[부동산 이야기] 주택구매 시 고려할 것들

주택 구매를 앞두고 있다면 먼저 집을 소유하게 되면 어떤 이익이 있는지 생각해봐야 한다. 그리고 구매할 때 어떤 비용이 필요한지 알아보는 것이 필요하다.   물론 주택 구매는 가족의 안락한 보금자리의 역할이 가장 중요하다. 다만 안전한 투자처를 찾는다면 부동산이 가장 좋은 미래에 대한 투자가 될 것이다. 이미 부동산 가격이 많이 올랐지만, 아직도 부동산 구매는 투자 가치가 높기 때문이다.     하지만 부동산 매입은 다운 페이먼트와 구매에 필요한 비용을 합하면, 큰돈이 필요하고 사고 난 후에도 계속 달마다 융자금을 갚아 나가야 한다. 주택가격이 내려갈 때의 손해도 생각해야 하지만, 긴 안목으로 본다면 부동산 구매는 미래에 대한 투자가 된다.     그리고 융자를 했다면 페이먼트의 많은 부분을 차지하는 이자와 재산세 등에 대한 세금을 공제받을 수 있어 유리하다. 만약 주택을 임대하고 있다면, 세금 공제 등 기타 혜택을 받을 수 없기도 하고 생각지도 못하게 렌트비가 오를 수도 있다. 하지만 주택을 사면 보통 30년 동안 고정되는 월 페이먼트는 주택 소유주가 미래 계획을 세울 수 있게 도와준다. 그리고 주택을 본인의 취향에 맞게 집을 고치거나 가족의 필요에 따라 증축을 할 수도 있다.     주택을 소유하면 세금 혜택이나 월 페이먼트를 통하여 저축하게 되는 효과도 크지만, 무엇보다도 가장 큰 장점은 가지고만 있으면 가격이 올라 소유주의 재산이 늘어나는 것이다.   내가 원하는 집을 사려면 적당한 가격은 얼마가 될지, 다운페이먼트를 얼마를 할 수 있는지가 결정이 되어야 하므로 에이전트와 함께 집의 크기, 원하는 동네 등을 정하여 가격을 알아본다. 그 후 뒷마당, 수영장, 전망 등 개인적인 취향을 반영하여 구체적으로 집을 찾기 시작한다.   이때 미리 융자 에이전트와 상의해서 융자 사전허가서(Pre-Approval letter)를 받아 원하는 주택에 오퍼를 넣을 때 함께 제출한다. 특히 요즘은 융자심사가 까다롭기 때문에 융자 에이전트에게 원하는 주택의 가격과 본인의 경제적인 정보를 미리 주어 융자를 받을 수 있는 한도액을 알아보고 바이어에게 가장 좋은 프로그램을 선택할 수 있도록 도움을 받고 시작하는 것이 시간도 절약되고 안전하다.   주택을 사는 바이어는 집값 이외에 여러 가지 클로징 비용이 발생하게 되므로 그것들을 지불할 수 있을 만큼의 현금을 가지고 있어야 한다.   먼저 바이어가 지불해야 하는 항목들을 보면, 셀러와 바이어가 반반씩 지불하는 에스크로 비용이다.   이때 에스크로를 통하여 셀러와 바이어 사이의 모든 계약이 정확하게 이행될 수 있도록 하는 것이 바이어에게 특별히 중요하다. 그리고 인스펙션 전문가를 통해 주택 점검을 해야 하는 데, 굴뚝이나 지붕 등을 포함한 것으로 보이는 주택의 모든 상태는 물론 물의 온도와 수압, 냉난방의 작동 등을 점검할 수 있다. 이때 인스펙션의 비용은 바이어가 내야 한다.     또 각종 서류의 공증비 등의 비용과 향후 일 년 동안의 화재보험료도 바이어 부담이다. 특히 에스크로 중에 셀러가 주택이 문서상 아무 하자가 없다는 것을 보증하는 타이틀보험을 바이어를 위하여 제공하는 데, 이때 바이어도 주택융자를 할 때 은행에 매물에 문제가 없음을 증명하기 위한 타이틀 보험료를 별도로 지불하게 된다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택구매 고려 주택 소유주 주택 구매 주택 점검

