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[부동산 스토리] 불법 융자조정 은행 철퇴
소비자재정보호국(CFPB)은 미시간주에 기반을 두고 있는 플래그스타(Flagstar) 은행에 2700만 달러가 넘는 과징금을 부과했다. 불법적인 융자조정으로 인해 피해를 본 주택소유주들에 대한 은행의 책임을 물은 것이다. 이는 CFPB의 새 모기지 서비스 규정이 시행된 이후 최초의 사례로 CFPB가 의무를 저버린 은행권을 상대로 얼마나 엄격한 처벌을 단행하고 있는지 보여주고 있다. 플래그스타 융자조정을 해주지 않기 위해 불법적으로 시간을 지체, 재정적 어려움에 처한 주택소유주들의 주택을 의도적으로 빼앗으려는 의도를 드러냈기 때문인데 지금도 모기지 페이먼트를 못 내고 있고 지푸라기라도 잡고 싶은 심정에 처한 홈오너들이 많이 있는데 앞으로도 융자조정을 통해 집을 지키려는 홈오너를 상대로 CFPB의 융자조정 기준을 벗어난, 불법적 또는 의도적으로 도움 제공을 거부하는 행위는 엄격한 법 적용을 당할 수밖에 없다. 플래그스타는 CFPB에서 정한 융자조정 시간표에 근거해 도움을 제공했어야 함에도 불구하고 융자조정을 신청한 소비자들을 상대로 필요 이상 시간을 끌며 법으로 정한 융자조정 스케줄을 무의미하게 만들었다. 융자조정을 의도적으로 거부한 불법행위였던 것이다. 사실 융자조정 신청자들이 충분한 자격 조건을 갖추었음에도 불구하고 서류 미비란 핑계를 대거나 아예 서류검토도 안 하고 시간만 보낸 후에 융자조정을 거부하는 행태가 종종 있었다. 새로운 융자조정법은 융자조정 진행 과정에서 엄격한 시일 내에 절차가 진행되도록 규정하고 있다. 이를테면 홈오너가 페이먼트 지급기한이 넘은 지 36일이 지나면 렌더는 반드시 전화로 홈오너에게 연락을 취해야 한다. 또 45일 이후에는 우편으로 연체된 상황을 통지해줘야 한다. 이처럼 모든 진행 과정을 시간표에 따라 절차를 진행하도록 법으로 정한 것이다. CFPB가 플래그스타 은행에 엄청난 벌금을 부과한 것은 다른 렌더들에게 본보기를 보인 것이라고 볼 수 있다. 소비자 입장에서는 융자조정을 신청한 이후 필요 이상 시간을 소모하거나 불성실한 업무 진행으로 인한 더 이상의 피해를 보지 말도록 소비자 편에서의 불만을 대변해 준거라 볼 수 있다. 가주 정부와 검찰도 불법적인 융자조정 행위에 대응하기 위한 강력한 조처를 하고 있는 상황이다. 얼마 전 샬롬센터에 찾아오신 손님도 모든 서류를 제출했음에도 아무런 답변도 없고 진행 상황도 알려주지 않고 차압만 하겠다는 편지만 지속해서 보낸 은행을 상대로 CFPB에 상황을 설명해서 도움을 요청한 후 일단 서류를 재검토하는 방향으로 도움을 대행해 준 적이 있었다. 마지막으로 알아두면 도움이 될 CFPB 규칙 중 하나를 소개한다. 렌더들은 45일이 지난 뒤에도 여전히 페이먼트를 못 하는 홈오너들에게 반드시 HUD(주택도시개발국) 승인을 받은, 무료 융자조정 서비스 제공 비영리단체를 알려줘야 한다. 지금 주 정부에서는 8만 달러까지 모기지 구제 프로그램을 통해서 도움을 제공하고 있다. 프로그램이 자주 업데이트되는 관계로 주 정부 웹사이트(camortgagerelief.org)를 방문해서 한국어로 자격조건을 확인해서 도움을 받으면 좋겠다. 또한 모기지를 연체한 랜드로드들도 3만 달러까지 그랜트 지원을 받을 수 있는 프로그램도 준비되어 있다. ▶문의: (213)380-3700 이 지락 샬롬센터 소장부동산 스토리 융자조정 불법 불법 융자조정 융자조정 시간표 플래그스타 융자조정
2023.08.01. 23:45
[부동산 스토리] 주택 차압 예방
요즘 주택 차압으로 어려움을 겪는 한인들의 상담이 늘고 있다. 미리 대비하고 어렵게 장만한 주택을 지키는 방법과 절차를 알아두면 좋겠다. 주택 차압이란 모기지 페이먼트를못 냈을 때, 은행이 공식 통보를 보내는 과정이다. 이때, 홈 오너가 지불하지 못한 페이먼트의 부족액을 회복시킬 수 있는 시간을 준다. 하지만 집주인이 아무것도 할 수 없을 상태라면 융자 회사는 주택융자 받을 때사인한 서류에 근거해 차압을 진행할 수가 있으며그 후 집은 경매로 넘어간다. 가주에서 주택이 차압되는 절차와 타임라인을 알아보자. 모기지 페이먼트가 45일간 연체되면 차압으로부터 도움을 받을 수 있다는 옵션들을 은행으로부터 받게 된다. 120일이 지나면 Notice of Default(모기지 연체 통보서)를 받게 되고 210일이 지나면 Notice of Sale(주택경매처분 통보), 그리고 20일 후인 230일에 경매 처분되는 과정을 거친다. 물론 이 시간표는 아무런 조처를 하지않을 때벌어지는 것이다. 먼저 페이먼트를 한두 달못 냈다면 채무불이행(default) 됐다는 뜻이다. 이때 융자회사는 밀린 페이먼트를 청구하며 모기지를 변경(modify) 하라고 권고한다. 이 시기가 하우징 카운슬러와 상의할 가장 좋은 시기이다. 하지만 융자회사와 협상을 하기 위해 일부로 늦을 필요는 없다. 수입이 있다면 현재의 낮은 이자율의 혜택을 받도록 돕는 정부보조도 있고 늦은 기록 없이도 합당한 사정만 증명되면 도움은 얼마든지 요청할 수 있다. 다음으로, 융자회사가 집주인에게 연락을 시도해도 아무 응답이 없다면 Notice of Default라는 통보가 집주인과 County Recorder's Office로 가게 되며 이후 90일의 Reinstatement Waiting Period를 통하여 연체된 빛을 해결할 수 있다. 만약 파산신청을 생각 중이라면 이때가 가장 적절한 타이밍이라고 보면 된다. 