미 전역 주택차압 8개월 연속 증가... MD 8위

 전국적으로 주택 차압 건수가 크게 증가하는 것으로 나타났다. 특히 워싱턴지역(DC, VA. MD)에서는 메릴랜드가 가장 차압비율이 높은 것으로 조사됐다.   미국의 부동산·주택시장 데이터를 제공하는 주택 금융 전문 분석 업체 ATTOM의 최근 보고서에 따르면, 지난 10월 전국 차압 주택은 3만6766채로, 전월 대비 3%, 전년동월 대비 19% 증가했다.     지난 3월부터 8개월 연속 전월 대비 증가세를 보이는 등 심상찮은 조짐을 보이고 있다.     10월 차압완료 건수는 올 1월 이후 32%나 늘었다.     랍 바버 ATTOM 대표는 “최근의 차압건수 증가가 주택시장 붕괴를 의미하는 것은 아니다"면서 "팬데믹 이후 정부가 정책적으로 차압을 억제하던 정책에서 벗어나 시장 자율에 맡김으로써 정상화 과정에 들어선 것이라는 긍정적인 해석도 가능하다"고 분석했다.     현재 3781채 당 1채 꼴로 차압을 당하고 있는데, 플로리다(1/1829), 사우스캐롤라이나(1/1982), 일리노이(1/2570), 델라웨어(1/2710), 네바다(1/2747), 오하이오(1/3079), 아이오와(1/3222) 순으로 나타났으며, 메릴랜드(1/3272)는 아이오와에 이어 8위에 올랐다.     인구 100만명 이상 대도시권에서는 플로리다 템파(1/1373), 잭슨빌(1/1576), 올랜도(1/1703), 캘리포니아 리버사이드(1/1983), 오하이오 클리블랜드(1/2114) 순으로 나타났다.     보고서는 팬데믹 이후인 2020년부터 2023년 사이 사상 최저 수준의 모기지 이자 시대가 지속되면서 주택 매매가 크게 늘어났지만 최근 경제 상황이 악화되면서 주택을 유지하기 힘든 소유주들이 점점 늘어나고 있다고 분석했다.     반면, 전문가들은 당초 메릴랜드나 워싱턴 DC에 거주하는 경우, 2025년에는 주택 재고 대비 압류 활동이 상대적으로 증가할 것이라고 전망했지만 우려할 만한 일은 일어나지 않은 것으로 관측된다.     버지니아주의 경우, 최근 공개 데이터에 따르면 위험이 낮은 것으로 나타났으며, 이는 압류와 관련된 혼란이 덜 광범위하게 일어날 수 있음을 의미한다.     한편, 전문가들은 모기지 페이먼트 납부가 어려울 경우 지체하지 말고 렌더와 접촉해 상담할 것을 권했다. 대부분의 렌더들은 재정 곤란 사유가 있을 경우 각종 융자 조정 프로그램을 제공한다. 모기지 렌더 입장에서는 차압을 하는 것보다 주택 소유주가 계속해서 모기지를 납부하는 것이 훨씬 이익이기 때문이다.     연방도심주택개발부(HUD)도 각종 상담 서비스를 제공하고 있다.     재정적 구제 노력에도 실패할 경우 ‘숏세일(short sale)'이나 '렌더 양도(deed-in-lieu of foreclosure)' 방식을 선택하면 차압을 통한 각종 금융 불이익을 피할 수 있다.     렌더 양도는 주택 소유권을 자발적으로 렌더에게 넘기는 것을 말한다.  김윤미 기자 [email protected]주택차압 전역 차압건수 증가 주택시장 데이터 주택시장 붕괴

2025.12.03. 13:38

“주택시장 붕괴 없지만 20% 하락할 수도”

