[재정상식] 크레딧 100점 올리면 모기지 수만불 절약

미국에서 크레딧점수는 큰 자산이다. 크레딧점수에 따라 아낄 수 있는 돈이 수만 달러가 되는 데다 집을 빌릴 때와 살 때 모두 유리한 조건을 택할 수 있기 때문이다.     따라서 크레딧점수 관리를 잘하는 것도 돈을 버는 것이라 할 수 있다. 그런데도 많은 소비자가 크레딧점수 구조와 이에 따른 관리 및 향상 방법에 대해 잘 알지 못하는 경우가 많다.   크레딧점수에 대해 알아야 사항들을 정리했다.   크레딧점수   크레딧카드나 자동차 융자를 신청할 때 범용으로 참고하는 크레딧점수 모델이 FICO다. 점수는 300~850점. FICO점수의 최고 등급은 800~850점이며, 740~799점은 ‘매우 우수’, 670~739점이면 ‘우수’, 580~669점은 ‘보통’으로 평가된다. 크레딧점수가 300~579점이면 최하 등급에 해당한다. 크레딧점수가 높을수록 리스크가 낮다는 걸 의미한다. 크레딧점수와 등급 산출은 크레딧평가 기관마다 다르다.     점수 산정 요소   FICO가 공개한 점수 산정 요소는 ▶페이먼트 기록(Payment history, 35%) ▶크레딧 활용률(Credit utilization, 30%) ▶크레딧 사용 기간(Length of credit history, 15%), 신규 크레딧 계정(New credit, 10%), 크레딧 구성(Credit mix, 10%) 등 5가지다. 페이먼트 기록은 장기간 과거 크레딧 관련 페이먼트를 제때 일관되게 납부했는지를 평가하는 항목이며 비중은 35%나 된다.   그 다음으로 높은 게 현재 크레딧 활용률(30%)이다. 즉, 크레딧 한도까지 꽉꽉 채워서 사용하면 점수에 좋지 않다는 의미다. 전문가들은 크레딧카드 한도액은 30% 미만으로 사용하는 것이 좋으며 가장 이상적인 것은 10%라고 조언했다. 크레딧 사용 기간이 길수록 유리하다. 다만, 우수 등급 이상을 유지하면서 오래 써야 점수 향상에 도움이 된다. 단기간에 여러 크레딧 계정을 오픈하면 연체 위험이 올라가 점수에 좋지 않다. 크레딧카드, 모기지, 담보 대출 등 구성이 다양하면 더 좋다.     점수와 돈   크레딧점수는 곧 돈이다. 만약 30년 고정 모기지로 40만 달러를 대출 받아서 집을 산다고 가정해보자. FICO대출 절약 계산기(Loan Savings Calculator, 12월 14일 기준)에 따르면, 크레딧점수 620~639점의 이자율은 4.409%로 월 페이먼트가 2005달러이며 30년 동안 내는 이자가 32만1861달러나 된다. 점수를 100점 올렸을 경우엔 이자율이 3.042%로 1.367%포인트가 떨어진다. 이로 인해서 월페이먼트는 1695달러로 줄고 30년간 이자 규모도 21만377달러로 감소하면서 11만 달러를 아낄 수 있다.     자동차 대출도 마찬가지다. 60개월로 3만 달러를 빌리면 620~659점은 10.215% 이자가 적용돼 매달 641달러를 내야 한다. 반면 100점이 높은 720~850점의 경우엔 이자가 3.578%로 떨어지면서 월페이먼트가 549달러로 100달러 가까이 절감된다. 60개월 내는 이자로 보면 8435달러에서 2954달러로 5000달러 이상 절약하는 것이다.   점수 올리기   점수 올리는 방법은 페이먼트를 연체 없이 제때 일관되게 내고 크레딧카드는 한도 10% 정도 사용하며 우수 등급으로 크레딧을 장기간 사용하는 것이다. 또 짧은 기간에 크레딧을 다수 오픈하지 말고 다양한 크레딧을 구성하는 게 이롭다. 크레딧리포트를 최소 1년에 한 번은 체크해서 잘못된 게 있으면 수정해야 한다. 특히 한인들은 성이 같은 경우가 많아서 잘못된 기록이 게재될 가능성이 있다. 크레딧카드 빚을 청산하는 것도 도움이 된다. 대학생부터 잘 관리하면 사회생활을 본격적으로 할 때 큰 도움이 된다는 게 전문가들의 설명이다. 진성철 기자재정상식 크레딧 모기지 크레딧점수 모델 크레딧점수 구조 크레딧점수 관리