마지막으로, 90일의 기다리는 기간이 끝나면 신탁인(은행에서 의뢰한 변호사)은 연체된 빛이 해결됐는지를 검사 하고 그 후, Notice of sale이 나간 후20일 안에 융자회복이 안 되면 20일 후 경매에 의해 최고입찰자에게 팔리게 된다. 차압은 옵션이 아니다. 페이먼트를 못 내는 사람들을 돕기 위해 가주 정부의 모기지 릴리프 프로그램 등 다양한 정부의 프로그램들이 있지만 활용을 제대로 못하고 잘못된 인도를 받는 것이 현실이다. 정부의 다양한 채널이 가동되어 HUD Approved Housing Counselor의 도움을 받을 것을 권고하고 있지만 많은 홈오너들이 도움에서 제외되고 피해도 입는 사례들이 기사를 통해 많이 보고되고 있는 실정이다. 융자조정은 어떤 기교나 매직이 필요한 것이 아니다. 융자조정에 필요한 충분한 서류를 HUD Certified 카운슬러와 함께 준비해서 은행에 주어진 시간 안에 검토할 수 있도록 하는 것이 중요하다. HUD certified 된 단체들은 은행과 hotline이 개설되어있어서 신속한 일 처리가 가능하다. 매달 받고있는 모기지 스테이트먼트를 보면 모기지 페이먼트가 어려울 때 HUD 승인기관을 찾아가서 도움을 신청할 것을 반드시 안내해주고 있다. 지난주 한인 한 분이 집이 완전히 차압으로 넘어간 이후에 찾아와서 안타깝다. 어렵게 장만한 집을 차압으로부터 예방할 수 있도록 미리 조처를 할필요가 있겠다. ▶문의: (213)380-3700 이지락 샬롬센터 소장부동산 스토리 주택 차압 주택 차압 주택경매처분 통보 모기지 페이먼트
2023.01.17. 23:25
[부동산 스토리] LA 다운페이먼트 보조
현재 LA시는 저소득층 다운페이먼트 보조 프로그램인 LIPA(Low Income Purchase Assistance)와 중산층 다운페이 보조 프로그램인 MIPA(Moderate Income Purchase Assistance)를 운영 중이다. LIPA는 기금이 충분하지만 MIPA는 기금이 소진됐다. 그런데 가주 정부는 비긴(BEGIN) 프로그램을 통해서 첫주택을 구매하려는 중산층을 지원하고 있다. 지원 금액은 최대 11만5000달러다. 소득 기준 기존의 LA시 중간 소득 기준보다는 적고 무이자가 아닌 3%의 단리로 도움을 받을 수가 있다. 이자는 30년 이후나 집을 팔 때까지 미룰 수가 있어서 매월 모기지 페이먼트에 포함되지 않게 할 수 있다. 따라서 월 페이먼트 부담이 줄 수 있다. 요즘처럼 집값이 상승할 때는 한 푼이 아쉽다. LA시의 첫주택 구매자 재정 보조는 그랜트가 아닌 대출이다. 정확하게는 일정 금액을 무이자로 30년간 대출해주는 것이다. 30년 이전에 집을 매각하거나 소유권(타이틀)을 이전하면 받은 지원금을 다시 갚아야 한다. 특히 주의해야 할 점은 주택 매입 후 매각 시 양도 차익에 대해서도 시정부와 일정 비율로 나눠야 한다는 점이다. 하지만 주정부의 비긴 프로그램은 이미 3%의 이자로 빌린 것이기에 시정부와 에퀴티를 공유할 필요가 없다. LA시정부의 에퀴티 공유론과 카운티 재정보조 프로그램의 차이를 알아보자. LIPA는 저소득층의 내 집 마련을 도울 목적으로 시정부에 할당된 정부 예산으로 지원하게 된다. 따라서 집을 팔 때는 양도 차익을 LA시 정부와 나눠야 한다. 대출 조건은 무이자다. 14만 달러를 무이자로 대출받을 수 있다는 건 상당한 이점이다. 지원금을 받고 산 주택을 팔거나 양도 시 발생한 이득을 정부와 공유해야 한다는 점은 유의 사항이다. 다만, 주택 매각 관련 비용, 수혜자의 초기 다운페이먼트 자금, LA시가 인정한 주택 보수 유지 및 에스크로 시 발생하는 비용은 양도 차익에서 차감할 수 있다. 일례로 80만 달러의 주택을 샀고 LA시 정부에서 14만 달러의 보조를 받았다면 정부로부터 보조받은 비율은 18%가 된다. 이 집 판매 가격이 90만 달러로 10만 달러가 올랐다고 가정해보자. 10만 달러에서 매각 시 발생한 1만8000달러의 비용과 보조금 14만 달러를 합한 15만8000달러를 시정부에 상환해야 한다. 추가로 보수와 집을 팔 때 들어가는 에스크로 비용을 공제해서 시에 반납하는 비용은 더 줄일 수 있다. LA카운티에도 첫주택구매 다운페이먼트 보조 프로그램인 HOP(Homeownership Program)가 있다. 저소득층 대상이다. LA 시정부의 에퀴티 공유 융자와 다른 점은 집을 구매 후 5년이 지나면 카운티 정부와 양도 차익을 나누지 않아도 된다는 점이다. 단, 다운페이 무이자 보조금으로 빌린 금액인 8만5000달러만 상환하면 된다. ▶문의: (213)925-4777 이지락/샬롬센터 소장부동산 스토리 다운페이먼트 보조 저소득층 다운페이먼트 초기 다운페이먼트 카운티 재정보조
2022.09.20. 21:07
[부동산 스토리] 내집 마련 지금이 적기
코로나19 펜데믹발로 전세계에 벌어졌던 주택가격의 고공행진이 막을 내리고 지금은 구매 능력만 갖추면 펜데믹 때보다도 훨씬 더 좋은 조건으로 매입할 수 있는 환경이 조성되고 있다. 따라서 집을 매입할 계획이 있는 첫주택구매자들에게는 지금 집을 쇼핑하는 것도 한 방법이다. 기준 금리가 대폭 인상됐으니 부동산 시장이 위축되는 것은 당연하다. 하지만 현재 금리 인상에 과도하게 반응해 기회를 놓치지 않기를 바란다. 앞으로 좀 더 많은 매물이 나올 것으로 기대는 되는데 모든 사람에게 좋은 기회는 치열한 경쟁이 생기고 준비가 되지 않으면 밀릴 수밖에 없다. 투자자들이 주택 매입을 움츠리는 것은 투자목적의 주택에 적용되는 높은 모기지 이자 때문이다. 많은 투자자가 당분간 관망 중이다. 첫주택구입자들에게는 기회가 되는 것은 이자율이 우리가 걱정하는 수준은 아니라는 점이다. 