부동산 경기 하강이 본격화 되는 내년에 집값이 더 하락할 것이라는 전망이 쏟아져 나오고 있다. 다만, 2012년과 같은 주택시장 붕괴는 없다는 분석이 힘을 얻고 있다.   월스트리트저널 경제연구소인 팬더온 매크로이코노믹스는 “모기지 이자율 상승으로 주택가격이 내년에 20%까지 계속 하락할 수 있다”는 전망을 내놓았다.     골드만삭스 이코노미스트들은 6월 최고 정점에서 내년 5~10% 하락할 것으로 내다봤다. 웰스파고는 2023년 말까지 평균 단독주택 가격이 전년 대비 5.5% 하락할 것으로 예측했다.     2년 동안 가격상승 후 주택가격은 정점을 찍고 드디어 하락세로 돌아서고 있다. 현재 바이어와 주택소유주의 초미의 관심사는 ‘집값의 하락 폭’이다.     부동산 전문가들은 가격이 더 내려갈 가능성이 있지만, 주택 불황 때만큼은 아니라고 설명한다. 부동산 전문가의 콘센서스 수치는 최대 20%다.     ▶충분한 에퀴티, 매물부족   2012년 주택 시장은 붕괴 수준이었다. 신용 등급이 좋지 않은 서브프라임 대출자들로 인해서 부동산 시장이 무너졌다. 특히 집값이 주택 융자액을 밑도는 깡통주택이 시장에 쏟아진 게 주택 가격 하락 폭 확대를 야기했다.     주요 도시 평균 집값 추세를 측정하는 스탠더드앤드푸어스(S&P) 코어로직 케이스-실러 주택가격지수에 따르면 2006년 고점에서 2012년 저점까지 전국 주택가격은 27% 하락했다.     질로 수석 이코노미스트인 제프 턱커는 “2008~2009년 주택가격 하락은 셀러의 압박 때문”이라며 “주택차압과 숏세일때문에 주택판매를 하려는 소유주가 많았다”고 설명했다. 또 그때 주택가격 폭락 시기 주택 재고가 지금보다 4배나 많았다고 지적했다. 현재 주택 재고는 팬데믹 이전보다 훨씬 낮은 수준이다.     현재 상황은 다르다. 그 이후 연방정부가 모기지 대출 요건을 강화한 데다 전국 주택 평균 에퀴티는 불안한 시장 상황을 흡수할 정도로 충분하다. 한 마디로 깡통주택이 많지 않다는 것이다. 월페이먼트를 낼 수 없는 주택소유주는 집을 팔아서 주택 융자금을 갚을 수 있다는 것이다. 그러니 집값이 예전처럼 폭락할 가능성은 희박하다고 업계는 봤다.     이에 더해, 주택 공급이 수요보다 적다는 점도 부동산 시장이 붕괴하지는 않을 것이란 분석에 힘이 실리는 이유다.   ▶금리 인상 부동산 매매 정책     금리 인상으로 모기지 이자가 급등하자 바이어와 셀러 모두 관망세를 취하는 정체 현상이 일어나고 있다. 일부 주택소유주는 집값을 크게 내리면서까지 매각하는 것보다 아직 상황이 나은 임대시장으로 눈길을 돌리고 있다. 셀러는 올해 초보다 2배로 뛴 모기지 이자로 주택 매입 비용이 크게 늘면서 집 구매를 미루고 있다. 지난주 30년 공정 모기지 평균 이자는 6.94%였다. 이는 올 1월의 3.20%와 비교하면 두 배 수준이다.     더욱이, 주택소유주 상당수는 초저금리 혜택을 누리고 있어서 모기지 이자 부담이 크지 않다는 점도 일조한다. 따라서 향후 집값이 더 하락하더라도 주택소유주가 집을 팔 가능성이 작아 주택 재고가 급증하지는 않을 것으로 보인다. 연방주택금융청(FHFA)의 지난 6월 자료에 따르면 주택소유주 중 25%가량은 3% 이하 금리로 대출을 받았다. 주택소유주 중 93%는 6% 미만이었다. 궁극적으로 가격이 얼마나 내려갈지는 거주 지역에 따라 달라진다는 것이 경제학자들의 지배적인 견해다.  이은영 기자주택시장 붕괴 주택시장 붕괴 주택가격 하락 전국 주택가격

