[부동산 이야기] 수익형 부동산 최신 동향

5월 현재 개인이 투자하기 적당한 크기의 국내 상업용 부동산 시장은 지난 몇 년간의 급격한 금리 인상과 그에 따른 고통스러운 조정기를 마침내 뒤로하고 새로운 도약과 확장의 전환점에 들어서고 있다.     2025년 하반기부터 시작된 금리 안정세가 관망하던 자본들을 다시 시장으로 끌어들이기 시작하면서 2026년 1분기 싱글 테넌트 넷리스(STNL) 거래량은 전년 동기 대비 약 16% 증가하는 기염을 토했으며, 특히 1031 익스체인지를 활용해 세금 혜택을 누리려는 개인 투자자들이 안정적인 수익처를 찾아 대거 유입되면서 시장의 유동성이 그 어느 때보다 풍부해진 상황이다.   투자자들 사이에서 관리의 편의성과 안정적인 현금 흐름을 동시에 보장하는 NNN 투자 자산은 이란과의 전쟁, 높은 원유 가격 등의 불확실한 거시경제 환경 속에서도 가장 신뢰할 수 있는 안전자산이자 성장형 수익 자산으로서 그 가치를 다시금 증명하고 있다.     이러한 수요의 증가와 대조적으로 고금리, 수입 물가 상승과 공사비 상승의 여파로 지난 몇 년간 신규 건축 허가가 10년래 최저 수준으로 급감하면서 발생한 공급 부족 심화 현상으로 6% 중반대의 높은 수익률을 가진 매물들은 1~2주일 내로 여러 개의 오퍼를 받아 기존 부동산 매물 재고들이 빠르게 사라지고 있는 요즘이다.     테넌트별로 살펴보면 경기 변동에 가장 강력한 내성을 가진 알디나 트레이더 조 같은 그로서리 부지는 온라인 쇼핑의 공세 속에서도 신선식품 수요를 바탕으로 주변 리테일 테넌트들의 매출까지 견인하는 강력한 낙수 효과를 내며 부동의 투자 순위 1위를 지키고 있다.     가장 역동적인 변화를 보이는 퀵서비스레스토랑(QSR) 분야에서는 업계 1위인 칙필레와 맥도날드가 독보적인 매장당 매출액을 바탕으로 시장의 ‘블루칩’ 역할을 하고 있으며, 최근 무서운 성장세를 보이는 레이징 케인스 역시 단순한 메뉴 구성과 강력한 팬덤을 통한 운영 효율성을 무기로 기관 투자자들의 핵심 포트폴리오로 자리매김했다.     또한 과거 의류나 잡화 매장이 차지하던 자리를 어전트 케어와 같은 메디컬 테넌트들이 채우는 메디컬 리테일의 비상은 인구 고령화 시대와 맞물려 10~15년의 장기 임대 계약을 가능하게 함으로써 은퇴 자금을 운용하는 투자자들에게 채권보다 매력적인 대안을 제시하고 있다.     리테일 운영사들이 매장 수를 공격적으로 늘리기 위해 선택하는 세일 리스백(매각 후 재임대) 시장도 활발하다. 이는 기업이 자산 유동화를 통해 확보한 자본을 핵심 사업에 재투자하는 동시에 투자자에게는 대체 불가능한 우량 자산을 제공하는 윈윈 전략으로 자리 잡았다.     특히 세계적인 편의점 체인인 세븐일레븐이나 북미 전역을 아우르는 대형 QSR 프랜차이즈 운영사들처럼 강력한 기업 신용도를 보유한 테넌트들이 시장에 내놓는 리스백 매물은 투자자들에게 15년 이상의 초장기 임대차 계약과 안정적인 현금 흐름을 동시에 확보할 수 있는 절호의 기회를 제공하고 있다.     시장 환경 또한 투자자들에게 우호적인 방향으로 재편되고 있다. 자본환원율이 5~6%대에서 하향 안정화되고 조달 금리와의 수익률 차이가 해소되면서 확연한 반등 국면에 진입했다.     대출 금리보다 높은 투자 수익률을 확보할 수 있는 긍정적인 구간이 형성됨에 따라 막대한 대기 자금을 보유하고 있던 대형 연기금과 리츠 등 기관 투자자들은 다시금 공격적인 매수 행보를 재개하고 있다. 여기에 2026년 NNN 투자 시장의 결정적인 게임 체인저로 등장한 것은 바로 인공지능 기반의 분석 기법이다.     이러한 과학적 접근은 해당 입지가 향후 20년 동안 테넌트의 매출을 뒷받침할 수 있는지, 주변 경쟁 업체의 진입 가능성은 어떠한지를 사전에 완벽히 예측하게 함으로써 투자 리스크를 획기적으로 낮추고 있다.   ▶문의: (213) 626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 이야기 수익형 부동산 개인 투자자들 기존 부동산 투자자들 사이

