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'첫 주택구입 지원' 한인은 절반이 탈락
첫 주택 구입자를 위한 지원 프로그램이 늘었지만 사전 준비 부족으로 혜택을 받지 못하는 한인이 많은 것으로 나타났다. 프로그램 지원 단체인 샬롬센터(소장 이지락)는 지난해 10월부터 1년 간 이 단체를 통해 주정부 및 시정부 주택보조 프로그램 지원을 받은 주택구입자는 440명, 지원금 규모는 총 21억7600만 달러에 이른다고 밝혔다. 수혜자는 백인이 166명, 아시안 135명, 흑인 63명 등으로 집계됐다. 아시안 135명 중 130명이 한인으로 집계됐다. 〈표 참조〉 한인이 전체의 30% 가량 차지하지만 샬롬센터가 한인 단체라는 점을 고려하면 비율은 높지 않은 편이다. 실제 신청자는 많지만 승인을 받는 비율은 높지 않기 때문이라는 분석이다. 샬롬센터에 따르면, 한인 지원자 2명 중 1명은 소득세 신고 부실, 채무와 크레딧 점수 관리 미흡 등의 이유로 신청 자격을 얻지 못하는 것으로 나타났다. 이지락 소장은 “소득을 너무 낮게 보고하는 경우, 정부 보조금 수령 후 주택 유지에 필요한 수득보다 수입이 낮아져 지원을 받지 못하는 경우가 많다”고 지적했다. 이어 이 소장은 “소득 외에 소득대비부채비율(DTI)이 높은 것도 문제”라며 “본인의 한달 지출이 소득의 45%가 넘지 않도록 하는 것도 매우 중요하다”고 조언했다. 샬롬센터에서 지원하는 LA지역 주요 주택 보조프로그램은 ▶첫 주택구입자 다운페이 지원 프로그램 드림포올(Dreams for All) ▶LA시 저소득층·중산층 다운페이먼트 보조프로그램 LIPA· MIPA ▶LA카운티 호프(HOP) ▶위시 그랜트 ▶가주정부 캘홈 등이다. 이 소장은 “LA주택국에서 제공되는 LIPA프로그램은 1월 8일과 3월 12일에 15가구에 16만1000달러를 각각 지원한다”며 “캘홈 지원금 10만 달러를 더해 16만1000달러의 보조금을 활용해 내 집 마련을 돕고 있다”고 밝혔다. 이어 “지역에 따라 그랜트로 5만 달러, 위시 그랜트 3만 달러까지 더하면 최대 34만100달러까지 지원받을 수 있다”고 강조했다. 센터에 따르면 최근 저렴한 주택을 찾는 예비 주택구입자들 사이 공장에서 미리 만들어오는 매뉴팩처 홈에 대한 수요가 높다. LA같이 대도시 밀집지역에는 토지가 부족해 리버사이드나 이곳과 인접한 임페리얼 카운티 등 외곽 지역에 주로 매물 공급이 많다. 주택가격이 40만~50만 달러로 저렴하고 다운페이먼트를 지원해 구입자의 부담이 적은 것이 장점이다. 이 소장은 “잘 알려지지 않았지만, 소득이 높은 첫 주택구입자도 정부 주택 지원금 혜택을 받을 수 있다”며 “CRA 프로그램이나 CNB가 대표적인 프로그램”이라고 설명했다. CRA(Community Reinvestment Act)는 수입이 높지만, 다운페이먼트가 없고 크레딧 점수가 낮고 부채가 많은 경우 1만5000달러까지 지원해 준다. CNB(City National Bank)는 최대 5만 달러까지 지원해준다. 이 소장은 “정부 주택 보조는 프로그램이 다양해 예비 구입자의 재정 상황에 맞춰 전략적으로 지원하면 많은 지원금을 받을 수 있다”며 “부모와 자녀가 수입을 합쳐 공동명의로 주택을 구입하는 것도 하나의 전략”이라고 강조했다. 이은영 기자 [email protected]주택구입 지원 예비 주택구입자들 주택구입자 다운페이 한인 지원자
2024.12.25. 19:22
샌디에이고 주택구입 가능성 향상
