 같은 혜택이 없다. 그러므로 많은 셀러가 사용하는 것이 1031교환(Exchange)인데 이는 양도소득세를 연기시키는 것이다. 국세청(IRS)에서 제공하는 가이드라인에 따르면 부동산을 팔고 45일 이내에 새로 사야 할 매물을 정하고, 180일 안에 정한 매물 구매를 끝내야 한다. 일반적으로 3개까지 정할 수 있으며 매매 물건에서 나온 금액이 매입한 물건으로 재투자되어야만 하기 때문에 1031 교환을 할 경우 매입 가격이 같거나 더 높은 것을 사야 한다. 만약 이 과정에서 일정 금액을 뽑거나 새로 산 매물의 융자 금액이 줄어들면 이에 대한 세금을 내야 한다. 예를 들어 만약 융자가 100만 달러가 남아있는 아파트를 300만 달러에 팔고 280만 달러짜리 가격이 적은 다른 아파트로 1031 교환을 할 경우 융자 100만 달러를 갚고 나면 200만 달러가 남게 된다. 여기서 남은 200만 달러가 전부 새로 사는 매물에 투자되어야 하므로 새로 매입한 매물의 융자는 80만 달러로 줄어들게 된다. 이처럼 가격이 더 적은 매물을 구매하면서 줄어든 융자 20만 달러는 소득으로 간주하여 세금을 내야 한다. 만약 파는 매물에서 매년 감가상각을 받았다고 하면 그 부분에 관해서도 세금이 추가로 발생할 수도 있다. 인플레이션이나 불확실한 경제 상황에서 상대적으로 안전한 투자처는 부동산이며 이에 따른 현명한 투자와 매매는 자산의 가치를 보호함과 동시에 재산 증식의 좋은 수단일 것이다. 각자 개인의 재무구조가 다르므로 자세한 내용은 전문가의 조언을 받아 진행하는 것이 좋을 듯하다. ▶문의: (310) 227-0066 케네스 정 / 드림부동산대표부동산 투자 양도소득세 주거용 투자용 부동산 주거용 부동산 부동산 매매
2023.06.21. 18:16
진접역 ‘투웨니퍼스트 르메트로’ 주거용 오피스텔 분양
대명이십일이 ‘진접역 투웨니퍼스트 르메트로’를 공급할 예정이라 귀추가 주목된다. 이 단지는 지하철 4호선 진접역에 붙어있는 아파트 같은 오피스텔로, 분양 전부터 높은 관심을 얻었다. ‘진접역 투웨니퍼스트 르메트로’는 지하 6층~지상 10층, 1개 동 규모로 건립될 예정이다. 근린생활시설은 총 71호실로, 지하 1층~지상 2층에 자리한다. 오피스텔은 총 4개 타입, 전용면적 52~58㎡ 128실로 구성된다. 이 단지는 다양한 특화설계를 통해 주거편의를 높였다. 먼저. 2룸, 3베이(타입별 상이) 설계를 통해 채광을 극대화했다. 2.5m로 높은 천정고는 개방감이 뛰어나고 화장실도 2개소가 마련된다. 세탁기, 냉장고, 에어컨, 광파오븐레인지, 전기인덕션 등 최신형 명품 빌트인 가전이 기본으로 제공되는 것도 편리함을 더한다. 수납공간도 넉넉하다. 세대별로 각층 복도에 마련된 계절 창고를 이용할 수 있어 짐이 많은 캠핑 등의 취미생활을 영위하기가 좋다. 주변 경관과 차별화된 외관 디자인 및 저탄소 소재 내부 마감이 적용된 단지 외부도 눈길을 끄는 요소다. 단지 내에는 지하층 공용창고를 비롯해 옥상 조경 및 휴게공간 등 입주민을 위한 다양한 부대시설이 함께 조성된다. 우수한 정주 여건도 진접역 오피스텔 ‘진접역 투웨니퍼스트 르메트로’의 매력을 더한다. 먼저, 이 단지는 지하철 4호선 연장선 진접역 초역세권 입지에 계획돼 있다. 최근 진접역이 개통되면서 지하철 4호선 연장 개통으로 인해 서울역까지 40분대에 닿을 수 있게 됐다. 서울로의 접근성이 대폭 강화된 것으로, 출퇴근하는 직장인 수요가 상당히 풍부하다. 