은행과 대출 신청자의 조건에 따라서 3.75%라는 첫주택구입자에게 특별한 이자율을 제공하고 있다. 일부 은행은 최고 3만 달러까지 무료 그랜트 기회를 제공한다. 세금보고 때 매년 내는 모기지 이자 금액의 20%의 택스크레딧 혜택도 누릴 수 있다. 더욱이 지역 안정화 프로그램차원의 보조금과 시정부나 주정부 보조 등의 도움도 기대할 수 있다. 물론 다양한 정보가 있어도 어떻게 활용할 수 있는지를 시간을 내어 배워야 하는 것은 우리 삶의 큰 투자다. 따라서 주택을 구입하고자 할 때 다음의 3가지를 결정해 내 집 마련을 적기에 실현하는 출발점을 마련해보자. 1. 구입능력(Purchase Power)은 집을 사기 전 현재 수입을 가지고 구매 가능한 주택 가격을 먼저 알아봐야 한다. 즉 과거 2년 간의 꾸준한 소득 증명, 2개월분의 은행 스테이트먼트, 봉급명세서(Pay Stubs) 그리고 현재 크레딧 및 자동차 페이먼트를 분석하면 구매 가능한 주택가격을 산출할 수 있다. 간단한 방법은 1년 총수입에 3을 곱하면 대략 살 수 있는 집의 가격이 나온다. 일례로 5만달러 X 3 = 15만달러가 구입가격이다. 2. 소득은 은행에 따라 다르지만, 대부분의 렌더들은 수입의 38~42% 이상을 집값으로 소비할 수가 없게 하고 있다. 정부보조는 DTI(소득 대비 채무비율)를 45%까지도 허용한다. 물론 FHA는 50%까지의 DTI를 허락하고 있다. 집값에 포함되는 것은 재산세, HOA, 보험까지 포함하는 비율이다. 3. 다운페이먼트의 경우, 모든 융자 은행들이 적어도 10% 이상을 요구한다. 하지만 10% 다운할 돈이 없다면 1%에서 3.5%만의 다운페이먼트 비용만 준비하면 정부보조 융자를 통해 융자가 가능하다. 부채 원금, 이자, 세금, 보험을 가리키는 PITI 이외 부채에는 크레딧카드 밸런스, 학자금 대출, 자동차 융자 등도 포함된다. 더 나아가 식료품 비용이나 교통비까지도 가족 수에 따라 다름을 인지하고 재정 상황을 분석해 융자가 이루어진다. LA시에서는 저소득층 주택구입자들에게 최대 14만 달러까지 지원을 해주고 있다. LA카운티 정부도 최대 8만5000달러의 보조 해준다. 다운페이먼트 자금으로 1% 또는 3.5%만 가지고 있어도 이 보조 혜택을 이용하면 내 집 장만의 꿈도 멀지 않다. 따라서 내 집 마련을 준비해온 사람들에게 지금이 주택 구입의 좋은 타이밍이라고 생각된다. ▶문의:(213) 925-4777 이지락 / 샬롬센터 소장부동산 스토리 내집 다운페이 정부보조 융자 다운페이먼트 비용 융자 은행들
2022.08.23. 17:32
[부동산 스토리] 고령화와 리버스 모기지
조지 타운 대학의 연구 보고에 의하면 미국인의 91%에 해당하는 사람이 고령화를 준비하는 것이 삶의 우선순위에 놓여있다고 한다. 즉, 퇴직 후에 노후기간을 보내야 할 긴 시간이 무려 30~40년 늘어났고 노후의 자녀에게 경제적인 도움을 기대하는 것도 쉽지 않다. 생활비 조달에 큰 부담으로 살아가고 있기 때문이다. 오래 산다는 것은 나이에 맞는 경제적 능력도 뒷받침되어야 할 것이다. 2019년도에 정부 보고서에 따르면, 55세 이상 인구의 74%가 주택을 소유하고 있다. 반면에 55세에서 65세 사이 연령층의 55%는 은퇴자금이 거의 없다고 알려졌다. 따라서 장수 시대에 지속적인 자금을 충당 받기 위한 방편으로 리버스 모기지를 대안으로 삼고 있다는 것이다. 리버스 모기지란 집을 살 때 은행에서 빌린 모기지를 갚고 내 손에 쥘 수 있는 돈이다. 에퀴티의 금액에 따라 페이먼트 없이 집에 지속해서 거주하면서 여러 옵션을 통해 현금도 찾아 쓸 수 있도록 하는 모기지 형태다. 리버스 모기지를 신청하는 이유는 다음과 같다. 우선 현금을 융통해서 차용할 수가 있고 의료 비용을 포함해 빚을 갚거나 노년에 여행 경비로도 사용할 수가 있다. 또 집을 수리하거나 가족에게 필요한 자금을 지원하는 등 노후에 다양한 목적으로 이용할 수도 있다. 리버스모기지 중 연방정부 프로그램인 해컴(HECM-Home Equity Conversion Mortgage)은 신청인이 일반적인 평균 수명 이상으로 생존한다 하더라도 정해진 론 어드밴스는 지속해서 받게 된다. 100세가 넘어도 집에서 거주하고 생존하는 한 평생 페이먼트가 지속하게 된다. 사후에 집의 가치가 떨어져도 월 페이먼트는 똑같고 크레딧 라인 또한 지속해서 쌓이게 된다. 은퇴 후 사회보장연금 소셜 시큐리티 이외에 별다른 수입이 없는 노인들에게 매력적이다. 매월 생활비 마련이나 집 페이먼트를 안 내도 되고 집을 1년간 비우지 않거나 이사하거나 집을 파는 경우가 발생하지 않는다면 사망할 때까지 거주할 수 있어서다. 리버스 모기지론이 요즘 100세 시대에 더 매력적으로 보이는 이유다. 크레딧카드처럼 라인 오브 크레딧에 옵션을 두고 크레딧카드처럼 사용할 수 있다. 목돈이 필요한 경우 사용할 수 있는 장점도 있다. 단점으로는 비용 부담과 재산세나 집 보험 그리고 주택 수리비에 대한 페이먼트를 염두에 두어야 한다는 점이다. 62세 이상인 경우 프로그램 신청 조건이 되지만, 융자 액수가 연령과 이자율 그리고 주택 가치에 따라 결정됨으로 누구나 공히 해당하는 것은 아니다. 요즘, 시니어들을 대상으로 주택 사기가 공공연히 발생하고 있으니 각별한 주의가 요구된다. 일을 도와주겠다고 접근해서 개인정보나 금전을 요구하는 일이 급증하고 있다는 것도 유의해야 한다. 연방질병관리본부의 보고에 의하면 미국인의 100세 이상 노인 인구는 2000년대보다 44% 증가 했다. 100세 이상 노인들은 단순히 숫자가 증가했을 뿐만 아니라 100세 이후에도 더 오랜 기간 생존하는 것은 인종을 불문하고 나타나는 추세다. 앞으로도 항생제의 개발과 의료 기술의 발달로 인해 인간의 수명은 꾸준히 증가할 것으로 보인다. 요즘 노인층에서 모기지페이먼트가 연체된 후 차압돼 재정적으로 매우 힘들어 도움을 요청하려는 분들이 있다. 모기지 페이먼트 연체자들을 돕는 가주 정부 프로그램 신청을 위해 찾아오는 것이다. 여하튼 리버스 모기지는 조건만되면 평생 내 집에서 오너십을 가지고 노후에 발생할 수 있는 재정적인 어려움으로 모기지 페이먼트가 어려울 때 지속적인 자금충당 문제 해결을 위한 옵션으로 생각해 볼 수가 있겠다. ▶문의:(213) 925-4777 이지락/샬롬센터 소장부동산 스토리 고령화 리버스 리버스 모기지론 프로그램 신청 평생 페이먼트