샌디에이고 카운티 주민들의 주택구입 가능성(Housing Affordability)이 점차 향상되고 있는 것으로 나타났다. 캘리포니아 부동산협회(CAR)가 최근 발표한 보고서에 따르면 지난 7월부터 9월까지 3/4분기 동안 샌디에이고 카운티 전체 가구의 12%가 로컬 단독주택의 중간가격인 101만 달러 정도의 주택을 구입할 수 있는 것으로 조사됐는데 이는 2/4분의 11%보다 약간 증가한 수치다. 또 지난 7일 발표된 이 보고서에 따르면 샌디에이고 카운티 주민들이 중간가격대의 주택을 구입하기 위해서는 연간 최소 25만 3600달러의 가구당 연간소득이 필요한데 이는 30년 고정금리 모기지(6.63%)로 원금과 이자, 세금을 포함한 월 납입금 6,340달러를 감당할 수 있는 금액이다. 캘리포니아 전체에서는 3/4분기 동안 16%의 가구가 88만 250달러의 중간 가격을 가진 주택을 구입할 수 있었다. 해당 주택을 구입하기 위해서는 연간 최소 22만 800달러의 소득이 필요하며 30년 고정금리 모기지로 월 5,520달러의 납입금이 요구된다.샌디에이고 주택구입 샌디에이고 주택구입 주택구입 가능성 샌디에이고 카운티
2024.11.14. 20:47
가든그로브 첫 주택구입 보조 확대
가든그로브 시가 첫 주택 구입 보조 대상을 확대했다. 시 당국은 이전까지 중간 소득의 80% 이하를 버는 저소득층 주택 구매자에게 주던 무이자 대출 혜택을 중간 소득의 120% 이하 수입을 올리는 중간 소득층 바이어에게도 제공한다고 5일 발표했다. 이에 따라 연소득이 1인 기준 10만8350달러 이하, 4인 가족 기준 15만4800달러인 중간 소득층 바이어는 주택 구입 시 최고 5만 달러의 무이자 대출을 받을 수 있게 됐다. 〈표 참조〉 지난 3월부터 지속돼온 저소득층 바이어를 위한 최고 11만 달러 무이자 대출 프로그램은 종전과 마찬가지로 시행된다. 이 프로그램을 이용하려면 지난 3년 간 주택을 소유한 적이 없어야 하고 시가 제시하는 가구 소득 기준에 부합해야 한다. 주택 가격의 최소 3%에 해당하는 다운페이먼트는 바이어가 부담해야 한다. 또 연방 주택도시개발부(HUD) 승인을 받은 기관이 제공하는 첫 주택 구매자를 위한 워크숍에 반드시 참가해야 한다. 워크숍 제공 기관 명단을 포함한 주택 바이어 보조 프로그램에 관한 자세한 정보는 시 웹사이트( ggcity.org/fthb)에서 찾아볼 수 있다. 이 프로그램을 이용하는 바이어는 30년 동안 월 페이먼트를 내지 않는 대신 직접 거주하다가 주택을 팔 때, 원금에 이자를 더해 한꺼번에 갚으면 된다. 구입하려는 주택은 반드시 가든그로브에 있어야 한다. 시 측은 “오렌지카운티에서 집을 찾아 구입하려는 이는 많은 어려움을 겪는다. 주택 구입 보조 프로그램에 변화를 준 것은 가든그로브에 보금자리를 마련하려는 첫 주택 구입자들을 돕기 위한 것”이라고 밝혔다. 프로그램 관련 문의는 시 경제개발주택국 데이나 양 스페셜리스트(714-741-5131)에게 하면 된다. 임상환 기자가든그로브 주택구입 주택구입 보조 주택 구입자들 저소득층 바이어
2024.08.07. 20:00
주택구입 지원 ‘드림포올’ 오늘 마감…오후 5시까지 온라인 신청
