[부동산 투자] 주거용과 투자용 양도소득세 비교

부동산과 관련된 세금 중에는 재산세, 상속세 그리고 양도 소득세 등 여러 가지가 있다. 이 중 많은 관심을 갖게 되는 것이 바로 부동산 매매 시 발생하는 양도소득세다. 이는 처음 샀던 가격보다 오른 가격으로 팔았을 때 발생하는 소득에 대한 세금이다. 부동산은 크게 자신이 사는 주거용 부동산과 임대 수입이 창출되는 투자용 부동산으로 나뉘게 되는데 아파트, 상가, 창고 등이 이에 포함된다.     주거용 부동산에 대한 의미는 최근 5년간 자신의 명의로 소유하고 2년을 거주했을 경우에 해당이 된다. 이때 2년을 연속으로 거주하지 않아도 된다. 예를 들면 처음 1년 거주 후 3년 동안 임대했다가 다시 마지막 1년을 거주했을 경우도 해당하며 이런 경우 부동산 매매 후 부부공동으로 세금보고를 하면 양도소득의 50만 달러까지 공제 가능하며 따로 세금보고를 하면 각각 25만 달러까지 받을 수 있다.   예를 들어, 어떤 부부가 5년 전 공동명의로 주택을 구매 후 처음 1년 거주 후 중간 2년을 임대를 주었다가 나중 2년은 자신들이 다시 거주하다 팔았을 경우 최고 50만 달러까지 공제받을 수 있다. 그러므로 5년 전 60만 달러에 사서 100만 달러에 팔았다면 이 부부는 40만 달러의 소득에 대해 전액 혜택을 받을 수 있다. 이처럼 내가 현재 거주하고 있는 주거용 부동산에 대해서는 공제가 가능하므로 이는 엄청난 혜택이 아닐 수 없다.     하지만 투자용 부동산일 경우는 좀 다르다. 투자용 부동산을 매매 후 발생한 양도 소득에 대해서는 위와 같은 혜택이 없다. 그러므로 많은 셀러가 사용하는 것이 1031 교환(Exchange) 인데 이는 양도 소득세를 연기(Defer)시키는 것이다. 국세청(IRS)에서 제공하는 가이드라인은 부동산을 팔고 45일 이내에 새로 사야 할 매물을 정하고 180일 안에 정한 매물 구매를 끝내야 한다. 일반적으로 3개까지 정할 수 있으며 매매 물건에서 나온 금액이 매입한 물건으로 재투자 되어야만 하기 때문에 1031 교환을 할 경우 매입 가격이 같거나 더 높은 것을 사야 한다. 만약 이 과정에서 일정 금액을 뽑거나 새로 산 매물의 융자 금액이 줄어들면 이에 대한 세금을 내야 한다.   예를 들어 만약에 융자가 100만 달러가 남아있는 아파트를 300만 달러에 팔고 280만 달러짜리 가격이 적은 다른 아파트로 1031 교환을 할 경우 융자 100만 달러를 갚고 나면 200만 달러가 남게 된다. 여기서 남은 200만 달러가 전부 새로 사는 매물에 투자되어야 하므로 새로 매입한 매물의 융자는 80만 달러로 줄어들게 된다. 이처럼 가격이 더 적은 매물을 구매하면서 줄어든 융자 20만 달러는 소득으로 간주하여 세금을 내야 한다. 만약 파는 매물에서 매년 감가상각을 받았다고 하면 그 부분에 관해서도 세금이 추가로 발생할 수도 있다. 인플레이션이나 불확실한 경제 상황에서 상대적으로 안전한 투자처는 부동산이며 이에 따른 현명한 투자와 매매는 자산의 가치를 보호함과 동시에 재산 증식의 좋은 수단일 것이다.     각자 개인의 재무구조가 다르므로 자세한 내용은 전문가의 조언을 받아 진행하는 것이 좋을 듯하다.   ▶문의: (310) 227-0066 케네스 정 / 드림부동산대표부동산 투자 양도소득세 투자용 투자용 양도소득세 투자용 부동산 주거용 부동산

2024.08.14. 17:39

[부동산 가이드] 투자용 부동산의 리스 분석

부동산을 투자하는 많은 투자자는 금융 레버리지를 통한 수익률의 극대화를 위하여 은행 및 금융기관을 통한 대출을 고려합니다.     부동산에 대한 대출 융자 결정 과정에서 금융기관이 중점을 두는 여러 요소 중 리스 계약의 상태는 매우 중요한 부분을 차지합니다.     특히, 오피스 및 리테일 같이 중장기 테넌트를 보유하는 부동산에 대한 대출 심사 시, 건물의 모든 수익은 입주한 테넌트에 따라 크게 달라지므로, 리스 계약의 상태는 융자 평가에 있어 중요한 요소로 작용합니다. 이는 대출기관 뿐 아니라 건물을 구매하는 투자자도 중요하게 검토해야 하는 대상입니다.     첫째로, 융자기관은 리스 계약을 분석하며 테넌트의 신용도를 주요 지표로 삼습니다. 스몰 비즈니스 테넌트의 경우 얼마나 오래 비즈니스를 했는지와 페이먼트 히스토리, 비즈니스 택스 리턴, 그리고 오너의 크레딧 등을 통하여 테넌트의 신용도를 확인할 수 있습니다.     둘째로, 남아있는 리스 기간의 길이도 중요한 고려 사항입니다. 리스 기간이 길게 남아있다면 안정적으로 테넌트를 유지할 수 있는 확률이 높습니다. 리스 계약이 만료가 된다면, 리스 계약 갱신 혹은 새로운 계약을 하는 과정에서 공실 기간이 발생되거나 추가 비용이 발생이 될 수 있는 위험요소가 있습니다.     투자기관들의 경우 오피스 및 물류창고 투자시 테넌트들의 남은 평균 임대기간이 10년이 넘는 경우만 투자 대상으로 삼는 경우가 많을 정도로 투자용 부동산에서 남은 리스 기간은 중요한 고려 사항입니다.       셋째로, 리스 만료 시기를 검토합니다. 여러 테넌트의 리스 만료 시기가 다양할수록 융자기관에게 더 선호되는 경우가 많습니다. 이는 리스크 분산과 지속적인 수익 확보 측면에서 긍정적으로 평가됩니다.   넷째로, 테넌트 임대료가 지역 평균과 비슷한지를 검토합니다. 지역 평균보다 낮은 임대료를 받고 있다면, 추후에 임대료 상승으로 인한 건물 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 하지만 반대로 특수한 이유로 지역 평균보다 높은 임대료를 받고 있는 경우, 테넌트가 렌트를 유지하지 못할 가능성도 있고, 이 테넌트가 나간 이후 계속해서 임대료를 같은 수준으로 받지 못할 경우 건물 가치 하락에 영향을 주기 때문에 적절한 임대료 상황은 검토 대상입니다.     다섯째로, 테넌트 구성의 적합성입니다. 테넌트가 해당 지역에 적합한 비즈니스를 하고 있는지, 그리고 다양한 비즈니스가 입주해 있는지도 평가의 중요한 부분입니다.   추가로, 리스 계약에 명시된 관리비 부담 등의 조항들과 건물주의 관리 능력 또한 중요한 요인으로 작용합니다. 건물주의 관리 경험이나 전문 회사의 고용 여부 등도 융자 결정에 있어 고려되는 중요한 사항들입니다.     상업용 부동산 시장은 테크놀로지의 발전, 원격 근무의 증가, 그리고 소비자 행동의 변화 등으로 빠르게 변화하고 있습니다.이에 따라, 융자 기관은 전통적인 분석 요소 외에도 테넌트의 디지털 마켓 적응력, 건물의 스마트화 정도, 그리고 지속 가능성과 같은 새로운 요소들에 대해 고려하기 시작했습니다. 따라서,  융자를 준비하는 건물주와 투자자는 이러한 최신 트렌드와 시장의 변화를 고려해 자신의 부동산을 관리하고 테넌트를 유치하는 과정에서 적용하기 위한 노력을 시작해야 할 것입니다.   ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE KOREA DESK부동산 가이드 투자용 부동산 투자용 부동산 테넌트 임대료 중장기 테넌트

