라우든 카운티 100만달러 돌파한다

    NVAR-GMU 워싱턴 지역 주택 시장 예측    워싱턴 지역 주택 부동산 가격이 내년에도 계속 상승세를 이어갈 것으로 예상된다.    북버지니아부동산중개인연합회(NVAR)과 조지 메이슨 대학(GMU) 지역분석학 센터가 공동으로 작성한 2024년 시장 전망 보고서에 의하면, 주택과 상업용 부동산 시장이 아직 펜데믹 이후의 새로운 시장 안정기에 접어들지 못했다.     보고서는 워싱턴 지역의 안정적인 고용시장이 계속 유지되고 있음에도 불구하고 전세계적인 보편 경제의 흐름에 따라 침체가능성이 제기되고 있으며, 새로운 주택 시장 안정기에 이르지 못한 탓에 주택 판매 시장은 올해와 마찬가지로 계속 위축될 가능성이 높다고 점쳤다.     인플레이션은 2-3% 선에서 안정화되지만, 2024년 상반기 경기 침체가 예상되면서 실업률도 다소 증가할 수 있다. 코로나 펜데믹 이후 원격근무 선호 현상으로 인해 출퇴근 권역에서 벗어나는 외곽 지역으로 이주하는 경향이 이어지면서 전체 시장에도 영향을 미치고 있다.     라이런 맥라리언 NVAR 대표는 “주택 리스팅 고갈 사태가 2024년에도 지속되면서 주택 가격 상승세는 필연적”이라면서도 “10년만기 국채 이자율이 감소하면서 모기지 금리 상승세가 꺾이거나 완화돼 새로운 바이어 군단 형성도 기대하고 있다”고 전했다.     지역정부가 저소득층 주택 공급을 늘리기 위한 정책적인 수단을 강구하고 있는 점도 시장에 긍정적인 신호를 주고 있다.     페어팩스 카운티의 2024년 12월 주택가격을 2023년 12월에 비해 3.5% 상승할 것으로 예상했다. 2024년 6월에는 싱글하우스 중간판매가격이 93만5930달러까지 치솟을 것으로 전망했다. 페어팩스 카운티 가격상승폭은 타운하우스(4.4%)가 싱글하우스보다 더 높을 것으로 보인다.     라우든 카운티의 2024년 12월 중간주택판매가격은 전년동월 대비 5.5% 상승해 100만7248달러를 기록할 것으로 예상했다.  라우든 카운티는 IT 기업의 입주와 관련 일자리 증가로 가격 상승폭과 리스팅 주택 감소폭이 다른 지역에 비해서도 훨씬 심각할 것으로 보인다.  페어팩스 카운티의 2024년 전체 판매주택은 2023년에 비해 9.9% 하락하는 등 시장 전반의 침체현상은 계속될 것으로 보인다.     대부분의 페어팩스 카운티 주택 소유주는 3% 안팎의 모기지융자를 지니고 있는데, 새로운 주택으로 이사가고 싶어도 6% 안팎의 이자율에 직면해 주택 판매를 망설이고 있다. 김옥채 기자 [email protected]카운티 돌파 페어팩스 카운티 주택 시장 지역 주택

2024.01.03. 10:29

[에이전트 노트] 2024년 부동산 시장 전망

새해 2024년 갑진년은 ‘푸른 용의 해 - 청룡의 해’라고 하는데, 용은 12간지 중 유일하게 실존 동물이 아닌 상상 속에 존재하는 동물로 동양에서는 왕이나 황제를 상징하는 영물이며 큰 행운과 재물, 영험함과 용맹함을 나타내는 상징으로 널리 알려져 있다.     이렇게 영험한 기운과 능력을 갖춘 용이 여의주를 물고 하늘로 솟아오르는 청룡의 기운으로 올 한해 경기불황과 경기침체를 모두 극복하고 승리하는 한 해가 되길 소망한다.     지난 2023년 부동산 시장의 가장 큰 특징을 꼽으면 무엇보다 모기지 이자율 상승에도 불구하고 거주용 부동산 가격이 하락하지 않은 것이다.   특히 8%대까지 급격히 상승한 모기지 이자율의 영향으로 시장 전체가 꽁꽁 얼어붙으며 부동산 거래 자체가 사상 최소치로 감소했는데도 불구하고 시장 내 매물은 증가하지 않고 있다.   그러나 상업용 부동산의 상황은 많이 달랐다. 대부분의 상업용 부동산은 60% 이상의 다운페이먼트 없이는 현재 수익만으론 재산세를 포함한 각종 비용과 모기지 페이먼트를 감당할 수 없는 상황으로 실질적으로 융자를 통한 부동산 거래는 사실상 불가해졌다고 볼 수 있다.   상업용 부동산 시장 내 매물은 많이 증가해서 이미 거래 건수 대비 6개월 치 이상의 재고가 유지되고 있으며 매매도 현격히 감소한 상황이다.   지난해 LA 카운티 내 전체 상업용 부동산 거래는 고작 4665건으로 LA 카운티 내 거주용 부동산 거래 4만7332건에 비교해 볼 때 10분의 1수준이다. 지난 한 해 모기지 이자율 상승에 영향으로 거주용 부동산 거래가 반 토막 난 것을 고려한다면 평상시 상업용 부동산 거래의 20분의 1 수준으로 내려앉았다고 봐야 할 것이다.   그렇다면 새해인 2024년 부동산 시장은 어떻게 변화할 것인가. 올해 부동산 시장을 바라본 필자의 의견은 이렇다.   지난해 후반기 7.5~8%대를 유지하던 30년 모기지 이자율이 최근 7주 연속 하락하여 현재 6.95%까지 하락하며 6%대 진입에 성공했고 셀러가 다소 불리한 비수기 마켓 상황인데도 불구하고 올해 3월까지 집값 하락은 예상하기 어려울 것으로 판단된다. 매물 부족이 심화한 상황에서 주택가격 하락을 기대하긴 힘들기 때문이다.   다만 6%에 진입한 이자율 영향으로 바이어들의 구매 욕구를 자극하며 꽁꽁 얼어붙었던 부동산 시장은 거래량이 소폭 증가하면서 해빙의 분위기가 조성될 것으로 예상한다.   이처럼 올해 부동산 시장은 이자율 하락세가 좌지우지할 것으로 예상하며 많은 전문가가 빠르면 전반기 이후, 늦어도 올해 말경엔 5.5%대까지의 하락을 예상하나 실제 이자율 하락세가 어떤 그래프를 그려내는가에 따라 부동산 시장이 요동칠 수도 있는 상황이다. 만약 올해 초 이자율이 급격히 하락하거나 올해 전반기 안에 이자율 5%대 진입이 성공한다면 내 집 마련을 미뤄왔던 바이어들이 대거 다시 부동산 구매경쟁으로 몰리면서 부동산 시장은 급격히 회복될 것이다.   그러나 예상과 달리 이자율이 장기간 7%대를 유지하거나 상승세가 다시 이어진다면 올해 부동산 시장은 지난해와 비교도 안 될 정도의 침체기를 겪게 될 것이며 특히 상업용 부동산 가격은 급락할 가능성이 높아질 것이다. 이자율 하락 없이 부동산 시장의 정상화를 기대하긴 힘들 것이다.   ▶문의:(213)500-5589 전홍철 WIN Realty & Properties에이전트 노트 부동산 시장 부동산 시장 상업용 부동산 부동산 거래