2022.07.26. 21:15
[부동산 스토리] 가주 모기지 구제 프로그램
재정적인 어려움은 누구에게나 닥칠 수 있다. 하지만 잘못된 대처로 어렵게 장만한 집을 잃어버리는 경우는 피해야겠다. 융자 페이먼트가 어려울 때 은행은 다양한 옵션을 통해 도움을 제공하고 있다. 간혹, 집 페이먼트를 밀리지 않으려고 크레딧 카드에서 돈을 뽑아 집값을 내는 경우도 있는데 이는 근본적으로 잘못된 재정 지식에 근거한다. 재정적 어려움으로 페이먼트가 어려우면 지체하지 말고 HUD 승인 기관을 통해 무료 도움을 요청하면 무료 융자조정 도움을 받을 수가 있다. 융자조정의 다양한 옵션들이 있다. 많은 옵션은 각자의 재정 상황에 따라 달리 적용되므로 옵션들의 선택과 차압 진행절차, 그리고 차압의 일정을 이해함으로써 사전에 차압을 예방할 수 있겠고 가주 정부에서 제공하는 모기지 구제 프로그램을 통해서 도움을 받을 수도 있는데 현재 프로그램의 자격 조건을 대폭 수정하고 보완해서 도움을 제공하고 있다. 현재 가주민 1700여명이 이 프로그램을 통해 도움을 이미 받았다. 이 프로그램은 지난주 까지만 해도 2021년도 12월 27일 이전에 모기지 페이먼트가 연체된 홈오너들을 대상으로 했는데 이번 주부터 이달 6월 30일 이전에 모기지 페이먼트가 2개월 이상 연체한 경우 온라인 신청을 통해 8만불까지 연체금 도움을 받을 수가 있다. 또한 재산세가 5월 31일 이전까지 채납된 경우에 2만불까지 그랜트 지원을 받을 수가 있겠다. 따라서 가구당 최대 10만불까지 도움을 신청할 수 있도록 자격조건을 완화한 것으로 볼 수 있다. 즉 전에는 모기지 연체금이 에스크로를 포함해서 8만불이 넘으면 안 됐는데 재산세를 따로 2만불까지 지원해 줌으로써 지난번에 연체금 상한선이 넘어서 도움을 못 받은 홈오너들은 다시 신청해서 도움을 받을 수가 있다. 모기지 구제 프로그램의 자격 조건은 모기지나 역모기지가 있거나 모기지가 없는 주택소유주들을 도와 모기지나 재산세 연체를 만회하도록 재정 지원을 제공하고 있다. 연방 기금 10억 달러를 사용하는 이 무상 보조금은 팬데믹 기간 동안 재정적인 어려움을 겪은 주택소유주들을 돕고 있으며 이 프로그램을 통해 제공되는 지원은 대출이 아니며 갚을 필요가 없다. 이 프로그램을 통해서 10만불까지 도움을 받을 경우 상환하지 않아도 되는 일회성 무상 보조금으로 자격을 갖춘 주택소유주들에게 그랜트로 재정 지원을 제공하고 있는 것이다. 2010년도에도 내 집 지키기 프로그램을 통해 가구당 10만불씩 재정 지원을 해줬던 것 처럼 주택소유주들이 주택 차압으로부터 만회할 기회를 제공해 집을 지킬 수 있도록 돕고자 하는 것이다. 이러한 무상 보조금을 10만불까지 승인받은 주택소유주들은 그랜트 보조금이 소득으로 간주되어 소득세에 미칠 수 있는 영향에 대해 세무 전문가와 상담을 해서 세금으로 지출될지를 알아봐야 한다. 지원금은 홈오너에게 직접 전달되는 것이 아니라 모기지 회사로 직접 지불되며 재산세도 해당 카운티에 직접 납부해 주는 방법을 택하고 있다. 신청서 작성은 한국어를 포함해 다양한 언어로 제공되고 있지만 전문가를 통해서 무료 도움을 받고 신청하는 것이 시간 낭비를 막을 수가 있다. ▶문의: (213)380-3700 이지락/샬롬센터 소장부동산 스토리 프로그램 모기지 모기지 페이먼트 구제 프로그램 현재 프로그램
2022.06.28. 21:52
[부동산 스토리] 차압 진행 절차
각 주마다 주택 차압에 대한 법령이 다르다. 가주(California) 주택 차압법에 대해 알아보자. 가주에서는 주택 차압법 즉 은행이 집 문서- ‘deed of trust’를 이전하는데 따른 복잡한 규정들을 적용하고 있다. 주택 차압 이란 페이먼트 지불을 제대로 갚지 못할 때, 은행이 공식 통보를 내보내는 과정이다. 이때, 홈 오너가 지불하지 못한 페이먼트의 부족액을 갚을 수 있는 시간을 준다. 하지만 집 주인이 아무것도 할 수 없는 상태라면 융자 회사는 주택 차압을 진행할 수가 있으며 그 후 집은 경매로 넘어간다. 일단 집이 경매로 넘어가면 타이틀 회사는 집을 손해 없이 팔려는 power of sale clause 를 하게 될 것이고 이때 신탁인은 융자 회사를 대표하여 집을 경매 처분하게 되고 집이 팔리면 그것으로 끝이 난다. 하지만 가주 법은 재판 없이 주택 차압이 진행이 되더라도 최근 제안된 Settlement Agreement에 의해 차압 절차를 훨씬 강화해 부당한 강제차압으로부터 오는 피해를 막고 있는 상황이다. 가주에서 주택이 차압되는 절차와 타임라인을 알아보자. 먼저 페이먼트를 한 두 달 못냈다면 채무 불이행(default)이 됐다는 뜻이다. 이때 융자회사는 밀린 페이먼트를 청구하며 모기지를 변경(modify)하라고 권고한다. 