[부동산 가이드] 싱글 테넌트 부동산 투자

지난번 싱글 테넌트 부동산에 대한 기고 이후 많은 분들로부터 문의가 있었습니다. 그래서 이번 주에는 싱글 테넌트 부동산 투자에 대한 추가 설명과 자세한 세부 사항을 살펴보도록 하겠습니다.   대표적인 싱글 테넌트 부동산(Single Tenant Net Leased Property, NNN)은 맥도날드, 스타벅스, 타코벨, 홈디포와 같은 전국적인 프랜차이즈 비즈니스 건물들입니다. 이들이 운영하는 건물의 소유주는 대부분 프랜차이즈 오너가 아니라 투자자들입니다.     모든 투자자들이 싱글 테넌트 부동산을 선호하진 않습니다. 장기 채권과 같이 안전하지만 가격의 변동이 크지 않은 특징이 있기 때문에, 부동산 가격의 급격한 변화를 기대하는 투자자들에게는 크게 매력적인 투자 상품이 아닐 수 있습니다. 하지만 그럼에도 다음과 같은 투자자들에게 고려해 보시기를 추천해 드립니다.     첫번째는 기존의 상업용 건물을 소유하고 있지만 은퇴를 계획하고 있거나 은퇴 후 안정적인 수입이 필요한 경우입니다. 테넌트를 관리해야 하는 번거로움에서 벗어나기를 원하시는 분들에게 적합한 상품입니다. 두번째는 현재 소유한 건물을 높은 가격에 매각하고자 하지만, 적절한 1031 교환 대상이 없는 경우 투자자입니다. 싱글 테넌트 부동산은 가격의 변화가 크지 않기 때문에 구매를 할 때와 판매를 할 때 판매가격을 어느정도 예측할 수 있습니다.  따라서 현재 적합한 부동산 투자매물을 찾지 못한 경우 전략적으로 싱글 테넌트 부동산에 임시로 돈을 투자해 놓는 방법을 고려할 수 있습니다. 세번째는 상업용 부동산에 처음 투자하려 하지만 높은 가격 때문에 적절한 투자 대상을 찾지 못하는 경우입니다. 싱글 테넌트 부동산은 테넌트가 하나이기 때문에 건물의 규모가 크지 않고 렌트비가 높지 않기 때문에 부동산가격이 투자 고려 가격대에 맞을 가능성이 높습니다. 네번째는 캘리포니아가 아닌 타 주에 상업용 건물을 구매하고 싶을 경우 입니다. 싱글 테넌트 부동산은 테넌트가 건물 관리와 부동산 세금, 보험 등 부동산 관련 모든 비용을 직접 지불하는 형태의 임대계약을 맺는 경우가 많습니다.  따라서 투자자는 건물이 매번 확인할 수 있는 가까이에 위치할 필요가 없습니다.     가장 큰 장점은 장기간의 리스 계약이 되어 있어서 안정적인 수입을 기대할 수 있는 것입니다. 따라서 은퇴 후 건물 관리에 묶이지 않고 여유로운 생활을 원하시는 분들에게 적합합니다. 또한 테넌트에 의한 건물 관리가 잘 되는 장점이 있습니다. 프랜차이즈 본사가 요구하는 대로 건물이 관리가 되어야 하기 때문에 건물주가 크게 신경을 쓰지 않아도 건물 컨디션이 좋게 운영이 됩니다.     단점은 프랜차이즈 운영자의 재정 상태에 따라 리스크가 있다는 점입니다. 프랜차이즈 운영자가 파산할 경우 리스 계약이 보호받지 못할 수 있습니다. 또한, 최근과 같이 이자율이 상승할 경우, 마켓 기대 수익률이 상승을 하여 싱글 테넌트 부동산의 건물 가치가 하락할 수 있습니다.     싱글 테넌트 부동산은 현재와 같이 금리가 높은 경제 상황에서 아주 매력적인 투자 옵션은 아닙니다. 하지만 금리가 높은 지금 수익률이 올라간 싱글 테넌트 부동산을 구매하면, 추후에 금리가 낮아지면서 마켓 수익률이 함께 하락을 하고 매각 시 추가 수익을 얻을 수 있는 기대 가치가 존재합니다.     ▶문의: (213)613-3137 렉스 유 / CBRE Korean Desk 대표부동산 가이드 테넌트 부동산 부동산 투자매물 싱글 테넌트 상업용 부동산