2024.01.02. 21:09

애틀랜타 '주택 신규물량 부족' 전국 3위

주택담보대출(모기지) 금리가 높아지며 애틀랜타 신규 주택 매물량이 크게 감소했다고 부동산 업체 레드핀이 28일 발표했다.     업체의 주택 시장 보고서에 따르면, 애틀랜타는 전년 동기 대비 매물량이 11.5% 감소해, 샌프란시스코(-25.7%), 인디애나폴리스(-12.8%)에 이어 미국 50개 주요 도시 중 3번째로 높은 감소폭을 기록했다. 전국 평균 매물 증가율이 12.2%임을 감안하면 이례적인 수치다. 매물이 감소한 도시는 10곳에 불과하다.   전문가들은 주택 시장 침체에 대해 모기지 금리 급등을 주 원인으로 꼽고 있다. 애틀랜타 비즈니스 크로니클(ABC)은 국책 담보대출업체 프레디맥 통계를 인용, 2021년 대비 모기지 금리가 3.15%에서 6.6%로 두 배 이상 증가했다고 밝혔다. 모기지를 가지고 있는 주택소유자 대다수가 금리 급등 이전의 고정금리로 저렴하게 자금을 조달한 이들이기 때문에, 금리가 오른 지금 주택을 팔려하지 않는다는 것이다.   주택 매물 부족 현상이 장기화될 경우, 주택 가격 거품이 커질 수 있다. 레드핀은 집값이 꾸준히 오르며 감당가능한 '어포더블'(affordable), 즉 평균 가구소득의 3분의 1 이하 가격에 해당하는 주택 매물이 2022년 20.7%에서 2023년 15.5%로 감소했다고 밝혔다. ABC는 "연방준비제도(Fed)가 내년 세 차례 금리 인하를 시사했다"며 "금리가 낮아지면 주택시장의 불균형은 천천히 해소될 것"으로 전망했다. 장채원 기자 [email protected]애틀랜타 신규물량 애틀랜타 주택 애틀랜타 비즈니스 애틀랜타 신규

2024.01.02. 15:12

2024년도 모기지 금리와 Fannie Mae의 주택 전망 [ASK미국 주택/커머셜/비즈니스-사무엘 리 융자 전문가]

▶문= 2024년도 모기지 금리와 Fannie Mae의 주택 전망은?     ▶답= 먼저 1월 2일에 나온 모기지 이자율을 살펴보면, 740점 이상의 크레딧과 30% 이상 다운, 30년 고정으로 할 경우 6.375%의 이자율이 가능합니다. 같은 조건의 15년 고정일 때는 6.125%가 가능합니다. 같은 조건의 조건에 Non QM 론은 7% 중 후반 정도의 이자율이 가능합니다.    2023년 12월에 FOMC가 발표한 2024년 통화 정책을 방향을 보면, 모기지 금리가 두차례이 상 하락할 것으로 예상됩니다. 이런 발표에  근거해 볼 때,  2024년 가을경에  30년 고정 금리가 평균 6%,  2025년 하반기에는  5% 초반 내지 중반 정도의 모기지 이자율이 예측됩니다.   주택 가격은 계속 상승할 것으로 예상되지만 Fannie Mae는 2023년의 모멘텀이 향후 몇 년 동안 이어질 것으로 기대하지 않습니다. 지난 10월에 수집된 최근 분기별 조사에서 응답자들은 주택 가격 상승률이 올해 약 5.9% 급등한 후 2024년과 2025년에 2.4%, 2.7%에 도달할 것으로 예상했습니다.   2024년 총 주택 매매는 약 480만 채로 예상하며, 2025년에는 540만 채로 급증할 것으로 예측하고 있습니다. 그동안 있었던 주택 판매가 부진한 이유는 현재 주택 가격이 너무 높으며, 이자율 역시 너무 높아 주택 구입자가 감당하기 힘들며, 마켓이 나온 주택 물량 역시 부족한 상황이기 때문이었습니다. 그럼에도 불구하고 기존 주택 매매는 계절 조정 연율 379만 건으로 10월 최저점에 도달한 후 내년부터 완만하게 회복될 것입니다.     신축 건설과 관련하여 Fannie Mae는 경제 침체가 2024년까지 연장될 것이라고 언급했습니다. 그러나 낮은 이자율로의 전환이 2025년까지 단독 주택 착공을 도약하는 데 도움이 될 것으로 예측하고 있습니다. 그러나 이미 시장에 출시된 재고와 둔화된 임대료 증가에 대한 기대를 고려할 때 콘도와 타운 하우스 형태의 주택 착공은 안정세를 보일 가능성이 더 높습니다.     ▶문의: (714) 472-4267주택 착공 주택 매매 주택 판매가

2024.01.02. 11:49

[부동산 이야기] 2024년 부동산 시장 전망

한참 정점을 찍어 8%대까지 치솟았던 모기지 이자가 12월 연준이 3차례 연속 기준금리를 동결하며 내년에 약 3차례 정도를 인하할 것임을 시사하자 오랜만에 6% 초까지 내려왔다. 가장 우려했던 경기침체에 관한 부분이 완만한 연착륙으로 물가상승을 성공적으로 잡을 수 있으리란 희망적인 메시지로 해석되는 것이다. 물론 소비자들이나 상인들이 느끼는 체감경기는 여전히 우려가 크고 위축되어 있으며 기업들 역시 여전히 구조조정을 유지하며 긴축재정을 이어나가는 모습들이다. 개인들의 크레딧 사용률은 지난 수년간 경제 압박 속에서 매우 높아져서 위험한 수준이란 경고도 꽤 설득력 있다.   2024년 새해에도 기업들은 이러한 긴축재정을 이어나갈 것으로 예상된다. 아직은 많은 위험변수가 존재하고 거인 기업들도 한순간에 무너질 수 있으므로 비용 절감에는 계속해서 예민하게 반응할 수밖에 없을 것. 또한 미국이 연착륙한다 한들 글로벌 경제의 회복은 또다른 문제이므로 이는 당연하다 하겠다.     그러면 부동산 시장은 어떨까. 금리가 인하하면 모기지 이자와 동일하게 생각하시는 분들도 많다. 물론 장기적인 입장에서는 연결성이 있지만 모기지 이자의 직접적인 기준 지수는 10년 국채 금리다. 그리고 바로 이 10년 국채 금리는 올여름 이후 처음으로 4% 이하대로 떨어지면서 모기지 이자도 따라서 6% 초반대까지 현재 떨어진 것이다. 내년에도 좀 더 인하할 것으로 예상된다. 부동산 시장은 그렇게 되면 거래량은 올해보다는 활발해질 것으로 예상되고 따라서 가격도 살짝 오름세로 돌아설 수 있음을 감안해야 한다. 올해 이자가 그렇게 치솟는데도 가격이 안 떨어진 이유는 시장에 매물이 극히 적었고 집을 팔아야 하는 셀러들은 거의 어쩔 수 없는 이유로 팔아야 할 경우들에 한했다. 하지만 리스팅 에이전트로 오퍼들이 들어오는 걸 보면 융자 없이 전액 현금인 경우들도 많았고 아니면 다운페이를 아주 많이, 거의 40-50% 정도는 하고 사는 경우들이었다. 적은 다운페이로 이미 오른, 그리고 내리지는 않는 집값을 사려면 이전보다 훨씬 높은 인컴 수준이어야 가능했다. 이러다 보니 연봉 10만 달러 정도의 적지 않은 인컴으로 평균 수준의 빚을 갖고 있는, 다운페이가 많지 않은 그런 바이어들은 올해는 사고 싶어도 살 수 있는 집들이 없었고 그래서 거래량 자체가 적었다.     내년에 이자가 인하되기 시작하면 다시 바이어들은 집을 사기 위해 움직일 것이고 거래량 자체는 올해보다 훨씬 많아질 것으로 예상된다. 그리고 그것은 무엇을 의미하나. 매물이 쏟아져 나오지 않는 이상 바이어들은 다시 오퍼 경쟁을 맞이해야 하고 그러면 또 가격이 오를 수 있는 악순환의 시작도 의미한다.     만약 집을 사려고 계획 중이라면 이래도 저래도 집 사기가 쉽지 않기는 마찬가지일 것이므로 좀 더 빨리 움직일 것을 권한다. 어차피 집값은 내릴 기미는 당분간 없고 이자는 내릴 것으로 예상하니 얼른 사고 이자가 내리면 재융자를 받으시는 것이 좋은 방법일 것이다.   ▶문의: (661)675-6000 윤 김 / 네오집스 부동산 브로커 어소시에트부동산 이야기 부동산 시장 부동산 시장 모기지 이자 올해 이자