2021.12.15. 18:28

평균 크레딧 점수 VA 718점 ,MD 713점

워싱턴 지역 주민의 평균 FICO 크레딧 점수가 전국 평균을 웃도는 것으로 나타났다.   3대 크레딧 리포팅 기관 중 한 곳인 익스페리안의 최근 발표에 따르면 버지니아 주민의 평균 크레딧 점수는 718점, 메릴랜드는 713점으로 전국 평균 711점보다 높았다.   FICO 크레딧 점수는 개인의 채무상환능력을 300-850점 사이로 계량한 지수로, 700점 이상의 점수는 주택과 차량 등의 구입시, 혹은 크레딧 카드 사용시 비교적 양호한 이자율로 융자를 얻을 수 있는 수준으로 받아들여지고 있다.   750점 이상일 경우 대체로 프라임 이자율을 받을 수 있으며 700점을 넘더라도 비교적 양호한 이자율을 적용받을 수 있다.   평균 크레딧 점수는 지난 2008년을 전후한 금융위기와 주택 서브프라임모기지 사태 등으로 한때 주춤했으나 2011년 이후 회복기를 거치며 매년 소폭 상승해 2017년 10월 조사에서 최초로 700점을 넘어서고 현재에도 상승세를 이어가고 있다.   FICO는 반년주기로 3대 크레딧리포팅기관으로부터 소비자 2억명의 크레딧 히스토리를 넘겨받아 이중 1천만명 소비자를 대상으로 크레딧 점수를 샘플링 조사한다.   이 조사에서는 인종 혹은 출신 국적별 조사는 하지 않지만, 전문가들은 대체로 소수계와 이민자 그룹은 평균보다 2-30점 정도 낮다고 밝혔다.   크레딧 점수는 크레딧 역사가 오래될수록 점수가 가중되고 그렇지 않을 경우 점수 삭감폭이 가파르다. 18-29세의 경우 평균점수가 659점이지만 40-49세는 690점, 60세 이상은 747점으로 상당한 격차가 나타난다.   크레딧 쌓은 기간이 오래될수록 점수가 높기 때문에, 이 기간이 짧은 이민 1세 그룹은 상대적으로 불리할 수밖에 없다.   또한 크레딧 기간이 짧은 소비자일수록 페이먼트를 제때 내지 않을 경우 더 혹독하게 크레딧 점수를 차감하기에 상당한 주의가 필요하다.   과거에는 750점 이상을 이상적인 점수로 여겼으나 요즘엔 그 기준이 800점 이상으로 올라가는 추세다.   대체로 지난 2009-2013년 주택 융자 승인 평균점수는 745점이었으나 2020년말에는 720점 수준으로 낮아졌다.   주택 위기 이후 융자렌더가 크레딧 심사를 까다롭게 하면서 평균점수가 높았으나 이후 융자 디폴트 비율이 현저히 낮아지면서 크레딧 점수가 낮아진 것이다.     김옥채 기자 [email protected]크레딧 점수 크레딧 점수 크레딧 기간 fico 크레딧