이 시기가 하우징 카운슬러와 상의할 가장 좋은 시기이다. 하지만 융자회사와 협상을 하기 위해 일부로 미룰 필요는 없다. 수입이 있다면 현재의 낮은 이자율의 혜택을 받도록 돕는 정부보조도 있고 페이먼트를 연체한 기록 없이도 합당한 하드십, 즉 경제적 어려움만 증명되면 도움은 얼마든지 요청할 수 있다. 다음으로, 융자회사가 집주인에게 연락을 시도해도 아무 응답이 없다면 ‘Notice of Default’ 라는 통보가 집 주인과 County Recorder's Office 로 가게 되며 이후 90일의 Reinstatement Waiting Period 를 통하여 연체된 빚을 해결할 수 있다. 만약 파산(뱅크럽시)을 생각 중이라면 이때가 가장 적절한 타이밍이라고 보면 된다. 마지막으로, 90일의 기다리는 기간이 끝나면 신탁인(은행에서 의뢰한 변호사)은 연체된 빚이 해결됐는지를 검사하고 그 후, Notice of sale 이 나간 후 20일 안에 융자 회복이 안 되면 20일 후 경매에 의해 최고 입찰자에게 팔리게 된다. 차압으로 집이 팔린 후에도 누구든 새 집 주인은 마음대로 집 열쇠를 바꿀 순 없다. 새 주인은 3일 안에 떠나라는 통지를 보내야 하며 형식적인 과정을 통해 소유물의 권리를 갖게 되며 이 과정은 30~45 일이 걸린다. 이 기간 은행과 협상을 통해 렌트로 거주할 수도 있다. 만약 집이 이미 렌트를 준 상태였다면 렌트 기간 동안은 거주할 수가 있다. 차압은 옵션이 아니다. 페이먼트를 못내는 사람들을 돕기 위해 10여가지 이상의 다양한 정부의 프로그램들이 있지만 활용을 제대로 못하고 잘못된 인도를 받고 있는 것이 현실이다. 정부의 다양한 채널이 가동되어 HUD Approved Housing Counselor의 도움을 받을 것을 권고하고 있지만 많은 홈오너들이 도움에서 제외되고 피해도 입는 사례들이 기사를 통해 많이 보고 되고 있는 실정이다. 지금 가주 정부에서는 8만불까지 유자격 모기지 연체자들에게 도움을 제공하고 있다. HUD 인증된 전문 카운슬러의 도움을 받아 신청하는 것이 권유된다. 신청한다고 무조건 승인되는 것이 아니기 때문이다. 전혀 도움을 받고 집을 유지할 수 있는 형편이 못 되는 상황이라면 희생을 각오하며 현명한 선택을 통해 차후(3년)를 대비하며 정부에서 보조해 주는 다운페이 보조금을 통해 내 집을 마련하는 것은 어떨까 제안해본다. ▶문의: (213)380-3700 이지락/샬롬센터 소장부동산 스토리 차압 진행 주택 차압법 차압 진행 차압 절차
2022.05.31. 19:34
[부동산 스토리] 크레딧 관리와 피해 예방
인터넷 산업의 성장과 함께 신분 도용의 범죄 행위는 심각한 수준에 이르렀고 남의 얘기가 아니라 누구든지 언제 어디서나 발생할 수 있는 상황에 이르렀다. FTC에 의하면 1년에 70만명에서 100만명의 미국인이 신분 도용을 당했던 것으로 보고되고 있고 과거 5년 사이 2730만명이 희생양이 된 것으로 알려졌다. 요즘 온라인을 통한 주문이 쇄도하고 있는데 이메일을 통해서 우편물이 배달되었음을 알리는 통보를 받았을 때 절대로 이메일을 열어보지 말 것을 FTC가 당부하고 있는 이유는 사기꾼(Scammer)들이 심어 놓은 악성 코드나 바이러스에 의해 신분이 도용될 충분한 소지가 있다고 판단되기 때문이다. 따라서 본인이 주문한 물건의 배달 경로를 확인해 보기 위해서는 직접 페덱스나 우정국의 공식 웹사이트를 방문해서 배달 진행 상황(Tracking Information)을 점검하고 첨부 파일을 절대로 열지 말 것을 꼭 당부하고 있다. 문제는 일단 도용을 당하면 막대한 금전적 손실과 교정을 위해 엄청난 시간과 수고는 물론이고 급기야 정신적 피해로까지 이어진다는 것이다. 신분 도용 범죄 행위는 인터넷이나 남의 우편물 훔치기 등 다양한 통로를 통해 이루어지는데 남의 신분을 훔쳐 크레딧 카드를 오픈해서 사용한 후 페이먼트를 안 냄으로 인해 계좌가 차지 오프(Charge Off)나 콜렉션 상태로 남게 되어 크레딧이 망가지고 나서야 뭔가 잘못되었음을 발견하게 된다. 문제를 해결하려고 잘못된 계좌들을 제거하려 시도를 해보지만 크레딧 기관에서는 렌더나 크레딧회사들로 부터 리포트가 이루어진다고 서로 미루면서 많은 시간을 허비하게 된다. 그러면 어떻게 신분도용의 노출로부터 예방할 수 있는 방법들은 무엇이 있는지 알아보고 대처하자. 1. 구매비가 약 50불 정도 되는 서류 분쇄기를 비치하여 집에서 버리는 문서라도 신분과 관련된 서류들은 갈아서 파기하도록 관리한다. 2. 우편함에 잠금 장치를 설치해서 크레딧 카드 명세서나 은행 월 명세서 등이 엉뚱한 사람 손에 들어가지 않도록 세심한 주의를 기울여야 할 것이다. 3. 소셜 시큐리티 번호를 아무에게나 무조건 주지 말고 소셜 시큐리티 번호가 필요하다면 그 이유를 반드시 물어보고 확신이 없으면 주지 말라. 4. 지갑에 가지고 다니는 것이 무엇인지 알고 파악이 안 될 정도로 카드를 많이 갖고 다니는 것은 위험하다. 5. 셀폰 등 전화 통화 중 개인 정보를 얘기하지 말자. 6. 크레딧 카드 번호나 소셜 번호 같은 재정 관련 정보는 절대로 이메일이나 걸려온 전화에 답변하지 말아야 할 것이다. 특히 청소년 자녀들이 아무런 개념 없이 개인 정보를 넘겨줌으로써 많은 문제가 자녀들로부터 발생하고 있는 것으로 알려졌다. 7. 요즘 팬데믹 기간 동안은 일 년에 한 번씩 크레딧조회를 무료로 하던 것을 매주 조회 할 수 있도록 하고 있다. 그만큼 신분도용이 흔히 벌어지고 있으므로 크레딧 상황을 자주 모니터링해보는 것은 매우 중요하다. 일단 도용당한 정보를 회복하는 데는 많은 시간과 스트레스가 뒤따르므로 개인 정보는 Cash나 다름없다는 마음 가짐으로 철저한 관리와 예방이 어느 때보다도 주의가 요구된다. ▶문의: (213)380-3700 부동산 스토리 크레딧 예방 크레딧 카드 번씩 크레딧조회 크레딧 기관