내 집 장만의 꿈을 이룰 수 있는 캘리포니아 다운페이먼트 지원 프로그램인 2차 ‘드림포올(Dream for All)’ 온라인 신청 접수가 오늘(29일) 오후 5시에 마감된다. 두 번째로 시행되는 드림포올은 지난해 선착순으로 진행했지만, 올해는 지역, 인종, 소득에 근거한 추첨제를 도입해 공정하게 대상자들을 선정한다. 2차 드림포올 예산은 2억5000달러로 1600~2000명의 신규 신청자를 지원한다. 최대 15만 달러 지원 기준 약 1670건 대출이 승인되면 예산은 소진된다. 지원금은 주택가격 또는 감정가의 20% 또는 최대 15만 달러 중 더 적은 금액으로 다운페이먼트나 클로징 비용으로 사용할 수 있다. 신청 자격은 ▶부모가 무주택자인 1세대 바이어 ▶지난 7년 동안 집을 소유하지 않은 첫 주택구매자 ▶연간 소득 한도 지역 중위 소득의 120% 등이다. 드림포올은 주정부에서 승인된 대출기관을 통해 신청서를 작성할 수 있다. 당첨되면 5월에 바우처를 받는데 이를 60일 안에 주택 구매에 사용해야 한다. 드림포올 접수를 도와주는 비영리단체 샬롬센터 이지락 소장은 “지난 3일부터 현재까지 센터를 통해 거의 400명이 접수했다”며 “오늘이 마감일이므로 전화로 필요한 서류를 미리 확인하고 구비해 방문해야 접수가 가능하다”고 강조했다. ▶문의: (213)380-3700 이은영 기자주택구입 온라인 주택구입 지원 온라인 신청 신규 신청자
2024.04.28. 19:57
[부동산 이야기] 주택구입, 융자와 현금구매
요즘 주택시장은 높은 금리와 가격에도 불구하고 여전히 강세를 유지하고 있다. 그러므로 아직도 많은 예비 바이어들이 할 수 있는 만큼 지출을 줄이고 다운페이를 마련하기 위한 저축을 하고 있다. 지난 2023년에도 주택가격이 상승하였고 앞으로도 상승할 가능성이 높기 때문에, 감당할 수 있다면 주택 구매를 위해 일시적으로 다른 지출을 포기하는 것도 꼭 나쁜 생각은 아닌 것 같다. 더욱이 저축한 현금이 다운페이먼트로 충분하지 않다고 느끼는 것은 대개 절약과 저축을 하는 긍정적인 동기가 되기도 한다. 즉 재정적으로 힘들지만, 주택구매를 결정하고 노력하여 집을 장만하게 된다면 동시에 저축과 투자를 할 수 있게 되는 것이다. 한편 아직도 공급은 적고 수요가 많은 셀러 마켓에서 바이어들이 원하는 주택에 오퍼를 넣을 때 경쟁에서 이기는 방법은 무엇일까? 가장 쉽게 떠오르는 방법은, 현금으로 구매하는 것이다. 셀러 쪽에서 보면 빨리 거래를 끝낼 수 있고 까다로운 모기지 융자도 피할 수 있으니 현금 오퍼를 수락할 가능성이 더 높다. 즉 주택의 감정평가도 필요 없고 은행 등 대출기관의 확인을 기다리지 않아도 되니 중간에 융자가 안 되어 에스크로가 취소될 일도 없으니, 거래가 쉽게 끝나기 때문이다. 그러나 현금 거래는 별로 많이 볼 수 없는 데 부동산 정보 사이트의 소비자 주택 동향 보고서에 따르면, 현금으로 주택을 구매한 것은 25% 미만이다. 그러나 일반적으로 주택을 구입할 때 현금으로 구입하는 것을 권하지 않는다. 우선 현금으로 주택구매를 할 만한 유동자산이 있어도 그 이외의 여윳돈이 항상 있어야 하기 때문이다. 새로 산 집에 생각지 않던 돈이 더 들어갈 수도 있고 예정에 없던 응급 상황은 언제나 일어날 수 있기 때문이다. 예기치 않은 일로 소득을 잃게 되면 적어도 몇 달 동안은 유지할 수 있을 만큼 충분한 돈이 필요하니 어느 정도의 유동자산은 계속 유지해야 한다. 그리고 아직은 모기지 융자만큼 이자율이 낮은 대출상품이 없고 거기다 15년 내지 30년 동안 장기적인 대출이 가능하니, 주택 구입할 때 장기 저금리로 융자를 받아 집을 사고 나머지 돈을 다른 곳에 더 효율적으로 투자할 수 있다. 즉 융자하여 집값을 충당하였다면 재산을 늘리기 위해 다른 형태의 투자를 고려해 볼 수 있다. 주식이나 자신이 운영하는 사업에 투자할 수도 있고 안전하게 다른 부동산에 투자하면 더 많은 수익을 올릴 수 있을 것이다. 