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“ADU 궁금증 풀어드려요”…한미부동산협회 무료 세미나
최근 트랜드로 떠오른 주거용 보조 유닛(ADU)에 대한 전문가 세미나가 무료로 열린다. 한미부동산협회(회장 케빈 김)는 오는 14일 오전 9시 30분부터 부에나파크 로스코요테스골프장 클럽하우스에서 ‘ADU, A부터 Z까지’라는 주제로 대면 세미나를 개최한다고 밝혔다. 강사로는 UC버클리와 하버드 대학원에서 건축학을 전공하고 가주침례대학 건축학과 교수로 재직 중인 이영섭(사진) SECONES 건축사무소 대표가 나선다. 이 대표는 1부 ‘ADU 어디까지 알고 계시나요’, 2부 ADU 시공 전후 비교를 통해 한인들도 관심이 많은 주거용 보조 유닛에 대한 궁금증을 풀어줄 예정이다. 팬데믹 이후 처음으로 대면 행사를 마련했다는 케빈 김 회장은 “팬데믹 기간 동안 재택이 늘면서 ADU에 대한 관심과 인기가 크게 늘어 전문가를 초빙해 세미나를 개최하게 됐다. 부동산 관련업 종사자는 물론 ADU에관심있는 일반인들도 예약만 하면 참석할 수 있다”고 밝혔다. 앨리슨 김 수석부회장은 “단독주택의 뒷마당이나 야드, 거라지에 합법적으로 추가공간을 만들 수 있는 ADU에 대한 한인들의 문의가 종종 들어온다. ADU는 증축 조건이 지역마다다르지만 추가 렌트 수익을 얻을 수 있어 인기를 끌고 있다. 이번 세미나를 통해 ADU에 대한 다양한 정보를 얻을 수 있다”고 덧붙였다. 쉘리 문 문화담당 부회장은 “무료 점심이 제공되며 오후 1시부터는 페이스 투 페이스 질의응답 시간을 통해 강사 및 부동산 전문가들이 개별 상담도 진행할 예정”이라며 한인들의 많은 참여를 부탁했다. 참석 예약 마감은 오는 13일까지며 신청 및 문의는 전화(714-726-7878, 213-700-5066)로 하면 된다. 글·사진=박낙희 기자골프 한미부동산협회 한미부동산협회 무료 전문가 세미나 이번 세미나
2022.05.31. 20:37
[부동산 스토리] 차압 진행 절차
각 주마다 주택 차압에 대한 법령이 다르다. 가주(California) 주택 차압법에 대해 알아보자. 가주에서는 주택 차압법 즉 은행이 집 문서- ‘deed of trust’를 이전하는데 따른 복잡한 규정들을 적용하고 있다. 주택 차압 이란 페이먼트 지불을 제대로 갚지 못할 때, 은행이 공식 통보를 내보내는 과정이다. 이때, 홈 오너가 지불하지 못한 페이먼트의 부족액을 갚을 수 있는 시간을 준다. 하지만 집 주인이 아무것도 할 수 없는 상태라면 융자 회사는 주택 차압을 진행할 수가 있으며 그 후 집은 경매로 넘어간다. 일단 집이 경매로 넘어가면 타이틀 회사는 집을 손해 없이 팔려는 power of sale clause 를 하게 될 것이고 이때 신탁인은 융자 회사를 대표하여 집을 경매 처분하게 되고 집이 팔리면 그것으로 끝이 난다. 하지만 가주 법은 재판 없이 주택 차압이 진행이 되더라도 최근 제안된 Settlement Agreement에 의해 차압 절차를 훨씬 강화해 부당한 강제차압으로부터 오는 피해를 막고 있는 상황이다. 가주에서 주택이 차압되는 절차와 타임라인을 알아보자. 먼저 페이먼트를 한 두 달 못냈다면 채무 불이행(default)이 됐다는 뜻이다. 이때 융자회사는 밀린 페이먼트를 청구하며 모기지를 변경(modify)하라고 권고한다. 이 시기가 하우징 카운슬러와 상의할 가장 좋은 시기이다. 하지만 융자회사와 협상을 하기 위해 일부로 미룰 필요는 없다. 수입이 있다면 현재의 낮은 이자율의 혜택을 받도록 돕는 정부보조도 있고 페이먼트를 연체한 기록 없이도 합당한 하드십, 즉 경제적 어려움만 증명되면 도움은 얼마든지 요청할 수 있다. 다음으로, 융자회사가 집주인에게 연락을 시도해도 아무 응답이 없다면 ‘Notice of Default’ 라는 통보가 집 주인과 County Recorder's Office 로 가게 되며 이후 90일의 Reinstatement Waiting Period 를 통하여 연체된 빚을 해결할 수 있다. 만약 파산(뱅크럽시)을 생각 중이라면 이때가 가장 적절한 타이밍이라고 보면 된다. 마지막으로, 90일의 기다리는 기간이 끝나면 신탁인(은행에서 의뢰한 변호사)은 연체된 빚이 해결됐는지를 검사하고 그 후, Notice of sale 이 나간 후 20일 안에 융자 회복이 안 되면 20일 후 경매에 의해 최고 입찰자에게 팔리게 된다. 차압으로 집이 팔린 후에도 누구든 새 집 주인은 마음대로 집 열쇠를 바꿀 순 없다. 새 주인은 3일 안에 떠나라는 통지를 보내야 하며 형식적인 과정을 통해 소유물의 권리를 갖게 되며 이 과정은 30~45 일이 걸린다. 이 기간 은행과 협상을 통해 렌트로 거주할 수도 있다. 만약 집이 이미 렌트를 준 상태였다면 렌트 기간 동안은 거주할 수가 있다. 차압은 옵션이 아니다. 페이먼트를 못내는 사람들을 돕기 위해 10여가지 이상의 다양한 정부의 프로그램들이 있지만 활용을 제대로 못하고 잘못된 인도를 받고 있는 것이 현실이다. 정부의 다양한 채널이 가동되어 HUD Approved Housing Counselor의 도움을 받을 것을 권고하고 있지만 많은 홈오너들이 도움에서 제외되고 피해도 입는 사례들이 기사를 통해 많이 보고 되고 있는 실정이다. 지금 가주 정부에서는 8만불까지 유자격 모기지 연체자들에게 도움을 제공하고 있다. HUD 인증된 전문 카운슬러의 도움을 받아 신청하는 것이 권유된다. 신청한다고 무조건 승인되는 것이 아니기 때문이다. 전혀 도움을 받고 집을 유지할 수 있는 형편이 못 되는 상황이라면 희생을 각오하며 현명한 선택을 통해 차후(3년)를 대비하며 정부에서 보조해 주는 다운페이 보조금을 통해 내 집을 마련하는 것은 어떨까 제안해본다. ▶문의: (213)380-3700 이지락/샬롬센터 소장부동산 스토리 차압 진행 주택 차압법 차압 진행 차압 절차
2022.05.31. 19:34
한국 유산상속 전문변호사 LA방문 세미나 연다
‘한국 상속재산 제대로 받는 법’을 주제로 한 세미나가 오는 6월 7일부터 10일까지 LA에서 개최된다. 법무법인(유) 태승 더스마트상속의 이우리, 이호인 변호사는 미국 시민권자·영주권자들을 대상으로 한국의 상속재산을 안전하고 신속하게 받는 방법에 대해 설명할 예정이다. 재산을 상속받는 과정에서 절세하는 법, 한국의 상속재산을 미국으로 반출하는 방법과 부동산 등기, 유류분 반환 청구 등은 상속이 진행되는 과정에서 반드시 알아두어야 할 사항들이다. 이러한 주제들을 가지고 세미나를 진행하며 종료 후에는 사전 예약자들을 대상으로 개별 상담이 진행된다. 법무법인 태승 더스마트상속은 해외 거주자의 한국 상속에 특화된 로펌이다. 지난 2005년 설립 이래로 16년 동안 국내뿐만 아니라 해외 거주자들의 한국 상속문제를 다루면서 상속에 대한 전문적인 노하우를 쌓아왔다. 현재는 대한변호사협회에 공식 등록된 상속 전문 변호사 5명, 제1호 상속증여세 전문 변호사, 성년후견 전문 변호사, 상속/증여세 전문 세무사 팀을 보유하며 국내 최대 상속 전문 로펌으로 자리매김했다. 더스마트상속 이우리 총괄변호사는 대한변호사협회로부터 해외 거주자들의 상속법률수요를 적극 발굴 및 대응하여 지역확대에 기여한 공로를 인정받아 제12회 우수변호사상을 수상하기도 했다. 또한 법무법인 태승 더스마트상속은 주한미국대사관의 미국 시민권자 한국 상속 법률자문 로펌(LIST of ATTORNEYS / Consular District of the Republic of Korea)으로 등록되어 국내외 거주 미국 시민권자들의 상속 분할, 상속세 및 증여세, 등기, 재산 반출 등에 대한 상담 서비스를 제공하고 있다. 세미나 및 개별 상담 장소는 Ethos society(3435 Wilshire Blvd Fl 14, Los Angeles, CA 90010)이다. 세미나 세부 일정 및 사전 예약은 QR코드(포스터 내) 또는 이메일([email protected])을 통해 가능한 날짜와 시간을 선택할 수 있다. 사전에 상담 내용을 미리 전달할 경우 더욱 신속하고 원활한 상담이 진행된다. 또한 이우리 변호사가 운영 중인 유튜브 채널 ‘해외상속 변호사 Mr.Lee’에서도 본 세미나 정보를 포함하여 기타 해외 거주자들을 위한 다양한 상속 관련 정보들을 찾을 수 있다. 세미나 사전 예약하기 세미나 한국 한국 상속재산 해외상속 변호사 상속증여세 전문
