[에이전트 노트] 새 중개 수수료 적용

지난해 셀러들이 전국부동산중개인협회(NAR)를 상대로 제기한 소송에서 셀러가 승소하며 합의함에 따라 지난 7월 이후 새롭게 적용되는 부동산 중개 수수료 관련 새 규정이 적용되면서 조정된 새 규정이 시장의 혼란 없이 어떻게 정착될지가 관건이다.   많은 사람이 새로 바뀐 규정에 대해 단순하게는 이해하는 것은 셀러는 리스팅 에이전트의 비용을 부담하고 바이어는 바이어 에이전트의 비용을 부담하게 되면서 셀러의 비용이 감소하는 만큼 부동산 가격에 여유가 생기면서 부동산 가격이 다소 하락할 수 있을 것이라고 생각한다. 하지만 그렇게 간단하게 해결되기에는 그동안 통상적으로 진행되어왔던 셀러, 바이어 그리고 에이전트들의 관계가 쉽게 바뀌기 힘들 것으로 예상한다.   새 규정은 셀러가 그동안 무조건 적으로 지급해 오던 리스팅 에이전트와 바이어 에이전트 수수료의 일괄 지급 관행을 제한하는 것이다.   가장 먼저 부동산 매물등록 서비스 업체인 MLS에 에이전트 수수료 내용 공개가 전면 금지됐다. 설사 셀러가 빠른 매각을 위해 바이어 에이전트 수수료까지 지급하겠다고 해도 공개적인 등록은 불가하게 되었다.   따라서 셀러가 리스팅 에이전트와 수수료 계약을 하는 것과 같이 바이어 역시 바이어 에이전트를 선택하여 수수료 계약을 맺어야 한다.   바이어 에이전트와 맺어야 하는 서면 계약서는 바이어 대행 & 브로커 수수료 계약서(BRBC)로 가주부동산협회(CAR)가 제공하는 양식을 사용하게 되는데 주요 내용은 계약 기간, 독점계약 여부, 부동산 매물의 타입, 부동산 매물의 지역, 그리고 중개인 수수료 액수 등을 선택하여 계약하게 된다.   셀러 입장에서는 부동산 매매 시 발생하는 비용이 감소함에 따라 두 손 들어 환영하는 분위기이지만 바이어 입장에선 요즘 같이 매물 부족으로 구매 경쟁이 치열한 시점에 바이어가 지출하지 않던 바이어 에이전트의 수수료비용까지 감당해야 하는 부담이 추가되면서 바이어의 고심이 크게 늘었다고 봐야 한다.     당분간 부동산 중개 수수료 관련 새 규정이 시장에 완전히 정착되기 위해선 얼마간의 시간이 필요하고 바이어의 인식변화가 요구될 것으로 판단된다.   새로운 규정의 가장 중요한 포인트는 바이어 에이전트의 수수료를 셀러의 의사와 상관없이 미리 정해놓고 이를 셀러가 부담하는 것이 아니라 부동산 매매를 위한 양질의 서비스와 매매가격 조율에 따라 셀러와 바이어 그리고 에이전트 간에 협의를 통해 수수료를 자유롭게 정할 수 있게 되었다고 해석해야 할 것이다.   예비 바이어라면 매물 쇼잉에 앞서서 바이어 에이전트와 수수료 계약을 마친 후에 쇼잉을 시작하는 것이 바람직하며 온라인상에 오픈된 마켓에서 매물을 직접 선택하고 매매계약서 작성이나 선택적 매매 협상만을 에이전트에게 맡기게 되는 선택적 서비스를 원할 경우 역시 에이전트와 사전에 선택적 계약을 마치는 것이 바람직할 것이다.   또한 예비 바이어는 리스팅 에이전트를 직접 연락해서 구매를진행할 수도 있는데 이럴 경우 셀러가 고용한 에이전트에게 바이어의 구매 관련 개인정보를 모두 넘겨주고 구매절차를 맡겨야 하는 것과 리스팅 에이전트 역시 바이어에게 일정 부분의 중개 수수료를 청구할 소지가 있어서 바이어 입장에서는 엄청난 부담이 될 수 있기 때문에 선택이 쉽지 않을 것으로 예상한다.   바이어는 중개 수수료를 부담함으로써 받게 되는 양질의 서비스에 대해 정확히 이해하고 에이전트를 고용해야 할 것이고 에이전트는 바이어의 이익에 부합할 수 있는 실력과 경험, 거래 실적, 전문성을 최대한 활용하여 바이어 에이전트로서 바이어의 최대 이익을 위해 최선을 다해야 할 것이다.   ▶문의:(213)500-5589   전홍철 WIN Realty & Properties에이전트 노트 수수료 중개 바이어 에이전트 에이전트 수수료 중개인 수수료

