은퇴 후 버티기 힘들다면… 집 한 채가 숨겨진 연금

은퇴자들이 고정 수입으로 생활하기는 쉽지 않은데다가 최근 물가 상승과 생활비 인상으로 재정적 부담이 가중되고 있다.   하지만 주택을 보유한 경우, 그동안 쌓아온 자산을 활용해 재정적 여유를 확보할 수 있는 방법이 있어 은퇴자들의 관심을 끌고 있다.     업계 전문가들에 따르면 대표적인 선택지로 주택을 매각해 현금을 확보하는 방법과 ‘역모기지(Reverse Mortgage)’를 이용하는 것이 있는 것으로 나타났다.   역모기지는 주택을 담보로 금융기관에서 일정 금액을 대출받지만, 매달 상환하지 않고 거주를 유지하다가 주택을 매각하거나 거주를 영구적으로 포기(요양원 입소 등)하거나 사망 시 일괄 상환하는 상품이다. 대출금은 일시금, 매월 지급, 신용한도(라인오브크레딧) 등 다양한 형태로 받을 수 있다.     전문가들은 높은 주택 자산가치를 보유하고 있지만, 고정 수입에 의존하는 은퇴자에게 유용할 수 있다고 조언한다. 사회보장연금 수령액이 월 2000달러 수준인 경우, 역모기지 월 지급금은 생활비 보전이나 의료비 충당에 도움이 될 수 있다. 또한 일시금이나 신용한도 형태로 받아 노후 주택 개보수(안전손잡이, 경사로 설치 등)에 활용할 수도 있다.     다만, 충분한 주택 자산가치가 있어야 하고, 초기 수수료·이자 부담이 있으며, 상속 가능한 재산이 줄어드는 단점이 있다. 또한 주택세, 보험료, 유지관리비를 계속 부담해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 금융기관이 압류할 수 있다.     집을 파는 경우는 거주지를 옮기거나 관리 부담을 줄이고 싶은 경우, 또는 주택 가치가 크게 올라 현금화를 원하는 경우에 적합하다.     예를 들어 시세 40만 달러에 주택을 매각하고 월 2000달러의 임대주택으로 이주하면, 매각 대금으로 장기간 생활비를 충당할 수 있다는 계산이다.     그러나 매각 시점의 부동산 시장 상황에 따라 수익성이 달라지고, 양도차익이 클 경우 양도소득세의 부담이 생긴다. 인플레이션이 지속하면 현금화한 자산의 실질 가치가 줄어드는 점도 고려해야 한다.     최근에는 ‘구매용 역모기지(reverse mortgage for purchase)’를 활용하는 사례도 늘고 있다. 기존 주택을 매각한 뒤 역모기지를 활용해 신규 주택을 구입하는 방식으로, 주거지를 옮기면서도 매월 주택담보대출 상환 부담을 없앨 수 있다. 은퇴 후 손주와 가까운 곳으로 이사하거나, 55세 이상 커뮤니티 등으로 이주하려는 경우에 적합하다.     전문가들은 “역모기지는 거주지를 유지하면서 생활비를 보전할 수 있는 장점이 있고, 매각은 이주와 목돈 확보에 유리하다”며 “본인의 재정, 건강, 가족과의 합의 등을 고려해 선택해야 한다”고 조언했다.   최인성 기자은퇴자 주택 활용 노하우 재정 역모기지 주택 자산가치 재정적 여유 주택세 보험료

2025.12.02. 22:46

‘집 사면 돈되는’ 시절 끝나간다

집값이 오르면  시세에서 모기지 잔액을 뺀 홈 에쿼티(equity)가 쌓인다. 주택 소유주는 주택담보가치가 늘어난 만큼 현금을 꺼내 쓸 수 있다.     전국 주택시장에서 이같은 ‘자산가치 급등’ 시기가 끝나고 ‘언더워터’(underwater) 즉, ‘깡통주택’ 비율이 높아지고 있다는 분석이 나왔다. 애틀랜타 비즈니스 크로니클은 4일 ‘에쿼티 부자’(equity-rich) 즉, 순자산 비율이 높은 주택 소유자의 비율이 낮아지고 집 가치보다 모기지 잔액이 더 많은 깡통주택 비율이 점차 높아지고 있다고 보도했다.       부동산시장 조사회사 애톰(Attom)이 발표한 지난 3분기(7~9월) 보고서에 따르면, 전국 주택 소유자 중 대출금이 주택 가치의 절반 이하인 비율은 46.1% 로 집계됐다. 이는 지난 2분기의 47.4%, 2024년 3분기의 48.3%에서 계속 하락하는 추세이다.     애톰의 롭 바버 CEO(최고경영자)는 “2022년까지 이어졌던 주택 자산가치 급등이 멈추고, 시장이 점차 균형을 찾아가고 있다”고 지적했다. 그는 “최근 몇 분기 동안의 완만한 변동은 장기적인 안정화의 신호”라고 분석했다.   그러나 전국 주택의 깡통주택 비율은 오히려 늘어나는 추세다.  지난 3분기 기준으로 전국 담보 주택 중 2.8%가 집 가치보다 모기지 잔액이 25% 이상 많은 ‘심각한 깡통주택’(serious underwater)으로 분류됐다. 이 비율은 2024년 3분기 2.5%에서 꾸준히 상승하고 있다.     특히 조지아주를 비롯, 플로리다·애리조나·콜로라도등 남부와 서부 지역에서 ‘에쿼티 부자’ 주택 비율이 크게 하락했다. 조지아의 에쿼티 부자 비율은 46.3%에서 41.8%로 낮아졌다. 플로리다는 52.5%에서 46.0%로, 애리조나는 50.0%에서 44.5%로, 콜로라도는 48.0%에서 43.0%로 각각 낮아졌다.     반면 깡통주택 비율은 46개 주에서 증가했다. 가장 큰 상승폭을 기록한 지역을 보면 워싱턴DC 3.3%에서 5.1%로, 메릴랜드 2.4%에서 3.5%로, 루이지애나 10.1%에서 11.2%로 높아졌다.     애톰은 보고서에서 “중서부 지역은 여전히 높은 자산 비율을 유지하고 있으나 남부 지역은 대출 부담으로 어려움을 겪는 주택이 많다”고 밝혔다. 에쿼티 비율이 높은 도시들은 샌호세 65.8%, 버팔로 63.5%, 포틀랜드 61.2%, LA 60.5% 등이다.   주택시장은 지난 10월 기준, 매물은 전년 대비 약 15% 증가했지만 판매는 10% 줄었고, 계약 파기율도 늘었다. 전국 주택 중간 거래가격은 약 42만5000 달러로 지난해보다 1% 상승했다. 부동산 전문가들은 “여전히 셀러들이 가격을 높게 책정하는 것이 잠정 계약 파기의 주요 원인”이라고 지적했다.   연방준비제도(Fed)에 따르면, 코로나19 팬데믹 초기인 2020년 2분기 전국 주택 중간 매매가격은 31만7100달러였지만, 2022년 2분기 43만7700달러로 38% 급등했다. 또 올해 1분기에는 41만800달러로 약간 하락했지만 팬데믹 이전 대비 여전히 30% 이상 높은 수준이다. 김지민 기자사면 깡통주택 깡통주택 비율 전국 주택시장 주택 자산가치

2025.11.04. 14:41