미국 전역으로 커머셜 투자 범위를 확대해야 하는 이유 [ASK미국 주택/부동산-안드라스 윤 대표]

▶문= 로컬 시장에 좋은 투자 매물이 없다면, 타주 투자로 눈을 돌려야 하는가?   ▶답= 커머셜 부동산 투자에는 오랫동안 유지되어 온 하나의 원칙이 있다. 바로 “잘 아는 지역에 투자하라”는 것이다. 그러나 오늘날의 시장 환경에서는 이 기준만으로는 충분하지 않다. 오히려 투자 기회를 스스로 제한하는 결과를 초래할 수 있다. 지금은 ‘지역’이 아니라 ‘기회’를 기준으로 판단해야 하는 시대다.   단일 주(State)에 국한된 투자는 필연적으로 기회의 범위를 좁힌다. 반면 미국 전역의 주요 대도시 및 성장 시장을 대상으로 투자 범위를 확장할 경우 보다 경쟁력 있는 자산을 선별할 수 있는 구조가 형성된다. 지역별 시장 사이클과 수요·공급 구조는 본질적으로 상이하다. 그럼에도 불구하고 많은 투자자들은 여전히 자신이 거주하거나 익숙한 지역 내에서만 자산을 검토하는 경향이 있다.   그러나 동일한 자산 유형이라도 지역에 따라 수익률은 현저한 차이를 보인다. 일부 대도시에서는 캡 레이트(Cap Rate)가 과도하게 압축되어 있는 반면, 다른 성장 시장에서는 동일한 수준의 테넌트 신용도를 유지하면서도 더 높은 수익률을 제공하는 자산이 존재한다. 이는 단순한 수치상의 차이를 넘어 장기적인 투자 성과를 좌우하는 핵심 변수다. 결과적으로 동일한 리스크 수준에서도 더 높은 수익(Return on Investment)을 확보할 수 있는 기회가 발생한다.   또한 과거에는 “어느 도시인지”가 중요했다면, 현재는 “그 도시가 얼마나 성장하고 있는지”가 더욱 중요한 판단 기준이 된다. 미국의 주요 성장 시장에서는 인구 유입, 고용 증가, 소비력 확대가 동시에 진행되고 있으며, 이는 임대 안정성, 공실 리스크, 그리고 향후 매각 시 유동성까지 결정짓는 핵심 요소로 작용한다.   결국 좋은 입지는 주소가 아니라 데이터로 판단해야 한다. 다시 말해 Location 자체가 리스크를 완화하는 역할을 수행한다.   한편 단일 지역에 집중된 포트폴리오는 예상치 못한 지역 경제 변화, 산업 구조의 편중, 정책 리스크 등에 취약하다. 반면 여러 주에 걸친 자산 배치는 리스크를 구조적으로 분산시키고 전체 포트폴리오의 안정성을 높인다.   오늘날 커머셜 부동산 시장은 정보와 네트워크 확장으로 더 이상 지역 중심으로만 작동하지 않는다. 우수한 투자 기회는 특정 지역에 한정되지 않고 전국 각지에 분산되어 존재한다. 따라서 투자자의 기준도 변화해야 한다. 가까운 자산이 아니라 더 경쟁력 있는 자산을 선택하고, 익숙한 시장이 아니라 더 우수한 기회를 선별해야 한다. 이것이 지금 투자 범위를 미국 전역으로 확장해야 하는 현실적인 이유다.   투자의 성과는 시장의 선택이 아니라 기회의 선택에서 결정된다. 따라서 특정 지역에 대한 익숙함에 머무르기보다 미국 전역에서 가장 경쟁력 있는 자산을 선별하는 것이 오늘날 가장 합리적이고 정교한 투자 전략이다.   ▶문의: (770)802-0688 안드라스 윤 대표미국 커머셜 투자 범위 투자 성과 투자 매물

2026.04.15. 19:25

[부동산 이야기] 투자의 시간가치

상업용 부동산 투자에서 중요한 개념 중 하나는 돈의 시간가치(time value of money)입니다. 이는 현재의 투자와 미래의 수익을 비교하여 현재 건물의 가치를 평가하는 데 사용됩니다.  돈의 시간가치를 이해하기 위해서는 복리와 할인의 개념에 대해서 이해를 해야 합니다. 복리와 할인에 대해서 짚어보겠습니다.   복리는 원금과 이자가 함께 쌓여서 시간이 지날수록 예상 수익률보다 실제로 얻는 금액이 더 커지는 것을 말합니다.     예를 들어, 10만 달러를 연 10% 이율로 투자했을 때, 5년 후에는 단순히 10만 달러의 10% 수익인 1만 달러가 5번 더해져서 15만 달러가 되는 것이 아닙니다. 매년 원금에 이자가 더해진 금액에 대한 이자가 추가로 붙어서 우리가 쉽게 생각하는 것보다 더 많은 약 16만1000달러를 받게 됩니다.     할인은 미래에 기대할 수 있는 수익을 현재의 가치로 환산하는 방법입니다. 이 과정에서는 투자 기간, 이자율, 미래의 기대 수익률, 그리고 현재의 가치라는 네 가지 변수가 고려됩니다. 예상되는 투자 기간과 이자율, 기대 수익률을 정할 수 있다면 투자 대상 매물의 현재의 가치를 계산할 수 있습니다.     현재 부동산 시장은 고금리와 불확실성 등으로 인해 10년 이상 상승하던 곡선이 주춤해 있는 상황입니다. 시장 전망이 불투명할 때 부동산 판매나 구매를 해야 할지 결정하기는 쉽지 않습니다. 투자를 적극적으로 고려하고 있다면 돈의 시간가치를 적용해  미래의 수익성까지 감안한 투자 결정을 내릴 수 있습니다. 이때 투자 기간이 가장 큰 변수입니다. 투자자가 특정 상업용 부동산에 투자할 때, 투자 기간 미래에 도달할 가치를 추산하고, 현재의 수익으로 그 가치를 달성할 수 있는지를 계산해야 합니다.  이러한 분석을 통해 투자자는 현재의 시장에서도 투자 목적에 부합하는 매물을 찾을 수 있습니다.   현재 부동산 가격이 높은지 낮은지 확신이 없는 상황에서는 기존 자산을 활용한 투자가 권고됩니다. 현재 소유한 부동산의 가치가 이미 상승한 상태라면, 이를 판매하고 원하는 투자 매물을 사는 것이 효과적일 수 있습니다. 이는 시장 상황이 변하더라도 동일한 조건에서 교환구입을 진행할 수 있기 때문에, 투자자가 가격 변동에 크게 영향을 받지 않는다는 장점이 있습니다.     예를 들어, 현재 소유한 매물로 목표 수익률을 이미 달성한 상황을 가정해보겠습니다.  투자자가 소유한 건물과 구매 대상 건물의 가격이 같은 조건인 마켓에 적정한 가격에 매매가 된다면 이는 투자자에게 불리한 매매라고 볼 수 없습니다. 투자자가 새로운 투자 매물에서 기회를 찾고 계획한 투자 기간 내 원하는 수익률을 얻을 수 있다는 판단이 선다면, 여전히 좋은 투자 기회를 찾을 수 있습니다.     ▶문의: (213)613-3137    렉스 유/ CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 시간가치 투자 투자 매물 투자 기간 투자 기회

2024.09.11. 17:29