집 공동명의 추가하면 재산세 바로 오를까 [ASK미국 상속법-박하얀 변호사]

▶문= 부모가 집을 단독으로 보유하다가 아들을 공동명의로 추가하거나, 나중에 다시 제외하면 재산세 재평가가 발생하나?   ▶답= 무조건 그렇지는 않다. 캘리포니아 재산세는 Proposition 13 체계에 따라 '소유권 변경'이 있을 때 재평가된다. 그러나 Joint Tenancy는 일반 지분 이전과 다른 별도의 판단 구조가 적용된다.    부모가 단독 소유하던 주택에 아들을 공동명의로 추가하는 경우, 기존 소유자인 부모가 그대로 공동소유자로 남아 있다면 그 자체만으로 곧바로 전면 재평가가 이루어지지는 않는다. 실질적으로 제3자에게 전체 소유권이 완전히 이전된 것으로 보지 않기 때문이다. 따라서 "이름을 올리면 바로 재산세가 오른다"는 말은 정확하지 않다.    재평가의 핵심 시점은 최초 소유자의 지분이 언제 완전히 다른 사람에게 귀속되는가에 있다. 부모가 Original Transferor라면, 부모가 사망하는 순간 그 지분이 생존 공동소유자에게 완전히 이전되고, 그때가 소유권 변경으로 간주된다. 즉, 재평가의 법적 트리거는 추가 시점이 아니라 최초 소유자의 지분이 사망으로 소멸되는 시점이다. 부모 생존 중에 아들을 공동명의에서 제외하는 경우에도, 아들이 자신의 지분을 부모에게 다시 이전하고 부모가 다시 100%를 보유하는 구조라면 일반적으로 재평가가 발생하지 않는다.    다만 제3자가 개입하거나 지분 구조가 복잡해질 경우에는 결과가 달라질 수 있다. 또 하나의 변수는 Proposition 19이다. 부모 사망 시 재평가가 발생하더라도, 부모의 주거용 주택을 자녀가 실제 거주지로 사용하는 등 일정 요건을 충족하면 기존 기준가를 일정 범위 내에서 유지할 수 있다. 반대로 투자용 부동산이거나 거주 요건을 충족하지 못하면 사망 시점의 시가로 재평가된다.    결국 Joint Tenancy에서는 이름의 추가나 제거 자체보다, 최초 소유자의 지분이 언제 완전히 이전되는지가 재산세 판단의 핵심이다. 또 하나 잊지 말아야 할 점은, 자녀를 공동명의에 추가하는 행위는 단순히 이름을 올리는 절차가 아니라 법적으로는 지분을 증여(Gift)한 것으로 보이기 때문에, 연간 증여 한도를 초과하는 경우에는 Gift Tax Return 제출 의무가 발생할 수 있다는 사실이다.   ▶문의: (714)523-9010 박하얀 변호사미국 공동명 재산세 재평가 캘리포니아 재산세 추가 시점

2026.03.05. 0:01

[세법 상식] 재산세와 재산 이전

캘리포니아 주택소유주들은 재산세가 어떤 방식으로 산정되는지, 매년 어느 정도 증가하는지 그리고 만 55세 이후 이사를 할 때 세제 혜택을 받을 수 있는지에 대해 정확히 알지 못하는 경우가 많습니다.   캘리포니아 재산세는 1978년에 통과된 프로포지션13에 의해 구조가 정해져 있습니다. 기본적인 세율은 주택의 과세 기준 금액에 1%를 적용하는 방식이며 여기에 지역별 공채, 교육세, 특별 부과금 등이 추가돼 실제 세율은 대개 1.05%에서 1.25% 사이에 형성됩니다.     과세 기준 금액은 보통 주택의 구입 가격을 기준으로 정해지며 매년 시장가가 아무리 많이 올라가더라도 연간 과세 기준 금액 상승률은 최대 2%까지만 허용됩니다.       이 점이 캘리포니아 재산세 제도의 가장 큰 특징입니다. 주택 가격이 급등하는 지역이라도 보유 기간이 길수록 실제 재산세 부담은 낮아지는 구조이며 오랜 기간 한 집에 거주한 사람일수록 세금 혜택을 상대적으로 크게 누리게 됩니다.     이러한 과세 방식은 주택을 보유하는 동안에는 예측 가능한 세금 구조를 제공하지만 반대로 주택이 팔리거나 증여되는 순간에는 재평가가 이루어져 시장가에 맞춘 새로운 과세 기준이 적용됩니다.     이를 ‘재산정(Reassessment)’이라고 하며 이때 재산세가 크게 상승하는 경우가 생깁니다. 특히 부모가 오래 보유한 집일수록 기존 재산세가 매우 낮은 경우가 많은데, 이 주택을 자녀에게 이전하는 순간 시장가 기준으로 재평가되면 세금이 몇 배로 뛰는 경우도 있습니다.     먼저 2021년에 발효된 프로포지션19는 만 55세 이상이거나 장애가 있는 사람, 또는 자연재해 피해자의 경우 기존 주택에서 적용받던 재산세 기준을 새로운 주택으로 옮길 수 있도록 허용합니다.       과거에는 카운티마다 조건이 달라 혜택을 적용받기 어렵기도 했지만, 현재는 캘리포니아 주 전역 어디든 이동이 가능하며 같은 가격대는 물론 더 비싼 집으로 이사하는 경우에도 혜택의 일부를 유지할 수 있습니다.     이전에는 동일하거나 낮은 가격대의 주택으로만 가능했던 혜택이 훨씬 넓어진 것입니다.     재산 이전과 관련해 많은 분이 오해하는 부분 중 하나가 바로 리빙 트러스트입니다. 리빙트러스트는 세금을 줄이는 제도가 아니라 단지 재산을 보다 안전하게 관리하고 본인이 사망한 후에 복잡한 법원 절차(Probate)를 피하기 위해 활용하는 도구입니다.     따라서 리빙트러스트를 만든다고 해서 재산세가 오르거나 재산정이 발생하지 않습니다. 소유권이 개인에서 트러스트로 옮겨지는 행위는 세무적으로는 비과세 이전으로 분류되기 때문에 재산세에는 영향을 주지 않습니다.     반면에 부모가 생전에 큇클레임 디드(Quitclaim Deed)를 이용해 자녀에게 증여하는 경우는 다를 수 있습니다. 많은 한인 가정이 간단한 서류로 소유권을 넘기는 것이 비용 절감이나 상속 대비에 유리하다고 생각해 이를 활용하지만, 이는 재산세 관점에서는 가장 불리한 방식이 되는 경우입니다.     프로포지션19 이후 부모에서 자녀로의 이전이 시장가 기준으로 재평가되지 않기 위해서는 자녀가 그 집을 ‘본인의 실제 거주지(Primary Residence)’로 사용해야 하며 또한 부모가 가지고 있던 과세 기준 금액에 100만 달러를 더한 범위까지만 혜택이 적용됩니다. 자녀가 집에 살지 않거나 기존 과세 기준이 매우 낮았던 경우에는 시장가 기준으로 즉시 재산정되어 재산세가 대폭 올라가게 됩니다.       각 가정의 상황, 자녀의 삶의 계획, 주택의 용도에 따라 최적의 전략은 달라지므로, 재산 이전 계획을 세우기 전에 전문가와 상담을 병행하는 것이 가장 안전한 접근이 될 것입니다.     ▶문의: (213)382-3400 윤주호 / CPA세법 상식 재산세 재산 재산세 기준 캘리포니아 재산세 재산세 부담

2025.12.03. 18:03