2022.05.03. 20:42
[부동산 스토리] 미래 대비한 재정 안정
첫 주택구매자의 재정을 들여다보면 수입은 고정되어있는데 여러 이유로 많은 빚을 지고 매월 빚에 허덕이며 살아가는 분들이 많다. 너무나 많은 크레딧카드도 문제고 카드당 사용량이 최대에 있는 것은 더욱 문제다. 미래에 대한 준비가 전혀 없이 하루 벌어 하루 사는 형태의 삶의 패턴을 유지하고 있으며 재정적인 타격이 오면 금전적인 문제로 가정의 파탄으로 이어지는 경우도 쉽게 볼 수 있다. 우리가 직면한 재정문제의 해결은 남의 돈을 빌려 쓰는데 좀 더 신중해야겠고 덜 쓰고 좀 더 지혜롭게 소비하고 미래를 위해 저축하는 것이라 생각해 볼 수 있겠다. 부채는 정신적 육체적인 스트레스를 야기시키며 결국은 빚으로 인해 우리의 삶이 지배당하게 된다는 사실을 깨닫는 것이 중요하다. 돈이 많다고 행복한 삶을 산다는 보장도 없고 또 적게 번다고 불행한 것도 아니라면 주어진 돈을 얼마나 잘 관리하며 사는 지혜가 필요한 것 같다. 너무 무리하게 빌린 돈을 갚기위해 일만 하다가 인생을 마감한다면 얼마나 안타까운 일이겠는가를 한번 돌이켜 생각해 보길 바란다. 개인의 빚은 집 페이먼트를 포함해서 수입의 43%가 넘지 않는 범위가 되도록 해야 무리가 되지 않을 것이다. 수입의 60~70% 이상을 빚 갚는데 쓰인다면 재정적 어려움은 지속할 수 밖에 없을 것이다. 우리가 무리하게 빚을 지고 나서 나중에 빚을 갚을 만큼 돈을 벌 것이라고 가정하고 미래에 큰 부가 생길 것이라고 계획하지만 모든 게 그렇게 계획대로 되지 못하는 것을 많이 체험해 보았을 것이다. 그렇다고 전혀 빚을 지지 않고 살 수는 없을 것이다. 집을 사거나 사업을 시작할 때 돈을 융자받는 것은 가능하다고 할 수 있겠지만, 빚을 상환함에 있어서 우리의 재산에 지나치게 부담이 될 정도는 피하는 것이 좋겠고, 구입한 것이 앞으로 가격이 오를 잠재력이 있거나 이익을 가져올 착한 자산인지를 심사숙고할 필요가 있다. 적절한 예가 될지 모르겠으나, 주택을 구입함에 있어서 정부에서 제공하는 다운 페이 보조금은 페이먼트를 적정한 수준으로 낮춰 주고 시간이 지남에 따라 에퀴티가 쌓여 집을 되팔 경우 적어도 손해 보는 일은 아니라고 예상해 볼 수가 있겠다. 요즘 20만 불까지 보조금을 받아서 집을 구입할 수 있는 정부의 다운페이 보조 프로그램이 있는데 이들의 주된 목적은 각자의 재정 상황에 맞는 주택을 소유해서 안락한 주거생활을 돕는 것이다. 모든 소유는 그것을 지키는데 시간과 때로는 많은 돈을 필요로 한다. 하지만 너무나 지나친 형태의 주택 소유는 삶의 부담만 가중되어 결국은 차압으로 어려움을 겪게되는 해가 될 뿐이다. 많은 사람이 돈을 다루는 방법을 배우지 못한 관계로 잘못된 재정적 결정을 내리게 되고 고통스러운 결과를 경험하고 있는 것이 사실이다. 조금 덜 쓰고 좀 더 절약하면서 미래를 대비하는 것도 좋겠다. ▶문의: (213)380-3700 이지락 샬롬센터 소장부동산 스토리 미래 재정 재정적 어려움 재정적 결정 재정 상황
2022.04.05. 18:42
[부동산 스토리] 모기지 연체 후 체류 기간
페이먼트가 많이 연체된 주택소유주들이 차압 후 얼마 동안이나 살 수 있냐고 물어본다. 상황을 들어보면 정말로 딱한 경우가 많다. 상담을 하다 보면 어떤 손님은 임종을 앞둔 남편을 마지막까지 손때가 묻어있는 편안한 곳에서 보내드리고 싶지만 매일 안절부절하면서 초조한 시간을 보내며 얼마나 더 살 수 있냐며 문의하는 것을 보게 된다. 페이먼트를 못 낸다고 당장 집에서 쫓겨나는 것은 아니다. 페이먼트도 안내고 거주하는 것이 한국적 정서에 안 맞는 것은 당연하다. 은행은 차압 진행에서 발생하는 비용을 염두에 두고 차압을 통해서 얻을 수 있는 이익이 아무것도 없을 때는 시간을 가질 수밖에 없다. 은행은 법률적 절차에 따라 차압 진행에 여러 달을 보내야 한다. 요즘은 매물이 부족한 상황이지만 특히 차압 후 집이 경매에서 팔리지 않았다면 훨씬 더 많은 기간을 그냥 살 수 있다. 어떤 경우는 3년까지도 페이먼트 없이 사는 경우도 볼 수 있다. 2차 융자에 여러 담보가 걸려 있는 경우는 더 많은 시간이 걸린다. 이 기간을 돈으로 계산해 보라. 만약 월 집 페이먼트가 2000달러라고 가정하자. 9개월간 못냈다면 1만8000달러를 세이브한 결과다. 물론 전부 다 세이브할 수 없어도 반만 계산해도 상당한 돈이 통장에 있어서 이사할 때 큰 도움이 될 것이다. 수입이 생기면 제일 먼저 지출해야 할 것은 생활비다. 먹고는 살아야 하기 때문이다. 그다음에 전기, 전화, 물값 등 유틸리티 비용 지불이다. 그다음에는 크레딧 카드의 지불이 아닌 담보력이 있는 집값에 대한 지출이다. 하지만 지금 경기가 안 좋아 집값을 못 내고 있는 상황에서 페이먼트 절약을 통해 미래에 대한 준비가 필요하다. 지출의 우선순위에 밀려 페이먼트를 하게 되는데 사실은 금전적 여유를 제공해 주고 있다. 즉 집 페이먼트 없이 살면서 오는 이득을 말한다. 집을 포기한 후 살던 집에서 얼마 동안 체류할 수 있는가에 대한 정확한 시간은 없지만 대체로 서로에게 윈-윈하는 적정한 기간을 선택하고 있는 건 분명한 것 같다. 간혹 페이먼트를 못 내고 있으면서 오랜 기간 머무는 것에 대한 미안함과 송구스러움이 나타나기도 하지만 서로에게 도움이 되고 있다고 보면 미안해할 것도 없다. 