2024.06.19. 17:05

[부동산 가이드] 싱글 테넌트 부동산

미국 부동산 투자에서 반드시 숙지해야 하는 요소는 1031 교환입니다.  1031 교환은 국세청(IRS)이 제공하는 세금 우대책 중 하나로, 간단하게 설명하면 부동산을 매각할 때 매매 차익에 대한 자본 소득 세금을 내는 대신 비슷한 유형의 부동산을 구매해 세금을 연기하는 것을 말합니다. 1031은 IRS의 세법 코드를 인용한 명칭입니다.     1031 교환 거래를 할 때, 가장 자주 고려되는 부동산 종류는 싱글 테넌트 독립 상가 건물(Single Tenant Net Leased Property, NNN)입니다. 크레딧이 좋은 테넌트가 장기 계약이 돼 있는 건물로 렌트비가 정해져 있고, 건물 가격의 흐름도 어느 정도 예측을 할 수 있어서 장기 채권과 같은 부동산입니다.   싱글 테넌트 부동산은 주로 맥도널드, 인앤아웃, 잭인더박스, 스타벅스와 같은 전국적인 프랜차이즈 혹은 대기업 직영 비즈니스 건물들입니다. 많은 사람이 이 건물들을 프랜차이즈 업주가 소유하고 있다고 생각하지만 실제로는 건물의 주인과 비즈니스 운영자가 다른 경우가 대부분입니다. 싱글 테넌트 부동산은 보통 세 개의 주체가 관여합니. 프랜차이즈 본사, 건물 소유주, 그리고 프랜차이즈 업주입니다.   맥도널드를 예로 들어봅니다. 본사는 프랜차이즈 업주를 위해 위치 선정, 시장 조사 등을 거쳐 싱글 테넌트 리테일 빌딩을 짓고 건축비용을 부담합니다. 이후 프랜차이즈 오너에게 비즈니스를 넘겨주고 건물은 개인이나 회사에 매각합니다. 건물 소유주는 프랜차이즈 업주와 별개로 건물만 소유하며 프랜차이즈 오너는 매달 임대료를 지불합니다. 임대료 지급은 본사가 보장합니다. 즉, 프랜차이즈 오너가 임대료를 지불하지 못할 경우, 본사가 이를 대신 지불합니다.   싱글 테넌트 부동산 투자의 장점은 트리플 넷(Triple Net, NNN) 구조로 인해 건물주가 관리 업무를 거의 하지 않아도 된다는 점입니다. 아파트 건물주의 경우 매니지먼트와 유지보수가 필요하지만, 테넌트 부동산의 경우 임대료를 수령하기만 하면 됩니다. 프랜차이즈 업주가 모든 세금, 보험료, 관리비를 부담하기 때문에 건물주는 별다른 비용 부담이 없습니다. 이러한 이유로 은퇴를 계획하거나 이미 은퇴한 부동산 소유자들에게 이상적인 투자 방법이 될 수 있습니다.   그러나, 모든 투자에는 리스크가 따릅니다. 대표적인 예로 K마트의 파산을 들 수 있습니다. 리스를 보장해주던 본사가 파산할 경우, 리스 계약은 보호받지 못할 수 있습니다. 따라서 투자를 결정하기 전에 리스를 보장해주는 본사의 재정 상태와 경영 상태를 철저히 검토해야 합니다.   싱글 테넌트 부동산은 미국 주류 투자자들이 가장 선호하는 투자 매물 중 하나입니다. 트리플 넷 구조로 인한 관리 부담의 감소와 안정적인 임대료 수익은 큰 장점이지만, 리스크 요인도 충분히 고려해야 합니다. 따라서, 투자를 결정하기 전에 항상 전문가와 상담을 통해 본인의 투자 방향과 맞는 상품인지를 확인하는 것이 중요합니다. 이를 통해 보다 안전하고 효율적인 투자 전략을 수립할 수 있을 것입니다.   싱글 테넌트 부동산은 현재와 같은 불확실한 경제 상황에서도 안정적인 수익을 제공할 수 있는 매력적인 투자 옵션입니다. 하지만, 모든 투자가 그렇듯 신중한 검토와 철저한 준비가 필요합니다. 부동산 전문가의 조언을 통해 성공적인 투자를 이루시기 바랍니다. ▶문의: (213)613-3137 렉스 유 / CBRE Korean Desk 대표부동산 가이드 테넌트 부동산 테넌트 부동산 싱글 테넌트 부동산 투자