2024.09.10. 20:49

[부동산] 부동산 중개인 선택

높은 이자와 바이어 마켓으로 진행되는 요즘 부동산을 매매할 때 누구나 신뢰할 만한 부동산 에이전트를 만나고 싶어한다. 어떤 부동산 중개인을 만나느냐에 따라 이익을 볼 수도 있고 또는 손해를 볼 수도 있기 때문이다. 그러므로 신중하게 부동산 에이전트를 고르는 것은 매우 중요하다. 일을 진행하다 보면 고객의 이익과 중개인의 이익이 상충될 때도 있고, 뜻밖의 사정으로 인해 거래를 연기하거나 취소해야 될 입장에 처할 수도 있다. 또한 거래에 불리한 영향을 끼칠 수 있는 사건이 발생할 수도 있고 좋지 않은 정보를 뒤늦게 입수할 수도 있다. 그리하여 수개월 동안 공들인 거래가 무산되기도 한다. 그럼에도 부동산 에이전트가 본인의 수입만을 추구하면서 거래를 억지로 밀고 나가서도 안 되고 불리한 정보를 감춰서도 안 된다. 가주부동산국의 윤리 강령에 명시되어 있는 것처럼 의뢰인의 업무처리를 위해 고용된 대리인은 어디까지나 신의성실의 원칙에 따라서 맡은 바 업무를 수행해야 한다.  좋은 리얼터를 고르는 기본 요령들을 알아본다.   1. 요즘은 인터넷이 발달 되어 별 의미는 없을 수있지만, 부동산 중개인은 당신이 집을 구하려는 지역에 거주하는 사람이면 좋다. 미국 생활을 많이 한 중개인이면 더욱 좋다. 교통 사정, 학군, 치안 상태 등을 지역에서 오랫동안 산 중개업자보다 더 잘 아는 사람은 드물 것이다.   2. 부동산업을 풀 타임으로 활동하는 리얼터여야 한다. 전국부동산 중개인협회 등에 등록이 돼 있고, 각 지역 부동산 협회 정회원인지 점검한다. 전미부동산협회(NAR)의 회원에게 주어지는리얼터(Realtor)란 칭호는 흔히 부동산 전문가를 가리키는 용어로 인식되고 있다. 리얼터는 브로커나 세일즈 라이선스 소지자로서 전미부동산협회에서 정한 윤리강령을 준수할 것에 동의하는 부동산업자들을 일컫는다. 그러나 협회의 회원이 아니면서도 리얼터란 칭호를 광고나 명함에 버젓이 사용하는 사람도 있는데 이것은 금지된 사항이다.   3. 매물을 다양한 방식으로 확보할 수 있는 능력과 영어 즉 언어에 원활하게 이해하고 구사 할 수 있는 부동산 중개인이어야 한다. 인터넷 검색 및, 휴대전화, 소셜 네트워크 미디어 등을 총동원해 매물을 확보할 수 있는 부동산중개인이 유능한 사람이다.   4. 다중 리스팅 서비스, 즉 MLS를 이용할 수 있는 부동산 중개업자를 고르도록 한다. MLS는 각종 주거용, 상업용 부동산 매물 등을 보여주는 부동산 전문도구이다. 학군 별로, 우편번호별로, 혹은 거리별로나와 있는 부동산 매물 리스트 한눈에 볼 수 있게 한다.   5. 연락이 원활한 부동산 중개인이어야 한다. 24시간은 물론 곤란하지만 특별한 약속을 하지 않았더라도 일단 연락이 잘될 수 있는 부동산 중개업자가 좋다.   6. 부동산 업계에서 얼마나 일했는지, 또 어떤 타입의 부동산을 주로 취급했는지도 묻도록 한다. 아무래도 오랜 기간 근무한 경험이 있고, 상업용이면 상업용, 주거용이면 주거용만을 전문으로 한 사람들이 해당 분야 매물 취급에 능숙할 가능성이 크기 때문이다.   7. 어떤 종류의 라이선스를 소지하고 있는가 확인하면 좋다. 부동산 라이선스에는 브로커라이선스와 세일즈 라이선스 두 종류가 있다. 브로커 라이선스를 가지고 있으면 세일즈 라이선스를 가진 에이전트를 둔 부동산 회사를 직접 운영할 수 있는 자격을 갖게 된다. 브로커나 세일즈 라이선스 모두 부동산 관련 업무를 할 수 있지만, 세일즈 라이선스소지자는 소속 부동산 회사와 계약을 맺고 브로커의 감독을 받아야 한다. 또한 브로커는 이수해야 하는 클래스도 더 많고, 시험 수준도 높기 때문에 공부를 많이 해야 한다. 자격증의 유형을 보고 에이전트를 단적으로 판단할 수 있는 것은 아니지만, 만약의 경우에 대비해 적어도 라이선스의 소지 여부는 반드시 알아봐야 할 것이다. 만일 브로커 라이선스가 없고 세일즈 라이선스만 가진 사람이 부동산 회사의 대표라면 그 부동산 회사의 신뢰성을 의심해 볼 필요가 있다.   위에 일곱 가지 중 한 가지만 부족해도 의뢰인이나 고객을 위한 업무를 제대로 수행하는데 어려움이 있을 수 있다. 자기에게 불리하거나 이득이 없다 하여 일을 대충 처리하거나 사실을 왜곡시키는 에이전트는 아무리 능력이 뛰어나다 할지라도 전문가로서의 기본 자격이 없는 사람이다. 보통 에이전트를 고를 때 지인의 소개나 평판, 광고를 의지하는데 이에 더해 위에 쓴 기본적 사실을 확인해 봄으로써 부동산 에이전트의 성실성 여부를 가늠해 볼 수 있겠다.   ▶문의: (213)445-4989 현호석 대표/매스터 리얼티부동산 중개 전국부동산 중개인협회 세일즈 라이선스소지자 부동산 라이선스

2023.02.07. 23:25