어디에 투자해야 더 높은 수익이 날까? [ASK미국 주택/부동산-안드라스 윤 대표]

▶문= 로컬 시장에 좋은 투자 매물이 없다면, 타주 투자로 눈을 돌려야 하는가?   ▶답= 커머셜 부동산 투자에는 오랫동안 유지되어 온 하나의 원칙이 있다. 바로 “잘 아는 지역에 투자하라”는 것이다. 그러나 오늘날의 시장 환경에서는 이 기준만으로는 충분하지 않다. 오히려 투자 기회를 스스로 제한하는 결과를 초래할 수 있다. 지금은 ‘지역’이 아니라 ‘기회’를 기준으로 판단해야 하는 시대다.   단일 주(state)에 국한된 투자는 필연적으로 기회의 범위를 좁힌다. 반면 미국 전역의 주요 대도시 및 성장 시장을 대상으로 투자 범위를 확장할 경우, 보다 경쟁력 있는 자산을 선별할 수 있는 구조가 형성된다. 지역별 시장 사이클과 수요·공급 구조는 본질적으로 상이하다. 그럼에도 불구하고 많은 투자자들은 여전히 자신이 거주하거나 익숙한 지역 내에서만 자산을 검토하는 경향이 있다.   그러나 동일한 자산 유형이라도 지역에 따라 수익률은 현저한 차이를 보인다. 일부 대도시에서는 Cap Rate이 과도하게 압축되어 있는 반면, 다른 성장 시장에서는 동일한 수준의 테넌트 신용도를 유지하면서도 더 높은 수익률을 제공하는 자산이 존재한다. 이는 단순한 수치상의 차이를 넘어 장기적인 투자 성과를 좌우하는 핵심 변수다. 결과적으로 동일한 리스크 수준에서도 보다 높은 수익(Return on Investment)을 확보할 수 있는 기회가 발생한다.   또한 과거에는 “어느 도시인지”가 중요했다면, 현재는 “그 도시가 얼마나 성장하고 있는지”가 더욱 중요한 판단 기준이 되고 있다. 미국의 주요 성장 시장에서는 인구 유입, 고용 증가, 소비력 확대가 동시에 진행되고 있으며, 이는 단순한 배경 요인이 아니라 임대 안정성, 공실 리스크, 그리고 향후 매각 시 유동성까지 결정짓는 핵심 요소로 작용한다.   결국 좋은 입지는 주소가 아니라 데이터로 판단되어야 한다. 다시 말해, Location 자체가 리스크를 완화하는 역할을 수행하는 것이다.   한편 단일 지역에 집중된 포트폴리오는 예상치 못한 지역 경제 변화, 산업 구조의 편중, 정책 리스크 등에 취약할 수밖에 없다. 반면 여러 주에 걸친 자산 배치는 리스크를 구조적으로 분산시키고, 전체 포트폴리오의 안정성을 극대화한다.   오늘날 커머셜 부동산 시장은 정보와 네트워크의 확장으로 인해 더 이상 지역 중심으로 작동하지 않는다. 우수한 투자 기회는 특정 지역에 한정되지 않으며 전국 각지에 분산되어 존재한다. 따라서 투자자의 기준 역시 변화해야 한다. 가까운 자산이 아니라 더 경쟁력 있는 자산을 선택해야 하며, 익숙한 시장이 아니라 더 우수한 기회를 선별해야 한다. 이것이 지금, 투자 범위를 미국 전역으로 확장해야 하는 가장 현실적인 이유다.   투자의 성과는 시장의 선택이 아니라 기회의 선택에서 결정된다. 따라서 특정 지역에 대한 익숙함에 머무르기보다 미국 전역에서 가장 경쟁력 있는 자산을 선별하는 것이야말로 오늘날 가장 합리적이고 정교한 투자 전략이라 할 수 있다.   ▶문의: (770) 802-0688미국 부동산 투자 기회 투자 범위 투자 성과