2021.11.22. 14:09

[부동산 스토리] 크레딧 교정

얼마 전 잘못된 크레딧 교정이 얼마나 위험한 결과를 초래하는지를 알리는 홍보 책자를 읽었는데 그 내용의 시작은 이렇다.     2019년, 메릴랜드 주에 사는 로널드 토마스라는 사람은 인터넷에서 눈이 번쩍 떠지는 광고를 보게 된다.  나쁜 크레딧 기록을 좋게 회복되게 해 주겠다는 광고였던 것이다.     재정적으로 절망스러운 때였기에 두려움 가운데에서도 지푸라기라도 잡고 싶은 심정으로 도움이 필요한 상황이었고 워낙 가진 빚이 많아 채무자로부터 빚 독촉에 시달리기 있었던 터라 누군가의 도움이 절실했던 상황임을 짐작해 볼 수가 있겠다.   더욱이 그에게는 갓 태어난 아기의 아빠로서 생활비도 더 많이 늘어나고 해서 좀 더 나은 직장을 찾던 차에 현재 다니던 직장까지 그만둠으로써 16개월 동안 직업을 못 구했다고 한다. 그럴 즈음에 빚이 눈덩이처럼 불어나 체납금과 변호사 비용, 이자까지 더 해져 4만 달러 넘게 불어났다는 것이다.   이런 어려움 속에서 자신의 어려움을 해결해줄 눈에 차는 광고 하나를 보고 10번이나 전화를 해보고 또 해보았다고 한다. 워낙 고통의 터널을 지나고 있던 터라 빚만 빨리 해결된다면 좋겠다는 생각을 갖게 됐고 크레딧 교정 회사는 먼저 2500달러를 내라고 했다는 것입니다. 이상도 하고 해서 따져보려 했지만 만약 의심이 간다면 FTC(federal Trade Commission)에 전화해서 알아보라고 안심시켜주었다는 것이다.   요즘, 빚의 늪에서 빠져나오려고 안간힘을 쓰는 사람들을 상대로 하는 기업 파렴치한 비즈니스를 통해 호황을 누리는 기업들이 있으며 이러한 사업에 대한 잠재력은 엄청나게 향상되고 있다고 한다.   소비자 신용에 대한 국립 재단의 조사에 따르면 약 1800만 미국 가구들이 부채 처리에 있어서 어떠한 양식으로든지 도움이 필요로 하는 것으로 나타났다고 한다.     많은 기관이 신용이나 빚에 대한 상담은 합법적이지만, 고친다거나 신용 기록을 바꾼다는 것은 불법임을 알아야겠다.     부채 문제를 안고 있는 소비자들에게 도움을 제공하는 것은 아무런 잘못이 없겠지만 그렇게 할 수 없음에도 신용을 신속히 고칠 수 있다고 보장하는 회사들이 문제인 것이다.   3대 신용보고 기관 중 하나인 에퀴팩스(Equifax)에 따르면 간단하게 흠집 없는 신용 기록으로 만들 수 있다는 인식이 가도록 암시하는 광고를 내는 것은 불법이라고 말하고 있다. 누구도 크레딧을 교정했기 때문에 크레딧 점수가 올라갈 것이라고 보장할 수가 없다. 왜냐면, 잘못된 기록을 지우는 것이 오히려 점수를 떨어트릴 수도 있는 경우도 있기 때문이다.     잘못된 기록을 지울 수 있는 경우는 은행의 실수가 인정된 연체기록과 같은 내용증명을 서류로 보관하고 있는 경우나 유사한 이름의 혼선으로 타인의 기록이 잘못 기재된 경우라면은 신속히 기록을 정정할 수가 있겠다. 잘못된 기록이 지워졌다고 해서 크레딧 점수가 바로 올라가는 것도 아니다.   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)   ▶문의: (213)380-3700 이지락 샬롬센터 소장부동산 스토리 크레딧 교정 크레딧 교정 크레딧 기록 크레딧 점수