2024.03.13. 17:22

[부동산 이야기] 투자용 부동산 관리

몇 주 동안 부동산 투자의 기본에 대하여 알아보고 있다. 이번 주에는 주거용 부동산이나 혹은 상업용 부동산을 구입한 후에 효과적인 관리에 대하여 조금 알아보자. 부동산 투자의 또 다른 매력은 얼마나 관리를 잘하느냐에 따라 수입을 더 올릴 수도 있다는 것이다. 아파트 같은 다세대 건물이나, 상업용 부동산의 경우, 부동산의 구매만큼이나 구입하고 난 다음의 관리도 중요한데 관리에도 예산이 필요하다. 그러므로 투자부동산을 구입할 때는 다달이 들어오는 렌트 수입으로 융자에 대한 월 페이먼트와 구매가격의 1.25%에 해당하는 재산세, 유틸리티, 그리고 건물의 수리비나 예기치 못한 공실률 등을 미리 생각해야 한다.   보통 아파트를 소유하면 월 렌트비의 20% 정도는 여유자금이 있어야 하므로 관리에 필요한 자금을 유지하기 위해서는 다운페이먼트를 충분히 하는 것이 좋다. 부동산을 예산에 맞추어 구매를 하고 난 후에 유닛의 수가 적은 소형 아파트의 경우에는 주인이 직접 건물을 관리하기도 한다.     이때는 주인이 건물을 수리할 수 있는 기술이 있고, 집 가꾸는 것을 좋아하며 특별히 하는 일이 없는 은퇴한 부동산 오너라면 문제가 없다. 하지만 건물주가 다른 일을 하고 있거나 세입자와 접촉을 좋아하지 않는 경우에는 경비가 발생하더라도 전문 관리 회사에 맡겨 부담을 줄이는 것도 좋은 방법이다. 부동산을 소유주가 직접 관리하거나 아니면 전문가를 고용하는 경우이거나 주된 업무인 렌트 걷기, 부동산 광고 등 일상적으로 진행되는 임대관리 업무를 순조롭게 관리하는 것이 중요하다.     그러나 부동산을 잘 보수 유지하고 테넌트와 계속 원만히 지내기가 쉽지만은 않은 일이다. 그러므로 부동산 소유주로서는 매달 일정한 비용을 부동산 관리 회사에 지불하는 대신, 복잡하고 골치 아플 수도 있는 이런저런 업무들을 부동산 관리 회사에 위탁하는 이점이 있다. 그러므로 경험이 많은 확실한 부동산 관리회사를 고용하게 되면 이들은 이미 임대 시장에서 수백 명의 임대인과 의사소통을 하기 때문에 현지 시장에 대한 다양한 정보와 이해를 갖고 있을 것이다. 건물 수리나 테넌트 선별, 렌트 수납, 그리고 아파트의 잔디나 도로, 기물, 공공시설 등을 유지 보수하는 일을 하는 공정한 주택관리 규정 등 검증된 방침과 업무 방식을 갖고 전문적인 부동산관리를 하는 회사를 찾아야 한다. 특히 개인 투자자의 경우 부동산 관리에 대한 전문 노하우가 부족할 수 있어 비용을 부담하더라도 부동산 관리회사에 의존하는 것이 바람직하다. 이때 부동산 관리회사의 수익은 부동산 주인에게서 받는 수수료에서 나오는 데 이 수수료는 보통 렌트의 5~15% 정도의 수준으로 엄청난 차이가 있다. 부동산 관리는 전문 회사를 선정해도 되고 건물을 사준 에이전트한테 부탁해도 되는 데 좋은 부동산 관리회사를 선택하기 위해서는 부동산 관리회사가 제출한 제안서를 면밀히 검토하는 것이 필요하다. 이 제안서에는 부동산의 운영플랜, 구체적인 관리 일정, 대규모 수리가 필요할 때의 계획이나, 목표수익, 비용절감 계획, 공실률에 대한 효율적인 처리방안 등이 포함되어 있어야 한다.   ▶문의: (818)497-8949  미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 투자용 부동산 부동산 관리회사 부동산 소유주 상업용 부동산