즉 은행은 새 주인이 나타나기까지 무성한 잡초나 잔디 관리를 해주길 바랄 테고 빈집에서 많은 문제도 발생하는 만큼 은행은 더욱 전주인이 모든 적법 절차가 끝날 때까지 머물러 주길 바란다. 또한 빈집에서 문제가 발생했을 때 정부기관은 은행을 상대로 소송하게 되고 그 벌금은 엄청난 액수가 될 수도 있다. 즉 새 주인이 이사 오기 전까지 머물게 함으로써 오히려 은행을 도와주고 집의 가치는 물론 커뮤니티를 안전하게 유지하고 있는데 기여하고 있다는 것이다. 만약 차압이 가족 구성원의 사망이나 이혼 또는 질병으로 인한 수입감소로 어쩔 수 없는 상황이었다면 추후 다시 내 집을 장만하는데 충분한 사유가 되므로 미래를 대비하는 자세가 필요하다. 요즘 정부에서 팬데믹으로 인한 어려움에 부닥친 홈오너들에게 8만불까지 그랜트로 지원해 주면서 차압을 막아주는 역할을 하고 있다. 조건이 된다면 지원해 보는 것도 좋겠다. ▶문의: (213)380-3700 이지락 샬롬센터 소장부동산 스토리 모기 연체 체류 기간 페이먼트 절약 차압 진행
2022.02.08. 20:23
[부동산 스토리] 주택 구입 보조금
주택 구입할 때 다운 페이먼트 비용과 클로징 비용을 위해 저축한 돈이 필요하다. 다운 페이먼트 비용은 상황에 따라 다르지만 보통 최소한 구입 가격의 5% 정도 금액을 지불해야 된다. FHA융자의 경우는 3.5% 그리고 정부 보조를 통해 융자를 받은 경우에는 1%만 요구하기도 한다. 현재 저축한 돈이 전혀 없다면 주택구입의 적절한 시기가 아니므로 어느 정도 저축을 시작하는 것이 좋겠다. 위기를 기회로 살려 내집 장만의 꿈을 실현하는 가정들을 많이 보게 된다. 주택을 장만하려면 먼저 은행에서 사전 승인(Pre Approval) 과정을 거쳐 융자를 얼마나 빌릴 수 있는지를 점검해야 한다. 은행마다 융자를 해주는 조건과 기준이 다르다. 하지만 공통적으로 일치하는 것은 크레딧이 좋고 다운페이를 적어도 10% 이상하는 고객들에게 적극적으로 마케팅하는 것을 보게 된다. 결국 이러한 조건을 충족시키지 못하는 경우 내집 장만을 한다는 것은 큰 도전으로 여겨질 수 밖에 없다. 하지만 요즘 내집 마련의 꿈을 이룬 사람들을 통해 희망을 얻게 된다. 한국에서 5년전에 온 가족을 한 예로 소개하고자 한다. 내집 장만의 꿋꿋한 소망을 갖고 열심히 살아온 중년 부부가 미국생활 5년만에 내집 장만의 꿈을 이루었다. 아파트 가격은 자꾸만 치솟고 한국에서 손님이 와도 마땅히 숙소를 마련해 줄 수 없는 안타까움 속에 내집 장만을 해야 겠다는 굳은 결심을 가진 그들이었다. 이들은 주택 교육에 참가해 그동안 본인들이 꾸준히 보고해 온 세금 기록과 필요한 정보를 모은지 3년만에 성공했다. 4인 가족에 투잡을 뛰고 투베드룸 아파트에서 결국 3년 만에 내집을 마련하는데 성공한 것이다. 내년부터는 19만5000불까지 보조금을 활용해서 주택구입을 할수가 있겠다. 즉 74만5000불의 단독 주택을 구입함에 있어서 LA 시정부가 9만불을 지원해 주고 주정부 켈홈 프로그램을 통해서 5만5000불을 지원받을 수 있다. 은행에서 제공하는 3만불 그랜트와 WISH그랜트를 합쳐서 19만7000불의 보조금과 본인의 융자금 54만8000불을 합쳐 구입 가능하게 해주는 것이 갭 파이낸싱(Gap Financing)이다. 다운페이가 부족하고 크레딧이 부족한 경우에 가장 확실하고 경제적인 주택 장만에는 어떠한 순서와 방법이 있는지 알아보자. 주택 구입시 제일 먼저 확인해야 할 일은 주택 구입 자금 확보일 것이다. 적어도 3.5%의 기금을 차분히 준비해 은행통장에 준비해 두고 크레딧은 660점이상 준비 하고 8시간 홈바이어 교육을통해서 사전에 준비해둬야 할것들이 차분히 준비해 두면 정부보조를 통해 융자를 받는데 큰 도움이 된다. 이제 내년 1월이되면 LA시를 비롯해 더많은 다운페이 보조금이 풀린다. 지금부터라도 준비해 다음엔 꼭 내집 마련할 수 있도록 꼼꼼히 준비하면 아메리칸드림을 이루는데 훨씬 한발짝 다가갈 수 있다. 다운페이 보조금은 매년 있으니 우선 혜택을 받을 수 있는 자격조건을 갖춰 나가는 것이 중요하다. (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.) ▶문의: (213)380-3700 이지락 샬롬센터 소장부동산 스토리 보조금 주택 주택 구입 다운페이 보조금 주택 교육
2021.12.14. 21:45
[부동산 스토리] 크레딧 교정
얼마 전 잘못된 크레딧 교정이 얼마나 위험한 결과를 초래하는지를 알리는 홍보 책자를 읽었는데 그 내용의 시작은 이렇다. 2019년, 메릴랜드 주에 사는 로널드 토마스라는 사람은 인터넷에서 눈이 번쩍 떠지는 광고를 보게 된다. 나쁜 크레딧 기록을 좋게 회복되게 해 주겠다는 광고였던 것이다. 재정적으로 절망스러운 때였기에 두려움 가운데에서도 지푸라기라도 잡고 싶은 심정으로 도움이 필요한 상황이었고 워낙 가진 빚이 많아 채무자로부터 빚 독촉에 시달리기 있었던 터라 누군가의 도움이 절실했던 상황임을 짐작해 볼 수가 있겠다. 더욱이 그에게는 갓 태어난 아기의 아빠로서 생활비도 더 많이 늘어나고 해서 좀 더 나은 직장을 찾던 차에 현재 다니던 직장까지 그만둠으로써 16개월 동안 직업을 못 구했다고 한다. 그럴 즈음에 빚이 눈덩이처럼 불어나 체납금과 변호사 비용, 이자까지 더 해져 4만 달러 넘게 불어났다는 것이다. 이런 어려움 속에서 자신의 어려움을 해결해줄 눈에 차는 광고 하나를 보고 10번이나 전화를 해보고 또 해보았다고 한다. 워낙 고통의 터널을 지나고 있던 터라 빚만 빨리 해결된다면 좋겠다는 생각을 갖게 됐고 크레딧 교정 회사는 먼저 2500달러를 내라고 했다는 것입니다. 