2021.11.17. 0:14

모기지 융자 계약서 위조·크레딧 조작 늘어

주택시장의 과열 분위기 속에서 모기지 대출을 받기 위한 사기가 크게 늘어난 것으로 나타났다. 매물이 부족하자 바이어 사이에 과잉경쟁이 일어나면서 빚은 부작용이라는 지적이다.   부동산 정보 업체 ‘코어로직’은 ‘2021년 연례 모기지 사기 보고서’를 통해 올 2분기 기준 전년 대비 모기지 사기가 37.2% 급증했다고 27일 밝혔다.   이는 올 2분기 이뤄진 모기지 신청 120건 중 1건꼴로 사기가 있었다는 설명이다. 재융자를 뺀 주택 구매용 모기지와 관련된 사기는 40% 증가세를 기록했다.   코어로직은 “주택시장의 열기가 뜨거워지면서 6가지 주요 모기지 사기 유형 중 4개 분야에서 증가가 이뤄졌다”며 “자체적으로 집계하는 모기지 사기 리스크 지수는 지난해 최근 11년 사이 최저를 기록한 뒤 올해 다시 2019년 수준을 넘어서 급등했다”고 설명했다.   사기 유형별로는 계약 내용 위조, 다운페이 조작 등 거래와 관련된 사기가 34.2% 증가했다. 이어 ID 도용 7.4%, 대출 용도 사기 5.6%, 근저당 및 압류 등 기록 은폐 4.6% 등의 증가세를 보였다. 반면 대출 승인 및 대출액 증액을 위한 소득 부풀리기와 각종 기록 조작 관련 사기는 각각 2%와 5.4% 감소했다.     〈표 참조〉   이중 대출 용도 사기는 매입 주택이 주 주거지인지 투자용인지 등을 명확히 하지 않는 경우인데 목적에 따라 모기지 프로그램, 대출 조건과 승인 가이드라인이 달라지기 때문에 엄중하게 다뤄진다.   코어로직의 앤 레이건 이사는 “최근까지 재융자 인기 속에서 근저당 및 압류 등 기록 은폐와 관련한 재융자 사기는 8.7% 늘었다”며 “그러나 앞으로는 재융자 수요 감소 속에서 모기지 렌더를 속이기는 쉽지 않을 것”이라고 말했다.   주별로 집계한 사기 증가율은 워싱턴 DC 44.9%, 네바다 44.8%, 캘리포니아 38.5%, 하와이 37.7%, 애리조나 36.7%, 앨라배마 33.2%, 뉴저지 34.8%, 플로리다 31.5% 등이었다. 또 도시별 사기 위험도를 나타내는 지수는 라스베이거스가 251로 1위였고 마이애미 235로 2위, 샌호세 189로 5위, 뉴욕 186으로 6위, LA 176으로 10위, 샌프란시스코 171로 11위 등이었다.   ‘원플러스 모기지’의 남상혁 대표는 “팬데믹 직후에는 대면 업무가 중단돼 주택 감정을 집 바깥에서 시행하며 일부 조작 가능성도 있었다”며 “그러나 최근에는 모든 업무가 정상적으로 돌아가면서 서류 속이기는 쉽지 않을 것”이라고 말했다. 류정일 기자계약서 크레딧 모기지 사기 모기지 대출 모기지 프로그램