2024.01.24. 17:01

[부동산투자] 투자용 주택 구입

지난 칼럼에 이어 이번 칼럼에서도 투자용으로 주택을 구입하여 렌트 수익을 얻는 방법을 알려주고자 한다. 얼마를 다운페이먼트로 해야 매달 받는 렌트비에서 경비를 제하고 얼마를 손에 넣을 수 있는지 계산해 보자. 우선 결론적으로 먼저 말하자면, 집값의 20%를 다운페이먼트로 하면 매달 얼마씩 내 주머니에서 돈이 그 집에 들어가야 하고, 30%를 다운하면 거의 맞아 떨어지거나 조금 모자랄 것이고, 35~40%를 넣으면 매달 얼마간의 금액을 용돈으로 남길 수가 있다.   예를들어 60만 달러의 타운하우스를 산다고 가정하자. 60만 달러의 타운하우스는 일반적으로 렌트를 약 3500달러 정도를 받을 수 있을 것이다. 그러면 60만 달러의 집을 30%(18만 달러)를 다운페이먼트로 사용하면 매달 경비로 나가는 비용을 얼마가 되는지 계산해 보자. 매달 들어가는 경비를 일반적으로 PITI 로 계산한다. 즉, P, Principal(원금), I, Interest(이자), T, Tax(주택세금), I, Insurance(화재보험) 으로 나눌 수 있겠고, 여기에 공동구역 관리비(HOA) 및 주택수리 및 공실률 비용을 생각할 수 있겠다.   모기지 이자율을 6% 정도로 가정하고 계산해보면, 원금과 이자, 즉 42만 달러를 30년 은행대출을 받으면 월 2518달러, 주택세금을 집가격의 보통 연 1.3%로 계산하면, 60만 달러X1.3%= 7800달러, 이것을 12달로 나누면 월 650달러가 나온다. 그 다음 화재보험은 일반적으로 타운하우스인 경우에 HOA에 포함되는 경우가 대부분이니까 HOA 비용이 약 400달러 정도로 계상하면 무리가 없겠다. 그다음 주택수리 및 공실률 비용으로 한달에 약 200달러 정도 넣어두면 된다. 이것을 모두 합해 보면 2518달러 + 650달러 + 400달러 + 200달러 = 3768달러란 계산이 나온다. 이를 렌트 월 3500달러를 받으면 매달 268달러씩 나의 주머니에서 더 나가야 한다는 계산이 나온다.     그렇다면, 40%를 다운페이먼트로 사용한다면 어떻게 되는지 알아보자. 즉 60만 달러의 40%인 24만 달러를 밑돈으로 넣고 나머지 36만 달러를 은행대출을 받으면 매달 내는 페이먼트는 2158달러가 된다. 나머지 비용은 같으니까 이를 모두 더해 보면 2158달러+ 650달러 + 400달러 + 200달러 = 3408달러가 나온다. 그러면 매달 렌트비로 3500달러를 받으면 그 차액 92달러의 렌트수입을 기대할 수 있겠다. 이렇게 상세한 계산을 하고 보면, 일반적으로 투자용으로 주택을 구입할 경우에는 최소한으로 40%는 다운페이먼트를 해야 손해가 나지 않는다는 이야기가 된다. 렌트를 만들어 주는 부동산회사에 대한 수수료는 그리 크지 않으니까 주택수리와 공실률 비용에 이미 들어가 있다고 봐도 되겠다.     ▶문의: (661)373-4575   제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산투자 투자용 주택 투자용 주택 그다음 주택수리 공실률 비용

2024.01.17. 17:58

[부동산투자] 투자용 주택을 구입하는 방법

아파트와 일반 개인 주택의 렌트비는 매우 비싸다. 특히 2~3베드룸의 경우의 렌트비가 3000~4000달러를 넘어 테넌트의 입장에서는 월수입의 상당 부분이 렌트비로 지불되고 있으니 가계 사정에 여간 큰 부담이 아닐 수 없다. 하지만 역으로 생각해 보면 임대주, 즉 아파트와 임대주택 소유주에게는 안정적인 수입원일 것이다. 투자자들에게는 아파트와 주택이 아주 좋은 투자처일 것이다. 게다가 장래의 집값 상승의 기대까지 추가되니 일석이조의 효과를 예상할 수 있다.     지금 투자용 주택 혹은 아파트를 구입하려고 하는 게 조금 늦지 않았을까 걱정도 하겠지만, 투자라는 것이 원래 100% 안전한 것이 없고 그중에서도 가장 안전하고 손실위험이 적은 것이 부동산 투자니 지금도 늦지 않았다고 보는 것이 틀리지는 않는다. 늦었다고 느낄 때가 바로 그 타임이라고 봐야 할 것이다. 어떤 종류의 주택을 구입해야 하나, 어떤 지역에 사 두는 게 가장 좋을까, 큰집이 좋을지 작은 집이 좋을지, 렌트 관리는 어떻게 해야 할지, 얼마를 다운하고 얼마를 대출받는 게 좋을지, 주택관리에 들어가는 여러 비용이 어떤 게 있는지 등등 이에 관한 것들을 한번 샅샅이 살펴보기로 하자.   하나하나 계산부터 먼저 해서 손익을 따져보고 앞뒤를 헤아려서 한 단계씩 준비하는 것이 좋겠다. 십수년간 모아둔 자금을 투자용 주택을 사는 데 선뜻 투입한다는 것은 처음으로 시작하는 투자자에게는 상당히 위험스럽고 겁이 나는 일임이 틀림없다. 그래서 하나하나 돌다리도 두들겨보고 만져보고 또 한 번 더 디뎌보고 난 뒤에 발걸음을 옮겨 보는 것이 좋겠다.     큰 집을 하나 사서 렌트비를 많이 받는 것이 좋을까? 작은 집 2채를 사서 작은 렌트비 두 개를 받는 것이 좋을까? 서로 장단점이 있지만, 결론적으로 이야기하자면 같은 돈으로 작은 집을 두 개를 사서 운용하는 것이 더 효율적이다. 물론 큰 집 하나의 테넌트를 관리하는 것이 작은 집 2채의 테넌트 두 가족을 관리하는 것보다 쉬울 수는 있으나, 큰집 하나 보다는 작은 집 2채가 투자의 수입 면에서도 보다 더 나을 뿐만 아니라 위험부담이 분산되니 투자 안전성에서도 훨씬 낫다. 그리고 차후 긴급자금이 필요할 때에는 작은 집이 팔리기 쉬우니 자금의 환금성에서도 아주 효과적일 것이다.     필자 고객 중 한 명은 투자용 소형 타운홈과 주택 8개를 소유하고 이를 모두 임대하고 있다. 이 주택들은 필자가 전담해서 관리하니, 주택소유주는 테넌트와 직접 마주할 필요도 없고, 렌트 기간 일어나는 문제들은 모두 필자가 알아서 처리하고 적정하게 비용까지 계산한다. 테넌트의 이사, 새 테넌트의 선정, 집수리, 페인트 및 청소까지 공사회사들과 적정히 처리하고 경비 정리를 하니 고객의 입장으로서는 더없이 편리하고 안전하다. 안전하고 편리하고 걱정이 없는 것이 투자에서 가장 중요한 점 중의 하나일 것이다.   ▶문의: (661)373-4575 제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산투자 투자용 주택 투자용 주택 투자용 소형 임대주택 소유주