2022.05.31. 11:28
토론토 신규주택 가격 두 달 연속 하락
토론토의 신축주택 가격이 2개월 연속으로 하락한 것으로 나타났다. 건설-토지개발협회(BILD)가 25일(수) 내놓은 보고서에 따르면 지난 4월 단독과 세미, 타운하우스를 포함한 신규주택 가격은 평균 1백79만달러로 지난 2월 1백86만달러와 지난 3월 1백84만달러와 비교해 소폭 하락한 것으로 나타났다. 건설 토지 개발 협회 관계자는 “금리 인상이 주택시장에 바로 영향을 미쳤다”라며 “주택 구매 희망자들이 시장 상황을 을 지켜보며 관망하는 추세다”고 전했다. 4월 신규주택 거래건수는 1년 전 같은 기간에 비해 47%나 감소했으며 지난 10년 평균 주택 거래 건수와 비교했을 때는 54% 감소한 것으로 집계됐다. 신규 콘도 분양가격은 3월 평균 1백24만달러와 비교해 24%나 하락했으나 거래건수는 코로나 이전 수준을 유지했다. 시장에 나온 매물의 수도 지난 3월과 비교해 소폭 증가한 것으로 나타났다. 보고서에 따르면 4월에 시장에 남아있던 주택 판매 물량은 9천327채로 3월 보다 2천여채가 증가했다. 건설-토지 개발 협회 관계자는“현재 일반주택 매물 재고 물량은 3개월분이 남아있고 콘도는 4개월 정도가 남아 있다”라며 “안정적으로 구매 수요를 충족시키기 위해서는 최소 9개월분의 물량이 필요하다”고 지적했다. 김영미 기자신규주택 토론토 토론토 신규주택 연속 하락
2022.05.27. 11:19
[부동산 이야기] 부지 임대
그라운드 리스는 기업을 확장하려는 회사가 위치가 좋은 곳에 있는 빈 땅을 찾아서 땅 주인에게 '땅을 빌려주십시오, 건물을 지어 비즈니스를 하려고 합니다. 공사비를 비롯한 제반 비용은 저희가 냅니다' 라고 제안하고 땅 주인이 승낙하면 그라운드 리스가 시작되는 것이다. 빈 땅을 가지고 있는 땅 주인은 테넌트가 된 기업으로부터 땅에 대한 렌트비를 받고, 기업은 비싼 땅값을 지불하지 않고도 비즈니스를 확장할 수 있다. 기업 차원에서 땅을 빌려서 건물을 짓는 것이 경제적으로 훨씬 낫다고 생각하기 때문이다. 테넌트는 공사비와 땅 렌트비를 비롯하여 수리비, 리모델링, 세금, 보험(땅 주인 보호 포함) 등의 모든 비용을 책임진다. 그라운드 리스 기간은 대체로 50년에서 99년이다. 그라운드 리스는 장단점이 있다. 테넌트의 장점은 기업은 땅을 살 때 필요한 다운페이먼트가 없으니 경제적이고, 렌트비는 연방과 주의 세금 공제 혜택을 받을 수 있다. 땅 주인의 장점으로는 개발하지도 못하고 세금만 축냈던 빈 땅에서 인컴을 꾸준히 벌 수 있다. 렌트비를 올릴 수도 있고, 테넌트가 렌트비를 내지 못하거나 다른 비용을 해결하지 않으면 퇴거시킬 수 있다. 땅 주인의 또 다른 장점으로는 건물 보수 책임이 없다. 매달 렌트비 입금만 확인하면 된다. 테넌트의 단점으로는 땅 주인의 허락을 받아야 하는 경우가 있을 수 있다. 이는 땅 주인이 승인하지 않으면 테넌트의 비즈니스 계획에 차질을 가져올 수 있다. 그리고 테넌트가 자신이 지은 건물 포함 땅을 구입하고자 할 때는 매매 가격이 비쌀 수 있다. 땅 주인의 단점은 리스 계약서에 조항을 제대로 넣지 않으면 땅 주인으로서의 힘을 쓰지 못할 수 있다. 또한 위치에 따라 땅 주인은 높은 세금을 내야 하는 경우도 생기며 건물에 대해 감가상각을 할 수 없다. 부동산은 주로 땅과 건물을 말하며 무엇보다 우리 한인들에게는 땅과 건물, 둘을 다 소유해야 한다고 생각한다. 그래서 그라운드 리스를 좋아하지 않는다. 선생님, 여기 좋은 물건 있는데요, 렌트비가 아주 좋아요. 손 볼 것이 없고, 그라운드리스예요. 이렇게 말하면 열이면 열, 다 관심을 갖지 않는다. 팬데믹을 겪으면서 많은 투자자들은 확실하고 튼튼한 테넌트, 충분한 리스 기간, 건물주의 손이 덜 가는 건물을 선호하고 있다. 그러나 이러한 조건을 가지고 있는 건물은 가격이 만만치 않을 것이다. 설령 좋은 상가를 구입하였는데 만에 하나 테넌트가 문 닫고 나가거나 리스가 끝난 경우, 어떤 아이디어로 새로운 테넌트를 어떻게 빨리 찾을 것인가가 중요하다. 경험과 지혜, 아이디어 싸움이다. 그런 면에서 그라운드 리스도 테넌트하고의 문제도 적고, 리스 기간 걱정도 없고, 빈 유닛을 채워야 하는 걱정도 없고, 고쳐 줄 일도 없고, 땅만 빌려준 것인데 렌트비는 꼬박꼬박 잘 나오고, 땅이 최고인지 아니면 돈이 최고인지, 생각해 볼 만하다. (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.) ▶문의: (213)369-9677 이재경 / 드림부동산 에이전트부동산 이야기 임대 임대료 렌트비 입금 건물 보수 그라운드 리스
2022.05.25. 17:12
[부동산 이야기] 주택 최종 점검
에스크로가 순조로이 진행되어 종료되기 보통 3~7일 사이에 프로퍼티의 마지막 점검 절차인 파이널 워크스루를 진행하게 된다. 이때 만약 바이어 쪽에서 요청해서 셀러가 수용한 수리 부분이 있다면 수리가 제대로 되었는지를 확인하는 것이 첫 번째, 그리고 에스크로 기간 동안 혹시라도 바뀐 컨디션이 없음을 확인하는 것이 두 번째의 목표라 하겠다. 기본적으로 계약에 있어 셀러는 에스크로 기간 동안 프로퍼티에 들어가게 해주는 3번의 기회를 최소한 보장하도록 되어있다. 인스펙션 때, 그리고 감정과 바로 파이널 워크스루 하게끔 협조할 의무가 있는 것이다. 종종 여기서 분쟁이 생기는 경우가 있는데 가령 셀러가 약속한 수리를 제대로 마치지 않았다거나, 마쳤는데 바이어가 만족할만한 컨디션이 아니어서, 아니면 셀러가 이사를 나갔는데 가져간 물건에 대해 싸우는 경우도 많다. 연못에 있는 잉어들을 몽땅 가져갔다고 바이어가 도로 가져오라고 요구하는 경우도 있었는데 연못의 물고기는 셀러의 소유이고 가져갈 권리가 있다. 나무를 뽑아가는 경우라면? 화분들은 가져갈 수 있으나 땅에 심어진 나무는 집의 일부라고 해석하기 때문에 가져가선 안 된다. 분수대를 가져가고 마당에 벽난로를 설치해 놨는데 거기에 있는 가짜 나무처럼 생긴 부분을 떼어갔다. 이런 경우는 설치된 방법에 따라 어떠한 도구 등을 이용해서 라인을 연결하거나 못 나사 등으로 고정해 놓은 경우라면 이 또한 프로퍼티의 일부분으로 해석되므로 가져갈 수 없다. 때로는 정수기를 떼어가서 문제가 되기도 한다. 