2023.12.27. 18:17

[부동산 이야기] 예상 힘든 내년 주택시장

내년도에 주택시장에서 가장 우려되는 상황은 가주정부재정적자 사태다. 최근 주 입법부 자료에 의하면 세수 감소로 인해 내년도 잠정예산안 부족 규모가 680억 달러에 이를 것이라고 예상했고 이로 인한 복지 분야를 포함한 재정지출 삭감과 예비비 사용이 늘어나고 추가 세수의 확보를 부동산 소유주로부터 가능케 하려는 시도가 일어날 것으로 보인다.     예산 부족에 시달리는 주나, 시, 카운티에서 가능한 방법으로 세수를 가장 빨리 확보하는 길은 바로 부동산 소유주를 통해서임을 경험적으로 알고 있기 때문에 이와 관련된 움직임이 구체화 될 것이다. 부동산 관련 유지비용들도 늘어나고 있다. 보험료의 인상과 가입제한 조치들로 인해서 재해 시 보호를 받기가 제한되거나 특히 위치에 따른 가격 인하의 요인이 될 가능성이 있다. 유틸리티 비용의 상승과 부동산 관련 소송이 이어질 수 있다.   최근 이자율 하락세에도 불구하고 12월 중순까지 주택시장은 큰 변동이 없고 당분간은 주택 구입시장에는 제한적인 영향만을 미칠 것으로 보인다. 현재는 거래량과 가격변동이 한 자릿수기 때문에 시장 움직임은 정체된 상황이다. 실수요자들의 경우 10~15%의 낮은 다운을 이용하거나 FHA나 VA융자를 이용해 왔고 주택시장의 30% 정도는 현금 거래가 차지하지만, 연준에서 금리 인하를 공언하면서 가용한 현금을 보유한 투자자들의 움직임이 부동산 시장에도 이어질 가능성이 있고 이자율이 하락과 마켓에 매물이 충분히 나온다면 거래는 활발해질 가능성이 있다.   12월 중순까지 특이한 점은 판매가격을 낮추어서 리스팅하고 경쟁을 유발하거나 재정상태가 우수한 바이어들에게 매매하는 경향이 나타나고 있다. 남가주 지역의 경우 다운사이징과 은퇴의 목적으로 주택을 매매한 경우 주택구매와 여유자금의 확보가 동시에 가능한 은퇴단지나 외곽으로의 이주가 선호되는 패턴이 나타나기도 한다. 정치적인 불안과 국제정세의 불안감과 코로나 시기에 단기간 금리가 11번 인상되면서 초례 되었던 시장의 불안감 해소가 중요하고 학생융자를 포함한 각종 개인 부채의 폭등과 실물 경기의 둔화가 장기화할 경우 시장에 장기적인 악영향이 될 것이다.   전국 홈빌더협회의 자료에 따르면 금년도 2, 3분기에 신규주택 매물의 경우 단독주택은 시장에서 9.7%에 불과하다고 발표했다. 단독주택의 주로 고소득지역에 건설이 집중되면서 상대적으로 중산층의 거주지 확보의 문제의 해결책이 더욱 절실해질 것이다. 현재 캘리포니아의 경우 헤지펀드와 같은 투기세력의 주택시장 투자를 막는 법안이 추진 되고 있다. 다만 오피스나 호텔들을 거주용 임대주택으로 전환하는 계획이나 조닝을 완화해서 아파트 형태의 주거공간의 확보, 플로리다의 예처럼 조립식 주택들을 활용해서 저렴한 거주공간을 제공하는 문제는 남가주 지역의 경우 실용성이 적을 것으로 보인다. 2024년도에는 주택 유지비용의 증가와 대규모 해고를 포함한 여러 가지 상황들이 주택유지에 부담감을 가중할 수 있다.     FHFA에서 내년도 컨포밍 융자기준을 LA나 오렌지 카운티와 같은 하이코스트 지역은 114만 9825달러까지 늘려줄 것으로 발표했다. 다만 얼마나 많은 이들이 융자기준 상승효과를 누릴지는 여전히 미지수이다. 커머셜 시장의 경우 오픈마켓으로의 거래가 증가할 수 있고 외국에서의 부동산 투자는 여전히 관망세를 유지하고 있다. 가장 문제는 부족한 세수의 문제를 해결하기 위한 정책의 도입과 더불어 대통령 선거전으로 인한 ‘정치적인 영향’이 그 어느 때보다도 시장에 큰 영향을 미칠 수 있는 한 해가 될 것이므로 예상이 힘든 상황이다.   ▶문의: (213)663-5392부동산 이야기 주택시장 예상 주택시장 투자 내년도 잠정예산안 주택 구입시장

2023.12.27. 18:15

[부동산 이야기] 인컴유닛 투자

계속 올라가기만 할 것 같던 LA의 렌트비가 주춤하는 모양새이다. LA는 높은 주택가격 때문에 주택 소유율이 낮아, 50%가 넘는 주민들이 임대아파트에 거주하고 있어 렌트 시장이 특히 활발하다. 그래서인지 한인타운을 비롯한 LA에서는 아파트가 늘어나도 여전히 공급이 수요를 따라가지 못하기 때문에, 아파트는 여전히 최고의 부동산 투자처가 된다. 하지만 가격도 높고 최소 35% 이상의 다운페이가 필요한 아파트를 구입할 수 있는 투자자는 한정되어 있다. 그렇다면 임대 주택에 사는 예비 바이어가 집 장만도 하고 투자도 겸할 기회가 생긴다면 얼마나 좋을까.     한인들이 가장 많이 투자하는 부동산 중의 하나가 2~4가구가 한 채로 되어있는 인컴 유닛이다. 인컴 유닛은 보통 2유닛에서 4유닛까지의 주거용 부동산을 말하는 데, 보통 부동산 경기가 주춤한 때에도 높은 가격대를 형성해왔다. 이유는 4유닛까지의 인컴 유닛을 구입할 때 단독주택과 같은 조건으로 구입이 가능하기 때문이다. 적은 다운페이를 해도 되고, 낮은 이자율이 적용되기 때문이다. 그리고 소유주가 직접 거주하는 경우에도 한 유닛을 제외한 나머지 유닛에서 수익이 발생한다. 따라서, 인컴 유닛은 테넌트하고 좋은 관계를 갖고 쾌적한 주거환경을 유지할 수만 있다면 항상 수요가 있기 때문에 안전한 투자가 될 수 있다.     한편, 경험이 없는 소규모 투자자들에게 인기가 좋은 인컴 유닛은 구입할 때 몇 가지 기본적인 조건들을 확인해야 한다.     먼저 건물의 상태를 봐야 한다. 인스펙션 전문가에게 맡겨 건물 벽에 균열이 생겼다거나 건물의 안팎으로 수리할 곳이 있는지 확인해야 한다. 필요하다면 해당 전문가에게 다시 점검을 받아보고, 있는 그대로 구입해야 된다면 수리비가 얼마나 되는지 미리 견적을 받아보는 것도 좋다.     그리고 건물 상태보다 매매 가격에 더 많은 영향을 미치는 것이 부동산에서 나오는 수입이므로 렌트 스케줄을 확인하여 유닛당 월 렌트비가 얼마인지 정확히 알아야 한다. 리즈 계약을 확인하여 세입자들의 리스기간과 내용을 살펴봐야 한다.     이런 조건들을 알아보기 위하여 테넌트로부터, 테넌트 에스토펄 (Tenant Estoppel)을 받아 정확한 렌트와 기타 조건 등을 확인해야 한다. 테넌트가 나중에 번복하는 것을 금지하는 조항이 들어있는 이 서류에는 리스 기간, 렌트가격, 시큐리티 디파짓은 얼마나 냈는지 등의 내용을 포함하고 있다.     그리고 월수입만큼 중요한 것이 경비이다. 4유닛 이하의 인컴 유닛은 건물주가 물값과 재산세, 보험료, 가드닝 비용, 교체비용 등 모든 수리비용을 부담하는 것이 일반적이다. 그러므로 수입에서 경비를 빼야 실제 수익(NOI)이 나온다.     부동산 투자는 가지고 있기만 해도 가격이 올라가 점점 재산이 늘어나지만, 대부분 우리 서민들은 집을 살 때 융자한 돈을 매달 나누어 상환해야 하고 그 외 여러 가지 페이먼트로 인하여 목돈을 장만하기가 쉽지 않다. 누구나 부동산 투자에 관심을 가지고 있으나 목돈을 마련하기 어려워 마음뿐이지 실천에 옮기기는 정말 쉽지가 않을 때 인컴 유닛을 장만하는 것이 대안이 될 수 있다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 투자 건물상태 부동산 투자처 소규모 투자자들 나머지 유닛