2023.12.20. 18:05

[부동산 이야기] 투자용 부동산 탈가주 현상

2020년 이후 캘리포니아를 떠나 다른 주로 옮긴 사람이 약 72만 명에 이른다. 가장 많이 이주한 곳은 텍사스와 아이다호, 플로리다 순이었다.     해당 지역 역시 집값 급등 문제에 노출돼 있기는 해도 대부분 도시의 주택 중간 가격이 50만 달러 아래다. 가주 대도시의 50% 수준이라는 장점이 있다. 캘리포니아에 직장을 두고 재택근무로 높은 소득을 받으면서 타주에서 사는 경우도 많아졌다. 국세청(IRS) 자료에 따르면 소득 대비 세금 부담률은 캘리포니아가 평균 소득의 9.2%로 전체 주 가운데 가장 높다.     부동산 투자자들의 관심 또한 캘리포니아 벗어나서 새로운 일자리가 늘어나고 기후가 좋은 곳을 중심으로 관심이 확대되고 있다. 목 좋은 곳에 위치해 있고 세입자가 장기적으로 코퍼레이션 개런티 되어 있는 NNN 매물이어야 한다는 점은 가장 기본적인 사항이고, 이와 더불어 매물이 위치한 도시의 인구 유입이 뚜렷한 텍사스, 사우스캐롤라이나, 플로리다 등을 중심으로 인기가 높다.     온라인 주문, 커브사이드 픽업, 드라이브 스루 플랫폼을 가지고 있는 퀵서비스 식당과 스타벅스로 대표되는 커피점이 주된 매물이다.     편의점, 익스프레스 카워시, 리테일 상가 매물도 있다. 칙필레, 치폴레, 레이징케인, 맥도날드, 파파이스치킨, 웬디스, 소닉, 버거킹과 같은 패스트푸드 점과 남동부 쪽에만 있는 크리스털, 캡틴디, 허들하우스, 그로서리 아울렛, 세븐일레븐, 익스프레스 카워시 등도 매물이다. 퀵서비스 레스토랑 들은 10년에서 15년씩 리스 계약기간이 남아 있고 드라이브스루 시설과 건물 크기 1800~5000스퀘어피트 단독 건물에 대지 크기 1에이커 내외의 시설은 위치에 따라서 100만 달러 정도부터 400만 달러대이다.     최근 SK 한국 배터리 공장과 포드자동차와 합작한 거대 배터리 공장이 지어지고 있는 도시 근교에 캡틴디라는 피시버거 프랜차이즈가 세입자로 있는 20년 리스된 투자매물은 129만 달러에 구매 가능하다. 이 매물의 투자율 6.25%다. 재산세, 관리비와 보험료를 모두 세입자가 내고 관리하는 조건에다 연 8만 달러의 수입을 시작으로 5년마다 10% 인상조건도 포함되어 있다. 상가 구입을 위한 대출 이자율은 8%대다. 따라서 현금 100%로 구입하는 방법이 최선이다. 캘리포니아 집 한 채 가격으로 건물 관리에서 자유로워지면서 월 순수입으로 6600달러를 벌 수 있다. 은퇴하신 분이라면 고려해 볼 만한 옵션일 수 있다.     대도시에 위치한 1.2에이커 대지 위에 4500스퀘어피트 빌딩과 드라이브 스루 시설을 갖춘 20년 그라운드 리스 계약을 맥도널드 코퍼레이션이 개런티하는 매물도 있다. 텍사스주 대도시에 위치한 이 매물은 투자율 3.85%이며 260만 달러에 구입가능하다. 시카고 근교에 레이징케인 15년 리스계약된 신축건물은 투자율 5% 280만 달러에 구입할 수 있는 등 부동산 가격이 높은 캘리포니아 대도시 지역을 벗어나면 100만 달러대에서 200만 달러대의 투자율 6%에 좋은 NNN 리스 계약된 매물이 있다.     ▶문의: (213)626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 이야기 투자용 부동산 부동산 투자자들 이후 캘리포니아 코퍼레이션 개런티

2023.12.06. 17:49

[부동산 이야기] 투자용 부동산의 가격 결정

계속되는 연준(FRB)의  금리인상과 인플레이션에 부동산 시장 전반이 불확실해지고 있다. 주택이나 아파트, 상가 등 투자용 부동산도 마찬가지이다.   부동산구매를 계획하고 있다면, 투자용이던지 직접 살기 위한 주거용이던지 가장 먼저 생각해야 할 것이 구매를 원하는 부동산의 주위 환경, 즉 위치(location)이다. 그리고 현재나 앞으로 예상되는 수입을 감안하여 자신의 재정상태에 맞는 집을 정하는 것이다.   특히 투자 목적으로 수익성 부동산의 구매를 생각할 때 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소 중의 하나인 위치는 더욱 중요하다. 그리고 인컴 유닛이나 아파트를 비롯한 수익성 부동산을 구매하는 투자자들은 건물 매입에 앞서 매년 얼마나 수익을 올릴 수 있는지를 가장 중요한 요소로 생각한다.     이 때 연 수입을 계산할 때 쓰이는 여러 가지 방법이 있고 그중 가장 많이 쓰이는 것이 캡(CAP Rate)을 산출해 내는 것이다. 캡은 투자 부동산의 가치를 평가하는 데 사용되는 수치인데, 바이어가 사려고 하는 부동산으로부터 매해 들어오는 순수입을 그 부동산의  매입가격으로 나눈 수치로 부동산의 연간 순수익률이다. 즉 캡(Cap)은 부동산을 통해 들어온 일 년 동안의 모든 수입에서 재산세 등의 세금과 화재, 지진, 홍수 등의건물보험과 건물의 유지, 보수에 필요한 관리비 등, 모든 비용을 뺀 것이 연 순수입이며 이것을 구매가격으로 나눈 것이다. 이렇게 부동산 투자에서 캡(cap)은 바이어는 물론이고 융자를 할 때 은행에서 부동산의 가치를 결정하는 감정에도 부동산의 수익성을 평가하기 위해 가장 널리 쓰이는 수치이다.     한편 수익성 부동산의 평가에 흔히 쓰이는 또 다른 수치로 GR(Gross Rent Multiplier)이 있는데 GRM은 부동산의 가격을 일 년 총수입(Gross Income)의 몇 배로 할지 정하게 되는 배수를 뜻한다. 예를 들어 일 년에 렌트 수입이 12만불인 아파트의 가격이 180만불이라면 이 아파트의 GRM은 15가 된다. 그리고 일 년 렌트 12만불에서 비용 4만불을 뺀 순수입이 8만불일 때, 순수입 8만불을 180만불로 나눈 후 100%를 곱하면 캡(Cap rate)이 4.4%가 되는 것이다.   그렇다면 투자자가 실제로 투자한 돈에 대한 회수율(cash on cash return)은 어떻게 되는 것일까? 위에서와같이 180만불짜리 아파트를 사들일 때 다운페이가 70만불이라면 이 70만불에 대한 투자율을 말한다. 이것은 총수입에서 경비와 융자상환액을 뺀 실제 수입을 다운페이로 나눈 것이다. 이 경우에는 융자액과 이자율에 따라 결과가 달라지므로 Cap Rate보다는 수익률의 차이가 크게 날 수 있다.   부동산 투자는 매년 들어오는 임대료 수입도 중요하지만 얼마나 값이 올라가느냐도 못지않게 중요하다. 일반적으로 Cap Rate가 낮은 매물은 건물이 비교적 새것이고, 안정적인 테넌트가 들어 있는 경우가 많아 건물에 대한 가치 상승이 시간이 지남에 따라 높아지는 경우가 많다.   ▶문의: (213) 505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 부동산 투자용 투자용 부동산 수익성 부동산 투자 부동산