2024.12.04. 17:21

젊은세대 주택구매 빨라졌다

팬데믹 이후 급증한 주택 수요와 부족한 공급으로 렌트가 폭등하며 임대난이 심해지자 젊은 세대의 첫 집 구매 속도가 빨라진 것으로 파악됐다.     지난달← 센서스국 통계에 따르면, 2016~2022년 사이 전국 주택소유율이 증가했으며 특히 35세 미만 주택소유←율은 4.5% 증가하는 등 타 연령에 비해 가장 높은 증가율을 보였다. 또 부동산 정보업체 렌트카페의 최근 보고서에 따르면 밀레니얼 세대 주택소유자는 지난 5년 사이 710만 명(64%) 증가했고, 해당 세대의 52%가 주택을 소유하고 있는 것으로 드러났다.     뉴욕시의 젊은 세대도 ‘렌트 구하기’에서 ‘집 구매’로 눈을 돌리고 있다. 전국 규모 부동산 중개업체 ‘컴패스(Compass)’의 한인 리얼터 레이 유(Ray Yoo)씨는 “5년 전만 해도 첫 집 구매 평균연령은 30대 중반이었다. 결혼을 앞두고 구매하는 경우가 대다수였는데 요즘은 20대 후반~30대 초반으로 구매 연령이 하향됐다”고 전했다. 렌트가 고공행진하면서 모기지 페이먼트와 가격이 비슷해졌고, 렌트 매물을 구하기 어려운 상황에 매년 새로 이사갈 곳을 찾는 부담이 커지며 일찍부터 집 구매를 고려하게 됐다는 분석이다.       32세 한인 남성 엔지니어 A씨(연봉 15만 달러)는 지난달 완공된 아스토리아 신축 콘도 1베드 유닛을 74만 달러에 구매했다. ▶다운페이먼트 14만8000달러 ▶모기지 59만2000달러(월 3664달러) ▶월별 커먼 차지 403달러 ▶월별 재산세 545달러를 계산하면 매달 4612달러를 지불하는 셈이다. 현재 롱아일랜드시티의 1베드 평균 렌트가 약 4500달러인 것을 고려했을 때, 비슷한 금액으로 본인 소유의 집을 가질 수 있기에 내린 결정이다.   33세 프리랜서 에디터 한인 여성 B씨(연봉 8~9만 달러)도 올해 모기지를 받아 4년 전 완공된 브루클린 콘도 2베드 유닛을 89만 달러에 구매했다. 다운페이 18만 달러에 모기지 71만 달러를← 합쳤고, ▶월별 모기지 4396달러 ▶월별 커먼 차지 838달러 ▶월별 재산세 914달러를 포함해 매달 6147달러를 내고 있다. 맨해튼 어퍼이스트사이드 렌탈스튜디오에서 8년 동안 살던 B씨는 매년 급등하는 렌트와 브루클린·맨해튼의 신축 콘도 2베드 유닛 평균 렌트가 6300~6800달러인 것을 고려했을 때, 월← 지출 비용을 줄이고자  집 구매를 결정하게 됐다.       전문가들은 “20대 후반~30대 초반의 12~16만 달러 연봉을 받는 직장인들이 ▶퀸즈 아스토리아 ▶브루클린 ▶어퍼 맨해튼의 60~95만 달러 신축 콘도를 많이 구매하는 추세”라고 설명했다.     유 리얼터는 “15만 달러 연봉을 받는 직장인의 경우 크레딧이 좋다는 전제 하에 연봉의 다섯 배 정도 금액을 모기지로 받을 수 있다. 약 80만 달러 모기지를 받으면 20만 달러 자금으로 100만 달러 콘도를 구매할 수 있는 것”이라고 전했다.   윤지혜 기자주택구매 주택소유율 구매 평균연령 구매 연령 브루클린 콘도