2023.12.27. 18:13

[부동산 가이드] 우리집의 혈관 배수관

집 안에 있는 배관들은 벽 뒤나 싱크 아래 등 보이지 않는 곳에 설치되어 있다. 우리의 몸도 혈관이 막히면 문제가 생기듯이 우리가 살고 있는 집 역시도 배수관에 아무거나 버리거나 무심코 흘려보내면 환경 오염을 만들 뿐 아니라 당장 배관에 문제가 생길 수 있고 그에 따른 수리 비용이 들게 된다. 배관을 통해 배수가 순조롭게 이루어질 수 있도록 하는 것은 어느 날 하루만 신경 써야 하는 것이 아니라 평소에 좋은 습관을 지니고 사는 것이 중요하다.     하나, 커피 가루는 냄새 흡수에 도움을 주거나 나무나 화초들에는 좋은 영양분을 주는  장점이 있지만, 물에 흡수되거나 녹지 않기 때문에  배관에 축적되며 하수관이 막힐 수 있다. 둘, 기름 역시 녹지 않는 물질이다. 시간이 지날수록 전체 배관을 막을  수 있다. 싱크에 버리는 것보다는 따로 분리하여 쓰레기통에 버리는 것이 좋다. 이러한 기름으로는 마요네즈, 샐러드드레싱, 버터, 쿠킹 오일, 베이컨, 소고기와  돼지고기 기름 등이 있다. 밀가루는 기본적으로 끈끈하게 하수관의 양옆에 들러 붙게 된다. 셋, 파스타 남은 것들이나 쌀과 같은 식품은 물에 흡수될 때, 부풀어 확장되어 싱크에 버리지 않는 것이 좋다.  파스타는 보통 밀가루로 만들어지며, 이는 끈적거리고, 배관에 쉽게 달라 붙게 된다. 넷, 변기에 버릴 수 있는 제품이라고 나온 물휴지나 변기에 버릴 수 있다는 모래 등은 하수구에 좋지 않다. 계속해서 사용할 경우 배수구가 막힐 위험이 있다. 또한 고양이 대변은 톡소플라스마증을 유발하는 기생충을 보유하고 있는데 이는 하수구  처리후 완전히 사멸되지 않고 바다 동물에게 하나의 위협으로 작용할 수 있어서 많은 문제를 안고 있다. 모든 물품은 하수구를 막을 뿐만 아니라, 음식물 찌꺼기 처리기에 손상을 줄 수 있다.     싱크대에서 흘러나오는 악취를 줄이기 위해 매일매일 작은 실천을 해야 한다.     하나, 쓰레기 처리를 깨끗이 하자. 플라스틱과 재활용이 가능한 것들을 분리하고, 하루에 한 번씩 주방용 세제로 음식물 처리기를 깨끗한 물로 청소하면 배수구 막힘을 해결하는 데 도움을 줄 수 있다. 둘, 음식 찌꺼기 처리기를 찬물로 작동시키는 것이 좋다. 이는 모터를 사용 중에 냉각을 유지할 수 있도록 해준다. 화장실 싱크대는 대부분의 사람이 면도 크림과 면도할 때 상처를 예방하기 위해 사용하는 기타 제품 및 면도 후 부산물을 배수로를 통해 버리기 때문에 물이 천천히 빠지게 된다. 일주일에 한 번씩 식초와 베이킹소다를 섞어서 뜨거운 물과 함께 혼합하여 흘려보내 보자. 배관 막힘을 뚫을 수 있다.  둘, 온수 가열 장치 및 샤워기 헤드의 침전물을 줄여보도록 하자. 샤워기 헤드를 분리하여, 6개월마다 식초에 담가놓자. 이 또한 수압을 높여줄 수 있다. 침전물을 제거하는 것은 효율을 개선하고 기기의 수명을 늘려주며, 배관 아래의 침전물량을 줄일 수 있다.     누구 하나 혼자만 한다고 되는 것은 아니지만, 새해 내가 먼저 솔선수범해서 우리 집부터 시작해 LA, 캘리포니아, 미국을 살리고 지구를 살리고자 환경오염 해결을 위한 한 걸음을 시작해 보자.   ▶문의: (213)500-8954   미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 배수관 우리집 화장실 싱크대 음식물 찌꺼기 전체 배관