그러므로 만일 정수기가 리스이거나 셀러가 가져가길 원한다면 계약 성립 당시에 명시가 되어야 하겠다. 이러다 보니 에이전트들은 오퍼가 들어오고 카운터가 나갈 때 이처럼 가져갈 수 없는, 세일에 포함된 아이템들이나 또는 가져갈 아이템에 대한 명시가 정확하게 되는 것이 중요하다. 오븐을 떼간 경우도 보았는데 사실 프리스탠딩형 모델인 경우는 놀랍지만, 셀러가 가져갈 수 있다고 해석을 한다. 또 키친 싱크대안에 인스펙션 때는 그릇이 가득 차 있어서 몰랐는데 마지막 점검 시에 싱크대 안쪽이 금이 가 있고 코팅도 벗겨져 있는 걸 발견했다. 이 경우 만일 셀러가 디스클로저에 이것을 명시했다면? 셀러는 책임을 면하겠지만 반대의 경우일 때는 책임이 있는 것이다. 이러한 이유로 딜에 연루된 셀러와 바이어의 에이전트들도 육안으로 꼼꼼히 보면서 자체적인 인스펙션 폼을 작성하도록 요구되는 것이 몇 년 전에 추가되었다. 하지만 바이어 또한 여기서 인지해야 할 부분은 이처럼 파이널 점검에서 지적된 아이템들은 에스크로 취소할 권리로는 인정되지 않는다. 파이널 점검에서 분쟁이 생기는 아이템들은 소액 재판으로 청구할 수는 있어도 이로 인해 에스크로를 취소할 수는 없다. 바이어 에이전트로서 셀러가 이사 나간 것을 확인한 후에 이 파이널 점검에 관한 서류를 바이어에게 싸인 받아서 내보내는 것이 중요하겠다. 그리고 혹시 셀러가 에스크로 종료 후에렌트백으로 세입자가 돼서 잠시 프로퍼티에 머물러야 하는 케이스 역시도 파이널 점검에 관한 서류는 셀러가 렌트백을 마치고 이사 나간 후에 하는 것이 마땅하다고 본다. ▶문의: (661)675-6000 윤 김 / Seeders Investment, Inc. 대표부동산 이야기 주택 점검 파이널 점검 바이어 에이전트 마지막 점검
2022.05.25. 17:12
[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치
부동산은 장기적인 계획을 가지고 투자하는 것이다. 혹시 단기 수익을 원한다면 부동산 투자와 맞지 않는다고 말하고 싶다. 1, 2년 안에 대박을 꿈꾸기보다 안정된 생활을 하면서 10, 20년 후 윤택한 삶을 사는 것이 바람직하다. 지난달 남가주 주택 가격이 또다시 사상 최고 기록을 갈아치웠다. 기록적인 물가 상승에 모기지 금리까지 급상승하고 있지만, 아직 살려는 사람보다 팔려는 주택이 적어 모기지 이자율과 주택가격은 계속 올라가고 있다. 모기지 이자율은 빨리 오르지만 떨어질 때는 더딘 것 같다. 최근 셀러와 바이어들과 가장 많이 상담한 내용을 나누고자 한다. 가장 많은 문의 중 하나가 모기지 이자율 상승에 따른 주택 가격 하락이다. 지금으로써는 주택 매물이 늘기 전 주택 가격 하락은 힘들 것으로 보인다. 모기지 이자율 상승으로 주택 수요 감소 현상이 뚜렷하게 나타나고 있다. 그렇다면 집값은 과연 언제 내려갈까. 결론부터 말하자면 당분간 주택 가격은 쉽게 내려갈 것으로 보이지 않는다. 주택 수요가 감소하기 시작했지만, 기존 수요가 시장에 나온 매물보다 여전히 많기 때문에 주택 가격 상승세는 이어질 것으로 전망된다. 주택 매매 순서에 대한 문의도 많다. 집을 먼저 사고팔아야 할지 먼저 팔고 사야 할지를 고민한다. 셀러는 구매하고자는 매물이 충분하지 않기 때문에 신중한 결정을 해야 할 것이다. 만약 일정에 약간의 차이가 있다면, 구매자와 렌탈백 계약을 협상할 수 있다. 먼저 구매한 다음 집을 판매하고자 하는 경우, 현재 거주하고 있는 집에 모기지가 남아있다면, 새로 사는 주택의 모기지를 지불해야 하므로 소득이 충분해야 하고 다운페먼트 부분도 고려해야 한다. 즉 자금의 여유가 있어야 한다. 홈에퀴티 라인을 이용해 구매하는 집의 다운페이먼트로 사용하는 방법도 있다. 먼저 구매할 경우에는 동시에 매매 하는 경우보다 시간적 제약에서 훨씬 더 자유로울 수 있으므로 좀 더 여유 있게 구매하는 주택을 찾을 수 있다. 집을 팔고, 구매하겠다는 컨틴전시 조건 없이 할 수 있다. 이 조건이 들어가면 오퍼 수락과는 거리가 멀어지게 될 수 있기 때문이다. 집을 동시에 사고팔아야 하는 경우도 있다. 적절한 자금 조달과 충분한 계획을 가지고, 현재 집을 팔면서 다음 집을 사는 것이 가능하다. 거주하는 집을 팔고 동시에 다른 집을 사는 것은 까다로운 타이밍 문제가 수반된다. 현재 집에 모기지가 있고 집을 팔기 전에 사면 모기지 상환액과 두 자산의 유지 비용에 문제가 생길 수도 있고, 집을 사기 전에 팔면 매매가 끝난 후에 갈 곳이 없을 수도 있다. 전략적 가격 책정 및 협상이 필요하므로, 동시 매매를 하려면 몇 가지 전략이 필요하다. 즉 경험이 많은 에이전트와 일을 해야 한다고 조언하고 싶다. ▶문의: (949)873-1380 써니 김 / 뉴스타부동산 얼바인 명예부사장부동산 가이드 부동산 리얼 모기지 이자율 부동산 리얼 부동산 투자
2022.05.25. 17:11
[부동산 가이드] 경기 침체와 부동산
꼭 3년 전이다. 당시 국제 정세의 불안으로 경기 침체 즉 R(Recession)의 공포가 한동안 매스컴에 회자됐다. 당시 영국의 EU 탈퇴와 미국과 중국간의 경제 전쟁으로 한치 앞을 보지 못해 불안감과 불확실성으로 전세계적인 경기 침체가 올 것이라는 내용이었다. 그런데 세계 경제에 드리운 먹구름은 오히려 예상치 못한 코로나19팬데믹발 경기 침체였다. 2021년부터 세계 경제는 팬데믹 경기 침체 충격에서 서서히 벗어나기 시작했다. 그리고 부동산 경기 불황은 오지 않고 부동산 및 자산 가치 인플레이션으로 예상치 못한 부동산 경기 호황이 있었다. 요즘 다시 전문가들 사이에서 경기 침체와 부동산 경기 조정에 대한 갑론을박이 시작됐다. 경기 침체는 일반적으로 경기 순환 국면에서 수요 감소로 경기가 후퇴될 때를 말한다. 최근 미국 GDP 추이로 볼 때 경기 침체가 이미 시작되었다는 전문가들도 있다. 경기 침체를 점치는 전문가들은 올 1분기 GDP가 일 년 전보다 1.4% 내려갔고 2022년 말에는 전년 대비 1.3% 내려갈 것이라고 내다봤다. 도이치 뱅크 전망에 따르면 2023년에는 15%, 2024년에는 약 35%의 경기 침체가 일어날 가능성이 있다고 보았다. 이런 경기 침체 예상에 몇 가지 이유가 있다. 첫째, 갑작스러운 인플레이션으로 수요가 하락했기 때문이다. 팬데믹으로 인한 공급 부족과 전쟁으로 인한 원유 급등이 5% 넘는 인플레이션으로 경기에 주름살이 지고 있다. 둘째로 경기 하락에 대한 염려로 소비자들이 지갑을 닫는 경우가 늘어났다. 아직도 고용 시장은 좋지만, 경기 불안이 소비자들의 마음을 열지 못하고 있다. 셋째, 이자율 상승이 돈줄을 죄고 있다. 팬데믹기간 동안 늘어난 통화량을 조절하기 위해 올린 금리가 소비 심리를 위축시키고 부동산 경기에 부정적인 영향을 끼치고 있다. 당분간 금리 인상이 이어질 것으로 보아 경기 침체에 다소 영향을 줄 것이다. 그런데 부동산 전문가들의 시각은 조금 다르다. 부동산 거품으로 인한 경기 하락 우려가 있지만, 수요 공급에 따라 움직이는 부동산 시장 메커니즘상 경기 침체는 없을 것이라고 한다. 공급 부족이 지속하는 한 수요를 맞출 수 없기 때문에 비록 이자율이 올라가더라도 부동산 구입이 계속 이뤄질 것이라고 예상했다. 전문가들은 대체로 부동산 경기 정점은 2023 중반으로 보고 있다. 2023년에 경기 정점을 보고 있는 큰 이유는 너무 오른 부동산 가격 때문에 주택구매지수의 하락 때문이라고 한다. 그리고 이자율 상승이 부동산 구매를 더 어렵게 만들기 때문에 2023년 중반이 부동산 경기의 변곡점이 될 것이라 예상된다. 포스트 팬데믹 시대에 모든 경제 주체들이 경기 회복을 위해 안간힘을 쓰고 있다. 셀러와 바이어는 각각 부동산 매매 시점과 경기 추이를 전문가와 상담해서 결정하는 지혜가 필요한 때이다. ▶문의: (818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장부동산 가이드 부동산 경기 부동산 경기 경기 침체 부동산 전문가들