이상도 하고 해서 따져보려 했지만 만약 의심이 간다면 FTC(federal Trade Commission)에 전화해서 알아보라고 안심시켜주었다는 것이다. 요즘, 빚의 늪에서 빠져나오려고 안간힘을 쓰는 사람들을 상대로 하는 기업 파렴치한 비즈니스를 통해 호황을 누리는 기업들이 있으며 이러한 사업에 대한 잠재력은 엄청나게 향상되고 있다고 한다. 소비자 신용에 대한 국립 재단의 조사에 따르면 약 1800만 미국 가구들이 부채 처리에 있어서 어떠한 양식으로든지 도움이 필요로 하는 것으로 나타났다고 한다. 많은 기관이 신용이나 빚에 대한 상담은 합법적이지만, 고친다거나 신용 기록을 바꾼다는 것은 불법임을 알아야겠다. 부채 문제를 안고 있는 소비자들에게 도움을 제공하는 것은 아무런 잘못이 없겠지만 그렇게 할 수 없음에도 신용을 신속히 고칠 수 있다고 보장하는 회사들이 문제인 것이다. 3대 신용보고 기관 중 하나인 에퀴팩스(Equifax)에 따르면 간단하게 흠집 없는 신용 기록으로 만들 수 있다는 인식이 가도록 암시하는 광고를 내는 것은 불법이라고 말하고 있다. 누구도 크레딧을 교정했기 때문에 크레딧 점수가 올라갈 것이라고 보장할 수가 없다. 왜냐면, 잘못된 기록을 지우는 것이 오히려 점수를 떨어트릴 수도 있는 경우도 있기 때문이다. 잘못된 기록을 지울 수 있는 경우는 은행의 실수가 인정된 연체기록과 같은 내용증명을 서류로 보관하고 있는 경우나 유사한 이름의 혼선으로 타인의 기록이 잘못 기재된 경우라면은 신속히 기록을 정정할 수가 있겠다. 잘못된 기록이 지워졌다고 해서 크레딧 점수가 바로 올라가는 것도 아니다. (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.) ▶문의: (213)380-3700 이지락 샬롬센터 소장부동산 스토리 크레딧 교정 크레딧 교정 크레딧 기록 크레딧 점수
2021.11.17. 0:14
[부동산 스토리] 내집 마련 해법 찾기
요즘 같이 주택매물이 많지 않고 집값이 상승하는 상황에서 내 집 마련에 대한 사전 전략이 없다면 구매 기간은 더 길어질 수 밖에 없다. Zillow에 따르면 LA 카운티 중간 집 구매 가격이 79만721불이고 이러한 정도의 주택을 사려면 10만불 이상의 연 수입이 있어야 가능하다는 것이다. 인종별로 보면 백인은 12만불인데 반해 흑인이나 라티노 그리고 아시안들은 6만불에도 훨씬 못 미치는 수입 구조를 가진 것으로 알려졌다. 특히 밀레니얼 세대들은 스튜던트 빚 때문에 평균 10년 정도 대비해야 집을 살 수 있는 것으로 알려졌다. 따라서 이러한 내 집 마련의 장애물들을 극복하는 방법의 하나는 다운페이를 많이 하거나 가진 모든 빚을 정리하는 것이다. 빚을 다 정리하였다면 꾸준히 저축하는 생활 습관이 요구된다. 요즘 여러 가지 정부 지원 정책으로 캐시가 넘쳐나는 상황을 맞이하고 있는 분위기다. 첫 주택구매자라면 최대한 다운페이자금을 충분히 준비하는 것은 내 집 마련에 큰 도움이 되는 것은 분명하다, 정부에서 다운페이보조금을 메꿔줘도 워낙 집값 상승분을 따라잡기가 쉽지 않기 때문이다. 지난해와 비교했을 때 거의 12만불 정도의 집값 상승이 발생했기 때문이다. 이러한 현상은 내 집 마련에 큰 부담으로 작용하고 있다. LA에 주택문제 해결을 위해서 7만채의 주택을 더 필요로 한다고 한다. 하지만 지난해 턱없이 부족한 4000채만이 마련된 것으로 보고됐고 그나마 다행인 것은 수입에 맞추어 중저소득층들에게까지 내 집 마련의 기회를 제공하는 프로그램들이 등장하는 것은 좋은 소식으로 받아들여지고 있다. 특히 요즘 저소득이나 중간소득층을 위한 프로젝트 홈들을 비영리 단체들과 함께 대규모로 개발하고 있는 것은 주택문제 해결에 많은 도움이 될 것으로 예상된다. 첫 주택구매자들은 너무나 주택구매에 대한 사전 교육이 없이 충동적으로 남이 사니까 나도 사야 지하는 생각은 가까운 미래에 재정적으로 위험 상황에 처할 수가 있다. 올바른 정보로 각자의 재정 상황에 맞는 주택구매는 장기적인 홈오너쉽에 있어서 매우 중요하다. 정부에서 첫 주택 구매자들에게 정부가 요구하는 교육을 받은 첫 주택 구매자들에게 다운페이먼트 보조를 제공하는 것도 수입에 근거해 모기지 페이먼트를 지속해서 갚아 나갈 수 있는지 파악하고 주택구매를 결정해야 할 것이다. 중단없는 저축을 통해서 예비비도 비축해두고 사전에 모든 빚을 정리하는 자세는 내 집 마련의 꿈을 실현시키는 기본임이 틀림없다. 정부에서 제공하는 다운페이보조금이나 세금혜택은 고소득자까지도 도움을 받고 있다는 사실을 기억하고 다양한 융자 옵션을 알아보고 최상의 융자를 선택하면 페이먼트에 큰 도움이 될 것이다. 다양한 종류의 정부 다운페이먼트 보조 프로그램들이 있다. 이러한 보조 없이 첫 주택구매자들이 주택구매가 어렵다는 것을 정부도 인식하고 있다. 문제는 기회가 와도 준비가 안 돼서 못 받는 경우가 대부분이다. 요즘 3%만 다운하고도 PMI를 안 내도 되는 프로그램도 있고 다양한 그랜트로 주기도 하고 구매가격의 차이에서 오는 GAP을 메꿔 주기 위해서 거주 지역에 따라서 6만불에서 9만불까지 지원해 주는 다양한 정보 들을 활용하는 지혜가 필요하다. 따라서 다양한 정보들을 습득하고 시간을 갖고 차근차근 계획하고 대비해서 내 집 마련의 꿈을 이루는 귀한 기회가 되길 바란다. (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.) ▶문의: (213)380-3700 이자락 샬롬센터 소장
2021.10.19. 19:43