2023.12.27. 18:04

[부동산 가이드] 실패의 교훈

돌아가신 남문기 회장이 평소에 자주 해주시던 말씀이 있다. “부동산은 사려고 기다리지 말고 사놓고 기다려야 한다”라고. 부동산 시장 가격이 형성되는 것에는 여러 가지 상황이 복합적으로 반영되어서 호황이기도 하고 불황이라고 하기도 한다. 그리고 불황이라고 했던 시기가 지나고 난 후에는 부동산 가격은 10년 전보다, 5년 전보다 올랐다. 그리고 그때 그 집을 샀으면, 그때 그 건물을 샀으면 하는 후회를 맛본 경험이 있을 것이다.   우리가 살면서 후회하지 않고, 피하고 돌아가고 싶은 것이 있다면 바로 실수와 실패일 것이다. 하지만 한 가지 명심해야 할 것은 이 실수와 실패는 똑같은 상황을 반복하지 않게 해주는 소중한 경험이다. 대부분 사람은 잘못하면 그 사실을 외면하고 덮어두려고 하는 성향이 다분하다. 아픈 상처를 다시 기억하고 싶지 않을 뿐 아니라 그 원인의 규명이나 실패를 깊이 들여다보고 평가하는 일이 즐겁지 않기 때문이다.   그러나 실패의 교훈은 가장 가까이에 있는 엄격한 교사가 될 수 있다. 성공의 길은 여기에 있다. 실패의 효용성을 아는 사람은 실패가 실패로 보이지 않고 성공으로 나아가는 역전의 길로 만들 수 있다.     어제의 성공에 만족하며 계속해서 과거의 방법을 그대로 사용한다면 더 높은 곳으로 오를 수는 없다. 부동산은 누가 오래 했느냐가 중요한 것이 아니고 누가 더 많은 거래를 성사시켰는지가 고객에게도 중요하며 본인에게도 중요하다. 그만큼 완성도 있는 경험을 높이 사기 때문이다.   부동산을 사겠다고 5년 전 왔던 사람이 지금도 여전히 가격이 내리기를 기다리며 같은 방법으로 같은 매물을 찾고 있다. 얼마나 답답한지 그때 그 매물들은 이미 2~3배가 올라 있지 않은가. 만약 그때 부동산을 샀다면 만족할 만한 이익을 얻을 수 있었을 텐데, 기다리기만 하는 것이 현명한지 반문하고 싶고, 그 사람은 이제 사고 싶어도 못산다. 이자율이 내려가겠지, 불경기가 와서 가격이 내리겠지 하면서 기다리다가 실패할까 봐 망설이면서 지금까지 온 것이기 때문이다.     우리가 걸어온 삶을 되돌아보면 실패에 대한 두려움으로 얼마나 많은 도전을 포기해 왔는지, 그 결과 얼마나 새로운 경험을 했는지, 얼마나 새로운 교훈을 얻었는지, 또 그 결과로 얼마나 큰 손실을 가져왔는지 자문해 볼 필요가 있다.   부동산 에이전트라는 직업도 마찬가지다. 기왕에 시작했으면 어떤 방법이든 남을 기만하거나 속이지 않는 범위 내에서 적극적이고 열정적으로 도와주어서 성공의 열매를 따내야 한다. 물론 모든 에이전트가 탑 에이전트가 되지는 못한다. 그래서 성공한 자는 그 어떤 직업보다 확실한 직업이 될 수 있다.   기회가 드물면 드물수록 선택을 신중히 해야 한다. 선택되면 실패를 줄이기 위해서라도 최선을 다해야 한다. 노년에 후회 없이 자랑스럽게 되돌아본 과거를 만들기 위해 이제 여유로운 마음으로 새로운 세계로 도전하는 청사진을 그려보자. 실패의 확률이 높은 엄청난 일을 시도하려고 할 때 두려움이 앞선다. 도전하는 자만이 성공이란 성취감을 맛볼 수 있고 그 도전에 성공할 수 있다.     2023년에 못한 일들은 2024년에는 꼭 도전하고 이루는 한 해가 되시기를 바란다.     ▶문의: (562)824-4989 제니 남 / 뉴스타부동산 대표부동산 가이드 교훈 에이전트 부동산 에이전트 부동산 시장 부동산 가격

2023.12.27. 18:04

폭우 대비 지붕 누수 철저히 점검하라

겨울이 춥고 눈이 많이 내리는 지역에 거주하는 이들은 매년 집 안팎 월동준비로 분주하다. 월동준비를 소홀히 하면 한파와 폭풍, 폭설 등이 발생했을 때 그 피해가 너무 크기 때문에 월동준비는 선택이 아닌 필수다. 그러나 남가주 주민들에게 월동준비는 그리 크게 와닿지 않았지만 최근 몇 년 새 기록적인 폭우와 한파로 인해 요즘은 남가주 홈오너들도 월동준비를 제대로 해야 겨울철 발생할 수 있는 피해를 방지할 수 있다. 남가주 주택 소유주들이 지금이라도 시작해야 하는 겨울철 월동준비를 알아봤다.   ▶히터 및 덕트     아침, 저녁으로 날씨가 제법 쌀쌀하다. 따라서 중앙난방식 히터를 가동하기 시작하는 가정들이 늘고 있는데 히터를 오랫동안 사용하지 않았다면 사용 전 먼저 점검부터 해봐야 한다. 테스트는 히터 온도를 80도로 설정한 다음 제대로 작동하는지 확인하는 것이다. 난방장치가 제대로 작동하는 것을 확인했다면 다음엔 필터를 교체하거나 재사용이 가능한 경우라면 청소를 해줘야 한다. 필터가 깨끗해야 난방시스템이 보다 효율적으로 작동하고 집안 공기도 깨끗하게 유지할 수 있기 때문이다. 남가주 주택의 경우 필터는 에어컨 사용 전과 히터 사용 전 2번 정도 교체해 주는 것이 가장 좋다. 필터뿐만 아니라 덕트도 관리해 줘야 하는데 1년에 1번 정도는 전문가를 불러 점검을 받는 것이 좋다. 그러면 필터 교체부터 덕트 수리 유무 등을 확인할 수 있다. 특히 반려동물과 함께 생활하거나 앨러지가 있는 이들이라면 더 자주 덕트를 청소해야 한다.     ▶창문과 문   실내에 히터가 가동 중인데 문과 창 사이에 틈이 있다면 따뜻한 공기가 외부로 다 빠져나가게 된다. 따라서 이를 방지하기 위해 문틈과 창틈 사이 공간을 막아줘야 하는데 이때 도어 스위프트(door sweep)를 부착하면 도움이 된다. 도어 스위프트는 주로 고무 소재로 창문과 문 아래 부착할 수 있다. 홈디포나 로우스(lowes.com) 등 생활용품전문점에서 길이별로 구입할 수 있다. 만약 문이나 창문에 작은 틈새가 있다면 필러(caulk & sealants)나 확장폼(expanding foam)을 이용하면 쉽고 편리하게 틈새를 막을 수 있다. 창문 틈새를 메울 때 가장 많이 사용되는 확장폼은 주로 스프레이 형태로 판매되는데 원하는 틈새에 스프레이를 분사하면 폼이 차오른다. 이외에도 실리콘, 폴리우레탄, 아크릴, 라텍스 다양한 재질의 밀폐제를 홈디포 등에서 손쉽게 구입할 수 있어 용도에 따라 구입해 편리하게 직접 시공할 수 있다.       ▶벽난로   지난겨울 이후 실내 벽난로를 사용하지 않았다면 벽난로도 사용 전 점검해야 한다. 사용하지 않는 동안 야생동물 사체나 이물질이 굴뚝에 남아 있을 수 있기 때문이다. 벽난로를 점검하기 위해서는 우선 유관상 문제가 없는지 살펴본 후 댐퍼(damper)가 열려 있는지 확인하고 벽난로에서 신문을 태워보면 된다. 굴뚝을 통해 연기가 쉽게 올라가지 않는다면 굴뚝 통로에 장애물이 있다는 신호다. 이처럼 연기가 원활하게 올라가지 않는다면 전문가를 불러 굴뚝을 점검하고 청소하는 것이 좋다. 또 벽난로 내벽에 손상이 없는지도 확인해 화재 위험을 미연에 방지해야 한다. 가스 벽난로의 경우엔 모든 커넥터를 점검해 제대로 작동하는지, 가스 누출이 없는지도 점검해야 한다. 그리고 벽난로를 사용하지 않을 시엔 댐퍼를 닫아 따뜻한 공기는 들어오게 하고, 찬공기는 빠져 나갈 수 있게 해야 한다. 겨울이 지나고 벽난로를 사용하지 않는 계절에는 굴뚝에 보호캡을 씌워 외부에서 이물질이 들어오지 않도록 방지하도록 미리 조치하는 것이 좋다.     ▶지붕   남가주에서 주택 손상이 가장 많은 시기가 바로 겨울철 폭우때다. 따라서 다가올 폭우를 대비해 지붕 점검은 필수다. 지붕 손상 여부를 가장 손쉽게 확인 할 수 있는 것은 휘어지거나 깨진 지붕널이 없는지 살펴 보는 것. 만약 건축된 지 오래된 집인데 지붕 교체 또는 수리를 한 적이 없다면 전문업체에 의뢰해 점검을 받아 보는 것이 좋다.     ▶빗물받이   겨울 폭우 대비를 위해 반드시 점검해야 할 것 중 하나가 바로 빗물받이(rain gutters). 이 안에 나뭇잎이나 이물질이 차있을 경우 안에서 이것들이 부패해 배수관에 구조적 손상을 줄 수 있기 때문이다. 만약 사다리를 이용해 직접 청소가 가능하다면 이물질을 제거하고 정원용 호스로 물청소를 하면 된다. 그러나 이는 낙상의 위험이 있으므로 전문가를 불러 청소하는 것이 더 안전하다. 또 평소 나뭇잎이나 이물질이 들어가지 않게 하기 위해 전용 가드나 스크린을 설치하면 도움이 된다.     ▶수영장   겨울 동안 수영장을 사용하지 않을 것이라면 수영장도 월동 준비를 마쳐야 한다. 우선 부유물을 처리하는 필터 바스켓을 비롯해 수영장 내 각종 액세서리를 치워야 한다. 그리고 펌프나 필터 등에서 물을 완전히 배출 시킨 뒤 진공청소기와 브러시를 이용해 깨끗하게 청소하도록 하자. 이후 수영장 덮개를 덮어주면 되는데 커버에 틈이나 구멍이 없는지 확인해야 한다. 만약 수영장이 너무 크거나 관리가 힘들다면 전문 업체를 고용해 서비스를 받을 수 있다. 이주현 객원기자폭우 지붕 겨울철 월동준비 히터 사용 에어컨 사용