이것이 부동산 투자의 지렛대 효과(Leverage effect)인데, 주택가격은 오르기도 하고 떨어지기도 하지만 장시간으로 보면 항상 큰 폭으로 오르고 있다. 본인의 크레딧을 잘 관리하고 은행에 월 페이먼트를 할 수 있도록 무리하지 않는 한도 내에서 융자를 받아 집을 구입하면 좋은 선택이 될 것이다. 특별히 모기지 융자가 있는 모든 주택 소유자들은 대출기관에 지불한 이자에 대해 세금공제 혜택을 받고 있다. ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택구입 현금구매 주택구입 융자 주택 구매 부동산 투자
2024.03.06. 16:50
첫 주택구입 저금리 대출 지원
샌디에이고 카운티 정부가 중하위권 소득층으로 처음 주택을 구입하는 주민들을 위한 다운페이 및 에스크로 마감비용을 저금리로 지원하는 프로그램을 운영 좋은 반응을 얻고 있다. '다운페이 및 클로징 코스트 보조 프로그램'으로 알려진 이 프로그램은 지역의 연간 중간소득 80% 이하의 최초 주택 구입자들을 대상으로 하고 있는데 특히 최근 수년간 계속 되고 있는 로컬 집값의 고공행진으로 내집마련에 애를 먹고 있는 무주택 서민들로부터 문의가 쇄도하고 있는 것으로 알려졌다. 카운티 정부에 따르면 이 프로그램의 자격조건은 1인 가족의 경우는 연간 소득이 7만7200달러 이하이어야 하고 4인 가족은 11만250 달러 이하여야 한다. 자격이 되는 주민이 이 프로그램의 혜택을 받게 되면 다운페이 금액으로 집값의 22% 그리고 에스크로 마감비용으로 1만 달러까지 저금리 대출을 받을 수 있다. 특히 이 프로그램은 단독주택은 물론 콘도나 타운홈 조립식 주택 등 구입주택의 종류에 별다른 제한이 없으며 신규 주택도 신청이 가능해 젊은 층 부부들로부터 큰 관심을 끌고 있는 것으로 알려졌다. 단 이 프로그램의 혜택을 받기 위해서는 주택가격은 67만6000 달러를 초과해서는 안 된다. 이 프로그램의 신청이 가능한 주택은 ▶칼스배드 ▶코로나도 ▶델마 ▶엔시니타스 ▶인페리얼 비치 ▶라메사 ▶레몬그로브 ▶파웨이 ▶샌마르코스 ▶샌티 ▶솔라나비치 ▶비스타 등 12개 독립도시와 카운티가 모든 행정 서비스를 직접 관할하는 비독립지역에 소재해 있어야 한다. ▶문의:www.sandiegocounty.gov/content/sdc/sdhcd/home-buyers-owners/payment-assistance.html 김영민 기자저금리 주택구입 주택구입 대출 무주택 서민들 에스크로 마감비용
2024.01.23. 19:56
[부동산 가이드] FHA론의 매력
7%대의 높은 이자율로 주택시장이 주춤해진 것은 누구나 다 아는 사실일 것이다. 집값의 변화와 높은 이자율로 인해 많은 바이어가 내 집 마련의 꿈에 걸림돌이 생긴 이때, 주택구입에 조금이라도 관심이 있다면 알 만한 FHA론에 대해 소개한다. 내 집 마련에 가장 중요한 요소로는 적당한 집값, 이자율과 대출금, 그에 따른 페이먼트를 꼽을 수 있다. 그중 대출금을 위한 20%의 다운페이먼트를 하지 않고 단 3.5%의 다운페이먼트만으로 내 집 마련의 꿈을 위해 연방정부에서 지원해 주는 프로그램이 있는데 이것이 바로 FHA론이다. FHA란 Federal Housing Administration의 준말로 연방 주택청에서 인가한 대출기관으로부터 받는 주택융자를 제공해 저소득이나 중산층, 크레딧이 높지 않은 바이어들이 주택구입을 할 수 있도록 지원해 주는 프로그램이다. FHA론은 FHA로부터 승인을 받은 은행을 통해야만 하고 FHA가 인정한 감정사를 통해 주택 감정을 실시하게 된다. 