2022.05.25. 17:10
주택 매입 후에도 '예상 밖 지출' 많다
주택가격 급등과 모기지 이자율 상승으로 주택 구매 여건이 악화하고 있다. 그런데도 주택소유자의 44%는 집 산 이후에도 추가 비용을 지출했다고 밝혔다. 컨수머어페어(ConsumerAffairs) 측이 성인 1000명을 대상으로 조사한 결과 계획한 예산보다 평균 1만334달러를 추가로 지출했다고 했다. 오퍼경쟁이 주요 원인이었다. 특히 젊은층일수록 과하게 지출하는 현상이 더 뚜렸하게 나타났다. 그렇지만 매입한 집에 이사한 후 더 많은 비용을 감당해야 했다. 가장 예상치 못했던 건 재산세였다. 이에 대한 응답률이 36%로 가장 많았다. 전국 평균 재산세율은 주택 산정 가치의 1.1% 수준이다. 재산세 부과 기준이 정부 산정 가치이긴 하나 시장 가격이 가파르게 오르면서 재산세도 동반 상승세를 기록중이다. 그 다음으로 26%는 예상하지 못했던 비용으로 유틸리티 비용을 꼽았고 집 보수와 유지 비용이라고 답한 비율도 20%나 됐다. HOA 수수료가 부담스럽다는 응답률도 7%였다. 진성철 기자주택 매입 주택 매입 주택가격 급등 주택 산정
2022.05.25. 17:00
주택 바이어 10명 중 6명은 모기지 쇼핑 안 해
모기지 이자율이 5%대로 올랐지만 주택 구입자 10명 가운데 6명 가량은 이자율 쇼핑을 하지 않는 것으로 나타났다. 온라인 대부업체 ‘렌딩트리’의 설문 조사에 따르면, 최근에 집을 산 바이어의 56%가 모기지 대출업체 한 곳에서 받은 이자율로 집을 장만했다고 밝혔다. 〈그래프 참조〉 다른 업체와 비교하지 않은 채 첫 번째 오퍼만 보고 덜컥 모기지 융자릉 결정했다는 의미다. 오퍼 2개를 비교했다는 응답률은 24%였으며 3개는 14%였다. 4개와 5개 이상은 각각 3%로 나타났다. 세대별로 보면, 베이비부머 세대(57~76세)에서 모기지 이자율 비교를 하지 않는 경향이 다른 세대보다 훨씬 짙었다. 첫 오퍼로 주택담보 대출을 받은 비율이 64%나 됐기 때문이다. 연령이 42세~56세인 X세대(53%)와 26세~41세인 밀레니얼세대(52%)보다 10%포인트나 많았다. 이런 현상은 소득이 낮을수록 더 빈번했다. 연간 소득 5만~7만4999달러 사이의 바이어 58%가 모기지 쇼핑 없이 집을 산 것으로 조사됐다. 소득이 7만5000~9만9999달러는 53%, 10만 달러 이상도 51%나 됐다. 심지어 처음 오퍼만 받고 집을 산 바이어 중 절반 가량(48%)은 렌더가 좋은 이자율을 제공한 것으로 자신했다. 세대별 응답률을 보면 베이비부머는 5명 중 3명에 가까운 59%나 됐다. 이어서 X세대(50%)와 밀레니얼세대(36%) 순이었다. 모기지 이자를 쇼핑하지 않은 이유에 대해서 밀레니얼세대 4명 중 1명은 부동산 에이전트가 추천한 은행이라 믿었다고 했다. 22%는 주택 구매 경쟁이 치열해서 서둘러 결정했다고 전했다. 5명 중 1명은 모기지 이자 쇼핑이 본인의 크레딧점수를 깎을 수 있다는 우려 때문에 하지 않았다고 전했다. 특이한 점은 처음 오퍼를 수락했다는 응답자의 7%만이 모기지 이자 쇼핑이 번거롭다고 답했다는 점이다. 다시 말해서 남은 93%의 응답자는 모기지 이자 쇼핑이 귀찮지도 않은데 수천에서 수만 달러의 추가 비용을 아낄 기회를 활용하지 않았다는 것이다. 실제로 업체 1곳 이상에서 모기지 이자를 비교한 바이어의 절반가량(46%)이 더 낮은 이자율로 모기지 대출을 받아서 비용 절약에 성공했다고 밝혔다. 27%만이 첫 오퍼가 더 나았다고 말했다. 이번 조사는 업체가 주택소유자 1055명을 설문한 결과다. 이외에도 모기지 업체 선정에 부동산 에이전트의 영향력이 컸다. 바이어 3명 중 1명(31%) 이상이 부동산 에이전트가 추천한 모기지 대출업체를 쓴 것으로 조사됐다. 4명 중 1명은 이미 거래하던 은행에서 모기지 대출을 받았다. 바이어들이 금융기관 관계자보다 부동산 에이전트와 상담을 먼저 한 것이 이런 결과를 낳았다는 게 업계의 시각이다. 바이어의 51%가 금융기관 관계자보다 부동산 에이전트를 앞서 만났다고 했다. 33%만이 은행을 먼저 찾아가 구매 가능한 주택 가격과 대출 가능 금액을 확인한 후에 부동산 에이전트를 만났다. 한편, 소득이 높을수록 온라인 대부업체를 더 많이 쇼핑하는 경향도 나타났다. 연 소득이 10만 달러 이상인 바이어 14%가 온라인 대출업체를 알아봤다. 〈표 참조〉 연소득 7만5000~9만9999달러가 10%로 그뒤를 따랐다. 진성철 기자바이어 모기지 모기지 대출업체 모기지 이자율 모기지 쇼핑
2022.05.25. 16:57
[부동산 투자] 아파트 이야기 1
한인타운을 비롯한 LA의 아파트 건축 열기가 뜨겁다. LA는 중간소득보다 주택가격이 높아서 미국 전체에서 주택 소유율이 두 번째로 낮은 도시이며, 50%가 넘는 주민들이 임대 아파트에 거주하고 있다. 그래서인지 아파트가 늘어나도 여전히 공급이 수요를 따라가지 못하기 때문에 LA에서 아파트는 여전히 최고의 부동산투자가 된다. 그러면 아파트 건물은 언제부터 있었을까. 기원전 고대 로마의 인슐라(Insula)가 기원이다. 쉽게 예를 든다면 아기 예수가 작은 시골 마을인 베들레헴에서 태어날 때 로마 시내에는 이미 고층 아파트가 즐비해 있었다. 이 인슐라는 나무와 벽돌, 진흙으로 지어졌지만 10층이 넘는 건물도 있었는데 층별로 임대료가 다르며, 보통 위층으로 올라갈수록 낮아진다. 또 위아래층에서 나는 모든 소리를 들을 수 있을 만큼 허술했다고 하니 층간소음은 아파트의 역사와 함께하는 셈이다. 그뿐 아니라 화재 문제 때문에 공동 화덕을 두거나, 식당에서 음식을 사 먹기도 하였고, 1층에는 상가가 있었다고 하니 주상복합단지의 시작이다. 그런데 유감스럽게도 이 주상복합 아파트에는 화장실이 없어 배설물을 모아 하수도에 버려야 했고 간혹 창문 밖으로 쏟기도 해 애꿎은 행인들이 봉변을 당하기도 했다고 한다. 여담으로 문학가와 웅변가로 유명한 키케로도 이때 아파트 주인이었다고 한다. 그리고 10세기경 이집트 카이로에는 7층 높이의 아파트가 많이 있었으며 그곳에서 수백명이 살았다는 기록도 있다. 도시 주민의 다수가 그런 건물에 살았으며 한 동에 약 200명 정도의 주민들이 살았다고 한다. 11세기 기록에는 몇몇 아파트들의 높이가 14층에 달했다고 한다. 게다가 옥상에는 물레방아가 있는 정원이 있었다고 하니 이 시대의 아파트는 더는 도시 빈민들만의 거주지는 아니었던 것 같다 근대적 아파트는 17세기 프랑스의 수도 파리에서 시작되었으나 18세기부터 본격적으로 아파트가 형성되고 19세기에는 아파트 건설이 부자들의 주요 투자대상이 되면서 대규모 산업으로 자리 잡아 지금의 파리의 풍광 시작이라고 한다. 이 시대에는 이탈리아와 독일 등의 도시들에도 아파트들이 있었고 건물의 고도제한도 있었다. . 