2026.05.13. 19:21

[프라이빗 마켓] 투자자 눈길 끄는 공개시장 밖 비상장 자산

지난 몇 년간 포트폴리오의 대안을 찾는 투자자들 사이에서 ‘프라이빗 마켓’이라는 용어가 자주 등장하고 있다. 기존의 주식과 채권 같은 공개시장(public market) 중심의 투자로는 리스크 조절이나 수익률 목표 달성이 어렵다고 느끼는 투자자들이 많아지면서 비상장 자산에 대한 관심이 점점 커지고 있다. 하지만 프라이빗 마켓이란 정확히 무엇이고, 왜 지금 다시 조명을 받고 있을까?     ▶프라이빗 마켓은 무엇인가     프라이빗 마켓(private markets)은 말 그대로 공개시장 밖에서 거래되는 투자 자산군을 통칭한다. 여기에는 비상장 기업에 대한 투자(사모펀드, Private Equity), 비상장 기업에 대한 대출(사모 대출, Private Credit), 그리고 비공개 방식으로 운용되는 부동산 및 인프라 자산 등이 포함된다.     이런 자산들은 상장 주식이나 채권과 달리 일일 가격 정보가 없고 유동성이 낮으며 투자자격 요건이나 ‘락업’ 기간 등 진입 장벽이 존재하는 경우가 많다.     하지만 그만큼 공개시장에서는 접근할 수 없는 기업 성장, 구조조정, 특수 자산 기회 등에 투자할 수 있어 일부 투자자에게는 고위험-고보상 구조 속에서의 수익률 차별화 수단으로 활용되고 있다.     최근에는 제도 개선과 데이터 축적을 통해 기관투자자뿐 아니라 일부 고액 개인투자자들까지 이 시장에 접근하는 흐름이 확대되고 있다.   ▶기업이 상장을 꺼리는 시대   먼저 눈여겨볼 사실은 상장 기업의 숫자가 줄고 있다는 점이다. 국내의 경우 지난 25년간 상장 기업 수는 절반 가까이 줄었고 연 매출이 1000만 달러에서 10억 달러 사이인 중견 기업의 99%는 비상장 상태다.     단순히 주가지수에 투자하는 방식으로는 국내 경제의 많은 부분을 놓치고 있다는 의미다.     또한 은행들이 대기업 위주의 대출에 집중하면서 국내 수많은 중소·중견 기업은 자금을 비공식 대출기관, 즉 프라이빗 크레딧 시장에서 조달하고 있다.   ▶수익률과 안정성   프라이빗 마켓의 매력 중 하나는 높은 수익률과 낮은 변동성이다. 예를 들어, 지난 30년간 사모펀드는 연평균 15%의 수익률을 기록했다.     이는 같은 기간 S&P500의 약 10%를 크게 웃도는 수치다. 변동성 측면에서도 사모펀드가 오히려 더 낮았다. 비슷하게 사모 대출 시장도 연평균 약 9.5%의 수익률을 기록했다.     특히 금융위기나 팬데믹과 같은 위기 상황에서도 일반 채권 대비 훨씬 더 일관된 성과를 보였다.   하지만 여기서 한 가지 짚고 넘어갈 점이 있다. 프라이빗 자산은 대부분 ‘평가 기반(appraisal-based)’ 수치로 가치가 산정된다.     이는 실제 거래 가격이 아닌 외부 평가사나 내부 기준에 따라 정해지는 추정치다. 이로 인해 단기적인 시장 충격이 즉시 반영되지 않고 가격 조정도 보수적으로 이루어지기 때문에 표면상 변동성이 낮아 보일 수 있다.     하지만 이는 위험이 실제로 적다는 뜻이 아니라 리스크가 ‘지연되거나 감춰져 있을 수 있다’는 뜻에 가깝다. 투자자는 이 점을 고려해 포트폴리오 안정성에 대한 착시 효과를 경계할 필요가 있다.   ▶진입장벽   종종 프라이빗 마켓에 대해서는 수익률이 더 높고 위기 상황에서도 잘 버틴다는 점만 강조되곤 한다. 하지만 이런 상품들은 대부분 유동성이 낮고 장기 ‘락업’(회수 제한) 구조를 가진다.     즉, 투자한 자금을 수년간 묶어둬야 하며 중도 회수는 거의 불가능하다. 이는 자산 배분의 유연성을 중시하는 투자자에게는 큰 단점이 될 수 있다.     또한 진입장벽도 존재한다. 일부 사모펀드는 적격투자자 요건(Accredited Investor)을 요구하거나 최소 투자금이 많다. 일반 투자자가 접근하기엔 아직 현실적인 제약이 많다.   ▶60/40을 대체할 수 있을까   많은 연구결과가 전통적인 ‘60/40’(주식/채권) 포트폴리오에 프라이빗 마켓을 일정 비율 혼합하면 리스크 대비 수익률이 30~40% 향상된다고 말한다.     하지만 이 역시 어디까지나 과거 데이터를 기반으로 한 시뮬레이션일 뿐이다. 향후 금리 환경, 규제 변화, 시장 유동성 위기 등은 전혀 다른 결과를 가져올 수 있다.     다시 말해, ‘프라이빗 마켓을 추가하면 수익률이 올라간다’는 주장은 정적이고 장기적인 조건으로만 성립되는 전제라는 점을 기억할 필요가 있다.   ▶어떤 투자자에게 적합한가     프라이빗 마켓은 장기 자본을 운용할 수 있고 일정 수준의 리스크를 감내할 수 있는 투자자에게는 분명 기회가 될 수 있다.     특히 공개시장 외의 자산으로 분산을 원하는 고액자산가나 기관투자자에게는 유의미한 역할을 할 수 있다.     하지만 단기 유동성이 필요한 투자자, 시장 사이클에 민감한 투자자에게는 오히려 부담스러운 선택이 될 수도 있다.   프라이빗 마켓은 공개시장이 담아내지 못하는 기회를 보여주는 동시에 여전히 정보 비대칭, 진입장벽, 유동성 문제와 같은 숙제를 안고 있는 시장이기도 하다. 쉽게 말해 ‘고수익’은 가능하지만 ‘고위험’과 ‘저유동성’을 감수할 수 있을 때만 유효한 옵션이라는 것이다.   프라이빗 마켓은 현실적으로 기존의 60/40 포트폴리오를 완전히 대체하는 자산군은 아니다. 그러나 잘 설계된 구조 안에서 의미 있는 보완재 역할은 충분히 할 수 있다.   투자자는 자신의 목표와 투자시간, 리스크 성향에 맞춰 이 시장을 얼마나 받아들일지 냉정하게 판단해야 할 것이다.   켄 최 아피스 자산관리 대표 [email protected]프라이빗 마켓 공개시장 비상장 비상장 자산 투자자들 사이 일부 투자자