2024.06.12. 17:40

[부동산 가이드] 매니저의 역할

부동산 투자의 첫 단추는 매물구입이지만 다음으로 중요한 것은 부동산 관리다. 부동산은 건물관리만 잘 된다면 특별한 문제없이 잘 굴러가게 된다. 유닛이 적은 경우 직접 관리를 하는 경우도 있지만 테넌트와의 관계, 건물의 컨디션에 따라서 여러 가지 고려해야 할 것들이 적지 않다. 따라서 유닛이 많은 아파트, 상업용 건물, 테넌트가 여럿인 경우는 전문 매니지먼트에 의뢰하는 것이 좋다. 처음으로 투자 건물을 구입했다면 여러 방면에서 도움을 줄 수 있는 전문 매니지먼트를 이용하는 것을 고려해 볼만 하다.       부동산 매니저는 세종류가 있다. ▶외부 매니저 ▶상주 매니저 ▶기관 매니저다. 외부 매니저의 경우 외부에서 여러 개의 부동산을 동시에 관리한다. 보통 우리가 말하는 관리 회사인데 이때는 부동산 브로커 면허가 필요하다. 그에 반해 입주해서 관리하는 상주 매니저는 특별히 부동산 면허를 필요로 하지 않는다. 기관 매니저의 경우는 부동산 투자기관 예를 들어 은행의 부동산 관리부서나 보험회사, 정부기관, 부동산 투자신탁 등을 말하는데 이들은 소형 상가나 아파트보다는 초대형 상업용 건물을 주로 관리한다.     이들은 공통으로 어떤 일을 할까? 우선 리스 서류를 정리하고, 재계약이나, 테넌트의 렌트 기간 등을 모니터링한다. 빈 유닛이 있을 경우 광고 등을 통해 테넌트를 찾고, 빈 곳을 채워 오너의 렌트 수입을 만든다. 또한 플러밍이나 난방, 전기 시스템을 항상 최적의 상태로 유지한다. 이를 위해 테넌트들과 지속적인 커뮤니케이션을 하게 된다.     건물을 청결하게 유지하고 안전 상태를 수시로 체크하는 것 또한 주요 업무 중 하나다.     자격 있는 테넌트를 찾아 크레딧 히스토리를 검토하고 과거 퇴거 조치 된 경험이 있는지 등을 알아보기도 한다. 월 단위와 연 단위로 수입. 지출 등을 정리하고 건물 수리 시 컨트랙터의 공사 업무를 현장에서 감독하는 것도 매니저의 역할이다. 마지막으로 건물주가 놓칠 수 있는 건물 유지에 필요한 비용을 챙긴다. 재산세, 보험료, 유틸리티 등이다. 렌트비 등 건물과 관련된 수입도 확인하고 오너에게 업데이트한다.     16유닛 이상의 아파트의 경우 캘리포니아 주법에 의해 상주 매니저를 고용해야 한다. 상주 매니저가 있으면 건물에 시급한 문제가 생겨도 신속히 대처할 수 있는 장점이 있다. 16유닛 이하의 작은 아파트나 콘도도 외부 매니저의 연락처를 잘 알려주어야 응급 상황이 생기더라도 당황하지 않는다. 캘리포니아의 경우 매니저 비용에 대해 확실히 정해져 있지 않고 대부분이 협상을 통해 정해지지만 전반적으로 아파트 상주 매니저는 건물주로부터 월급을 받는다. 아파트에 살면서 월급을 받거나 계약에 따라 다른 방법으로 보상을 받기도 한다. 기관 투자자에 소속된 매니저나 외부 매니저의 경우 전체 건물 렌트 수입에 대해 일정 비율을 받기도 한다.     내가 구입한 부동산의 문제점을 고치고, 업그레이드를 하고, 세입자의 요청사항을 해결해 주는 것은 꼭 해야 하는 일이다. 주인이 잘 몰라서도 아니고 주인이 쉬운 사람이라서도 아니다. 이를 잘하는 것이 제일 현명한 소유주다. 내 부동산을 잘 관리하는 길이 내 자산을 지키는 것이고, 부동산 가치를 극대화하는 것임을 잊지 말자.   ▶문의: (213) 500-8954  미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 매니저 테넌트 부동산 투자기관 부동산 매니저 외부 매니저