그러나 후에 고도제한이 풀리며 엘리베이터의 발명과 도입으로 아파트 건물들은 6~8층으로 높아졌고 인구과밀로 인한 교통난이 심각했다니 사람 사는 모습은 다양하기도 하지만 어디나 비슷하기도 한 것 같다. 그 후 인구 증가와 함께 부동산 투자에 따른 이윤 창출도 늘어났고, 유럽 대도시들의 아파트는 임대료를 기준으로 몇 개의 등급으로 나누어졌다고 한다. 등급에 따라 중산층을 위한 것이나 신흥부자들을 위한 고급형도 있어, 이미 이때 화려하고 웅장한 아파트가 있었다니 요즘의 맨션아파트의 시작이다. 당시 유럽의 아파트는 로마의 인슐라처럼 계층별로 각각의 층을 사용했고 그에 따라 임대료도 달랐다. 1층은 상점이나 관리인이 상주했고, 2층은 가장 비싸기 때문에 주로 아파트 소유주가 살 거나 아니면 부유한 사람에게 임대되었고, 대개 2층 전체를 주거 공간으로 사용했다. 3층부터 임대료가 싸지기 시작해 중간 수준의 소득자들이 살았고 지붕 아래의 공간인 다락방의 경우 가난한 예술가들이나 도시 상공인, 독거노인들이 사는 공간이었다고 한다. ▶문의: (213)505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 아파트 이야기 아파트 건물들 임대 아파트 주상복합 아파트
2022.05.25. 16:50
[부동산 이야기] NNN 투자 부동산 시장
인플레이션 우려로 인한 예상된 시나리오였던 기준금리 상승충격에 대출 이자율이 5%대로 오르고 주식시장 하락이 이어지면서 바이어분들은 손을 놓고 구매를 미루는 분위기가 계속되다가 5월 들어서면서 올 초에 급하게 바이어를 결정했던 매물이 클로징을 못 하고 다시 나오는 등 서서히 좋은 위치에 투자율 5~6% 매물이 시장에 공급되고 있다. 북가주 새크라멘토 인근 신도시에 위치한 한 상가 건물은 스퀘어피트 당 2달러 가격의 비교적 싼 렌트에 7·11 편의점, 도넛, 반려동물 그루밍 숍과 미장원이 안정적으로 입주해 있고 투자율 6%에 매물이 나왔다. 약간의 CAM 비용을 관리부실로 받지 않고 있었던 점을 바로 잡아야 하는 세입자와의 렌트비 조정이 예상되는 상황이지만 지난달과는 달리 이런 좋은 매물이 더 자주 시장에 유입이 되는 분위기다. 예전 같으면 금방 팔려 나갔을 투자율 4% NNN ‘ALDI’ 마켓 매물과 익스프레스 카워시 매물이 그대로 남아 있다. 샌버나디노의 15번 프리웨이 출구에 위치한 스타벅스는 2023년 투자율 4.4%로 오르지만, 아직 바이어의 선택을 못 받고 있다. 신축한 익스프레스 카워시가 테넌트로 입주가 이루어진 매물 여러 개가 애리조나주 피닉스 지역에 투자율 5%, 20년 NNN 리스 계약 매물은 일주일 만에 바이어가 결정되었다. 익스프레스 카워시는 대지 1에이커 안팎으로 시설비만 400만 달러가 든다. 세입자들은 장기 계약을 원하기 때문에 투자자는 안정된 세입자를 둘 수 있다. 유의할 점은 렌트비를 받는 땅 주인이 감가상각하지 않고 세입자가 하는 그라운드 리스 계약이 대부분이다. 2027년까지 계속 줄어들기는 하지만 보너스 감가상각까지 세입자가 할 수 있다. 비록 감가상각하지못하지만, 그라운드 리스를 선호하는 이유는 지붕수리와 같은 건물관리에서 자유로워지고 15년에서 35년 정도로 장기계약이기 때문이다. 건물오너가 선호하는 좋은 NNN 내셔널 세입자는 S마켓, QSR 중에서 R브랜드, W브랜드 등은 건물주들 사이에서 아주 좋은 조건의 리스계약을 하는 테넌트들로 많은 투자자분 사이에서 그 특정 브랜드의 세입자만을 찾는 경우도 자주 보게 된다. 보유세, 보험까지 직접 납부를 하고 건물관리도 직접 모든 것을 하고 건물주가 빌딩 감가상각을 할 수 있는 조건을 갖춘 경우를 자주 만나기 때문이다. 이자율이 높아져도 SBA 융자를 이용해서 적은 다운페이로 식당, 치과, 호텔, RV 캠핑장 등 다양한 분야에서 비즈니스와 건물을 함께 사시려는 문의가 이어지고 있다. 캠핑사이트로 유명한 K사와 같이 프랜차이즈 매물은 미 전국에서 활발하게 거래가 이루어지고 있고, 현재 250만 달러에서 800만 달러 등 5곳 정도만 남은 상태이고 독립적인 사이트들도 어렵지 않게 매물을 찾아볼 수 있다. 세금유예를 위한 1031 교환을 목표로 하시는 분들은 현재 팔고 있는 매물의 에스크로가 끝나지 않았을 경우에 그 오퍼가 약해서 밀리는 상황이므로 컨틴전시가 제거된 상태에서 오퍼가 고려된다는 점이 경쟁이 많은 매물에 오퍼를 쓸 때 고려해야 한다. 좋은 매물을 잡기 위해서는 융자은행으로부터 레터를 받아두는 것은 물론이거니와 한 발 더 빨리 움직여서 매물을 신속하게 판단해야 한다. 매월 들어오는 렌트 수익이 비록 낮더라도 시세차익을 더 고려하시는 분들은 타운에 있는 주거용 유닛들을 사고 계신다. 주거용 유닛을 살 때에 코로나 관련 유예된 렌트가 있는 유닛이 있는지가 제일 큰 바이어들의 관심거리이다. 테넌트와의 관계를 잘 해결할 수 있는 투자자들이라면 좋은 가격에 살 수 있는 기회이고, 신경을 덜 쓰고자 하는 투자자들이라면 NNN 상가 구매가 최적이다. ▶문의: (213)626-9790 해리 정 / 드림부동산 부사장부동산 이야기 부동산 투자 투자자분 사이 마켓 매물 주식시장 하락
2022.05.25. 16:49
주택 구매 ‘바늘구멍’ 이렇게 뚫어라
팬데믹 이후 꾸준히 오른 집값과 더불어 모기지 이자율도 지난 1년 사이 2%포인트 이상 치솟았다. 바이어 입장에서는 주택 구매 여건이 날로 팍팍해지는 것으로 특히 첫 주택 구매자가 느끼는 부담은 더욱 크다. 실제 ‘뱅크레이트’ 최신 조사에서 무주택자 중 64%는 크게 오른 집값과 이자율 때문에 집을 살 수 없다고 밝혔다. 별도 조사에서 58%는 더 싼 집을 찾을 수밖에 없다고 응답했다. 그러나 주변에는 여전히 집을 사는 사람들이 있고 올해도 수 백만 명이 집을 살 것이다. 주택 구매가 어렵다지만 바이어가 선택할 수 있는 전략들을 점검해본다. ▶장기 투자 마인드 최근 오른 집값을 의심하면서 과거 금융위기 때처럼 버블이라고 말하는 이들도 간혹 있다. 그러나 대다수 전문가는 최근 오른 집값은 중장기적으로 급락하지 않고 최소한 유지되거나 소폭 조정되는 선에 그칠 것이라고 전망한다. 온라인 주택 정보업체 ‘웰컴 홈스’의 알렉 하트만 대표는 “집은 매우 좋은 투자 대상”이라며 “강제된 모기지 상환은 강력한 저축 효과를 낸다”고 말했다. 현재 오른 집값 수준도 미래에 보면 낮은 축에 속할 것이란 의견이다. 뱅크레이트의 그레그 맥브라이드 수석 애널리스트도 소위 ‘장기 투자’를 조언하며 “장기 보유 주식처럼 집도 오래 보유할수록 집에 쌓이는 에퀴티는 늘어날 것”이라며 “주택 가치에 조정이 시작되더라도 입지적으로 위치가 좋지 않은 곳부터 시그널이 시작될 것”이라고 설명했다. ▶모기지 사전승인 이제 실전으로 들어가 바이어는 보다 최신의 모기지 사전승인을 받아야 한다. 셀러의 눈에 진지한 오퍼로 보여 경쟁력을 갖추기 위해서는 그만큼 준비된 바이어라는 인상을 줘야 하고 이때는 자기주장만 반복할 게 아니라 객관적으로 모기지 렌더가 그런 능력을 입증해줘야 한다. ‘리맥스 부동산’의 도나 디튼리얼터는 “경쟁이 심한 요즘 시장에서는 모기지 사전승인이 반드시 갖춰야 할 필수품”이라며 “셀러에게 조금이라도 가깝게 다가서려면 정말 완벽하게 준비해야 한다”고 말했다. 특히 모기지 사전승인을 준비할 때는 최신 자료여야 한다. 