[부동산 스케치] LA 부동산의 가치
로스앤젤레스 부동산은 늘 고유한 성격을 가지고 있다. 드라마틱하고 예측이 어렵고 때로는 비합리적으로 보이지만, 그럼에도 많은 사람들이 여전히 관심을 갖고 지켜본다. 2025년 현재 LA 부동산 시장에는 거의 모든 이해관계자가 체감하는 세 가지 큰 이슈가 있다. 소위 ‘맨션택스(Measure ULA)', 주택 구입 직후 재산세 재평가로 인한 세 부담 증가, 그리고 홈리스·치안 문제로 인한 지역 가치의 변화다. 각각이 이미 큰 변수인데, 세 가지가 동시에 작용하면서 LA 특유의 복잡한 시장 환경을 만들고 있다. 먼저 멘션택스다. 이 세금은 최근 LA 고가 주택 시장의 흐름을 크게 바꾸었다. 500만 달러 이상 주택에는 4%, 1,000만 달러 이상에는 5.5%의 추가 세금이 부과된다. 이는 이익이 아니라 ‘거래 금액 전체’를 기준으로 한다. 예를 들어 과거에 저렴하게 매입한 주택을 지금 500만 달러에 팔면 20만 달러, 1,000만 달러에 팔면 55만 달러를 세금으로 내야 한다. 이로 인해 일부 고급 주택 소유자들은 매각 시점을 미루거나, 4,999,000달러와 같이 세금 구간을 피하는 가격 전략을 택하고 있다. 실제로 베벌리힐스 인근 약 750만 달러대 현대식 주택이 한동안 매물로 나왔다가, ULA 세 부담을 계산한 뒤 시장에서 조용히 빠진 사례도 있다. 헐리우드 힐스의 일부 1,000만 달러 이상 매물은 매각 대신 임대로 돌리거나, 리스팅과 삭제를 반복하며 방향을 찾고 있다. 그 결과 고급 매물 재고가 줄어들고, 이 구간 거래량도 예전보다 뚜렷하게 감소했다. 한편, 집을 겨우 구입한 사람들에게는 재산세 재평가라는 또 다른 부담이 기다린다. 캘리포니아의 Proposition 13은 기존 소유자의 연간 재산세 인상률을 2%로 제한하지만, 새로 구입한 경우에는 매입가를 기준으로 세금이 다시 책정된다. 웨스트우드의 한 2베드 콘도는 약 105만 달러에 거래되었는데, 이전 주인의 재산세는 연 6,300달러 수준이었던 반면, 새 소유자의 재산세는 약 1만 3,200달러로 거의 두 배가 되었다. 헐리우드의 한 듀플렉스는 180만 달러에 매입된 이후, 재산세가 약 9,000달러에서 2만 2,000달러 수준으로 크게 올랐다. 이런 변화는 단순한 숫자 조정이 아니라, 구매자의 월 부담과 투자 수익률에 직접적인 영향을 준다. 그 결과 일부 구매자는 에스크로를 취소하거나, 투자자는 계획을 재조정해야 하는 상황에 놓인다. 여기에 홈리스 증가와 치안 문제는 동네 가치와 수요에 점점 더 중요한 변수로 작용하고 있다. LA 시는 문제 해결을 위해 노력하고 있으나, 많은 실수요자와 투자자들은 여전히 주변 환경, 거리 청결도, 야간 안전 등을 매우 중요한 요소로 고려한다. 헐리우드는 새로운 개발과 반듯한 신축 콘도가 많지만, 일부 거리의 분위기는 여전히 보수적으로 평가되고 있다. DTLA(다운타운 LA)는 한때 “LA의 맨해튼”으로 불리며 고급 콘도와 상권이 빠르게 성장했지만, 최근에는 홈리스 밀집, 안전 우려, 상가 폐업 등이 겹치면서 수요가 예전만 못한 지역도 있다. 2007년 약 90만 달러에 매입한 콘도에 대해, 현재 55만 달러도 받기 어렵다는 체감이 나오는 이유다. 베니스 역시 고가 주택과 텐트촌이 공존하는 특수한 구조로 인해, 블록별로 수요와 평가가 크게 갈린다. 이처럼 ULA로 인한 고가 매물 잠김, 재산세 재평가로 인한 실질 부담 증가, 홈리스·치안 문제로 인한 지역별 선호도 차이가 서로 얽히며 시장을 복잡하게 만든다. 그럼에도 불구하고 LA는 여전히 기후, 문화, 일자리, 라이프스타일 등 다양한 장점을 바탕으로 꾸준한 수요를 유지하고 있다. 베벌리힐스가 잠시 조정을 겪을 때 밸리가 오르고, 베니스의 한 블록이 정체될 때 코리아타운은 개발과 재생으로 새로운 관심을 받는다. LA는 하나의 단일한 시장이 아니라, 여러 개의 마이크로 마켓이 동시에 움직이는 도시다. 복잡한 환경 속에서도 LA 부동산이 여전히 주목받는 이유는, 많은 사람들이 이 도시의 장기적인 가치와 잠재력을 믿고 있기 때문이다. ▶문의: (424) 359-9145 제이든 모 / Keller Williams Beverly Hills부동산 스케치 부동산 가치 로스앤젤레스 부동산 재산세 재평가 지역 가치
2025.11.16. 18:01