2023.08.06. 17:01

[부동산 이야기] 바이어 마켓에서의 주택구매

불과 1년 전 만해도 주택시장은 거래량이 절대적으로 부족한 셀러 마켓(Seller’s Market)이라 무려 리스팅 가격의 10%, 20% 정도가 올라간 가격으로 주택이 매매되는 경우도 꽤 있었다. 그때는 사려는 주택에 하자가 있어도 셀러가 고쳐주거나 비용을 크레딧으로 주기를 거절하면 바이어들은 그냥 감수하고 에스크로를 클로즈하기도 했었다.     그러나 지금은 주택융자의 이자율이 큰 폭으로 오르면서, 높은 이자를 감당하며 주택을 구매할 수 있는 바이어가 급감하였는데, 집을 팔려는 셀러는 여전해서 부동산 시장은 바이어 마켓이 되었다.     부동산 거래에는 양보나 용인을 뜻하는 ‘컨세션(Concession)’이라는 조건이 있다. 컨세션은 셀러가 부동산을 팔면서 바이어에게 제공하는 수리비나 기타 보조금 등을 지급한다는 양보 조건으로 간접적으로 주택의 구매가격을 낮출 수 있는 조건이다. 바이어의 클로징 비용 중 일부를 셀러가 부담하거나 주택 수리비를 지급하는 것 등이 대표적인 컨세션이다.     이전에 비하면 현재 바이어 마켓(Buyer’s Market)에서 주택을 사려는 바이어는 셀러가 경쟁적으로 제공하는 컨세션 조건에 해당하는 여러 혜택을 볼 수 있게 된다.     그러면 셀러가 반드시 제공해야 할 의무는 없으나 요즘 같은 바이어 마켓에서 양쪽의 합의로, 셀러의 주택 판매에도 도움이 되는 일반적인 양보 조건에는 어떤 것이 있나 알아보자.     먼저 홈 인스펙션을 하여 주택의 문제가 발견되면 바이어는 셀러에게 수리 또는 수리비를 요구할 수 있다. 그러나 지난 몇 년간 셀러 마켓일 때는 일반적인 매매 절차의 하나인 수리비 요청을 거절하는 셀러가 많았다.     하지만 요즘에는 수리비를 거절하려면 에스크로가 깨지는 것도 감수해야 할 것이다. 집을 산 후에 일어날 수 있는 작은 고장들에 대비한 홈 워런티(Home Warranty)도 해당한다.     다음 주택을 매매할 때 에스크로를 오픈하면 주택의 구매금액 이외의, 대부분의 비용을 양쪽에서 반반씩 나누어 지불하는 데 집을 급하게 팔아야 하는 셀러는 바이의 클로징 비용의 일부를 대신 지불하기도 한다.     특히 요즘같이 높은 이자율이 주택 구매의 최대 걸림돌일 때는 바이어가 이자율을 조금이라도 낮추기 위한 목적으로 셀러에게 ‘바이다운(Buy Down)’을 요구하기도 한다.   셀러가 바이어의 이자율 바이다운 비용을 부담하면, 바이어는 이를 통해 대출 초기 1~3년간 낮은 이자율을 적용받아 이자 비용 부담을 낮출 수 있다.   가장 흔한 2/1 바이다운의 경우, 첫 번째 해에 실제 적용된 이자율보다 2%포인트 낮은 이자율이 적용되고 두 번째 해에는 1%포인트 낮은 이자율이 적용되고, 세 번째 해부터는 실제 이자율이 적용되기 시작한다.     물론 주택의 가격을 깎는 것이 가장 일반적이고 큰 컨세션이 될 것이다.     ▶문의: (818) 497-8949   미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택구매 바이어 바이어 마켓 현재 바이어 셀러 마켓