최근 극심한 경쟁 속에서 몇 주에서 몇 달씩 주택 검색에 나선 가운데 바이어 본인도 모르는 사이 모기지 이자율이 상승할 수 있기 때문이다. ▶로(Low) 다운페이 대출 바이어 입장에서 모기지 월 페이먼트도 부담이지만 다른 고통은 오른 집값에 비례해 커진 다운페이다. 전국 주택 중간값 37만5000달러를 기준으로 다운페이를 10%만 잡아도 3만7500달러가 필요한데 많은 미국인이 당장 비상금 1000달러도 없는 경우가 허다하다. 해법은 적은 다운페이를 요구하는 모기지인데 대표적으로 연방 주택국(FHA)이나 보훈청(VA) 등에서 운영하는 프로그램을 이용하는 것이다. VA는 다운페이를 요구하지 않고, FHA는 집값의 3.5%만 제시하기 때문에 앞서 예로 든 중간값 주택은 1만3125달러만 있으면 된다는 계산이다. 또 시중 모기지 대출이 요구하는 최적의 크레딧 점수가 740점 이상인데 반해 VA나 FHA 프로그램은 600점대에도 필요한 혜택을 누릴 수 있다. ▶픽서어퍼(Fixer-Upper) 최근 주택시장을 지배하는 3요소는 오른 집값, 치솟는 금리 그리고 부족한 매물이다. 매물 부족의 해법으로 수리해서 거주하는 픽서어퍼가 인기인데 뱅크레이트의 최신 조사에서도 바이어의 21%가 이런 방법을 고려하고 있다고 답했다. 물론 픽서어퍼는 상상 이상의 수리 작업이 필요하고 처음부터 완벽한 계획을 세웠다고 해도 돌반변수가 터지게 마련이다. 특히 요즘처럼 임금과 자재값이 오르고 제때 공급되지 못하는 상황에서는 더욱 그렇다. 결국 이 방법을 선택하려면 전문가들은 수리비로 집값의 15~20%를 추가로 확보해야 한다고 조언했다. 대출 프로그램 중에는 FHA 203(k) 론이 도움이 될 수 있다. ▶저렴한 다른 지역 결국 집값이 비싸다는 건 해당 지역에서 바이어가 감당할 수 있는 집이 없다는 의미다. 이럴 때는 적지 않은 도전에 직면하겠지만, 눈을 들어 다른 지역을 알아봐야 한다. 당장 가주만 봐도 1분기 중간 집값은 지역별로 실리콘 밸리 188만 달러, 샌프란시스코 138만 달러, OC 126만 달러를 기록했다. 집값 폭등은 전국적인 현상으로 보였지만 상대적으로 예외도 있었다. 가주에서는멀지만, 필라델피아, 루이스빌, 세인트 루이스, 캔자스시티, 밀워키 등은 중간값이 30만 달러에 못 미쳤다. 뱅크레이트 조사에서 성인 27%는 타주로 이사를 생각한다고 답했고, 서부에서 사는 33%는 다른 지역으로 떠날 생각이 있는 것으로 나타났다. 재택근무가 확산하면서 저렴한 주택을 찾아 이주하는 현상이 늘어나고 있다. 다만 가족, 친구, 지인들과 멀리 떨어져야 한다는 단점으로 연령이 높을수록 선호도가 낮았다. 실제 Z세대 중 26%가 이 전략을 선호한다고 했지만 밀레니얼 세대는 15%였고, X세대 8%, 베이비부머 4%로 낮아졌다. ▶비딩 전쟁 대비 요즘 비딩 전쟁 상황에서 바이어들은 리스팅 가격보다 크게 높여서 오퍼를 제시하고 있다. 디튼 에이전트는 “당연히 비딩 전쟁 속으로 빠져들 것이라고 생각해야 한다”며 “‘혹시나’라고 기대할 필요도 없다. 반드시 치열한 경쟁에 직면할 것”이라고 말했다. 비딩 전쟁에서 전의를 잃지 않으려면 방법은 계획을 세우는 것뿐이다. 전쟁에서 이기려면 가격을 높이는 게 가장 효과적이다. 그러나 무계획으로 이런 방법을 썼다가는 큰 곤란을 겪을 수 있기 때문에 냉정하고 객관적인 예산 결정이 무엇보다 중요하다. 디튼 에이전트는 “가능하고 준비가 됐다면 오퍼에 쓰는 문구에 최고가 오퍼보다 일정 금액 이상을 더 주겠다는 것을 명시하는 방법도 가능하다”며 “다만 이때도 상한선을 정해서 자멸하는 것을 막아야 한다”고 말했다. ▶인스펙션 면제 주의 비딩 경쟁에서 이기기 위한 또 다른 선택으로 인스펙션을 건너뛰는 경우도 있는데 이 전략은 신중하게 구사해야 한다. 인스펙션을 면제한다고 셀러에게 제안해도 집에 대한 정보를 모으기 위한 목적의 인스펙션 자체까지 포기해서는 안 된다. 이때는 셀러에게 수리할 부분이 발견돼도 이에 대한 책임을 묻지 않겠다고 확실히 알려야 한다. 즉, 적정한 선에서 주택 수리는 바이어가 기꺼이 감당하겠지만 그렇다고 큰돈이 필요한 집의 구조적인 문제까지 감당해서는 안 된다는 것이다. 류정일 기자지역 매물 주택 구매자 모기지 사전승인 중간값 주택
2022.05.25. 16:47
애틀랜타 아파트 투자 뉴욕, LA보다 많아
지난 한해 동안 애틀랜타의 아파트 투자에 투입된 금액이 뉴욕과 LA를 제치고 전국에서 두번째로 높은 것으로 나타났다. 상업용 부동산 서비스 회사인 CBRE의 보고서에 따르면 지난 한해 동안(2021년 2분기~2022년 1분기) 애틀랜타에 약 210억 달러의 투자금이 아파트에 투자됐다. 이는 뉴욕, LA, 워싱턴D.C., 시카고보다 많은 금액이다. 애틀랜타보다 많은 투자금액은 댈러스로 약 800만 달러 높은 수준이었다. 이같이 댈러스, 애틀랜타 등이 높은 아파트 투자지가 된 것은 임대료 증가 추세 영향이 있었다. 애틀랜타 아파트 임대료는 지난 12개월 동안 20% 상승했고, 댈러스는 18.5% 올랐다. 부동산 컨설팅 회사 해도우의 관리 파트너인 래드슨 해도우는 "임대료 상승으로 인해 개발자들은 자금을 마련해 아파트에 투자하게 됐다"고 말했다. 특히 투자 회사들은 애틀랜타 외곽의 1970년대 지어진 아파트 단지와 같이 한때 인기가 없던 아파트 커뮤니티에서 기회를 보고 있다. 올해 가장 큰 아파트 거래 중 하나는 1970년대와 1980년대 후반에 지어진 애틀랜타 교외 아파트였다. 한편, 상업용 부동산 정보제공 업체 코스타그룹에 따르면 벅헤드의 IMT 레지덴셜이 1억 6070만 달러로 유닛 당 35만 4910달러로 거래돼 지난 한해 동안 가장 큰 금액으로 거래됐다. 그 다음은 인먼 파크의 벨트라인 EDGE가 1억 4200만 달러로 유닛 당 40만 5714달러로 거래됐다. 마지막으로 미드타운의 M By RADIUS는 1억 3100만 달러, 유닛 당 40만 9375달러에 거래됐다. 박재우 기자애틀랜타 아파트 아파트 투자지가 애틀랜타 아파트 댈러스 애틀랜타
2022.05.24. 15:24
주거비 부담 갈수록 태산…주택값·이자율 동반 상승
새로 집을 사거나 렌트로 살거나 구분 없이 남가주 주민들의 주거비 부담이 날로 커지고 있다. 20일 부동산 정보업체 ‘DQ뉴스’에 따르면 4월 기준 남가주의 중간값 76만 달러의 주택 구매를 위한 모기지 월 페이먼트는 3010달러를 기록했다. 집값과 금리가 동반 상승하며 지난해 4월보다 819달러, 37% 늘어난 것으로 2013년 관련 통계 작성 이후 최대폭 상승이다. 20% 다운페이 조건으로 월 페이먼트에는 원리금, 재산세, HOA, 보험료 등이 포함됐다. LA 카운티는 1년 만에 901달러, 36% 늘어난 월 페이먼트 3426달러를 기록했고, OC는 1227달러, 42% 부담이 증가한 매달 4159달러로 조사됐다. 여기에 집값 상승에 따른 LA의 다운페이 부담은 거래가의 20%를 기준으로 1년 만에 2만3000달러 증가한 17만3000달러가 됐고, OC는 3만6000달러 늘어난 21만 달러가 필요해졌다. 이와 관련, LA 데일리뉴스는 “30년 만기 고정금리 모기지 평균 이자율이 지난해 4월 2.98%에서 지난 3월 3.8%, 지난달 4.3%로 치솟았다”며 “오른 이자율에 반비례해 한 달 만에 6%, 1년 만에 15% 바이어의 구매력을 약해졌다”고 설명했다. 한편 LA와 OC의 4월 렌트비도 1년 만에 10% 올라 3400달러에 육박했다고 ‘레드핀 부동산’이 밝혔다. 리버사이드는 8% 상승해 2800달러에 근접했다. 전국 기준으로는 15% 오른 1960달러로 나타났다. 렌트 수요가 늘었기 때문으로 상업용 부동산 업체 ‘코스타’는 LA의 아파트 공실률이 2020년 6% 선에서 지난달 3.5%로 낮아졌고, OC도 5.5%에서 2.4%로 하락했으며, 인랜드 지역은 2.6%를 기록해 1981년 이후 약 40년 만에 사상 최저를 기록했다고 전했다. 레드핀의 데릴 페어웨더 수석 이코노미스트는 “렌트비 오름폭이 물가 상승률의 2배에 가깝게 크다”며 “연방준비제도가 인플레이션에 맞서고 있지만, 렌트 수요는 줄어들 조짐이 아직 보이지 않는다”고 말했다. 류정일 기자주거비 주택값 물가 상승률 집값 상승 평균 이자율
