집을 살 계획인데 직장을 옮겨도 되나 [ASK미국 융자-스티브 양 프로융자 대표]
▶문= 앞으로 6개월 내지 1년 안에 집을 살 계획입니다. 그런데 그 사이 직장을 옮겨도 집 융자를 받는 데 문제가 없는지 알고 싶습니다. ▶답= 많은 사람들이 융자 신청을 앞두고 직장을 바꿔도 되는지 묻습니다. 같은 종류의 일을 하면서 월급을 올려 직장을 옮기는 것은 융자를 받는 데 해가 되지 않습니다. 그러나 전혀 다른 분야로 직장을 옮기거나, 관련성이 없는 포지션으로 직장을 너무 자주 바꾸거나, 두 개의 파트타임으로 직장을 바꾸는 경우에는 융자 승인을 받는 데 문제가 될 수도 있으므로 조심해야 합니다. 그리고 융자를 진행하는 기간 중에는 직장을 바꾸지 않는 것이 좋습니다. 사전 융자 승인서(Pre-approval letter)를 받는 시점에 앞으로 직장을 바꿀 계획이 있다면 반드시 융자 담당자에게 알려 실제로 직장을 옮기는 시점과 융자를 받는 시점을 상의하는 것이 중요합니다. 사전 융자 승인서를 받았다고 해서 융자 담당자에게 알리지 않고 바로 직장을 옮기는 경우를 본 적이 있는데, 이는 큰 문제가 될 수 있으므로 꼭 융자 담당자와 상의해야 합니다. 직장을 옮겨 융자를 받지 못한 예를 하나 들어보겠습니다. 간호사가 근무하는 병원을 바꾼 경우인데, 보통 경력이 풍부한 간호사들은 직장이나 수입 면에서 융자 승인에 문제가 없는 경우가 대부분입니다. 그런데 이 손님은 1년 전에 풀타임 직장(병원)을 그만두고 두 군데 병원에서 파트타임으로 새롭게 일을 시작했습니다. 총 수입은 약간 늘었지만, 풀타임 한 곳에서 파트타임 두 곳으로 직장이 변경되었기 때문에 불행하게도 융자 승인을 받지 못했습니다. 왜냐하면 파트타임 두 곳 중 한 곳을 ‘세컨드 잡(Second Job)’으로 간주해야 하는데, 세컨드 잡은 2년 이상의 경력을 요구하기 때문입니다. 이처럼 융자 심사 기준에는 일반인이 납득하기 어려운 경우가 많습니다. 결국 이 손님은 당장 집을 사는 것을 포기하고 1년 이후로 미룰 수밖에 없었습니다. 모기지 융자에서는 기본적으로 2년의 직장 경력을 요구하고, 이를 기준으로 수입을 계산합니다. 렌더는 최소한 2년의 직장 경력과 수입 기록이 있어야 믿을 만하고, 앞으로 지속 가능한 수입이라고 판단하는 것입니다. 다만 이 기준에도 예외는 있습니다. 예를 들어 간호학교를 졸업하고 1년 조금 넘게 풀타임으로 일한 경우, 렌더는 보통 융자 승인을 해줍니다. 간호학교의 공부를 경력으로 인정해 주는 셈인데, 이때 수입을 어떻게 계산할지는 별개의 문제입니다. 반대로 대학을 졸업하고 세일즈를 하며 1년간 커미션 수입이 있는 사람이 융자를 신청할 경우에는 승인이 나지 않을 가능성이 매우 높습니다. 왜냐하면 커미션 수입을 산정하기에는 1년이라는 기간이 너무 짧기 때문입니다. 1099 소득의 독립계약자는 자영업자로 분류되어 반드시 최소 2년의 경력과 세금 보고서를 요구합니다. 그래야 경비를 공제한 순수입을 가늠할 수 있기 때문입니다. 또 다른 예로 자동차 수리업을 10년 운영하다가 가게를 팔고, 그 가게에서 매니저로 1년 일한 경우가 있습니다. 이 경우가, 반대로 자동차 수리소에서 매니저로 10년 일하다가 그 가게를 인수해 주인이 된 지 1년밖에 되지 않은 경우보다 융자 승인을 받기 쉽습니다. 왜냐하면 전자는 월급쟁이로서 수입의 안정성과 지속성이 더 크기 때문이고, 후자의 경우는 자영업자가 된 지 1년밖에 되지 않아 위험성이 크며 경비 등을 제외한 순수입 검증도 어렵기 때문입니다. 이처럼 렌더는 융자 신청인의 직장 및 수입과 관련해 안정성, 지속성, 검증 가능성을 염두에 두고 판단합니다. 과거 2년 동안 검증 가능한 직업과 수입, 그리고 향후 3년 동안 현재 수준 또는 상승 가능성이 있는 수입을 융자 심사를 위한 소득으로 인정합니다. 마지막으로 실업 기간이 있는 경우에는 실업 기간과 사유에 따라 다르지만, 보통 실업 기간 이상의 재취업 기간이 있어야 융자 승인을 받는 데 문제가 없다고 보면 됩니다. 실업 후 재취업의 경우는 실업 전의 근무 기간, 그 전 직업과 새 직업의 연관성 등 여러 사항을 동시에 고려하므로 이 또한 미리 융자 담당자와 상의해야 합니다. 융자 신청인의 직업과 수입에 대한 인정 여부와 계산 방법은 일반인이 알기 어렵습니다. 따라서 주택 구입이나 재융자를 계획하는 사람들은 경험 많은 융자 담당자를 일찍 찾아 자문을 구하고 준비하는 것이 바람직합니다. ▶문의: (213) 393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 프로융자 프로융자 대표 융자 승인 풀타임 직장
2025.08.20. 17:51