2024.05.22. 18:04

[부동산 투자] 주택 렌트 테넌트의 크레딧점수

집주인으로서 렌트를 줄 때 가장 중요한 부분은 테넌트를 잘 골라야 한다. 집을 잘 관리하는 것도 중요하지만, 무엇보다도 매달 렌트비를 잘 내는 테넌트를 고르는 것이 가장 중요하겠다. 이때 제일 먼저 살펴봐야 하는 것이 테넌트의 크레딧 점수이다.     우선 테넌트로부터 렌트신청서(Rental or Lease Application)를 작성하게 한다. 이 신청서는 가주 정부에서 승인한 ZIPFORM 신청서를 사용하면 된다. 테넌트의 가족 구성원의 이름, 렌트비, 이사일, 애완동물 여부, 현재 주소지와 직장, 월 소득 및 은행 잔고 등 테넌트의 정보를 기재하게 되어 있다. 이를 바탕으로 테넌트의 크레딧 리포트를 청구하여 열람할 권리가 있다. 최근 온라인으로 본인의 크레딧 리포트를 무료로 바로 받아볼 수 있어서 본인 스스로 출력하게 해서 받는 것도 좋다.   일반적으로 크레딧 점수가 620점 이하이면 우선 보류 대상으로 보고, 620점부터 700점까지이면 일단 고려 대상으로 인정한다. 700점 이상이면 테넌트로서 합격으로 봐도 무방하다. 크레딧 점수가 좋으면 그 크레딧 점수 유지를 위해 매달 렌트를 제때에 낼 것은 당연하다고 봐도 괜찮다. 700점 이하일 경우 무조건 거절할 것이 아니라 왜 크레딧 점수가 낮은지 한번 살펴볼 필요가 있다. 채무가 불현듯 발생해 지불하지 못했는데, 이미 콜렉션 업체로 넘어가서 자신의 크레딧 히스토리에 기록되어 있다면 평소 본인의 정상점수보다 무려 100점 이상의 점수가 떨어져 있을 수도 있다.   크레딧카드 혹은 오토론 페이먼트 등을 계속 연체하면서 내지 않거나 한두 달 늦게 지불한 경우, 연체 페이먼트가 3~4회를 넘어가면 대부분 600점 이하로 떨어진다. 그러면 왜 그렇게 페이먼트를 연체하였는지, 그렇게 될 수밖에 없는 이유가 반드시 있었는지, 지금 현재는 그러한 이유가 모두 해결되었는지, 향후 또 다른 연체를 하지 않을 수 있는지 등을 종합적으로 살펴보는 것이 중요하겠다.     테넌트의 다른 모든 요소도 살펴봐야 한다. 가족구성원, 애완동물 여부, 직장, 월급 등이 모두 바람직한 테넌트인데 오직 크레딧 점수만이 어떠한 문제로 인해 낮은 경우가 있다. 위 여러 방법으로 테넌트의 크레딧 점수를 다시 한번 살펴본 후, 차후의 연체에 대비하여 보증금(Security Deposit)을 2개월 치 정도 올려서 계약하는 방안을 같이 사용해도 좋다.   크레딧 관리만큼 개인의 경제생활에 중요한 것은 없다. 그러나 예기치 못한 사건·사고, 천재지변 등으로 인하여 크레딧이 무너진 경우가 상당히 많다. 예를 들면 지난 2008년 당시의 금융 사태로 인해 수많은 주택소유주가 모기지 페이먼트를 제때에 하지 못하고 숏세일, 파산 등으로 10~20년 관리한 본인의 크레딧 기록을 일순간에 망쳐버린 사건 등 험한 경우를 많이 보았다. 이런 피치 못할 사정 등을 잘 헤아려 비록 크레딧 점수가 높지 못한 테넌트라 하더라도 전후 사정을 잘 살펴서 테넌트를 선정하면 무리 없이 렌트를 줄 수 있을 것이다.   ▶문의: (661)373-4575  제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산 투자 크레딧점수 테넌트 크레딧 점수 주택 렌트 크레딧 리포트