2023.02.08. 17:38

[부동산 가이드] 투자용 인컴 유닛

어느덧 10월말을 맞이하며 날씨도 많이 선선해진 듯하다. 오늘은 가장 많은 관심을 가진 투자용 인컴유닛(Multifamily Property)에 대해 말하려고 한다.   세계 부동산 투자용 시장은 현재 11조4000억 달러에 달하고 있으며, 2031년에는 30조6000억 달러에 달할 것으로 예상한다. 얼라이어드 마켓 리서치(Allied Market Research) 분석에 따르면 2021년 부동산 시장에서 창출된 11조4000억 달러 중 북미가 세계 시장의 40%에 가까운 점유율을 차지했다. 그리고 부동산 가치의 증가, 도시화의 증가, 인구의 증가, 그리고 기술의 진보 등 많은 요소가 부동산 투자용 시장의 성장을 계속 촉진하고 있는 듯하다.   단독 주택보다 인컴 유닛을 사는 것의 장점은 한 세입자가 이사를 나가서 집이 비어 있을 때 임대료 수입 전체를 잃지 않는다는 것이다. 이것은 아주 중요한 것으로 나의 수입의 변동성이 많지 않다는 것을 나타내는 것이다. 이 구매로 모기지 이자 공제를 포함한 세금 공제 및 인센티브를 받을 수 있다. 또한 양도차익에 대한 세금 납부를 미루고 싶다면 '1031 익스체인지'를 이용하면 부동산을 팔고 다른 부동산을 구입하기 위해 그 지분을 사용할 수 있다. 정부는 그것을 매매가 아닌 교환으로 볼 것이고 이 거래로 얻은 것에 대해 세금을 내지 않아도 된다.  '1031 익스체인지'는 굉장히 매력적인 수단이기에 나중에 다시 한번 설명해 보기로 하겠다.   건물주로서 세탁기나 자판기를 설치하거나 주차비를 청구하거나 상업적인 목적으로 공간을 임대함으로써 추가적인 수입 수단을 창출할 수 있다.     그렇다면 단점은 무엇이 있을까? 인컴 유닛을 구입하는 바이어는 갑자기 여러 가구의 집주인이 된다. 특히 처음 소유하는 부동산 소유자라면, 많은 업무와 좌절이 수반될 수 있다. 작업 부하를 줄이기 위해  관리(Property Manager) 또는 관리 회사(Property Management Company)를 고용하기로 결정하면 수익이 약 10% 감소하게 된다.     거주자가 상처를 입을 위험이 높은 기타 공간과 같은 시설이나 편의 시설이 다수 있는 경우에는 높은 책임 위험을 감수해야 한다.   이러한 안전 및 보안 검사와 컴플라이언스 요건은 부담스럽고 비용이 많이 들 수 있다. 주식으로 안전하게 투자했을 때보다 투자 부동산의 수익률이 훨씬 더 높지만, 위험도 높을 수도 있다. 또한, 만약 지역의 부동산 시장이 어려움을 겪고 있고, 건물을 처분하고 싶다면, 가격이 팔 만한 가치가 있을 때까지 몇 년을 기다려야 할 수도 있다. 그렇다 하더라도 부동산 투자에 제일 큰 장점 중의 하나가 인컴 유닛이기도 하다.   이처럼 투자용 부동산 구매가 까다롭고 어렵긴 해도 매물들을 비교·분석하고, 가격과 위치 그리고 지역 상황 등 집을 확실히 알고 잘 살피면서 부동산 전문가와 함께 충분히 상담한다면  좋은 결실을 볼 것이라 생각한다.   ▶문의: (213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 가이드 투자용 유닛 투자용 부동산 부동산 투자용 부동산 시장

2022.10.26. 17:48

[부동산 투자] 투자용 상가 부동산 구입 가이드

투자용 부동산 매물들도 주거용 부동산 시장과 비슷한 흐름으로 진행되고 있다. 올해초보다 좀 나은 가격으로 매물로 나오고 있다.   이자율이 올라서 바이어가 적어졌고 환율이 달러당 1300원을 넘는 등 달러가 강세가 되어 한국 등에서 펀드가 오는 경우의 가격 상승의 요인으로 받아들여 지면서 전반적으로 거래량은 줄어들고 있다. 레버리지를 이용해서 구매할 수 있는 여력이 더 어려워져서 투자율이 이자율보다 낮은 경우에 다운페이를 더 많이 해야 한다. 다른 인컴이 없이 은퇴 후 구입하는 건물의 렌트 수익으로 지내야 하는 경우 55% 또는 그 이상의 다운 페이먼트를 해야 한다.     현실적으로 많은 분이 융자 없이 현금 오퍼를 선호하면서 구매할 능력치를 낮추어서 매물을 보고 있다.   남가주에서 300만~500만달러 가격대의 NNN 매물은 35년 리스의 익스프레스 카워시가 CAP 4.3%, ALDI마켓 20년 리스 CAP 4.25%에서 좋은 매물을 만날 수 있지만, 융자를 위한 이자율은  4.75% 에서 5.5% 정도이다. 그러나, 당장 1031을 진행 하시는 분들은 여전히 많이 있기 때문에 또한 늘 그렇듯이 목 좋은곳에 있고 세입자가 장기적으로 코퍼레이션 개런티 되어 있는 좋은 매물은 아직도 구매경쟁이 심하다.     이런 좋은 매물은 미전역에 비즈니스를 오픈해 두고 온라인 주문, 커브사이드 픽업, 드라이브 스루 플랫폼을 가지고 있는 퀵서비스 식당과, 마켓, 병원 약국, 익스프레스 카워시 등의 메디컬 단독 NNN 상가 매물들이다. 칙필레, 치폴레, 레이징케인, 맥도널드, 파파이스, 잭인더박스, 칼스주니어, 웬디스, 소닉, 그로서리 아울렛, 스마트앤파이널, 최근 대부분의 장소에서 장사가 잘 되는 익스프레스 카워시가 그것이다.     이런 유명 퀵서비스 레스토랑들은 10년에서 20년씩 리스계약 기간이 남아 있고 랏이 단독으로 분리가 되어 있어서 비교적 가격대가 100만달러에서 400만달러대에서 접근할 수 있기 때문에 바이어가 많다.  대도시에 위치한 칙필레는 투자율 3.25% 에서 3.8% 새로 신축해서 15년 리스가 시작되는 치폴레 건물의 경우 투자율 4%에 매물로 나와 있다.  최근 북가주와 남가주에 매장을 오픈하는레이징케인은 가격대가 700만달러에서 1000만달러 정도다. LA 지역에 올해 완공하는 매물의 경우 3.5% 투자율에 투자자 바이어를 찾고 있다.  텍사스지역과 오리건주의 파파이스 치킨이 세입자로 들어 있는 매물은 4.75%에서 5% 정도로 가격이 좋아졌다.     이자가 계속 오르면 앞으로 투자율 6%대 매물도 어렵지 않게 만나실 수 있을 것이지만, 리스 조건은 건물주에게 유리하게 만들어 있지 않다. NN 리스 계약으로 지붕과 주차장 관리를 별도로 주인이 해야만 하는 경우인지를 살펴보고 득실을 따져봐야 한다.   LA 코리아타운 4유닛에서 8유닛 정도 150만달러에서 200만달러대 가격으로 sqft 당 320달러에서 380달러대에 렌트수입과 개보수 여부에 따라서 팔리고 있다. LA카운티의 경우 올해 말까지 모라토리엄의 연장이 되어 있다. 테넌트와의 관계를 잘 해결할 수 있는 투자자들이라면 좋은 가격에 구매할 수 있는 기회이고, 신경을 덜 쓰고자 하는 투자자들이라면 NNN 상가구매가 최적이다.   ▶문의: (213)626-9790 해리 정 / 드림부동산 부사장부동산 투자 투자용 부동산 투자용 부동산 주거용 부동산 익스프레스 카워시