2022.05.22. 19:00
치솟는 덴버지역 렌트비로 강제퇴거율 증가
콜로라도에서 살기 위해서는 집을 사는 것 만큼이나 집을 렌트하는 것도 치열한 경쟁을 거칠 수 밖에 없는 것이 현실이 됐다. 렌트닷컴(rent.com)에 따르면, 덴버에서 집을 렌트하는 비용은 작년보다 평균 15%가 증가했다. 이는 인플레이션 요율을 능가하는 증가폭으로, 렌트를 사는 세입자 입장에서는 그만큼 주머니 사정이 빠듯해질 수 밖에 없는 상황이다. 코로나19 팬데믹 동안, 가브리엘라 레이즈는 콜로라도로 이주를 해 행복한 삶의 단꿈에 젖었다. 그러나 현재 그녀가 사는 톨톤의 집주인은 렌트비를 월 1600달러에서 무려 56%인 900달러나 오른 월 2500달러를 달라고 요구했다. 레이즈는 “우리는 패닉 상태에 빠졌다. 그럴 돈이 없기 때문이었다. 할 수 있는 것이 아무 것도 없다는 사실에 절망했다”며 상황을 설명했다. 결국 레이즈는 그 집을 떠나 렌트비가 저렴한 더 북쪽으로 옮겨갈 수 밖에 없었다. 치솟는 렌트비는 인벤토리의 부족과 수요의 증가에 기인하고 있다. 덴버와 프런트 레인지 지역은 최근 몇년간 고질적인 물량 부족 현상에 시달리고 있다.콜로라도 부동산협회 대변인 켈리 모예는 “젊은 사람들이 이곳으로 대량으로 이주를 해오는데 아파트와 타운홈은 부족하고, 그러다보니 자연히 렌트비가 오를 수 밖에 없는 상황”이라고 밝혔다.콜로라도에서 가장 큰 프라퍼티 매니지먼트 회사들 가운데 하나인 팍스 프라퍼티 매니지먼트 회사를 운영하고 있는 제니퍼 팍스와 케일럽 디킨슨은 “현재 우리 회사 렌트 주택의 입주율은 96%에 육박하고 있다. 렌트해줄 집이 없다. 렌트시장에 집이 나오는 족족 집이 나가고 있는 상황이다. 그러다 보니 렌트비가 오르더라도 사람들은 울며 겨자먹기로 그 돈을 낼 수 밖에 없다”고 설명했다.렌트닷컴은 로어 하이랜즈 지역의 스튜디오 아파트 평균 렌트비는 현재 월 2,163달러이며, 체리 크릭의 경우 월 2,598달러, 로어 다운타운은 월 3,083달러에 육박하고 있다. 덴버의 공실률은 겨우 4%를 웃도는 수준으로, 한마디로 방을 구하고 싶어도 방이 없는 실정이다. 디킨슨에 따르면, 렌트비는 보통 1년에 3~5% 수준으로 오르는 것이 일반적이다. 그러나 2022년 들어 렌트비는 20%에서 40%로 고공행진했다. 일부 경우에는 50% 이상 인상되기도 했다. 실정이 이렇다 보니 조금이라도 렌트비가 저렴하게 나온 집이 있으면, 그 집을 렌트하기 위한 경쟁률도 치열하다. 모예는 요즘 집 하나를 두고 50-60명이 신청을 하는 경우가 흔하다고 설명했다. 그는 "최근 웨스트민스터 지역에 있는 한 타운하우스를 렌트하기 위해 시장에 내놓자 마자 48시간 안에 자격이 충분히 차고 넘치는 64명의 지원자가 밀려들어왔다"고 전했다. 이하린 기자강제퇴거율 덴버지역 덴버지역 렌트비 강제퇴거율 증가 프라퍼티 매니지먼트
2022.05.20. 12:50
그곳에 살고 싶다 <13> 마리에타 (Marietta)
전통과 현대 공존 매력 듬뿍 방산업체 록히드마틴 본거지 '바람과 함께…'뮤지엄도 유명 ■ 역사 마리에타는캅카운티(Cobb County)의 중심 도시이자 애틀랜타를 대표하는 베드타운 중 하나다. 마리에타라는 이름은 캅카운티를 세운 토마스 윌스 캅 연방 상원의원의 아내 이름에서 유래했다. 1824년 세워진 유서 깊은 이 도시는 1838년 철도가 들어서면서 상업적으로 발달하기 시작한다. 1864년 남북전쟁 당시 애틀랜타로 진격해온 북군의 셔먼 장군에 의해 도시 전체가 잿더미가 되는 비극을 겪기도 했다. 2차대전 중인 1942년 마리에타에 폭격기 공장이 세워지는데, 이 공장은 훗날 미국을 대표하는 군수산업체인 록히드마틴으로 성장한다. 록히드마틴 전투기 생산 공장과 공군 도빈스 기지는 마리에타 지역 경제에 큰 영향을 끼치고 있다. ■ 교통 캅카운티 중심부에 위치한 마리에타는 북서쪽으로 케네소, 남으로 스미나(Smynar), 남동쪽으로 샌디스프링스 사이에 위치해 있다. 애틀랜타 다운타운에서 I-75를 타고 20마일 정도 올라가면 나온다. 도시 면적은 23.1스퀘어마일(59.8㎢)이다. 마리에타는도라빌한인상권까지는 20분 정도, 둘루스 한인 상권에서는 30~40분 이상 거리다. 조지아 최고 수준의 명문 학군을 갖춘 장점으로 애틀랜타 한인사회 초창기 한인들이 많이 거주했으며 지금도 한인타운 생활에 구애받지 않는 사람, 지상사 직원이나 공무원 등 다운타운에 직장을 가진 한인들이 많이 살고 있다. ■ 인구와 소득 2022년 마리에타 인구는 6만1527명이다. 인구의 55%는 백인, 30.5%는 흑인이다. 아시아계는 2.6% 정도다. 마리에타 주민의 평균 연령은 약 35세, 주민의 가구당 평균소득은 8만5000달러가 넘는다. 빈곤율은 14%다. ■ 주택 가격 마리에타는 조지아에서 살기 좋은 도시 순위에서 늘 최상위에 오른다. 2019년 주거생활정보 ‘리버빌리티’ 조사에서는 전국 살기 좋은 100대 도시에서 조지아에서는 유일하게 73위에 뽑혔다. 그만큼 주택 수요가 많다. 부동산 정보사이트 ‘리얼터닷컴’에 따르면 2022년 3월 기준 마리에타 주택 중간 판매가격은 41만9000달러다. 스퀘어피트당 가격은 194달러다. 지난 1년간 주택가격은 8.8% 상승했다. ■ 학군 존스크릭의 고등학교가 최근 10년간 세워진 신생 명문 학교라면, 마리에타 고등학교들은 개교 30년이 넘는 전통의 강호다. 월튼고등학교는 1975년에 세워졌다. 학생 수는 2022년 기준 2691명이며 67%는 백인, 19%는 아시안, 흑인은 7%, 히스패닉은 5%다. 학생대 교사 비율은 20:1로 조지아주 평균인 15:1보다 높다. 학교 랭킹은 2018-2019년도 기준 조지아주에 위치한 전체 2196개 학교 중 상위 1% 이내에 선정된 바 있다. 또한 2022년 US뉴스에서 평가한 조지아주 4위, 전국 174위로 우수한 성적을 거뒀다. 래시터 고등학교 역시 우수한 학업 성적을 자랑하는 명문고다. 2022년 기준 2192명이 재학 중이며 학생과 교사 비율은 19:1이다. 5차례에 걸쳐 교육부가 선정한 ‘블루리본 우수학교’로 선정된 바도 있다. 또한 마리에타에는 공학 분야의 서던 폴리테크닉 주립대학(SPSU, 케네소대와 통합)과 카이로프랙틱으로 유명한 라이프대학이 자리 잡고 있다. 특히 공학 및 엔지니어 분야에서 고루 두각을 보이는 서던 폴리테크닉 주립대는 4년제 대학으로 학생수는2020-2021년도 기준 5744명이다. 교수와 학생 비율은 1:19에 불과할 정도로 소수정예 수업이 매력적이다. 