융자 심사관은 바이어가 신청한 서류를 검토해서 승인 여부를 알려준다. FHA론은 주거용 부동산을 사는 경우에만 쓸 수 있다. 실제 1년 이상 거주 의무가 있기때문에 최소 5년 정도 한곳에 정착할 계획이 있는 바이어라면 FHA론을 통해 주택을 사는 것도 좋은 방법이다. FHA론을 얻기 위한 자격조건은 까다롭지 않다. 크레딧 스코어는 620점 이상이어야 하고 500점 미만의 크레딧 스코어를 가지고 있는 바이어라면 다운페이먼트를 10%로 하면 된다. 모기지 대출 신청의 승인 여부는 바이어의 부채 대 소득 비율(DTI-Debt to Income ratio)이다. 이 비율이 43%보다 낮아야 FHA론이 승인될 가능성이 높다. 대출금의 한계는 지역에 따라 다르다. 2023년 기준, 일반적으로 생활비가 낮은 지역의 단독주택은 47만2030달러까지이고 생활비가 비싼 대도시 지역은 108만9300달러까지 가능하다. 매년 공식 홈페이지(www.hud.gov)에서 업데이트가 되고 있으니 참고하길 바란다. FHA론의 가장 큰 장점인 3.5% 다운페이먼트에 반해 단점으로는 20% 이하의 다운페이먼트 때문에 모기지 보험(MPI)에 가입해야 한다. 모기지 보험료는 선금으로 낼 경우 총대출금액의 1.75%를 내야 하고 또는 매년 월 페이먼트로 모기지를 전부 갚을 때까지 낼 수도 있다. 모기지 보험은 주택의 에퀴티가 20%를 넘으면 홈오너의 요청으로 취소될 수 있다. 만만찮은 미국 렌트비 때문에 렌트와 주택구입 사이 고민이 따른다. 혹시라도 FHA론을 생각하고 있는 바이어가 있다면 부동산 에이전트나 모기지 전문가와 상의해 볼 것을 권한다. FHA론을 잘 활용해 내 집 마련의 꿈을 이뤘으면 하는 바람이다. ▶문의:(213)800-2054 소니아 김 / 뉴스타부동산 발렌시아 에이전트부동산 가이드 저소득층 주택구입 다운페이먼트 때문 모기지 전문가 크레딧 스코어
2023.10.04. 17:16
첫 주택구입 보조기금 1주 만에 동났다
첫 주택 매입 시 최대 20%의 다운페이먼트 보조금을 무이자로 대출받을 수 있게 하는 주 정부 프로그램 ‘캘리포니아 드림포올(California Dream For All)’이 시작된 지 1주 만에 기금이 모두 소진된 것으로 나타났다. 가주는 드림포올 신청서 접수를 6일 자로 중단한 상태다. 이 프로그램은 신청 자격을 저소득자뿐 아니라 거주 카운티에서 중위소득의 150% 미만 소득자까지 허용해 거주 지역에 따라 최대 23만 달러까지 버는 고소득자도 신청이 가능했다. 이 때문에 프로그램 시행 전부터 한인은 물론 첫 주택 구매자들의 관심이 뜨거웠다. 그러나 막상 프로그램이 가동한 후에는 주로 고소득층 백인과 새크라멘토 등 일부 지역 거주자에게 혜택이 돌아간 것으로 확인되면서 운영이 잘못됐다는 비난이 나오고 있다. 가주 정책분석지인 캘매터스에 따르면 약 2억8800만 달러의 초기 자금이 단 2564명에게 돌아갔다. 특히 저소득층과 라틴계, 흑인 등 소수계의 주택 구매를 지원하려던 취지에서 벗어나 주택 구매에 적극적이던 백인 중산층에게로 혜택이 쏠렸다. 캘매터스가 공개한 통계를 보면 전체 프로그램 수혜자의 65%가 백인이며 아시안은 18%, 라틴계 14%, 흑인 4%였다. 신청자 중 62%는 히스패닉이나 라틴계가 아니라고 답해 미리 살 집을 찾아 서류를 준비한 백인 중심의 주택 구매자들에게 기금이 몰린 것으로 보인다. 