2026.04.01. 17:30

[부동산 이야기] 투자의 시간가치

상업용 부동산 투자에서 중요한 개념 중 하나는 돈의 시간가치(time value of money)입니다. 이는 현재의 투자와 미래의 수익을 비교하여 현재 건물의 가치를 평가하는 데 사용됩니다.  돈의 시간가치를 이해하기 위해서는 복리와 할인의 개념에 대해서 이해를 해야 합니다. 복리와 할인에 대해서 짚어보겠습니다.   복리는 원금과 이자가 함께 쌓여서 시간이 지날수록 예상 수익률보다 실제로 얻는 금액이 더 커지는 것을 말합니다.     예를 들어, 10만 달러를 연 10% 이율로 투자했을 때, 5년 후에는 단순히 10만 달러의 10% 수익인 1만 달러가 5번 더해져서 15만 달러가 되는 것이 아닙니다. 매년 원금에 이자가 더해진 금액에 대한 이자가 추가로 붙어서 우리가 쉽게 생각하는 것보다 더 많은 약 16만1000달러를 받게 됩니다.     할인은 미래에 기대할 수 있는 수익을 현재의 가치로 환산하는 방법입니다. 이 과정에서는 투자 기간, 이자율, 미래의 기대 수익률, 그리고 현재의 가치라는 네 가지 변수가 고려됩니다. 예상되는 투자 기간과 이자율, 기대 수익률을 정할 수 있다면 투자 대상 매물의 현재의 가치를 계산할 수 있습니다.     현재 부동산 시장은 고금리와 불확실성 등으로 인해 10년 이상 상승하던 곡선이 주춤해 있는 상황입니다. 시장 전망이 불투명할 때 부동산 판매나 구매를 해야 할지 결정하기는 쉽지 않습니다. 투자를 적극적으로 고려하고 있다면 돈의 시간가치를 적용해  미래의 수익성까지 감안한 투자 결정을 내릴 수 있습니다. 이때 투자 기간이 가장 큰 변수입니다. 투자자가 특정 상업용 부동산에 투자할 때, 투자 기간 미래에 도달할 가치를 추산하고, 현재의 수익으로 그 가치를 달성할 수 있는지를 계산해야 합니다.  이러한 분석을 통해 투자자는 현재의 시장에서도 투자 목적에 부합하는 매물을 찾을 수 있습니다.   현재 부동산 가격이 높은지 낮은지 확신이 없는 상황에서는 기존 자산을 활용한 투자가 권고됩니다. 현재 소유한 부동산의 가치가 이미 상승한 상태라면, 이를 판매하고 원하는 투자 매물을 사는 것이 효과적일 수 있습니다. 이는 시장 상황이 변하더라도 동일한 조건에서 교환구입을 진행할 수 있기 때문에, 투자자가 가격 변동에 크게 영향을 받지 않는다는 장점이 있습니다.     예를 들어, 현재 소유한 매물로 목표 수익률을 이미 달성한 상황을 가정해보겠습니다.  투자자가 소유한 건물과 구매 대상 건물의 가격이 같은 조건인 마켓에 적정한 가격에 매매가 된다면 이는 투자자에게 불리한 매매라고 볼 수 없습니다. 투자자가 새로운 투자 매물에서 기회를 찾고 계획한 투자 기간 내 원하는 수익률을 얻을 수 있다는 판단이 선다면, 여전히 좋은 투자 기회를 찾을 수 있습니다.     ▶문의: (213)613-3137    렉스 유/ CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 시간가치 투자 투자 매물 투자 기간 투자 기회