2023.12.27. 18:03

[부동산 이야기] 등기 명의와 융자

지난주 한 고급 콘도의 에스크로가 막바지에 접어들면서 융자 서류 준비를 위해 은행에서 여러 서류를 요구하였다. 그중의 하나는 등기상에 오를 정확한 소유 형태(Vesting과 Status)를 요청하는 것으로, 결혼 여부 혹은 배우자와의 사별 혹은 이혼으로 인한 여러 형태의 정확한 타이틀을 준비해 달라는 것이었다.     융자 외의 모든 다운 페이먼트를 아버지로부터 받는 젊은 커플 바이어는 법적으로 아직 미혼인 상태였다.  바이어들은 단지 두 사람의 이름과 각각 미혼의 남녀로 타이틀 상에 이름을 올리기를 원하였고, 그에 준하여 서류가 은행에 제출되었다.   그러나 정작 융자서류를 받아보니 전체 다운페이먼트를 제공한 아버지의 이름도 집 담보 문서에 올라와 있는 것은 물론 기혼자로서 혼자인 상태였다. 가주법상 기혼자는 혼자 재산권을 행사할 때 반드시 배우자의 동의를 구하여 재산권을 같이 또는 포기하는 형태를 취해야 한다.  따라서 이 아버지는 배우자의 법적양도증서(Quitclaim Deed)를 공증받아 에스크로에 제출해야만 클로징이 준비될 수 있는 상황이 된 것이다.   융자서류를 받은 에스크로 오피서는 즉시 바이어에게 리뷰를 위해 보내주었고 타이틀상의 필요한 서류에 대해 안내를 하는 과정에서 어머니로부터 위의 서류를 받을 수 없다는 것과 아버지가 타이틀에 함께 오르는 것을 원하지 않는다는 것을 분명히 해왔다.   은행으로 연락하고 다시 서류를 재발급해야 하는 번거로움은 물론 시간과 비용이 발생하며 무엇보다 예정대로 클로징이 어렵다는 것이 문제가 되었다.   정작 융자에는 커플만 채무자(Borrower)로 된다고 해도 담보증서(Deed of Trust)에는 아버지가 함께 오를 수 있다.  즉 아버지는 비채무자(Non-borrower)로 타이틀에만 오르는 것이다. 그러나 집문서에 등기되는 타이틀은 반드시 담보증서와 일치해야 하는 것이 일반적이다.   경우에 따라서는 일단 융자를 마치고 후에 집문서를 수정하는 분들이 있으나, 융자서류 중 매각기일조항(Due on Sale clause)이라는 항목이 있어서 타이틀의 변동 시 융자금을 전액 상환해야 한다는 규정에 따라야 하는 일도 가끔 일어나므로 주의하여야 한다.     불가피한 사정으로 부부 중 한 사람의 명의를 조정하는 경우 크게 문제가 되어 융자를 즉시 상환해야 하는 경우는 드문 일이긴 하지만, 융자를 승인받는 절차는 담보물의 가치와 함께 융자를 신청한 바이어의 재정상태를 기반으로 책정되었다는 것을 잊어서는 안 된다.   결국 지연되는 클로징에 대해 셀러가 벌과금으로 P.I.T.I.(Principal, Interest, Tax, Insurance)를 산정하여 바이어가 변제하는 것으로 합의가 되었고 무사히 마무리되었다.   이따금 처음 매입하는 바이어의 경우, 융자서류를 사인하는 것이 클로징이 동시에 된다고 잘못 이해하는 분들도 있으며 이사를 위해 키도 즉시 받을 수 있는지 질문하는 일도 비일비재하다.  융자서류와 모든 에스크로 클로징 서류를 사인하여 은행으로 보내고 타이틀 회사를 통해 등기될 서류가 넘어가면, 은행에서는 모든 준비가 된 것을 에스크로 오피서를 통해 확인 후 펀딩을 하고 다음으로 해당 카운티에 등기하는 것으로 종결이 된다.   ▶문의:[email protected] 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 등기 명의 정작 융자서류 융자 서류 등기 명의