2023.03.29. 18:01

한인 주택소유율, 아시안 중에서도 하위권

아시안 중에서도 한인들의 주택소유비율이 낮은 수준으로 집계됐다.     17일 전미아시안부동산협회(AREAA)가 발표한 '2023 아시안아메리칸 실정보고서'에 따르면, 인구 145만명에 달하는 한인 커뮤니티의 주택소유비율은 54.2%로 절반을 조금 넘긴 수준이었다.     베트남인들의 경우 중위가구소득이 8만2900달러로 한인들의 중위가구소득(10만 달러)보다 낮지만, 주택소유비율은 70%(69.2%)에 육박했다. 중국인 커뮤니티 주택소유비율도 66.3%에 달해 아시안 중에서 두 번째로 높았다.     이외에 일본인(65.3%), 필리핀인(64.3%), 아시아계 인도인(62.0%) 등의 주택소유율이 모두 60%를 넘어섰다. 한국인보다 주택소유율이 낮은 아시안 커뮤니티는 파키스탄인(54.0%), 몽족(52.0%), 스리랑카인(52.0%), 방글라데시인(45.0%), 네팔인(33.0%) 등이다.     협회는 중위소득과 주택소유율이 비례하진 않았다고 설명했다. 한인 커뮤니티의 가계소득은 2021년에 18% 늘었지만, 전체 커뮤니티 중 약 3%만이 서부 지역에 주택을 구매하기 좋은 조건을 갖춘 것으로 파악됐다. 북동부 주택구매여력이 있는 한인들의 비율은 7% 수준이었다.     협회는 일부 민족그룹은 특히 주택시장이 비싼 지역에 거주하는 경향이 있어 집을 구매하기 어렵다고 설명했다. 아시안 전반적으로도 비싼 도시에 거주하는 경향이 있다. 커트 니시무라 협회장은 "아시안 커뮤니티 상당수가 캘리포니아주와 뉴욕주 등에 정착해 집을 살 여력이 없다"며 비슷한 소득을 벌어들이는 백인보다 아시안 주택소유비율이 훨씬 낮은 원인을 여기에서 찾았다. 이어 "최근에는 이런 문제 때문에 아시안들이 남부, 중서부 등으로 이주하고 있다"고 설명했다. 특히 아시안 이주가 두드러진 지역으로는 텍사스주 휴스턴이 꼽혔다.     협회는 2015년부터 부동산회사 RE/MAX, 연방정부산하 모기지 업체 프레디맥 등과 함께 협력해 보고서를 발표해왔다. 아울러 이번 조사결과를 오는 5월 연방의회 관계자 등에 공유하고, 아시안 모기지 접근성을 높이는 방안 등에 대해 고민할 방침이라고 전했다. 김은별 기자주택 부동산 아시안 한인 뉴욕 주택구매 전미아시안부동산협회 AREAA

2023.03.17. 21:04

[부동산 투자] 현명한 주택구매

요즘은 바이어가 주택 구매를 결정하고 에스크로를 오픈한 후 구매를 취소하는 일이 많아졌다. 또한 주택 바이어들은 앞으로의 경기 침체에 대한 걱정과 급격한 오름세를 보이는 이자율 때문에 주택 구매를 망설이고 있다. 하지만 오히려 기회일 수 있다. “위기를 기회로”라는 말처럼 어려운 상황에서 최선의 선택은 무엇일지 알아보자.   먼저, 주택 가치에 가장 큰 영향을 미치는 조건은 집의 위치다. 일반적으로 도시의 중심지나 학군이 우수한 지역은 바이어들의 수요가 많아서 주택 시장이 침체해도 가격 하락 폭이 낮다. 그리고 새집일수록 고장이 나거나 문제가 생기는 일이 적으며, 같은 크기라도 공간 효율이 높기 때문에 가격이 비싸다. 반면 낡은 주택도 리모델링을 고려한다면 좋은 선택이 될 수 있다. 이때는 리모델링 비용, 시의 건축 승인 절차 등 관련 비용을 잘 알아보고 결정해야 한다.   하지만 골목 안에 위치하거나 가까운 곳에 오랫동안 방치되어 관리가 전혀 이뤄지지 않은 집이라면 구매할 때 신중해야 하다. 건물이 튼튼하고 상태가 양호해 보여도 디자인이나 시설이 낙후된 집은 감정가가 떨어지는 것이 일반적이다.   한편 주택도 유행을 탄다. 전국부동산중개인협회(NAR)의 소식을 통해 한동안 유행으로 참신해 보였지만 이제 한물간 유행은 어떤 것이 있는지 보자. 최근까지 주택 디자인의 트렌드는 코로나19 사태의 영향이 컸다. 그중 재택근무를 위하여 방 안에 있는 클로젯을 오피스로 변형한 공간인 ‘클로피스’가 있다. 그러나 클로피스는 요즘 좁은 사용 공간, 부족한 채광, 넉넉한 수납공간의 필요성 등의 이유로 점점 없어지는 추세다.   외출이 제한됐었던 우리의 일상 때문에 실내를 운치 있는 오래된 농가처럼 꾸미던 인테리어 또한 이제는 집을 낡아 보이게 하므로 더는 선호되지 않는다. 그리고 팬데믹 기간 집에 화초를 키우거나 녹색 페인트와 가구로 실내를 꾸미고, 실외 활동에 적합한 목조 데크를 구비하고, 또 뒷마당에 채소를 기르는 작은 농장(Victory Garden) 등을 꾸미는 경우가 많았다. 그러나 이 방식의 디자인은 당시 집에만 있어야 하는 상황이 반영된 유행의 일종이었기 때문에 이젠 서서히 시들고 있다.   특히 지난 몇 년간 신축 주택이나 리모델링한 집을 볼 때 눈에 띄었던 인테리어 품목 중 하나는 흰색으로 깔끔하게 꾸며진 화장실 안의 싱크대와 샤워헤드였다. 기존 화장실의 싱크대는 카운터 탑 안에 묻혀있는데, 대신 위에 세숫대야처럼 올려놓는 ‘보울싱크(Vessel Bowl Sink)’는 신선하고 보기 좋아 큰 유행이었다. 그러나 실제로는 관리가 매우 불편하고 깨지기도 쉬워 실용적이지 않다.   또 큰 샤워헤드에서 빗물이 떨어지는 것 같은 ‘레인폴 샤워헤드(Rainfall Showerhead)’는 고급 호텔이나 스파에 온 것 같은 느낌 덕에 한동안 인기를 끌었으나 수압이 약하기 때문에 시원하지 않아 실용성이 떨어진다는 지적이 많다.   심각한 인플레이션을 해결하기 위해 연방준비제도가 기준 금리를 가파르게 올려서 주택 시장이 침체하고 있다. 하지만 앞으로 경기가 어떻게 될지 모르는 불안감이 있어도 주택을 사야 하는 바이어들의 입장에서는 매물이 늘고 수요가 줄어 오히려 더 좋은 기회가 될 수도 있다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 주택구매 리모델링 주택 바이어들 주택 구매 주택 디자인