2025.05.27. 21:31

샤크탱크 투자받은 8세 아동 화제…부친과 공동 창업 에단 샌본

국내에서 큰 인기를 누리고 있는 투자 관련 리얼리티 쇼 샤크탱크에서 어린이가 공동창업자로 5만 달러의 투자를 받아 화제를 모으고 있다.     8살의 에단 샌본은 아버지 데이비드 샌본과 함께 지난해 4월에 어린이용 커피 브랜드 ‘키드 커피’를 창업했다. 에단이 아버지의 커피를 몰래 마시고 아이들을 위한 커피를 만들어 팔자는 아이디어를 냈다고 한다.     데이비드는 처음 이에 대해 회의적이었지만 에단은 학교 친구들에게 의견을 묻는 등 시장조사를 해서 아버지를 설득했다고 한다.     키드 커피는 카페인이 거의 없으며 식이섬유, 칼슘, 철분 등의 영양소를 포함하고 있다. 아이들이 매일 아침 마실 수 있는 커피를 만들고 싶다는 에단의 바람이 반영된 것이다.     샌본 부자는 샤크탱크의 심사위원들 앞에서 키드 커피가 지난해에만 15만 달러의 매출을 기록했으며 온라인뿐만 아니라 여러 카페에서 판매되고 있다고 말했다.     마크 큐반, 로리 그레이너 등 심사위원이 큰 관심을 보였고 투자자들 사이에서는 경쟁이 붙었다.     샌본 부자는 최종적으로 5만 달러에 지분 15%를 제안한 다니엘 루베츠키의 제안을 선택했다.     한편 데이비드는 “에단이 사업에 매우 관심이 있지만, 어린아이는 역시 뛰어놀아야 한다고 생각한다”며 아들의 사업 참여가 어린 시절을 빼앗아서는 안 된다는 신념을 밝히기도 했다.   조원희 기자샤크탱크 투자 아동 화제 공동 창업 투자자들 사이

2025.03.21. 0:17