2022.07.27. 16:36

LA 투자용 부동산 매입 83% 급증

2021년 LA에서 이뤄진 부동산 거래가 전년도보다 83% 늘어난 580억 달러를 기록했다. 대기 중인 투자금과 매물이 많아 올해도 두 자릿수의 성장이 점쳐진다.   30일 상업용 부동산 서비스 업체인 ‘CBRE’에 따르면 투자자들의 관심 속에 지난해 LA 카운티에서 팔린 부동산의 총 가치는 580억 달러로 팬데믹 이전인 2019년의 470억 달러를 크게 넘어섰다.   가장 인기였던 부동산 타입은 단연 산업용으로 207억 달러가 거래됐다. 이어 다가구 빌딩 185억 달러, 오피스 86억 달러, 리데일 부동산 63억 달러 등으로 집계됐다.   CBRE의 앤소니 드로렌조 부회장은 “산업용과 아파트 등 다가구 빌딩은 모두가 원하는 투자처”라며 “오피스 빌딩 시장은 아직 팬데믹 이전 수준을 회복하지 못했지만 다른 분야는 모두 2019년 성적을 넘어섰다”고 말했다.   상업용 부동산 컨설팅 회사인 ‘뉴마크 그룹’의 미국 자본시장 부담당인 케빈 새넌 역시 “LA는 미국 내 5대 물류 허브 중 하나로 LA·롱비치항 덕분에 물류창고 등 산업용 부동산 시장은 뜨거웠다”며 “팬데믹을 겪으며 리테일에 대한 투자가 위축됐지만, 차츰 개선되는 상황”이라고 말했다.   지난해 LA에서 이뤄진 대형 딜 중에는 ‘브룩필드 부동산 투자 트러스트’가 3억2700만불에 글렌데일의 14.7에이커 규모 드림웍스 캠퍼스를 매입한 건을 비롯해 한 조인트 벤처가 ‘W 할리우드’ 주상복합의 임대권을 1억9700만불에 인수한 것 그리고 ‘온니 그룹’의 버뱅크 타운 센터의 리테일 임대권 1억3600만 달러 매입 등이 포함됐다.   부동산 서비스 업체인 ‘쿠시맨 앤 웨이크필드’의 마이크 콘돈 부회장은 “LA는 세계적으로 가치가 높고 안정적인 부동산 시장 중 하나”라며 “팬데믹에도 투자자의 열기가 식지 않고 꾸준히 관심이 쏟아지고 있다”고 말했다.   또 다른 부동산 업체 ‘크레시’의 일라이 랜델 최고전략책임자(CSO)는 “LA의 수익성에 반한 투자자들이 또다시 LA에서 투자 결정을 내리고 있다”고 전했다.   올해 전망도 밝아 LA의 부동산 투자는 지난해 수준을 넘어설 것으로 관측됐다.   콘돈 부회장은 “LA 주변에 대기 중인 투자자가 많고 팬데믹을 겪으며 난감한 상황에 처한 매물도 많다”며 “향후 수 개월 동안 가장 거래가 활발할 전망으로 올해도 지난해보다 두 자릿수 성장이 예상된다”고 말했다.   드로렌조 부회장은 “회복세를 보이는 오피스 빌딩에 대한 투자도 유망하다”며 “근로자의 사무실 복귀가 늘어날 전망으로 이와 관련된 투자도 증가할 것”이라고 내다봤다.   상업용 부동산 서비스사인 ‘존스 랭 라셀’의 제프리 브람슨 디렉터는 “인구에 비례해 부족한 주택 사정으로 LA의 아파트 렌트비는 꾸준히 오를 것”이라며 “보다 많은 매물이 나오고 더 많은 투자자가 몰리면서 바쁜 여름, 바쁜 가을을 보내게 될 것”이라고 전망했다. 류정일 기자투자용 부동산 부동산 투자 상업용 부동산 산업용 부동산