2022.11.02. 17:19

주택구매 능력 있는 남가주 주민 소폭 증가

올 3분기 남가주의 주택구매 여건이 소폭 개선된 것으로 나타났다.   가주부동산협회(CAR)는 10일 ‘3분기 주택구매지수 보고서’를 통해 LA를 제외한 남가주 5개 카운티의 주택구매지수가 전 분기 수준을 유지 또는 넘어섰다고 밝혔다.   주택구매지수는 해당 지역의 중간 가격 기존 단독주택을 20% 다운페이하고 구매할 수 있는 주민의 비중을 따지는데 LA는 올 2분기 22%에서 3분기 19%로 하락했다.     〈표 참조〉   반면 OC는 17%에서 18%로 올랐고, 샌디에이고와 벤투라도 각각 23%와 25%로 상승했다. 또 리버사이드와 샌버나디노는 각각 33%와 43%로 전 분기 수준을 지켰다. 가주 전체를 봐도 23%에서 24%로 올랐고, 전국 기준도 50%를 유지했다.   다만 지난 1년 사이 집값이 사상 최대폭으로 오르며 전년 대비 주택구매지수는 전국, 가주, 카운티별 집계 모두 하락했다.   전국적으로는 지난해 3분기 55%에서 올 3분기 50%로, 가주는 28%에서 24%로, LA는 23%에서 19%로 낮아졌다. 기타 남가주 다른 카운티도 마찬가지로 OC(23%→18%), 리버사이드(40%→33%), 샌버나디노(51%→43%), 샌디에이고(27%→23%), 벤투라(29%→25%) 등으로 나타났다.   CAR은 “전 분기 대비 3분기 지수가 소폭 개선된 것은 집값 상승 폭이 줄었고 대신 모기지 이자율이 3.20%에서 3.07%로 낮아졌기 때문”이라며 “그럼에도 불구하고 가주 기준 최고치였던 2012년 3분기의 56%에 비하면 올 3분기 24%는 절반에도 못 미치는 수준”이라고 설명했다.   한편 지역별로 중간 가격 기존 단독주택을 구매하려면 필요한 월 페이먼트와 최소 자격 소득은 집값 상승에 따라 오른 것으로 나타났다.   LA는 약 86만 달러 주택 구매를 위해 월 페이먼트로 모기지 원리금, 세금과 보험료를 더해 3920달러를 내야 하고 이를 위해서는 연 소득이 15만6800달러 이상이어야 한다.   가주 전체로는 81만 4580달러 단독주택을 사는데 월 페이먼트로 3710달러가 필요하고 최소 자격 소득은 14만 8400달러로 나타났다.   대신 콘도와 타운홈은 이보다 저렴해 중간값 60만 달러 구매를 위해 월 페이먼트 부담은 2730달러이고 이를 위한 최소 자격 소득은 10만9200달러로 계산됐다. 류정일 기자주택구매 남가주 주택구매지수 보고 주택구매 능력 남가주 주민

2021.11.10. 20:21