2024.09.11. 17:29

[기자의 눈] 투자 기회를 놓친다는 두려움

2010년대에 등장해 꾸준히 회자되는 신조어가 있다. FOMO가 바로 그것이다. FOMO는 ‘기회를 놓치는 것에 대한 두려움(Fear of Missing Out)’의 줄임 말이다. 즉, 개인의 의사 결정 과정에서  ‘이번 기회를 잡지 못하면 안 된다’는 조바심이 드는 상태를 의미한다.     소셜미디어의 성공 원인을 FOMO에서 찾는 전문가도 있다. 대부분의 사람은 친구들이 특별한 장소에 가서 즐겁게 지내는 모습을 소셜미디어를 통해 보게 되면 두려움이 발동한다. 나만 재미있는 것을 놓치고 있는 것은 아닌가 하는 생각이 든다는 것이다.     돈이 연관될 때 이런 조바심은 더 커진다. 하루에도 수십 개씩 보이는 할인 정보는 사람을 들뜨게 한다. 좋은 제품을 싸게 살 기회가 있다면 ‘무조건 사는 게 이득’이라는 생각에 계획하지 않았던 소비를 하게 된다. 이번 기회를 놓치면 나중에 후회할 것이라는 생각에 서둘러 구매 버튼을 누르게 된다. 사실은 아예 구매하지 않는 것이 더 좋을 수 있지만 조바심에 판단력이 흐려질 때가 많다.     돈의 단위가 커지면 두려움도 커진다. 암호 화폐는 투자자의 두려움을 토대로 몸집을 키웠다 해도 과언이 아니다. 비트코인 광풍이 불던 시절 온라인상에서는 하루 만에 몇백만 달러를 벌었다는 이야기도 떠돌았다. 지금 기회를 놓치면 부자가 될 수 없다는 심리가 사람들을 지배했다. ‘벼락거지’라는 신조어도 나왔다. 암호 화폐 규제에 대한 이야기가 나왔을 때 ‘정부가 부자가 될 수 있는 마지막 길을 막으려 한다’는 볼멘소리도 있었다.     코로나19  팬데믹 당시 대거 주식시장에 진입한 젊은 투자자들에게서도 이런 심리가 많이 엿보였다. 대표적인 것이 밈 주식으로 불리는 게임스톱 사건이었다. 어디가 끝인지 모르고 올라가는 게임스톱의 주가를 보면서 수많은 개미가 몰렸다. 기저에는 FOMO가 있었던 것이 자명하다.     최근에는 엔비디아를 비롯한 인공지능(AI) 관련 주식들이 투자자의 두려움을 자극했다. 인류의 미래를 바꿔놓을 기술이라는 평가에 투자자들은 앞다퉈 관련 테크 기업들에 돈을 쏟아붓기 시작했고, 이 때문에 주가가 몇 배나 폭등한 기업도 많았다. 자율주행, 메타버스, NFT와 같이 신기술이 나올 때마다 이번 기회를 놓치면 안 된다는 두려움은 여지없이 작동했다.     대부분의 개인이 가장 큰돈을 지출하는 항목이자 투자 대상인 부동산에도 이러한 심리는 작용한다. 부동산 가격이 폭등하기 전 주택을 구매한 사람들과 그렇지 못한 사람들의 차이는 매우 크다.  최근 소셜미디어에서는 한 여성의 경험담이 화제가 되고 있다. 이 여성은 2017년 시애틀에 있는 주택을 구매했다. 당시 주택 가격은 그렇게 비싸지 않았고 모기지 이자율도 3%대였다고 한다. 그런데 그로부터 7년이 지난 2024년 현재 이 주택의 가격은 물론 이자율도 큰 폭으로 올랐다. 이 여성은 만약 본인이 사는 집을 지금 산다면 월 부담액은 지금의 두 배로 늘어날 것이라고 말했다. 이어 그녀는 지금 주택을 구매하려고 했다면 불가능했을 것이라고 덧붙였다.     주택 가격과 이자율이 급등하기 전 주택을 구매하지 못한 사람들은 기회를 놓쳤다는 후회를 할 만하다. 물론 기회를 놓칠 수 있다는 두려움 때문에 무리해서 집을 샀다가 후회하는 ‘구매자의 후회’도 있을 수 있다.     한 번의 투자 성공으로 정말 인생역전에 성공할 수 있을까? 대부분의 경우 이런 대박은 쉽지 않을 것이다. 그런데 대부분은 출처가 불분명한 ‘투자 성공담’을 듣게 되면 나도 할 수 있다는 생각을 하게 된다.  또 그 기회를 잡지 못하면 상대적 박탈감에 좌절하기도 한다.     현대사회에서 정확한 투자 판단을 하려면 진짜 필요한 것은 정보가 아니라 안정적인 심리상태일 수도 있다. FOMO에 지배당하지 않아야 하기 때문이다. 조원희 / 경제부 기자기자의 눈 두려움 투자 투자 성공담 투자 기회 이번 기회