캘매터스는 “수혜자의 3분의 2가 연 소득 12만5000달러를 벌고 있으며 평균 대출금은 11만2000달러 정도”라며 “인종 간 부의 격차를 줄이기 위해 마련한 프로그램이지만 저소득층 유색 인종에게는 큰 도움이 되지 않았다”고 분석했다. 지역별로 수혜자 비율도 큰 차이를 보였다. 새크라멘토와 콘트라코스타, 샌후아킨의 경우 인구수 대비 수혜자 비율이 압도적으로 높았지만, 인구가 몰려 있는 LA카운티나 오렌지카운티, 샌디에이고 카운티에서는 혜택을 거의 받지 못했다. 특히 LA카운티의 경우 가주 전체 인구의 25%를 차지하고 있지만 이번 프로그램의 혜택을 받은 신청자는 9%뿐이다. 반면 새크라멘토의 경우 가주 전체 인구의 4%에 불과하나 프로그램의 혜택은 11%가 차지했다. 한편 이 프로그램은 추가 기금이 마련될 때까지 신청서 접수를 중단한다. 따라서 앞으로 개빈 뉴섬 주지사와 가주 의회가 진행할 예산안 협상에 따라 재개 여부가 결정될 전망이다. 프로그램을 도입한 토니 엣킨스 상원의장은 “프로그램 초기 자금으로 100억 달러를 구상했지만 3억 달러로 삭감됐다. 내년도 예산안에 추가로 2억 달러를 투입할 수 있도록 협상할 것”이라고 말했다. 장연화 기자 [email protected]주택구입 보조기금 프로그램 시행 정부 프로그램 주택 구매자들
2023.04.12. 0:04
[부동산 투자] 주택구입과 크레딧
부동산 시장 분위기가 전반적으로 가라앉고 있다. 그동안 매물 부족으로 인해 집을 사려는 예비 바이어들이 어려움을 겪어 왔다. 이자율 인상 등으로 인해 살 사람은 줄고 집을 팔려는 사람이 늘어났다. 아직 이르기는 하지만 더는 파는 사람이 거래의 주도권을 쥘 수 있는 셀러스 마켓이 아닌 바이어 마켓으로 전환되는 상황으로 이해된다. 셀러스 마켓에서는 극심한 매물 부족으로 집을 살 준비가 되었어도 매물이 없어 집을 사지 못한다. 한 매물을 놓고 여러 명의 바이어가 경쟁을 벌여 가격이 올라갔다. 리얼터닷컴에 따르면 지난 6월 중 시장에 나온 매물은 작년 6월에 비해 18.7% 늘어나서 큰 폭의 증가세를 보였다. 그리고 시장에 나온 주택이 팔리는 기간도 길어졌다. 2020년 펜데믹 초기 때처럼 6월에는 계약이 취소되는 숫자가 급격히 늘어나기도 했다. 그러나 이미 많이 올라간 가격과 높은 이자율 때문에 주택 구매 여건은 여전히 좋지 않지만, 바이어가 불리한 조건으로 구매하는 현상도 점점 사라지고 있다. 그동안 부족했던 매물의 양이 빠른 속도로 많아지면서 다른 바이어와 출혈 경쟁을 해야 할 필요가 줄어든다. 대신 매물 선택 폭이 점점 늘어 바이어의 걱정이 다소 해소되고 있다. 보통 바이어 마켓은 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많을 때 나타나는 현상이다. 그러나 정확히는 주택 수요와 공급뿐만 아니라 주택의 매매 가격, 경제 상황, 부동산 관련 정책, 모기지 이자율 등이 바이어에게 유리할 때를 말하므로 지금은 전환기라고 할 수 있다. 현재는 인플레이션이나 불경기 등 경제 상황도 나쁘고, 빠른 속도로 올라가는 모기지 이자율 때문에 월 페이먼트가 많아지는 것이 걱정인 상황이다. 그나마 상대적으로 낮은 이자율로 융자를 받을 수 있는 방법도 있다. ‘크레딧’을 좋게 하는 것이다. 가장 조회수가 많은 부동산 웹사이트인 질로우(Zillow) 분석에 따르면 현재 모기지 이자율과 신용 점수의 상관관계를 조사한 결과 신용 점수(FICO)가 낮거나 신용 기록이 좋지 않은 경우에는 매월 지불해야 하는 비용이 인상된다. 