특히, 이 단지는 진접역 최초로 공급되는 주거용 오피스텔로, 희소성까지 뛰어나 주목하는 사람이 상당하다는 것이 관계자의 전언이다. 차량 이용도 편리하다. 다산, 하남, 별내를 비롯해 서울 강남, 강북 주요 지역으로 편리하게 이동할 수 있다. 진접~내촌간 도로도 개통돼 포천, 퇴계원, 서울 진입도 더욱 수월해진 상황이다. 굵직한 교통 호재도 다양하게 예정돼 있다. 인천 송도부터 남양주 마석을 잇는 GTX-B노선이 2027년 개통 예정이며, 8호선 연장선인 별내선도 2023년 개통을 앞둔 상태다. 하남 강일지구에서부터 왕숙지구까지 잇는 9호선도 오는 2028년 개통을 목표로 사업이 추진되고 있다. 교통망뿐만 아니라 생활 인프라도 다양하게 품고 있다. 이마트와 홈플러스, 하나로마트 등이 단지 주변에 자리해 있고 현대병원, 롯데시네마도 근거리에 들어서 있다. 진접오남행정센터, 남양주북부경찰서 등 행정시설도 가까이 위치해 이용이 편리하다. 아울러 해참공원, 에버그린파크, 왕숙수변 자전거길, 광릉수목원, 밤섬유원지 등 인근으로 풍부한 녹지공간이 있어 쾌적한 주거생활도 누릴 수 있다. 자녀를 둔 학부모 수요자들에게도 좋은 선택지다. 도보 통학권에 주곡초가 있고 해밀초, 진접초, 주곡중, 풍양중, 진접고, 광동고 등이 근거리다. 인근으로는 명문 학원가도 자리해 있다. 향후 주거 편의는 더욱 좋아질 것으로 기대된다. 다산신도시, 별내신도시 일원에 갖춰진 인프라를 편리하게 공유할 수 있기 때문이다. 게다가 진접2지구, 왕숙지구 등 개발이 예정된 생활권도 공유할 수 있다. 1지구와 2지구로 구성되는 왕숙지구는 경제중심권역, 문화예술중심권역으로 나뉘어 조성될 전망이다. 한편 진접역 오피스텔 ‘진접역 투웨니퍼스트 르메트로’의 분양홍보관은 남양주시 진접읍에 위치해 있다. 김진우 기자 ([email protected])오피스텔 주거용 주거용 오피스텔 지하층 공용창고 연장 개통
2022.11.13. 17:18
윌셔·노먼디 건물 2250만불에 매각…주거용 건물 신축 가능성
윌셔와 노먼디가 만나는 코너에 위치한 약 2만800스퀘어피트 규모의 2층 건물이 2250만 달러에 매각됐다. 1층에는 편의점 7일레븐과 칼스주니어 매장이 입점해 있다. 셀러는 ‘케이타운 메트로 플라자 LLC’이며 이 업체의 소유자는 션 하셈 ‘그린브릿지 인베스트먼트 파트너스’ 대표다. 바이어는 비한인 업체로 리오 혼도 메디컬 플라자 LLC라는 게 부동산 업계가 전하는 말이다. 하셈 대표는 “이 건물은 당초 TOC(대중교통중심 커뮤니티)로 지정된 지역이어서 이에 따른 인센티브를 받을 수 있으며170~329개 유닛의 주거용 건물을 신축할 수 있다”고 밝혔다. 팔린 건물은 유동인구가 많은 지역으로 다수의 식당과 윌셔/노먼디 지하철역(퍼플 라인)이 인근에 위치하고 있다. 특히 윌셔불러바드 건너에는 라인호텔도 있다. 우훈식 기자건물 주거용 주거용 건물 건물 2250만불 그린브릿지 인베스트먼트
2022.11.03. 18:42
[상 법] 주거용 세입자의 권리
