[부동산 가이드] 캡레이트(2)

트럼프 대통령의 재집권 이후, 대규모 재정 지출 확대와 규제 완화를 중심으로 한 친성장 정책이 적극 추진되고 있습니다. 이로 인해 국내 경제는 단기적으로 성장세를 보이며, 실업률은 4% 이하로 유지되고 있고, 연간 GDP 성장률도 2%대를 기록하고 있습니다. 그러나 동시에 정부 재정적자가 크게 확대되고 있으며, 인플레이션 역시 3% 중반대에서 쉽게 낮아지지 않고 있는 상황입니다. 이에 따라 연방준비제도(Fed)는 기준금리를 4.5% 수준으로 고수하며 긴축적 통화정책을 이어가고 있습니다.   이러한 고금리 기조는 상업용 부동산 시장에도 직접적인 영향을 미치고 있습니다. 상업용 부동산 대출 금리는 최근 평균 6.5% 수준으로, 불과 1년 전 대비 1.5~2% 이상 상승한 상황입니다. 예를 들어, 500만 달러 규모의 리테일 상가를 30% 다운페이하고 350만 달러를 대출받은 투자자가 있다고 가정할 때, 이자율이 1% 상승하면 연간 약 3만5000달러의 추가 이자비용이 발생하게 됩니다. 이는 현금흐름 감소로 직결되며, 결국 투자수익률 하락으로 이어집니다.     캡레이트 변동 또한 주목해야 할 부분입니다. 과거 평균 5% 캡레이트 수준에서 거래되던 자산이 이제는 6% 캡레이트를 요구받는 경우가 늘어나고 있습니다. 예를 들어, 연 순수 영업수익(NOI)이 7만5000달러인 상업용 부동산의 경우, 캡레이트가 5%일 때 자산 가치는 150만 달러가 됩니다. 그러나 캡레이트가 6%로 상승하면 동일한 NOI에도 불구하고 자산 가치는 약 125만 달러로 하락합니다. 이는 약 16%에 해당하는 가치 하락을 의미합니다.   현재 LA 지역을 기준으로 주요 상업용 부동산의 평균 캡레이트는 멀티패밀리 5.2%, 리테일 5.8%, 오피스 7.9%, 인더스트리얼 5.4% 수준으로 조사되고 있습니다. 전반적으로 캡레이트가 상승하는 추세이며, 이는 자산 가치 조정과 투자심리 위축으로 이어지고 있습니다.   특히, 상업용 부동산 대출은 3년·5년·7년 만기 조건이 일반적인데, 투자자들은 향후 금리 만기 도래 시점에 재융자 리스크에 노출될 수 있습니다. 재융자 시점에 높은 이자율이 적용될 경우 추가적인 금융비용 부담이 생기며, 경우에 따라서는 부득이하게 자산 매각을 고려해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이런 변동성은 투자 전략을 지속적으로 점검하고 수정할 필요성을 더욱 강조하고 있습니다.   2025년 현재 상업용 부동산 시장은 고금리와 캡레이트 상승이라는 이중 압박 속에서 도전적인 국면을 맞이하고 있습니다. 투자자 여러분께서는 이자율과 캡레이트 간의 밀접한 연관성을 면밀히 분석하시고, 포트폴리오의 리스크 관리와 현금흐름 점검을 철저히 준비하시기 바랍니다. 빠르게 변화하는 글로벌 경제 흐름을 읽고, 이에 맞춘 유연하고 전략적인 대응이 어느 때보다 요구되는 시점입니다.   ▶문의: (213)537-9691 렉스 유 / Newmark Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 캡레이트 투자수익률 캡레이트 수준 캡레이트 변동 평균 캡레이트

2025.05.07. 18:25

[부동산 가이드] 좋은 매물 찾기

 알짜배기 매물이란 좋은 부동산을 말한다. 좋은 부동산이란 고객의 욕구를 충족시켜줄 수 있는 부동산이다.     고객에 따라서 그 기준이 다를 수 있으나 부동산에 투자하려는 모든 고객에게는 수익성 좋은 즉 돈 되는 부동산이 알짜배기 매물이다. 좋은 부동산이란 의미는 고객에 따라서 그 기준이 다를 수 있지만 모든 부동산에 투자하려는 고객들에게는 동일한 목표라는 생각이 든다. 그러나 너무나 막연하고 구체화하지 못한 주관적인 욕구를 충족시키기 위한 표현임은 틀림 없다.   부동산이 좋고 나쁜 것은 부동산을 매입하려는 고객의 투자 목적이나 부동산이 위치한 장소, 건축 연도와 부동산으로부터 발생하는 수입을 목적으로 선택할 경우 각 부동산의 수입과 지출이 투자에 적합한 부동산인지 아니면 그렇지 못한지에 따라서 구별할 수 있게 되기 때문이다. 다시 말해서 부동산에 투자하기 좋은 매물인지 구별하기 위해서는 투자하려는 사람의 투자 목적에 따라서 같은 부동산이라 할지라도 부동산의 가치가 다르게 평가된다는 말이다.     이런 모든 전제 조건을 무시하고 “좋은 부동산이 없습니까? ”라는 질문을 받을 때마다 좀 당황할 수밖에 없다.   부동산 브로커는 요구하고 있는 고객의 사정을 전혀 모르는 상황에 놓여 있다는 것을 고려해야 한다는 말이다.     고객 자신이 세워놓은 부동산 투자 계획을 달성하기 위해 좋은 부동산을 찾는 마음은 이해되지만 이러한 요구에 서비스를 효율적으로 하기 위해서는 고객의 구체적인 투자 계획을 부동산 브로커에게 사전에 알리는 게 많은 도움이 된다.     다음과 같이 투자 목적과 찾고 있는 매물에 대한 요구사항을 구체적으로 요약해 볼 수 있다.   첫째, 투자 목적은 고정적인 수입이 보장되는 수익성 상업용 부동산이며 은퇴한 입장이라 부동산 관리에 노동력이 필요하지 않는 부동산으로 제한한다.   둘째, 투자 가능한 금액을 밝히는 것이 부동산의 규모를 결정하는 데 도움이 된다. 투자금액은 염려하지 말라는 말을 하는 고객도 있는데 이는 부동산 크기를 결정하는 데 도움이 되지 않는다.   셋째, 부동산 투자를 하려는 선호 지역을 알려주는 것이 도움이 된다.   넷째, 부동산에 투자한 후에 기대할 수 있는 투자수익률을 서로 확인하는 것이 좋다. 막연하게 좋은 매물을 찾아보기 전에 부동산에 투자하려는 고객이 자신의 현황을 브로커에게 사전에 인식시켜 줌으로써 필요한 서비스를 효과적으로 할 수 있도록 하는 것이 고객의 투자 목적을 달성하는 데 도움이 될 것이다.   좋은 부동산의 기준은 고객에 따라 다르다.  부동산을 어디서 어떻게 찾을 수 있을까?   불안정한 시장 분위기 안에서 가치있는 부동산 투자전략 등을 물어보지만, 그래도 빠르고 명쾌한 답을 얻기 위해선 부동산 전문가와 상담하는 게 최고의 선택일 것이다.   ▶문의: (714)345-4989 케롤 리 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 가이드 매물 투자수익률 부동산 투자전략 부동산 브로커 부동산 전문가

2022.03.23. 17:24