2021.10.27. 19:04

'내집 마련 최적기'는 재정·크레딧 준비 먼저

지난 10년간 첫 주택 구매자를 위한 교육을 담당해오면서 가장 많은 받는 질문 중 하나는, ‘언제 집을 사야 하는가’입니다. 저는 이 질문에 대한 가장 간결하고 분명한 대답은 바로 ‘당신이 준비가 되었을 때’라고 생각합니다.     많은 부동산 전문가들이 모기지 이자율과 주택 시장에 관해 이야기하지만, ‘이자율이나 집값이 내려갔을 때’ 주택을 구매해야 한다는 것을 모르는 사람은 없습니다. 하지만 그것이 정확히 언제인지 알 수 있을까요?   저는 주택 시장이 폭락했던 2008년에 첫 번째 주택을 샀는데, 당시 주택의 가치는 2년 전보다 평균 40% 이상 급락한 상태였습니다. 모기지 이자율은 약 4.25 %에 달했지만, 그 당시 불과  2년 전에 59만8000달러에 판매된 집을 28만 달러에 구매했기 때문에 꽤 좋은 거래라고 판단했고, 이후 2016년, 이 주택을 훨씬 더 높은 가격에 판매하고 더 큰 집을 살 수 있었습니다. 이 이야기를 동료 및 교육생들에게 전하면, 훌륭한 선택과 투자를 통해 가장 좋은 타이밍에 집을 샀다고 칭찬합니다. 하지만 그게 사실일까요? 아닐 수도 있습니다.     제 개인적인 이야기를 공유하는 이유는 특별히 주택을 구매하고자 하는 사람들에게 ‘언제 집을 사야 하나’보다는 ‘집을 살 준비가 얼마나 되었는지’가 더 중요하다는 점을 말씀드리기 위해서입니다.   주택을 모두 현금으로 사는 것이 아니라 자금을 조달(은행 모기지 대출) 받아야 하는 상황이라면, 주택 구매 준비를 위해 다음의 세 가지가 필수적입니다.     첫째, 부채를 낮추면 더 높은 신용 점수를 얻을 수 있고, 이는 더 낮은 금리와 더 높은 대출 금액을 받을 자격을 얻는 데 도움이 될 수 있습니다. 신용카드 빚이 많거나, 누군가를 위해 코사인이 되어 있는 경우, 또는 대출에 대한 월 납부금이 큰 경우에는, 모기지 신청 전에 페이먼트를 가능한 많이 갚아 놓는 것이 좋습니다.     둘째, 많은 대출기관이 대출자가 얼마나 안정적인 소득이 있는지 판단하기 위해 최소 2년의 고용 기록을 확인합니다. 그렇기 때문에 좋은 직장에 꾸준히 다녔다는 것을 보여주는 기록이 있어야 합니다.   마지막으로, 다운 페이먼트를 위한 저축을 많이 해두십시오. 다운페이먼트가 클수록 더 많은 대출금과 더 나은 대출 프로그램을 이용할 수 있습니다.       필자의 개인적인 예로 돌아가 보면, 당시가 낮은 가격에 좋은 주택을 살수 있는 완벽한 타이밍이었던 것은 사실입니다. 하지만 저는 그 이전부터 3년 이상을 신용 등급, 소득 기록, 다운페이먼트 등 앞서 말씀드린 중요한 세 가지 요소에 대해 꾸준히 준비를 해왔습니다. 만약에 제가 이러한 준비가 되어 있지 않았다면 어땠을까요? 아무리 집값이 내려가고, 금리가 낮아도 저와는 관련이 없는 일이었을 것이고, 이러한 좋은 타이밍이 왔을 때 준비해 놓지 않은 것을 크게 후회했을 것입니다.   우리는 주택 시장에서 무슨 일이 일어날지 어느 정도까지는 예측할 수 있지만, 팬데믹, 전쟁, 날씨, 선거, 금융 혼란, 새로운 법률과 같은 예기치 못한 갑작스러운 사건이 언제든 발생할 수 있습니다. 그리고 이로 인해 시장 상황이 완전히 바뀔 수 있습니다. 이자율 또한 주택 가격에 따라 상승과 하락을 예측하기 힘들어질 수 있습니다.   그렇기 때문에 가장 현실적이고 중요한 질문은 ‘언제 집을 사야 하는가’가 아니라 ‘나는 집을 살  준비가 되어 있는가’라는 점을 다시 한번 강조해 드립니다.     ▶문의: (855) 448-8989   (월~금:오전 9시~오후 6시) 피터 박 부행장 / 뱅크오브호프 전국 세일즈 매니저최적기 크레딧 주택 구매자 주택 시장 모기지 이자율

2021.10.20. 18:19