집 공동명의 추가하면 재산세 바로 오를까 [ASK미국 상속법-박하얀 변호사]

▶문= 부모가 집을 단독으로 보유하다가 아들을 공동명의로 추가하거나, 나중에 다시 제외하면 재산세 재평가가 발생하나?   ▶답= 무조건 그렇지는 않다. 캘리포니아 재산세는 Proposition 13 체계에 따라 '소유권 변경'이 있을 때 재평가된다. 그러나 Joint Tenancy는 일반 지분 이전과 다른 별도의 판단 구조가 적용된다. 부모가 단독 소유하던 주택에 아들을 공동명의로 추가하는 경우, 기존 소유자인 부모가 그대로 공동소유자로 남아 있다면 그 자체만으로 곧바로 전면 재평가가 이루어지지는 않는다. 실질적으로 제3자에게 전체 소유권이 완전히 이전된 것으로 보지 않기 때문이다. 따라서 "이름을 올리면 바로 재산세가 오른다"는 말은 정확하지 않다. 재평가의 핵심 시점은 최초 소유자의 지분이 언제 완전히 다른 사람에게 귀속되는가에 있다. 부모가 Original Transferor라면, 부모가 사망하는 순간 그 지분이 생존 공동소유자에게 완전히 이전되고, 그때가 소유권 변경으로 간주된다. 즉, 재평가의 법적 트리거는 추가 시점이 아니라 최초 소유자의 지분이 사망으로 소멸되는 시점이다. 부모 생존 중에 아들을 공동명의에서 제외하는 경우에도, 아들이 자신의 지분을 부모에게 다시 이전하고 부모가 다시 100%를 보유하는 구조라면 일반적으로 재평가가 발생하지 않는다. 다만 제3자가 개입하거나 지분 구조가 복잡해질 경우에는 결과가 달라질 수 있다. 또 하나의 변수는 Proposition 19이다. 부모 사망 시 재평가가 발생하더라도, 부모의 주거용 주택을 자녀가 실제 거주지로 사용하는 등 일정 요건을 충족하면 기존 기준가를 일정 범위 내에서 유지할 수 있다. 반대로 투자용 부동산이거나 거주 요건을 충족하지 못하면 사망 시점의 시가로 재평가된다. 결국 Joint Tenancy에서는 이름의 추가나 제거 자체보다, 최초 소유자의 지분이 언제 완전히 이전되는지가 재산세 판단의 핵심이다. 또 하나 잊지 말아야 할 점은, 자녀를 공동명의에 추가하는 행위는 단순히 이름을 올리는 절차가 아니라 법적으로는 지분을 증여(Gift)한 것으로 보이기 때문에, 연간 증여 한도를 초과하는 경우에는 Gift Tax Return 제출 의무가 발생할 수 있다는 사실이다.   ▶문의: (714)523-9010 박하얀 변호사미국 공동명 재산세 재평가 캘리포니아 재산세 추가 시점

2026.03.05. 0:01