2022.03.30. 19:21

[부동산 투자] 투자용 부동산의 특징과 장점

 주택뿐만 아니라 투자용 부동산도 거래량이 늘고 가격의 상승 폭도 크다. 많은 사람이 부동산 투자를 하는 이유는 요즘같이 최저의 이자율로 사두면 당연히 값이 올라갈 것이라는 기대심리와 불안정한 경제 상황 때문에 주식이나 증권 등 어디에도 선뜻 투자하기가 어려운 요즘 같은 불경기 속에서도 부동산에 제대로 투자를 하면 바로 수익이 생길 수 있다는 희망 때문이다. 그리고 주위의 불경기를 모르는 부동산 부자들을 보면 충분히 공감이 가는 일이다.   그래서 투자를 생각하고 있는 분들에게 다른 투자와 비교해 미국 부동산에 투자할 때의 장점을 소개한다.     우선 부동산 투자의 가장 큰 장점으로는 부동산은 실제 우리 눈으로 확인 할 수 있는 유형 자산(Tangible Asset)이란 것이다. 그러므로 주식이나 증권보다 부동산은 수익과 지출 등 숫자나 조건이 훨씬 투명하고 확실하다. 그래서 많은 금융기관이 다른 투자나 비즈니스보다는 부동산을 담보로 쉽게 융자를 해주는 것이다.   그리고 부동산 투자의 또 다른 특징은 투자자가 직접 경영에 참여해서 모든 것을 통제, 관리할 수 있다는 것이다. 부동산은 구매 이후 소유주가 직접 관리하여 이윤을 더 창출할 수도 있고 상품의 가치를 올려 이익을 남기고 팔 수도 있다. 물론 운영을 잘 못 할 경우 손해를 입을 수도 있다. 그래서 부동산 투자는 비즈니스처럼 관리와 운영이 필요하다. 하지만 부동산을 잘 선택하여 구입한 후에 관리를 잘했을 때의 이익은 어느 다른 투자보다 더 크고 투자자의 자산 형성에 큰 역활을 하게 된다. 그러므로 뮤추얼 펀드나 주식투자처럼 투자자가 투자 회사의 경영에 참여하지 못하고 단지 회사가 잘 되기만 바랄 수밖에 없는 것과는 차이가 있다.   이렇게 투자자가 부동산 관리를 잘하여 렌트 수익이 올라가면 건물의 순수 자산가치가 올라가고 그만큼 부동산의 가치를 올릴 수 있게 되는 것이다. 그리고 부동산을 리모델하여 가치를 올렸을 때나 렌트 수익을 올리고 나서 은행에서 가치가 올라간 부분 만큼 재융자를 하여 다른 부동산 구매에 재투자를 할 수도 있다. 역시 모든 투자는 종류와 관계없이 자산 증식이 최종 목적인데 주택 시세와 달리 투자한 상용 부동산의 가치는 부동산의 순수 수입이 올라가면 거기에 따라 비례적으로 부동산 가치가 올라가는 장점이 있다.   그리고 부동산 투자의 또 다른 장점 중의 하나는 일을 하지 않아도 매달 수입이 들어오는 수동 수입을 기대할 수 있다. 아마 많은 사람의 꿈이 이런 수동 수입으로 원치 않는 직장생활에서 벗어나 자유로운 시간과 수입을 보장받는 것이 아닐까 한다.     그리고 부동산 가격이 항상 상승하는 것은 아니지만, 부동산 투자에서 가장 크게 기대할 수 있는 장점 중의 하나는 역시 가격의 상승이다. 물론 경기에 따라 부동산 가치가 내려가는 경우도 있으나 부동산 가격 상승의 요인을 잘 점검해 투자하면 언제나 큰 가능성이 있는 것이 역시 부동산 투자이다.   그리고 구매 시기,  부동산의 위치, 소유 기간 그리고 수익을 올릴 수 있는 가치를 창출하는 것이 이 부동산 가격 상승에 큰 요인이라고 할 수 있다. 이렇게 부동산의 가격은 여러 가지 사회적인 요인으로 올라가기도 하고 또 당연히 내려오기도 하는 상승과 하강이 주기적으로 반복된다.     ▶문의: (213)505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 투자용 부동산 투자용 부동산 부동산 가치

2022.02.02. 17:29

“주택 매입 5채 중 1채가 투자용”

주택 실 거주자보다 투자 목적의 기관 매매가 크게 증가하고 있는 것으로 나타났다. 매물이 극도로 부족한 상황에서 기관 투자자까지 매매에 적극 개입하면서 실 거주자의 주택 매매를 더욱 어렵게 만들고 있다는 지적이다.   올 3분기 LA에서 팔린 전체 주택 중 19%가량은 투자 목적의 거래였던 것으로 드러났다.   ‘레드핀 부동산’은 기관 투자가 및 주거용 부동산 사업가 등 실수요자 이외 주택 투자자의 거래 비중이 올 3분기 사상 최대를 기록했다고 17일 발표했다.   전국 기준으로 이들 투자자 구매 비중은 전체의 18.2%로 지난해 3분기의 11.2%는 물론, 올 2분기의 16.1%를 넘어섰다. 이들이 구매한 단독주택, 콘도, 타운홈, 2~4유닛 다가구 주택 등의 총 숫자는 9만215채로 지난해 3분기의 5만51채, 올 2분기의 8만1969채보다 많았다.   레드핀은 “올 3분기 투자 목적의 주택 구매는 전년 대비 80.2% 급증했고 이는 2000년 1분기 관련 통계를 작성한 이래 사상 두 번째로 큰 증가율이었다”며 “금액 기준은 640억 달러, 전체의 76.8%는 현금으로 거래됐다”고 설명했다.   도시별 통계에서 LA는 4385채로 19.1%를 기록, 전국 평균보다 높았다. 가주에서는 샌디에이고(19.8%), 새크라멘토(19.4%), 애너하임(18.7%), 샌프란시스코(20.4%) 등이 평균 이상이었다.   〈표 참조〉   이밖에 애틀랜타는 32%로 3채 중 1채꼴로 투자자가 매입한 것으로 나타나 50개 대도시 중 최고를 기록했다. 하지만, 뉴욕과 샌호세는 유일하게 투자자 비중이 지난해보다 줄어든 것으로 나타났다.   레드핀의 쉬하야보카리 수석 이코노미스트는 “매물 부족 가운데 막대한 차익 실현이 가능해 투자 목적의 주택 거래가 늘었다”며 “렌트 수요가 늘면서 수입 극대화가 가능하다는 점에서도 주택 투자는 최적기였다”고 분석했다. 류정일 기자투자용 주택 주택 투자 주택 거래 단독주택 콘도