세입자가 이사 간 후 개인 소지품을 두고 가는 경우가 많다. 두고 간 개인 재산을 처리하는 법적 절차에 대해 살펴보겠다. 아파트 세입자가 이사를 나간 후 임대주택 또는 아파트에 남아있는 세입자의 개인재산을 법적인 절차를 거치지 않고 처분해 아파트 임대주가 세입자로부터 배상을 요구하는 소송을 당하는 경우를 자주 보게 된다. 아파트 임대주의 입장에서는 세입자가 버린 물건의 처리 문제로 난감한 경우가 많으나 법적인 절차를 따르지 않을 경우 추가로 배상 책임이 생긴다. 아파트 세입자가 이사한 후 남아있는 세입자의 개인재산을 처분하는 것에 관한 법률 규정은 가주 민법 1983조이다. 가주 민법 1983조에 의하면, 세입자의 개인 재산을 처분하기 위해서는 세입자나, 개인 재산의 소유주라고 믿어지는 당사자에게 해당하는 개인 재산의 처분에 관한 통지를 해야 한다. 일반적으로 통지서의 내용은 개인재산 목록, 보관료와 개인재산을 재수거할 수 있는 장소를 명시해야 한다. 또한 통지서가 발송된 후 15일 안에 개인재산 수거가 이루어져야 된다는 내용을 명시해야 한다. 따라서 세입자가 아파트에서 이사할 때는 이사 후 새 주소를 반드시 받고 이사 가기 전 마지막 점검을 세입자와 같이 해서 아파트에 남아있는 물건은 없는지를 확인해야 불필요한 법적 문제를 예방할 수 있다. 이런 통보 없이 세입자의 남아있는 물건을 처분했을 경우에는 물건에 대한 책임이 발생한다. 또한 세입자가 물건의 가치나 품목을 주장할 때 반론을 할 수 있는 근거가 없으므로 억울한 경우가 발생할 수도 있다. 따라서 반드시 세입자의 물건을 처리할 때는 1983조에 의해 처리해야 한다. 개인 재산 처분 통지서는 세입자의 알려진 최근 주소로 서신 또는 직접 전달돼야 한다. 처분 통지서 없이 또는 15일 기간 전에 개인 재산을 처분했을 경우에는 세입자로부터 손해배상 소송을 당할 수 있다. 통지서가 나간 후 임대주는 세입자가 두고 간 개인 재산을 세입자가 거주하던 장소나 창고에 보관할 의무가 있다. 물론 창고에 보관하는 데에 따른 보관료를 개인 재산을 찾으러 온 세입자에게 받을 권리는 있다. 세입자가 통보 시한 안에 개인 재산을 찾으러 오고 보관료를 내면 물건을 세입자에게 돌려줘야 한다. 이럴 경우 세입자가 찾아간 자산의 목록을 기재해서 세입자에게 서명을 받도록 하는 것이 추후의 분쟁을 예방할 수 있다. 세입자가 통보 시한 안에 개인재산을 수거해가지 않을 경우에는 임대주는 경매를 통해서 매각하거나, 개인재산의 가치가 300달러 이하일 경우에는 경매를 거치지 않고 임대주가 소유하거나 임의로 처분할 수 있다. 이런 경우에도 반드시 자산의 목록을 기입해 놓고 사진을 찍어서 추후의 분쟁에 대비해야 한다. 경매를 할 경우에는 경매수익에서 경매에 들어간 경비와 보관료를 제외한 수익을 세입자에게 돌려주거나, 세입자를 찾을 수 없을 경우에는 카운티 재무국에 공탁해야 한다. 세입자는 카운티 재무국에 공탁된 지 1년 안에 공탁된 경매수익을 돌려받을 수 있는 권리가 있다. 또한 세입자 또한 자신인 주거하던 임대주택이나 아파트에 자신 소유의 개인재산을 두고 갔을 경우 이사 나간 후 15일 안에 서면으로 개인재산을 수거해 가겠다는 통보를 하면 임대주는 세입자에게 세입자의 주거지에 남아있는 개인재산을 돌려줘야 한다. 세입자가 이사를 나간 후에 개인재산이 남아있을 경우에는 법적 절차에 따라서 통보를 보내고 세입자에게 돌려주거나 통보 기한 안에 수거해 가지 않을 경우에는 법적 처분절차를 따라야 한다. 따라서 이러한 번거로운 절차를 피하기 위해서는 세입자가 이사할 때, 세입자가 두고 가는 물건이 있는지 확인하는 것이 중요하다. ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사상 법 세입자 주거용 아파트 세입자 주거용 세입자 개인재산 수거가
2022.09.07. 18:14