[상속법] Prop 19 제대로 알기

캘리포니아의 재산세 제도는 주택을 처음 구매했을 당시의 가격을 기준으로 과세하고, 이후에는 연간 소폭만 상승하는 구조를 가진다. 이 때문에 오래전에 집을 산 사람일수록 현재 시세와 비교해 매우 낮은 재산세를 부담하는 경우가 많다. 그러나 일반적으로 새로운 주택을 구매하게 되면 해당 시점의 시가를 기준으로 재평가가 이루어지면서 재산세가 크게 증가하게 된다. 이러한 부담 때문에 많은 주택 소유자들이 이사를 망설이게 되는데, Prop 19는 이러한 문제를 완화하기 위해 도입된 제도다.   Prop 19의 핵심은 기존 주택의 낮은 과세 기준을 새로운 주택으로 이전할 수 있도록 허용하는 것이다. 즉, 단순히 집을 옮기는 것만으로 세금이 크게 증가하는 상황을 방지하고, 특히 주거 이동이 필요한 사람들에게 실질적인 도움을 주는 데 목적이 있다.     적용 대상은 만 55세 이상의 고령자, 중증 및 영구적 장애인, 그리고 산불이나 자연재해로 인해 주택을 잃은 피해자다. 이 중 고령자와 장애인의 경우 평생 최대 세 번까지 이 혜택을 사용할 수 있어, 상황에 따라 여러 번 주거를 이전하는 것도 가능하다.   새로운 주택을 구매할 때 가장 중요한 부분은 가격이다. 기본적으로 새 집의 가격이 기존 주택과 비슷한 수준이라면 기존의 낮은 재산세 기준을 그대로 유지할 수 있다. 다만 여기서 말하는 ‘비슷한 수준’은 단순한 금액 비교가 아니라 거래 시점에 따라 달라진다.     기존 주택을 팔기 전에 새 집을구매한 경우에는 기존 주택 가치의 100% 이하여야 하고, 매도 후 1년 이내에 구매하면 105% 이하, 2년 이내에 구매하면 110% 이하까지 비슷한 수준으로 인정된다.     이 범위를 초과하는 경우에는 초과 금액만큼 기존 과세 기준에 더해져 새로운 과세 기준이 정해진다. 예를 들어 기존 과세 기준이 30만 달러이고, 기존 주택을 80만 달러에 매도한 후 90만 달러짜리 주택을 구매한 경우라면 10만 달러의 차액이 기존 기준에 더해져 새로운 과세 기준은 40만 달러가 된다. 완전한 재평가를 피하면서도 일정 부분 현실 가격을 반영하는 구조다.   이 제도를 적용받기 위해서는 몇 가지 기본 요건도 충족해야 한다. 기존 주택과 새 주택 모두 반드시 본인의 실제 거주지(주거용 주택)여야 하며, 투자용 부동산이나 세컨드 홈은 해당하지 않는다. 또한 두 거래는 원칙적으로 2년 이내에 이루어져야 하는데, 반드시 순서가 정해져 있는 것은 아니다. 즉, 기존 주택을 먼저 팔고 새 집을 사는 경우뿐만 아니라, 새 집을 먼저 구매한 뒤 기존 주택을 나중에 매도하는 것도 허용된다. 절차적으로는 카운티 평가관(Assessor)에 정해진 신청서를 제출해야 하며, 일반적으로 주택 취득 후 3년 이내에 신청하면 소급 적용까지 받을 수 있다. 이 기간을 넘기더라도 이후부터 혜택을 적용받는 것은 가능하지만, 과거 기간에 대한 절세 효과는 제한될 수 있다.   Prop 19는 자녀가 부모의 낮은 재산세를 그대로 승계하는 것을 제한하면서 논란이 있었지만, 동시에 고령자나 재해 피해자가 이사할 때 세금 부담을 줄여주는 장치이기도 하다. 결과적으로 이 제도는 주택 이동을 보다 쉽게 만들고, 특정 계층에게 실질적인 절세 효과를 제공하는 현실적인 제도라고 볼 수 있다.   ▶문의: (213)459-6500 채재현 변호사상속법 prop 재산세 주거용 주택 과세 기준 재산세 기준