예를 들어 신용점수(FICO)가 760 이상인 바이어가 5%의 이자율로 30년 고정 모기지를 받을 수 있다면, 동일한 대출에 대해 620에서 640 사이의 신용 점수를 가진 사람의 이자율은 6.7% 정도의 이자율로 대출을 받게 된다. 이것은 미국 주택의 중간 가격인 35만4160달러를 기준으로 30년 동안의 모기지 유자를 받았다면, 30년 간 내야 하는 이자가 10만4000달러나 더 많아진다. 그러니 신용 점수를 높이면 모기지 융자의 비용을 한 달에 수백 달러 절약할 수 있게 된다. 바이어의 크레딧이 주택의 구매과 유지 비용에 중요한 역할을 한다. 그러므로 주택 구매을 생각하고 있다면 먼저 자신의 재정 상황, 즉 다운페이먼트와구매 시 필요한 비용을 포함한 바이어가 감당할 수 있는 금액과 부채 등을 정확히 파악하여야 한다. 그리고 신용점수가 나쁘다면 먼저 크레딧 리포트에 오류가 있는지 확인하고 정정해야 하며 가능한 많은 부채를 상환하는 등의 조처를 하여 신용 점수를 개선하기 위한 현실적인 조처를 해야 한다. 이렇게 하여 신용점수를 올리면 주택 융자 금액이 증가할 수 있어 구매력을 높이고 월 페이먼트를 낮출 수 있다. 결과적으로 크레딧 점수와 주택 소유 비율 사이에는 직접적인 상관 관계가 있다. ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 주택구입 크레딧 크레딧 점수 크레딧 리포트 바이어 마켓
2022.08.10. 15:36
[부동산] 주택구입시 은행 융자신청
지난 달에 이어 이번 달 칼럼은 은행에서의 주택융자 절차 및 주택 구입 클로징 전에 해야 할 중요한 점들에 대하여 알아보겠다. 주택융자 신청자가 본인의 재정 상황에 대한 자료를 제출하면 은행 또는 금융기관은 이를 바탕으로 신청자의 신용도와 재무능력 등을 종합적으로 파악해 융자 승인 여부, 그리고 이자율 등 융자 조건을 결정하게 된다. 이러한 과정을 언더라이팅이라고 하며 사실상 모기지를 얻는 과정 중 실질적이며 가장 어려운 과정이라고 볼 수 있겠다. 언더라이팅 과정이 완료가 되면 공식적으로 대출 승인이 나는 것이며 과정은 이러 하다. 렌더(은행)는 모기지 신청자가 제출한 직업 이력과 인컴 내용을 확인하고 대출 심사를 진행한다. DTI/ debt to income ratio (소득에 대한 부채 비율)를 확인하여 수익 대비 현재의 빚이나 채무를 모기지와 함께 갚을 능력이 되는지 여부를 심사하게 된다. 렌더는 신청자가 구입하려는 주택의 부동산 감정을 요청하여 신청자가 요청한 모기지 금액과 실제 주택의 금액이 합리적인지 여부를 확인한다. 렌더는 감정가와 실제 판매가 중 낮은 금액을 제공하기 때문에 구입 가격이 감정가보다 높다면 신청자가 차액을 맞추어 내거나 셀러와 가격 조정을 진행해야 한다. 신청자는 이 과정에서 홈 인스펙션을 진행하여 파손이나 문제가 있는 부분을 확인하고 셀러와 수리 혹은 금액 조정을 할 수도 있다. 주의할 점은 언더라이팅 과정 중에는 직업을 바꾼다거나 새로운 크레딧카드를 여는 것은 자제를 해야 한다. 크레딧과 수익대비 채무관계에 대한 심사를 진행 중이기 때문에 악영향이 있을 수 있기 때문이다. 이런 절차 후 주택대출 승인이 났다면 가장 어려운 부분은 지났으나 몇 가지 추가 진행해야 될 부분이 있을 수 있다. 대출 이자율을 줄이기 위해 포인트(Point)를 구입할 수 있다. 일반적으로 융자 금액의 1%를 미리 페이하면 0.25% 포인트정도 낮출 수 있다. 