미국 전역으로 커머셜 투자 범위를 확대해야 하는 이유 [ASK미국 주택/부동산-안드라스 윤 대표]

▶문= 로컬 시장에 좋은 투자 매물이 없다면, 타주 투자로 눈을 돌려야 하는가?   ▶답= 커머셜 부동산 투자에는 오랫동안 유지되어 온 하나의 원칙이 있다. 바로 “잘 아는 지역에 투자하라”는 것이다. 그러나 오늘날의 시장 환경에서는 이 기준만으로는 충분하지 않다. 오히려 투자 기회를 스스로 제한하는 결과를 초래할 수 있다. 지금은 ‘지역’이 아니라 ‘기회’를 기준으로 판단해야 하는 시대다.   단일 주(State)에 국한된 투자는 필연적으로 기회의 범위를 좁힌다. 반면 미국 전역의 주요 대도시 및 성장 시장을 대상으로 투자 범위를 확장할 경우 보다 경쟁력 있는 자산을 선별할 수 있는 구조가 형성된다. 지역별 시장 사이클과 수요·공급 구조는 본질적으로 상이하다. 그럼에도 불구하고 많은 투자자들은 여전히 자신이 거주하거나 익숙한 지역 내에서만 자산을 검토하는 경향이 있다.   그러나 동일한 자산 유형이라도 지역에 따라 수익률은 현저한 차이를 보인다. 일부 대도시에서는 캡 레이트(Cap Rate)가 과도하게 압축되어 있는 반면, 다른 성장 시장에서는 동일한 수준의 테넌트 신용도를 유지하면서도 더 높은 수익률을 제공하는 자산이 존재한다. 이는 단순한 수치상의 차이를 넘어 장기적인 투자 성과를 좌우하는 핵심 변수다. 결과적으로 동일한 리스크 수준에서도 더 높은 수익(Return on Investment)을 확보할 수 있는 기회가 발생한다.   또한 과거에는 “어느 도시인지”가 중요했다면, 현재는 “그 도시가 얼마나 성장하고 있는지”가 더욱 중요한 판단 기준이 된다. 미국의 주요 성장 시장에서는 인구 유입, 고용 증가, 소비력 확대가 동시에 진행되고 있으며, 이는 임대 안정성, 공실 리스크, 그리고 향후 매각 시 유동성까지 결정짓는 핵심 요소로 작용한다.   결국 좋은 입지는 주소가 아니라 데이터로 판단해야 한다. 다시 말해 Location 자체가 리스크를 완화하는 역할을 수행한다.   한편 단일 지역에 집중된 포트폴리오는 예상치 못한 지역 경제 변화, 산업 구조의 편중, 정책 리스크 등에 취약하다. 반면 여러 주에 걸친 자산 배치는 리스크를 구조적으로 분산시키고 전체 포트폴리오의 안정성을 높인다.   오늘날 커머셜 부동산 시장은 정보와 네트워크 확장으로 더 이상 지역 중심으로만 작동하지 않는다. 우수한 투자 기회는 특정 지역에 한정되지 않고 전국 각지에 분산되어 존재한다. 따라서 투자자의 기준도 변화해야 한다. 가까운 자산이 아니라 더 경쟁력 있는 자산을 선택하고, 익숙한 시장이 아니라 더 우수한 기회를 선별해야 한다. 이것이 지금 투자 범위를 미국 전역으로 확장해야 하는 현실적인 이유다.   투자의 성과는 시장의 선택이 아니라 기회의 선택에서 결정된다. 따라서 특정 지역에 대한 익숙함에 머무르기보다 미국 전역에서 가장 경쟁력 있는 자산을 선별하는 것이 오늘날 가장 합리적이고 정교한 투자 전략이다.   ▶문의: (770)802-0688 안드라스 윤 대표미국 커머셜 투자 범위 투자 성과 투자 매물