2023.12.26. 23:43

11, 12월 부동산 시장 동향 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 11, 12월 남가주 부동산 시장 동향이 궁금합니다.       ▶답= 12월 중순 기준으로 이자율이 6.5% 정도의 범위를 형성하고 있지만 거래량에는 변화가 없습니다. 가격이나 거래량에 상승 하락폭이 한자리 숫자이고 계절적인 요인으로 이러한 추세는 이어질 전망입니다. 금년도 전체를 놓고 본다면 대략 20% 정도의 신규주택과 기존 주택을 포함해서 에스크로가 캔슬이 된 것으로 조사되었고 이자율의 하락으로 재융자나 에큐티 관련 융자가 증가 추세에 있고 특히 9월부터 비즈니스 경기 하락으로 여유자금의 확보를 위한 주택 담보 융자 수요는 늘어날 것으로 보입니다.     최근 특히 외곽지역과 최초 주택 구입자의 경우 FHA 나 VA 융자를 이용하는 경우가 많습니다. 승인이 가능하다면 낮은 다운으로 그리고 좀 더 쉬운 가이드라인과 지역별로 다운페이먼트 보조금도 가능한 경우들과 같이 이용이 가능해서 선호되고 있습니다. 추후 다운을 적게 하는 바이어들이 이용하기 때문에 추후 가격이 하락 시에 밸류에 민감할 수 있고 내년에 가능한 대량 해고의 경우에 해당될 경우 집이 default 위험에 처할 수도 있습니다.     레드핀의 발표에 따르면 금년도 3분기 전체 세일 중 신축 주택의 비율이 30.6%에 이르고 있고 이러한 신규 주택들의 분포가 주로 고인컴 지역에 분포하고 있고 신규주택의 경우 위치에 상관없이 대도시 권에서는 분양이 이루어지고 있고 많은 이들이 대기하고 있는 인기 단지들의 경우 분양을 미루는 추세를 보여주고 있습니다.     내년도에는 은퇴를 포함한 다운사이징 수요와 맞물려지고 모기지 이자가 좀 더 하락한다면 바이어보다는 셀러들의 움직임이 더 활발해질 수 있는 한 해가 될 전망입니다. 시장에 매물이 쌓이기 시작하고 거래량이 가격 상관없이 두 자릿수 이상 최소 2-3개월 증가하게 된다면 바이어들도 다시금 주택 시장에 돌아올 수 있을 것으로 보입니다.    표면적으로 본다면 현재는 매물 부족과 이자율의 상승추세가 바이어들에게는 어려움을 주고 있지만 이자율이 하락 추세에 있어도 거래량이 증가하지 않고 있는 이유는 무엇보다도 바이어들의 시장에 대한 확신이 부족하고 선택의 폭이 거의 없는 상황이 지속되고 높은 가격대를 유지하는 주택시장의 현 상황이 지속되면서 바이어들이나 셀러 양측 결정을 미루거나 거래의 취소나 매물 계약 취소가 빈번하였던 것이 사실입니다.     코로나로 촉발된 연주의 급격했던 금리 인상으로 인한 부작용이 내년에 어떤 식으로 시장에 영향을 줄지는 전망 하기가 힘듭니다. 중소 은행들의 위기 상황에 대한 보도나 상업용 건물 소유주들의 재융자의 난황으로 인한 소유권 포기나 파산의 가능성이 그 어느 때보다 현실에서 나타날 것으로 보입니다.    어느 시기나 주택의 구입은 본인의 재정상황이 제일 중요하다고 생각합니다. 본인이 은행융자나 현금으로 구매가 가능하고 특히 융자를 포함한 주택 유지 비용을 감당할 수 있다면 적어도 본인의 실거주 목적의 주택 구입 결정은 언제나 가능하지만 투자를 포함한 다른 목적의 구입은 신중에 신중을 기해야만 합니다.    이 상황에서 내년이 되었을 때 일단 시장의 변화는 시장에 매물이 증가하거나 거래량이 증가할 경우 그리고 모기지 구입 융자 건수가 늘어나는 경우들이 시장에서 일어날 경우 다시 한번 바이어와 셀러의 입장에서 신중한 결정을 하실 수 있다고 생각합니다.    현재 또는 추후 주택 구입을 원하신다면 그 어느 때보다도 보험과 HOA 비용, 전기나 물 등 유틸리티의 증가 그리고 렌털 프라퍼티의 경우 테넌트와의 소송 문제와 더불어 정부의 각종 추가 세금 부과의 가능성들을 전부다 고려하시고 의사결정하시기를 권해 드립니다. 새해에는 모두의 사업과 가정에 축복 있으시기를 바랍니다.       ▶문의: 213-663-5392 / www.jasonkwak.com  곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사미국 부동산 남가주 부동산 주택 시장 하락 추세

2023.12.26. 23:34

모기지 내리니 타운 주택거래 두 달째 증가

전달에 이어 11월에도 LA한인타운 주택 거래가 작년보다 증가했다. 단독주택과 콘도는 지난해보다 늘었고 임대수익용 주택은 감소했다.   올 11월에 매매된 단독주택, 콘도, 임대수익용 주택 수는 전년 동월의 50채보다 11채(22%) 더 많은 61채를 기록했다. 다만 전달의 69채와 비교하면 8채(12%) 밑돌았다.   한인 부동산 업계는 “11월의 주택 거래 증가는 연방정부의 기준금리 종결에 대한 기대가 커진 게 일조한다”며 “단독주택 수요는 매물만 충분하면 여전히 살아있다”고 진단했다.   이는 본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 2023년 11월 LA한인타운에서 거래된 주택 현황을 분석한 결과다.     ▶단독주택(SFR)   11월에 매매된 단독주택 수는 전년 동월의 21채보다 1채(5%) 더 많은 22채였다. 전달(31채)보다는 9채(29%) 밑돌았다.〈표 참조〉     중간 거래가격은 183만500달러로 지난해 같은 기간의 164만 달러보다 19만 달러(12%)이상 올랐다. 스퀘어피트당 평균 가격 역시 작년(917달러)과 거의 같은 925달러였다. 지난해 11월에 거래된 주택보다 크기가 더 큰 게 중간 가격 상승의 원인이다.     리스팅 대비 팔린 가격 차이가 지난해 11월의 99.14%보다 1%포인트 이상 떨어진 97.97%를 기록했다.     ▶콘도, 임대수익용   지난 11월 콘도 거래는 작년보다 훨씬 나았다. 작년의 15채보다 11채(73%) 더 많이 매매 됐다. 지난 10월의 18채보다도 8채(44%) 더 팔렸다. 콘도 중간 거래가격(64만7500달러)은 전년 동월보다 12% 내렸다. 스퀘어피트당 평균 거래가격(672달러)은 전년 대비 8% 상승했다.   임대수익용 주택 거래 건수는 작년 동월의 14채보다 1채(7%) 줄었다. 10월의 20채와 비교해도 7채(35%)나 적은 수치다. 임대용 주택의 중간가는 작년보다 19% 하락했지만 스퀘어피트당 평균가격은 35%나 상승했다. 11월에 거래된 콘도와 임대수익용 주택 모두 작년보다 컸음을 보여준다.   부동산 업계 관계자들은 임대수익용 주택은 대체로 매물이 희소한 데다 임대 수익률(cap rate)에 따라 오퍼 경쟁 상황도 크게 달라져 거래 변동 폭이 크다고 설명했다.     케네스 정 드림부동산 대표는 “10월에 이어 11월에도 LA한인타운 주택 거래가 늘었다. 기준금리 동결 기대가 커지고 모기지 금리가 6주 연속 하락한 게 주택 거래 증가에 한몫했다”고 말했다. 이어 그는 “모기지 금리 등락과 매물 수급 상황에 따라 12월 LA한인타운 주택 거래 결과도 달라질 것”이라고 덧붙였다.     LA한인타운 주택 거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 이번 자료 집계 기간은 2023년 11월 1일부터 11월 30일까지다.   진성철 기자주택거래 모기지 la한인타운 주택 임대수익용 주택 단독주택 수요

2023.12.25. 19:37

거래량·착공 증가…“주택 시장 저점 지났다”