2021.11.17. 20:33

투자용 부동산 매입시 '캐시 아웃 재융자' 유용

 이미 가진 집에 쌓인 에퀴티를 활용해 세컨드 홈이나 휴가용 주택 또는 투자용 부동산을 구매할 수 있다.       많은 홈오너가 캐시 아웃 재융자 등을 통해 다음에 사려는 부동산을 위한 다운페이로 사용한다. 일부는 캐시 아웃 재융자를 받아 다음 주택 전체를 현금으로 사기도 한다.   캐시 아웃 재융자의 장점은 기존 주택에 쌓인 에퀴티를 활용해 훨씬 낮은 이자율로 대출을 받을 수 있다는 점이다. 다만 재융자 자격을 갖춰야 하고, 대출 조건에 부합해야 하며, 기존 주택에 상당한 에퀴티를 쌓아둬야 한다.   ▶가능한 대출액   캐시 아웃 재융자의 기본은 주택 에퀴티의 80%까지 대출이 가능하다는 것이다. 간단해 보이지만 함정이 있다.   예를 들어 현재 주택 시세가 80만 달러라고 가정해보자. 그동안 모기지 원리금을 상환해 현재 집에 쌓인 에퀴티는 50만 달러가 됐다. 본인이 낸 페이먼트로 50만 달러를 적립했지만 이걸 전부 이용할 수 있는 건 아니다. 앞서 말한 80% 룰에 따라 50만 달러의 80%인 40만 달러를 대출받을 수 있는 것도 아니다.   대신 계산 순서는 이렇다. 렌더는 현재 시세인 80만 달러에서 20%인 16만 달러를 뺀 64만 달러를 해당 주택의 가치로 본다. 64만 달러에서 남은 모기지 잔액인 30만 달러를 먼저 갚는 식으로 계산하면 남는 금액은 34만 달러이고 이게 캐시 아웃 재융자로 가능한 대출액이 된다.   일부 대출 프로그램은 더 많은 금액을 빌려준다. 연방 보훈청(VA)의 캐시 아웃 재융자는 쌓인 에퀴티의 100%를 재융자해준다.   ▶재융자 자격   캐시 아웃 재융자로 투자용 부동산 등을 사는 것은 좋은 재테크 방법으로 추천된다. 그러나 렌더는 이런 캐시 아웃 재융자의 자격을 엄격하게 규정하기 때문에 사전에 점검해서 대출이 가능한지 알아보는 것이 중요하다.   첫 번째는 주 거주지로 이용하는 주택을 담보로 캐시 아웃 재융자를 받는 경우, 최소한 20% 이상의 에퀴티가 필요하다는 것이다. 80만 달러짜리 집이라면 16만 달러 이상이 요구된다.   두 번째로 크레딧 점수는 620점 이상이어야 한다. 연방 주택청(FHA)의 모기지 프로그램 등을 이용할 경우 최소 크레딧 점수는 580점 이상이면 된다. 그러나 캐시 아웃 재융자는 어떤 대출 프로그램을 이용하든 최소한 620점 이상을 갖춰야 한다.   세 번째 소득대비부채(DTI) 비율은 50% 이하여야 한다. DTI 비율은 월 지출액을 월 세전 소득으로 나눈 것이다. 모기지 등 월 지출액이 2000달러인데 월 소득이 5000달러라면 DTI 비율은 40%다.   네 번째 담보인정비율(LTV)은 80% 이하여야 한다. 현재 모기지를 주택 시세와 비교한 수치로 기존 모기지 잔액이 30만 달러이고 현재 집값이 80만 달러면 LTV는 37.5%다. 렌더는 LTV를 활용해 캐시 아웃 재융자 승인 여부를 결정한다.   ▶소요 기간   많은 홈오너가 캐시 아웃 재융자의 승인을 받기까지 얼마나 오랫동안 현재 모기지를 유지해야 하는지 궁금해한다. 일반 모기지, FHA 또는 VA 모기지인 경우 대부분의 렌더는 첫 번째 모기지를 클로징하고 캐시 아웃 재융자를 받기 전까지 평균적으로 약 6개월이 소요된다고 설명한다.   FHA와 VA 대출 프로그램인 경우 연방 정부가 제공하는 ‘스트림라인 재융자’의 자격이 되는데 이 경우도 재융자 이전까지 약 210일간 기다려야 한다. 농무부(USDA)의 재융자 프로그램은 6~12개월 소요되는데 USDA는 캐시 아웃은 허용하지 않고 있다.   ▶투자용과 세컨드 홈   임대용 부동산을 통한 캐시 아웃 재융자도 가능하다. 실제 많은 투자자가 임대용 부동산에서 받은 현금으로 새로운 투자용 부동산을 사거나 기존 부동산을 업그레이드하는 데 쓴다. 이렇듯 투자 관점에서 부동산에 쌓인 에퀴티는 즉각 세컨드 홈 또는 투자용 부동산을 사는 데 이용할 수 있다. 캐시 아웃 재융자를 클로징한 즉시 받은 금액은 다른 집을 사는데 다운페이로 쓸 수 있다.   이때 조건은 현재 사는 집은 그대로 주 거주지로 유지하는 것이다. 이는 곧 새로운 재융자의 담보가 된 집으로서 지금 사는 집에서 그대로 살면서 오직 투자용이나 세컨드 홈을 구매하는데 해당 자금을 이용할 수 있다는 것이다.   ▶제약 조건   캐시 아웃 재융자는 물론, 홈에퀴티 라인오브크레딧(HELOC)도 통상적으로 새로운 주 거주지 목적의 주택을 구매하는데 쓸 수 없다. 실제 이들 재융자의 대출 조건에는 담보가 되는 주 거주지 주택에 최소한 1년 이상 거주하는 것을 의무로 한다는 조항이 포함돼 있다.   이를 어겨 모기지 대출 계약을 위반하는 것으로 밝혀지면 렌더는 즉각 해당 대출 상환을 요구할 수 있다. 당연히 홈오너는 미리 이런 제약 조건들을 점검하고 본인에게 맞지 않는다면 다른 방법을 모색해야 한다.   ▶대안들   HELOC도 집의 에퀴티를 활용할 수 있는 방법이다. 크레딧 카드와 비슷해서 통상적으로 비용이 수반된다. 처음 몇 년 동안은 돈을 빼서 쓰고 나중에 이를 채워 넣는 식이다. 다만 몇 가지 주의할 점이 있다.   우선 이자율이 고정이 아닌 변동식이라는 것이다. 두 번째 모기지는 첫 번째보다 이자율이 높은 점에서 손해가 될 수도 있다. 이자율은 크레딧 히스토리, 새로운 대출액, 위치와 에퀴티 등에 따라 달라진다.   또 HELOC는 매달 막대한 비용 부담을 막으려면 밸런스 관리에 철저해야 한다. 간단히 쓰는 기간과 갚는 기간으로 나뉘는 HELOC는 쓰는 기간에는 이자만 내면 된다. 그러나 갚는 기간에는 더는 인출이 안 되고 원리금을 정확히 나눠 남은 기간 상환해야 한다.   또 다른 대안은 브리지 론이다. 브리지 론은 한 주택에 쌓인 에퀴티는 다음 주택으로 이동시키도록 디자인된 특화된 대출로 보면 이해가 쉽다.     브리지 론의 가장 큰 장점은 단기 융자가 가능하다는 것이다. 불과 몇 개월만 사용하는 것도 가능하고 월 페이먼트를 낼 필요도 없다.     그러나 마찬가지로 고려할 부분은 이자율이 높다는 점이다. 평균 통상적인 모기지 이자율보다 2%포인트가 높다고 보면 된다. 또 초기에 내야 할 수수료가 많다.   류정일 기자투자용 부동산 캐시 아웃 투자용 부동산 재융자 자격

2021.11.03. 16:35