2026.04.15. 19:25

[부동산 이야기] 커머셜 조닝

각 시는 그 지역 내의 토지를 특정 용도로 사용하기 위해 정한 조례 즉 조닝 또는 조닝 코드를 가지고 있습니다. 조닝 코드는 각 시가 자체적으로 결정하며 시의 특성과 목표를 반영합니다.     조닝은 크게 주거용 (R, Residential), 상업용 (C, Commercial), 공업용 (M, Manufacturing) 으로 구분할 수 있습니다. 상업용 지역의 조닝의 종류와 특징에 대해 알아보도록 하겠습니다.     시에 따라 조금씩 다르지만 조닝은 사용 용도에 따라 C1부터C5까지용도가 분류됩니다. 다른 조닝과 마찬가지로 높은 숫자의 조닝에 허용되는 사용 용도가 확대됩니다. 상업용 조닝은 주거용 조닝과 인접해 있고 서로 상호 보완을 하는 역할을 하는 경우가 많습니다.  LA는 주거 부족을 개선하기 위해 상업용 조닝에 주거시설 복합사용 (주상복합)을 허락해 주는 경우가 많아 상업용 조닝의 용도가 더 다양해졌습니다.     상업용 조닝 코드의 종류와 특징에 대해서 살펴보겠습니다.   C1 지역은 주로 소규모 상업 활동을 허용하는 지역으로 일반적으로 주거 지역과 인접합니다. 이 지역에는 작은 상점, 카페, 사무실 등이 주로 위치하며 부지 크기와 건물 크기에는 제한이 있습니다. C1 지역은 주변 지역의 편의성을 높이는 데 중요한 역할을 합니다.   C2 지역은 지역 상점과 서비스 시설을 포함한 상업 지역을 지정합니다. 이 지역은 근처의 주거 지역을 위한 편의시설을 제공하며 주로 슈퍼마켓, 은행, 음식점 등이 위치합니다. C2 지역은 지역 사회의 경제적 발전과 주민들의 생활 편의성을 증진합니다.   C3 지역은 도시의 주요 상업 지역으로 다양한 업종의 비즈니스를 위한 공간을 제공합니다. 주로 대형 상업 시설, 호텔, 사무실 건물 등이 위치하며 고객과 교통량이 많은 지역입니다. C4 지역은 도시의 경제적 발전과 상업 활동의 중심지로서 중요한 역할을 합니다.  C4 지역이 주거용 조닝의 R4로 용도변경이 원활하게 이루어지는 경우가 많아서 오피스 건물이 아파트로 용도변경이 되는 케이스가 많이 늘고 있습니다.     C5 지역은 도시의 중심상업지구로 고층 상업 빌딩과 사무실 건물이 주로 위치합니다. 이 지역은 도시의 경제적 중심으로서 역할을 담당하며 다양한 상업 및 금융 활동이 집중됩니다. 도시의 경제적 발전과 글로벌 경쟁력을 강화하는 데 중요한 역할을 합니다. 주거용 조닝인 R5로 용도변경이 허락되는 경우 고층 아파트를 위한 용도 변경 및 개발이 가능합니다.     CM 지역은 상업 및 제조업을 위한 지역으로, 공장과 창고가 밀집한 지역에 위치합니다. 이 지역은 대규모 상업 시설과 제조 시설이 주를 이루며 산업 부동산 투자자들에게 중요한 영역입니다. CM 지역은 도시의 제조업과 공업 분야의 발전을 지원합니다.   조닝은 각 도시가 세워놓은 도시계획을 이루기 위해 용도를 제한하는 방법입니다.     따라서 건물 구매 전 셀러는 가능했던 용도가 새로운 바이어에게는 같은 용도일지라도 허락이 되지 않는 경우도 있습니다.  따라서 투자자들은 각 지역의 조닝 코드를 주의 깊게 검토하고 전문가의 조언을 듣고 신중한 분석을 통해 적절한 투자 결정을 내려야 합니다.   ▶문의: (213)613-3137 렉스 유 / CBRE Korean Desk 대표부동산 이야기 커머셜 상업지역 상업용 지역 상업 지역 주거 지역

2024.06.05. 17:14