2024.07.29. 18:53

[마켓 나우] 인플레감축법이 만든 투자 기회에 주목하라

2022년 등장한 인플레이션감축법(IRA)은 미국 제조업을 뒷받침하며 양질의 일자리 창출과 탄소 감축에 기여한다는 평가를 받고 있다. 추가로 IRA가 유발한 투자환경의 재편을 주목해야 한다. 특히 재생에너지와 기후기술에 엄청난 파급력으로 대규모 투자기회를 창출한다.   먼저 IRA를 근거로 미국 정부가 푸는 지원금 규모는 전례 없는 수준이다. 무려 3690억 달러가 에너지 전환 분야에 보조금으로 책정됐다. 개별기업이 세액공제 방식으로 지원받는 액수도 대폭 늘었다. 기존의 미국 투자세액공제(ITC)는 30%였으나, IRA 적용 후에는 지역생산 원자재 사용 등의 조건을 충족하면 최대 50%까지다. 이런 대규모 지원에 힘입어 정책 비준 후 1년 만에 약 1100억 달러 규모의 투자가 미국으로 유입된 것으로 추정된다.   또한 IRA는 이전 제도와 달리 안정적인 투자를 가능케 한다는 점에서 획기적이다. 기존의 지원 법안들은 대부분 1년 단위로 의회에서 연장 승인을 얻어야 하는 방식이었다. 하지만 2032년까지 지속되는 10년짜리 법안인 IRA는 장기투자의 걸림돌인 불확실성을 제거했다. 또 세제 혜택을 제3자에게 양도할 수 있다는 점도 안정성에 기여한다. 이를 통해 유동성을 확보한 기업이 수익창출 시점을 앞당기고 잠재수익을 향상할 수 있기 때문이다. 스타트업이 주로 포진해 있는 재생에너지와 기후변화 섹터에 특히 효과적이다. 향후 10년간 5000억 달러 규모로 성장할 세액공제 시장에서 양도권 거래는 더욱 활발해질 것이다.   이처럼 IRA가 촉발한 투자환경 변화는 특히 연기금에 좋은 투자 기회를 제공할 전망이다. 재생에너지 분야는 개발 단계에서 대규모 민간자본의 지속적인 투자가 필수적인데, 소비자에게 친환경 에너지를 전달할 송전선, 충전소 등을 확충하는 장기 인프라 투자가 필요하기 때문이다. 특히 미국처럼 면적이 큰 국가 전역에 충분한 인프라를 구축하려면 정부 재정만으로는 한계가 있어 민간부문의 상당한 투자가 요구된다. 이러한 프로젝트에 적합한 ‘인내 자본(patient capital)’은 안정적인 장기 수익을 추구하는 연기금의 투자 특성에 부합한다.   정리하자면 IRA는 재생에너지 분야를 매력적인 투자의 장으로 탈바꿈시키고 있다. 파격적인 규모의 혜택이 투자의 위험성을 완화하며, 세액공제의 양도 가능성은 앞으로 투자자와 개발자 간 세제혜택 거래를 통한 자금 조달을 더욱 촉진하여 프로젝트의 경제성을 높일 수 있다. 향후 10년간 동일한 투자 환경을 보장하는 IRA는 이미 다양한 자금원으로부터 투자유치에 성공하고 있다. 전례 없이 IRA가 조성한 매력적인 투자 환경에 전략적인 투자를 검토해 봐도 좋을 만한 시점이다. 톰 오스본 / IFM인베스터스 인프라 투자부문 전무마켓 나우 인플레감축법 투자 대규모 투자기회 투자환경 변화 투자 기회

2024.07.01. 21:25