다만 포인트는 장기적으로 보고 이자율을 낮추기 위해 미리 페이를 하는 것이기 때문에 일반적으로 7년 이상 거주 혹은 재융자를 하지 않을 것이 확실 시 될 때에만 하는 것이 좋겠다. 렌더 요구사항 중 하나이기 때문에 Home Owners Insurance(주택보험)를 이 기간에 찾아야 한다. 클로징 때까지 찾지 못하면 렌더가 선택하는 보험으로 진행해야 될 수 있으며 보통 더 비쌀 수 있다. 또한 타이틀 보험(등기 보험)을 구입해야 하는데 이는 집 소유권에 문제가 생길 때로부터 보호를 받을 수 있는 보험이며 렌더가 요구하는 타이틀 보험이 없다면 Owner's Title Insurance를 구입해야 한다. 타이틀 보험이란 혹시 모를 소유권 분쟁이 있을 경우를 대비한 것이기 때문에 꼭 해야 하겠다. 클로징 3일 전에 융자에 관계된 모든 비용 등이 정리된 클로징 디스클로져(Closing Disclosure) 서류를 받아 최종 확인을 한다. 클로징을 하는 바로 직전까지 왔다면 주택 구입을 거의 완료했다고 볼 수 있다. 일단 클로징을 앞두고 있다면 일반적으로 주택 매입 가격의 2~5% 정도의 클로징 비용을 내야 한다. 또한 만일 다운페이먼트를 20%이내로 하였다면 PMI(Private Mortgage Insurance)를 구입하여야 한다. 하지만 클로징을 앞두고 이런 모든 비용이 예상보다 훨씬 많아 계약을 취소하길 원하다면 그 또한 가능하긴 하지만 그럴 경우 미리 내놓은 디파짓(Earnest Money)은 돌려 받을 수 없다. 융자 문제는 바이어의 책임이며 만일 융자에 문제가 발생 시 셀러는 예정된 기간 안에 바이어의 융자가 승인되지 않으면 계약이 파기된 상황이 오고 이에 대한 보상으로 디파짓을 취할 수 있다. 잊지말것은 이 시점에서도 클로징 비용에 대해 조정이 가능하며 렌더나 셀러가 비용 일부를 부담하는 것도 크게 특이한 상황은 아니다. 이 모든 과정이 완료가 되면 최종적으로 주택은 당신 소유가 된다. ▶문의: (213)445-4989 현호석/대표/매스터 리얼티부동산 주택구입 융자신청 주택융자 신청자 주택대출 승인 주택융자 절차
2022.06.07. 18:41
플리핑 후 3년 안에 되팔면 세금폭탄
주택을 구입해 수리한 후 더 높은 가격으로 되파는 ‘플리핑(Flipping)’ 부동산 투자자들에게 고액의 세금을 부과하는 법안(AB 1778)이 주의회에 상정돼 주목된다. 주택 투기를 단속해 이상 열기를 보이는 가주의 주택 시장을 안정시키고 개인 주택 구매자들을 보호하겠다는 취지다. 크리스 워드 가주 하원의원(민주·샌디에이고)이 발의한 이 법안은 플라핑 후 3년 이내에 판매되는 주택은 수익의 25%를 추가 세금으로 내도록 규정했다. 반면 플리핑 후 3년 후에 판매하는 경우는 20%의 추가 세금을 부과하며 매년 추가세금 비율을 낮춰 플리핑 후 7년 후 판매하는 주택은 추가 세금의 적용을 받지 않도록 했다. 이로 인해 걷히는 세수는 학교와 지역 인트라 구축, 신규 주택 건축기금으로 사용된다. 워드 의원은 “이 법안의 취지는 투자자들의 주택 투기를 줄이고 주민들이 거주할 집을 확보할 수 있게 돕는 것”이라며 “투자자들의 주택 거래량이 개인 주택 구매자들을 앞지르면서 집값도 상승하고 있다. 이를 차단하기 위해서는 강력한 규제가 필요하다”고 강조했다. 워드는 이어 “투자자들이 현금으로 집을 구매하면서 일반인들은 집을 살 기회가 줄고 있다고 들었다”며 “개인이 살 집을 제대로, 제때 살 수 있도록 기회를 더 많이 주겠다”고 강조했다. 장연화 기자세금폭탄 주택구입 주택 구매자들 추가세금 비율 주택 투기
2022.03.10. 22:10