인기 전공은 건축, 컴퓨터, 컴퓨터 소프트웨어 엔지니어링, 엔지니어링 테크놀리지, 경영 등이다. ■ 기타 조지아는 전통과 현대가 공존하는 도시로도 유명하다. 200년 전에 지어진 마리에타 중심가는 역사유적지로 지정됐다. 중심가에 자리 잡은 ‘역사박물관’과 ‘바람과 함께 사라지다 박물관’에는 영화 ‘바람과 함께 사라지다’ 관련 기념품들을 전시하고 있다. 항공우주산업의 선두주자인 ‘록히드마틴’ 공장과 도빈스 공군 기지가 있어 군 관계자와 항공 기술 관계자들도 많이 거주한다. 또한 메이저리그(MLB) 애틀랜타 브레이브스의 홈구장인 ‘트루이스트 파크’가 위치해 애틀랜타 스포츠 중심지로 거듭나고 있다. 경기장 옆에 있는 더 배터리 애틀랜타(The Battery Atlanta)는 365일 엔터테인먼트를 즐길 수 있는 캅카운티의 새로운 랜드마크로 성장하고 있다. 클린턴 대통령 당시 하원의장을 맡았던 뉴트 깅그리치, 영화 ‘터미네이터2’의 배우 로버트 패트릭이 마리에타 출신이다. 마리에타의 월튼 고등학교에서는 2003년 짐 캐리 주연의 영화 ‘덤앤 더머’가 촬영되기도 했다. 〈보충·정리=김태은 인턴기자〉 김태은 인턴기자marietta 조지아주 애틀랜타 한인사회 애틀랜타 다운타운 록히드마틴 전투기
2022.05.20. 7:44
4월 집값 역대 최고…매매는 '뚝'
집값이 또 사상 최고가를 찍었다. 그러나 가격 부담과 치솟는 대출 금리로 매매 건수는 급감하고 있다. 부동산중개인협회(NAR)는 4월 전국서 팔린 기존주택 중간가격이 39만1200달러로 전년 동월보다 14.8% 상승했다고 19일 밝혔다. 1999년 관련 통계를 집계하기 시작한 이후 가장 높은 가격이라고 NAR은 전했다. 지난 3월 37만5300달러의 종전 기록을 한 달 만에 갈아치운 것이다. LA 집값도 3개월만에 80만 달러 선을 회복했으며 OC는 20% 이상 급등하며 중간가격 132만 달러를 넘어섰다. 주택 수요가 공급을 초과하는 현상이 지속되면서 집값을 계속 밀어올리는 양상이다. 4월 기존주택 매매 건수는 561만 건(연율)으로 전월보다 2.4% 감소한 것으로 나타났다. 지난 2020년 6월 이후 최저치로, 블룸버그통신이 집계한 전문가 전망치 564만 건을 하회했다. 집값은 물론 연초 3%대였던 30년 만기 주택담보대출 금리가 최근 5.5%로 오른 것이 수요를 다소 꺾은 것으로 분석된다. 로런스 윤 NAR 수석이코노미스트는 “높은 집값과 급격히 높아진 모기지 금리가 구매자들의 활동을 위축시켰다”며 “팬데믹 이전의 매매 수준으로 돌아가고 있다”고 말했다.집값 역대 집값 역대 기존주택 매매 매매 건수
2022.05.19. 21:53
어거스타, 조지아 살기 좋은 도시 1위로 선정
어거스타가 조지아주에서 살기좋은 1위 도시에 뽑혔다. U.S. 뉴스&월드 리포트는 최근 고용시장, 주택가격, 삶의 질 등을 종합 평가해 전국 150개 메트로 도시를 분석한 결과 어거스타가 전국에선 76위를 차지했지만 조지아주에선 1위를 차지했다. 애틀랜타는 2위였고 사바나는 3위를 차지했다. 이에 따르면 어거스타의 소득 수준은 적지만 생활비는 전국 평균보다 저렴하다. 어거스타의 평균 연봉은 4만8460달러로 전국 평균 연봉 5만6310달러보다 적다. 그러나 전국 평균 집값이 31만5000달러인 반면 어거스타 평균 가격은 26만9695달러에 불과하다. 아울러 일자리가 많아 구직 시장에서 좋은 점수를 받았다. 어거스타에는 약 4~5만명의 군인·군무원들이 머물고 있는 미 군사시설인 포트고든이 위치해 있고, 사바나 리버 사이트(SRS) 원전시설, 각종 종합병원 등이 있어 일자리가 풍부한 것으로 알려졌다. 문화시설도 충분하다. 연극, 콘서트, 파머스마켓을 즐길 장소들도 많고 사바나 강이 있기 때문에 리버워크를 따라 야외 산책로, 유람선 선박장, 각종 레스토랑이 위치한 것으로 전해진다. 특히 매년 마스터스 대회가 열리는 내셔널 골프 클럽이 있는 것으로 알려져 골프인들에게는 최고의 도시다. 어거스타는 한인들에게도 꽤 인기가 있는 도시다. 2020년 센서스 자료에 따르면 어거스타에 약 2000명의 한인이 머무는 것으로 알려졌지만, 어거스타 한인회에 따르면 한인 추산 인구는 약 4000명에서 많게는 5000명까지 달한다. 장영진 어거스타 한인회장은 기자와의 통화에서 "어거스타는 한인들에게도 살기 좋은 도시"라며 "자영업하기 좋고, 날씨도 좋고 한적하다. 또 한인들 간 화목하게 지내고 있다"고 설명했다. 이어 "포트고든, SRS, 종합병원 5곳 등이 위치해 있어 일자리가 풍부해 주유소, 리커 스토어, 세탁소를 운영하는 한인들에게 안정성있는 사업을 보장한다"라며 "또 살기에는 다운타운 애틀랜타보다는 훨씬 더 안전하다"고 말했다. 그러면서 "마스터스 골프대회가 열리면 지역경제에도 엄청난 영향을 주기 때문에 한인 사업체들에게도 좋은 영향을 준다"고 덧붙였다. 박재우 기자조지아 도시 도시 1위 한인 사업체들 한인 추산
2022.05.19. 14:08
뉴욕시 렌트 비상
뉴욕시에서 중간 수준의 주택을 임대해서 살려면 소득이 두 배가 돼야 한다는 조사 결과가 나왔다. 5개 보로 전역에서 렌트를 구하거나 유지하는 것이 매우 어려워 비상 사태 수준이다. 가격이 크게 올라 현재 소득으로 렌트를 충당하기 어려울 뿐만 아니라, 아예 적당한 집을 구하는 것도 힘들다. 이같은 어려움을 반영하는 보고서가 발표됐다. 뉴욕시 주택보존개발부(HPD)가 발표한 ‘시 전역 주택 및 공실 평가’ 보고서에 따르면 뉴욕시 렌트의 중간값(median) 수준을 감당하기 위해서는 현재 뉴욕시 중간 소득자의 경우 두 배 이상을 벌어야 하는 것으로 나타났다. 현재 시 전역 렌트 중간값은 월 2750달러로 나타났다. 연간으로 따지면 3만3000달러인데, 이를 감당하기 위해서는 연 소득이 11만 달러는 돼야 한다는 계산이다. 소득에서 렌트가 차지하는 비율을 30%로 잡은 결과다. 하지만 현재 뉴욕시 렌트 안정화 아파트 세입자의 중위 소득은 연 4만7000달러, 그외 세입자의 중위 소득은 연 6만2690달러로 이에 크게 미달한다. 즉, 현재 연 소득에서 두 배에서 두 배 반은 벌어야 중간 수준 아파트의 렌트를 감당할 수 있다는 분석이다. 시민들의 렌트 부담이 너무 크다는 것은 소득에서 렌트가 차지하는 비중에서 잘 나타난다. 세입자의 3분이 1 이상이 소득의 절반 이상, 세입자의 절반 이상이 소득에서 30% 이상을 렌트로 내고 있다. 보고서에 따르면 뉴욕시의 가용 아파트는 현재 총 364만4000유닛으로 2017년 이후 17만5000유닛이 증가했다. 하지만 현재 공실률은 4.54% 수준으로 가용한 아파트의 95% 이상이 이미 렌트가 된 상태다. 공실률의 지역 격차는 상당히 큰 것으로 나타났는데, 맨해튼의 경우 공실률이 10.0%를 기록한 데 비해 브롱스(0.78%), 브루클린(2.73%), 퀸즈(4.15%)는 시 전역 평균보다 낮아 아파트를 구하기가 더 어려웠다. 문제는 소득 수준에 맞는 저렴한 렌트는 아예 구할 수 없다는 점이다. 월 1500달러 미만 아파트의 공실율은 0.93%로 사실상 전무한 수준이다. 이번 보고서에 대해 에릭 아담스 뉴욕시장은 “주택 수급이 어느 때보다 심각하다”고 인정하고, “고품질의 저렴한 서민주택을 추가 공급하고 수리를 통해 보존하기 위한 정책을 펼 것”이라고 말했다. 장은주 기자렌트 뉴욕 뉴욕시 렌트 뉴욕시 주택보존개발부 전역 렌트
2022.05.18. 19:49