2022.10.24. 19:04

"주택시장, 금융위기 때 상황 재현 안될 것"

모기지 이자율이 빠르게 오르면서 뜨거웠던 주택 시장의 열기가 빠지고 있다. 일각에서는 서브 프라임 모기지 사태로 주택시장은 물론 금융시장이 붕괴하면서 경기침체가 왔던 2007년이 재현될 것을 우려한다.     주택시장 관련 암울한 전망이 쏟아지고 있지만, 부동산 전문가들은 주택 시장이 2007년 서브프라임 모기지 사태 때보다 훨씬 더 건강하다고 진단했다.     주택가격이 급등하면서 주택시장이 둔화세로 돌아서고 있어도 위험 수위 대출이나 모기지 연체는 많지 않기 때문이다.     현재 5350만건 주택담보대출을 받은 주택소유주들의 평균 크레딧점수는 751점으로 사상 최고를 기록했다.     렌더들이 금융위기 이후 대출 규정을 강화했기 때문이다.   2007~2008년 금융위기가 발생한 지 2년 후인 2010년의 평균 크레딧 점수는 699점이었다.     홈에퀴티가 기록적으로 증가한 것도 안정적인 지표다. 주택 가격은 지난 2년 동안 팬데믹에 따른 수요로 치솟았다.     모기지 자료 전문회사인 블랙 나이트에 따르면 올해 홈에퀴티는 총 11조 달러로 사상 최고치를 기록했다. 이는 1년 전보다 34% 증가한 수치다.     주택가치 대비 부채 비율을 나타내는 레버리지도 급격히 하락했다. 주택 가치보다 대출에 더 많은 부채가 있는 네거티브 에퀴티는 아예 없는 것으로 나타났다.     모기지 대출을 받은 주택소유주의 2.5%만이 10% 미만 에퀴티를 가지고 있다.     높은 크레딧 점수, 홈에퀴티 증가, 네거티브 에퀴티 제로 등 모든 것이 주택가격이 하락할 경우 완충재 역할을 한다.     무엇보다 주택시장의 건재함을 증명하는 확실한 자료는 위험 수위 대출이 많지 않다는 것이다.     현재 변동 모기지(ARM)는 250만건으로 전체 모기지의 약 8%를 차지하는데 이는 역대 최저다. 변동 모기지(ARM)는 일반적으로 5년, 7년 또는 10년 기간 동안 고정될 수 있다.   주택시장 붕괴 직전인 2007년에는 변동 모기지(ARM)가 1310만건이었고 이는 전체 모기지의 36%를 차지했다.     주택시장 붕괴 이후 모기지 대출 요건이 강화되면서 오늘날 변동 모기지(ARM)의 80% 이상은 7년에서 10년 동안 고정 이자율로 운영되고 있다.     현재 140만건의 변동 모기지(ARM)가 이자율 상승에 직면한 가운데 주택소유주들은 매달 더 높은 모기지 상환을 앞두고 있다. 위험한 상황이지만 2007년에는 1000만 건이었다.     모기지 연체율도 3% 미만으로 사상 최저 수준이다.       리얼터닷컴의 다니엘 헤일 수석 경제학자는 “주택 재고 증가는 결국 집값 상승을 진정시킬 것”이라며 “높은 주택 비용이 일부 바이어의 예산을 초과하기 시작하면서 올해 후반 상대적으로 주택구매 경쟁이 낮아질 것으로 기대한다”고 밝혔다.  이은영 기자주택시장 금융위기 주택시장 붕괴 주택시장 관련 서브프라임 모기지

2022.06.20. 18:44