2023.11.15. 18:02

똑똑한 상가투자자는 키 테넌트 먼저 찾는다

 최근 부동산 시장에서 심화되는 인플레이션 등 경제 불황 속 ‘키테넌트(Key tenant)’를 갖춘 '똘똘한 상가'가 주목받고 있다.     키테넌트란 상가나 건물, 쇼핑몰 등에서 고객들을 끌어들이는 핵심 점포를 뜻하며, 유동인구의 발길을 이끌 수 있는 중요한 요소인 만큼 최근 부동산 시장에서 중요성이 더욱 커지고 있다. 키테넌트는 안정적인 수익을 올리는 데 도움을 주는 데다, 집객효과를 극대화하여 인근 점포 활성화까지 영향을 미쳐 해당 건물을 한 상권에 랜드마크로 자리잡게 한다. 키테넌트 점포 중 강력한 집객력을 가진 브랜드로는 CGV, 롯데시네마, 메가박스와 같은 멀티플렉스 그리고 카페에서 스타벅스 등이 있다.     대표적으로 키테넌트가 입점하여 상권이 번창하게된 성공사례로는 서울 합정역의 메세나폴리스가 있다. 현재는 지역의 랜드마크로 자리 잡았지만 한때는 상가의 절반이 공실이었다. 하지만 홈플러스, 롯데시네마가 입점하며 분위기가 바뀌었고 에잇세컨즈, 원더플레이스, 스타벅스 등 브랜드들이 입점하며 랜드마크가 됐다. 스타필드 코엑스몰 또한 ‘별마당 도서관’을 통해 방문객들에게 독서 및 휴식을 제공하는 문화체험 휴식공간으로 주목받으며 코엑스를 대표하는 명소가 됐다. 실제 이 업계에 따르면 도서관이 들어선 이후 코엑스몰 점포의 매출은 약 30~50% 상승한 것으로 알려졌다.   부동산 관계자는 “키테넌트 점포를 통해 고정 수요층을 확보할 수 있고, 주변 상가들 역시 운영이 안정적이다”라고 설명했다.   이런 가운데, 키테넌트 점포가 입점되는 상가에 수요자들의 이목이 쏠린다.   신세계건설이 서울 은평구에 공급하는 상업시설 빌리브 에이센트 더플레이스도 키테넌트를 갖춘 상업시설이다. 이 상업시설은 지하 1층부터 지상 3층 규모이며, 키테넌트인 메가박스(8개관, 1000석이상 규모)의 입점이 예정돼 있다.     양주 옥정신도시에 들어서는 신규 상업시설인 ‘양주 옥정신도시 한신더휴’ 아파트 단지 내 상가가 이달 입주를 시작한다. 경기도 양주시에 위치하며, 전면 1~2층, 전용 40~100㎡ 규모로 조성된다. 상가는 2층부 상가 전체에 유명 대형학원 입점을 확정지었다.   (주)한화 건설 부문이 전주시 덕진구에 공급하는 포레나 전주에코시티 상업시설도 키테넌트를 갖춘 상가다. 최근 ㈜한화 건설 부문은 상업공간의 키 테넌트 유치 및 복합개발사업 역량 강화를 위해 디앤지컴퍼니본과 업무협약을 체결했으며 첫 협력사업으로 포레나 전주에코시티에 ‘너티월드’의 입점을 확정했다. 강동현 기자 [email protected]상가투자자 테넌트 키테넌트 점포 가운데 키테넌트 원더플레이스 스타벅스

2023.05.17. 21:07