2026.04.07. 23:57

[부동산 이야기] 1차 주택 매각세 전면 면제 추진

2025년 7월, 미국 부동산 시장에 중대한 세제 변화 논의가 본격화되었다. 트럼프 대통령은 1차 거주용 주택 매각 시 발생하는 양도소득세를 전면 면제하는 방안을 고려 중이라 밝히며, 관련 정책에 대한 시장의 관심이 고조되고 있다.     검토 중인 ‘No Tax on Home Sales Act’는 1차 주거용 주택 매각 시 발생하는 양도차익에 대해 연방 세금을 전면 면제하는 내용을 담고 있다. 현행 세법상 개인은 $250,000, 부부는 $500,000까지 양도차익이 비과세 대상이나, 해당 기준은 1997년 이후 물가를 반영하지 않아 실효성이 낮다는 지적이 이어져 왔다. 팬데믹 이후 40~100%의 주택 가격 상승으로 약 2,900만 가구가 기존 비과세 한도를 초과한 상황에 놓여 있다.     특히 장기 보유 고령층과 실수요자들은 양도세 부담으로 매각을 꺼리며 관련 문의도 크게 늘고 있다. 양도소득세 면제 추진은 단순 감세를 넘어 주택 유통 확대와 거래 활성화를 유도하려는 목적이 크다.     매각을 주저하던 주택 소유자들이 시장에 참여하면 매물 공급이 늘고, 유동성 회복에도 도움이 될 전망이다. 이번 세제 개편은 정상 가격 형성과 구매 심리 회복에도 긍정적인 신호가 될 수 있다.     신규 주택 공급 확대와 맞물릴 경우 실수요자에게 유리한 시장이 형성되고, 거래 증가로 지역 경제에도 파급 효과가 기대된다. 장기 보유자에겐 자산 운용 전략을 재정립할 기회이자, 주거 이전의 자유도도 높아질 전망이다. 전국부동산중개인협회(NAR) 및 건설업계는 이번 법안에 긍정적 반응을 보이고 있다. 거래 증가에 따른 수수료 확대 기대감과 함께, 주택 공급 순환이 활발해질 것으로 예상된다.     시장 현장에서는 잠재 매도자들이 법안 통과 가능성에 주목하며 매물 준비에 나서고 있고, 일부 투자자들도 매수 타이밍을 저울질하는 분위기다. 무엇보다 이번 세제 완화는 투자자에게도 유리하게 작용할 수 있다.     양도세 부담이 줄며 임대수익을 고려한 중장기 전략이 탄력을 받고 있고, 지금은 신규 및 기존 투자자 모두에게 유리한 시점이라는 분석이 나온다. 실물 자산 선호와 맞물려 투자 수요도 다시 확대되고 있다. 다만 여전히 높은 모기지 이자율, 글로벌 무역 긴장으로 인한 자재비 상승, 일부 관세 부담은 바이어들의 구매 결정을 늦추는 요인이다.     특히 중산층 실수요자들은 높은 월 상환액과 생활비 부담으로 매수 시점을 조절하고 있으며, 이는 시장 회복 속도를 일정 부분 제약할 수 있다. 세제 개편이 실질적 유인책이 되려면 금융 접근성과 공급 안정성 확보가 병행되어야 한다는 지적도 있다.     한편, 고자산가 중심 혜택이라는 형평성 문제와 세수 감소에 대한 재정 우려, 장기적으로는 투자 수요 과열로 인한 시장 불안정 가능성도 제기된다. 그럼에도 이번 논의는 미국 주택 시장에서 매각 및 보유 기준에 변화를 예고하며, 부동산 전문가와 실무자 모두 이에 대비한 전략 수립이 필요한 시점이다.     이번 조치가 실제 입법으로 이어진다면, 시장 전반에 상당한 변화가 예상되며, 투자자와 실수요자 모두에게 중요한 기회가 될 수 있다.   ▶문의: (657) 222-7331 애니 윤 / 콜드웰 뱅커 베스트 부동산부동산 이야기 매각세 주택 주거용 주택 주택 소유자들 거주용 주택

2025.08.20. 17:17