11월 주택 거래량이 증가하고 신규 착공도 대폭 늘면서 주택 시장 저점이 지났다는 전망이 나오고 있다.     전국부동산중개인협회(NAR)가 20일 발표한 보고서에 따르면 주택 가격이 오르고 있음에도 11월 주택 판매가 소폭 증가했다.     기존 주택 매매 건수는 전월 대비 0.8% 증가한 382만 건으로 5개월 연속 하락세를 마감했다. 지난해 412만 건과 비교하면 7.3% 감소한 수치다.     주택시장 거래량의 대부분을 차지하는 기존주택 거래량은 지난 10월 들어 금융위기 여파로 주택시장이 얼어붙었던 2010년 이후 13년 만에 가장 낮은 수준으로 떨어진 바 있다.     주택 매매는 통상 거래 종결까지 통상 1∼2달 이상 소요되는 게 일반적이기 때문에 11월 매매 건수 통계는 지난 9∼10월 구매 결정이 반영된 수치다.     기존 주택 중간가격은 38만7600달러로 전년 동월 대비 4% 올라 5개월 연속 상승세를 기록했다. 높은 모기지 금리로 주택 매매 수요가 줄었지만 수요보다 못한 주택 공급 때문에 집값 상승세가 지속하고 있다는 게 NAR의 분석이다.     로렌스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 “주택 가격이 계속 상승하고 있다”며 “주택 공급이 늘어야 오름세가 둔화할 것”이라고 내다봤다.     연방준비제도(Fed·연준)의 내년 금리 인하 기대로 최근 모기지 금리도 내림세를 보여 향후 주택거래량 증가로 이어질 것이란 낙관론도 나오고 있다.     모기지은행협회(MBA)는 지난주 30년 고정 모기지 평균 금리가 6.83%를 기록했다고 20일 발표했다. 이는 전주의 7.07%에서 24bp(1bp=0.01%포인트) 하락한 것이다.   윤 수석이코노미스트는 “금리가 내려가고 몇 달이 지나면 거래량 증가를 확인할 수 있다”며 “주택 거래량이 저점을 지난 것으로 보인다”고 분석했다.     11월 말 주택 매물 공급량은 113만채로 전달보다 1.7% 줄었지만 1년 전보다는 0.9% 늘었다. 매매된 주택 중 호가를 넘긴 주택은 19%로 지난달보다 낮았는데 이는 바이어들의 입찰 전쟁이 다소 완화되고 있음을 시사한다.     11월 기록적인 주택 재고 부족과 모기지 금리 하락으로 신규 주택 착공 실적도 큰 폭으로 증가하며 주택시장 저점이 지났다는 전망에 힘을 실어주고 있다.     연방 상무부 자료에 따르면 11월 신규 주택 착공은 전월 대비 14.8% 증가한 156만 채로 집계되며 3개월 연속 증가세를 이어갔다. 특히 신축 중인 단독주택 수가 전년 대비 40%나 증가했다.   주택시장이 저점을 지났다는 긍정적인 전망과 함께 첫 주택구매자뿐만 아니라 투자자도 부동산 시장으로 돌아오고 있다.     11월 첫 주택구매자가 주택 매매의 31%를 차지했는데 이는 지난해 10월과 11월 28%에서 증가한 수치다. 올캐시 매매는 11월 거래의 27%를 차지했는데 지난달 29%에서 감소했지만 지난해 11월 26%에서 증가했다.  이은영 기자 [email protected]거래량 증가 기존주택 거래량 주택시장 거래량 향후 주택거래량

2023.12.20. 20:06

[부동산투자] 투자용 주택을 구입하는 방법

아파트와 일반 개인 주택의 렌트비는 매우 비싸다. 특히 2~3베드룸의 경우의 렌트비가 3000~4000달러를 넘어 테넌트의 입장에서는 월수입의 상당 부분이 렌트비로 지불되고 있으니 가계 사정에 여간 큰 부담이 아닐 수 없다. 하지만 역으로 생각해 보면 임대주, 즉 아파트와 임대주택 소유주에게는 안정적인 수입원일 것이다. 투자자들에게는 아파트와 주택이 아주 좋은 투자처일 것이다. 게다가 장래의 집값 상승의 기대까지 추가되니 일석이조의 효과를 예상할 수 있다.     지금 투자용 주택 혹은 아파트를 구입하려고 하는 게 조금 늦지 않았을까 걱정도 하겠지만, 투자라는 것이 원래 100% 안전한 것이 없고 그중에서도 가장 안전하고 손실위험이 적은 것이 부동산 투자니 지금도 늦지 않았다고 보는 것이 틀리지는 않는다. 늦었다고 느낄 때가 바로 그 타임이라고 봐야 할 것이다. 어떤 종류의 주택을 구입해야 하나, 어떤 지역에 사 두는 게 가장 좋을까, 큰집이 좋을지 작은 집이 좋을지, 렌트 관리는 어떻게 해야 할지, 얼마를 다운하고 얼마를 대출받는 게 좋을지, 주택관리에 들어가는 여러 비용이 어떤 게 있는지 등등 이에 관한 것들을 한번 샅샅이 살펴보기로 하자.   하나하나 계산부터 먼저 해서 손익을 따져보고 앞뒤를 헤아려서 한 단계씩 준비하는 것이 좋겠다. 십수년간 모아둔 자금을 투자용 주택을 사는 데 선뜻 투입한다는 것은 처음으로 시작하는 투자자에게는 상당히 위험스럽고 겁이 나는 일임이 틀림없다. 그래서 하나하나 돌다리도 두들겨보고 만져보고 또 한 번 더 디뎌보고 난 뒤에 발걸음을 옮겨 보는 것이 좋겠다.     큰 집을 하나 사서 렌트비를 많이 받는 것이 좋을까? 작은 집 2채를 사서 작은 렌트비 두 개를 받는 것이 좋을까? 서로 장단점이 있지만, 결론적으로 이야기하자면 같은 돈으로 작은 집을 두 개를 사서 운용하는 것이 더 효율적이다. 물론 큰 집 하나의 테넌트를 관리하는 것이 작은 집 2채의 테넌트 두 가족을 관리하는 것보다 쉬울 수는 있으나, 큰집 하나 보다는 작은 집 2채가 투자의 수입 면에서도 보다 더 나을 뿐만 아니라 위험부담이 분산되니 투자 안전성에서도 훨씬 낫다. 그리고 차후 긴급자금이 필요할 때에는 작은 집이 팔리기 쉬우니 자금의 환금성에서도 아주 효과적일 것이다.     필자 고객 중 한 명은 투자용 소형 타운홈과 주택 8개를 소유하고 이를 모두 임대하고 있다. 이 주택들은 필자가 전담해서 관리하니, 주택소유주는 테넌트와 직접 마주할 필요도 없고, 렌트 기간 일어나는 문제들은 모두 필자가 알아서 처리하고 적정하게 비용까지 계산한다. 테넌트의 이사, 새 테넌트의 선정, 집수리, 페인트 및 청소까지 공사회사들과 적정히 처리하고 경비 정리를 하니 고객의 입장으로서는 더없이 편리하고 안전하다. 안전하고 편리하고 걱정이 없는 것이 투자에서 가장 중요한 점 중의 하나일 것이다.   ▶문의: (661)373-4575 제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산투자 투자용 주택 투자용 주택 투자용 소형 임대주택 소유주

2023.12.20. 18:05

[부동산 이야기] 2024년 부동산 전망

다사다난했던 2023년도 이제는 조용히 역사 속으로 저물어 가고 있다. 올 한해 최대 관심사였던 인플레이션이 빠르게 진정되고 있다는 데이터가 지속해서 나오고 있고, 연준의 움직임 역시 이를 반영하듯 금리를 동결시키고 있다. 현재 추세라면 2024년 중반부터는 기준금리를 내릴 거라는 전문가들의 의견이 지배적이다.     하지만 아직도 연방 정부의 목표보다 높은 물가 상승이 이어지고 있어, 계속해서 고용 시장 및 물가 지수(CPI & PPI) 등의 움직임도 예의주시해야 할 것이다. 예상보다 인플레이션이 빠르게 진정되고, 동시에 고용 시장도 큰 동요 없이 안정적으로 유지된다면, 우리가 걱정하는 경기 침체를 피할 수도 있을 것이다.     현재 상황으로는 우리가 바라는 최상의 시나리오가 된다 해도, 커머셜 부동산만큼은 일정 기간 가격 하락을 피하기 어려울거라 보고 있다. 이유는 많은 은행이 최근에 불거진 부실 대출 사태를 우려해 신규 대출이나 재융자 조건들을 더 까다롭게 하고 있어서, 가뜩이나 높아진 이자율에 재융자를 앞둔 많은 커머셜 오너들에 부담을 안겨주고 있기 때문이다. 그리고 막상 팔려고 해도, 너무 높은 이자율로 인해 신규 바이어들을 찾기도 쉽지 않다.   그럼 올 한해 부동산 시장을 점검해 보고, 내년에는 어떻게 될지 간단히 전망해 본다. 대다수 부동산 전문가들은 지난해 말, 2023년 전망을 전반기에는 지난해 말의 분위기가 이어져서, 부동산 시장이 지속적으로 하락할 거라는 의견이 대세였다. 뚜껑을 열어본 결과 매물 부족으로 거래량은 급격히 줄어들었지만, 예상외로 가격은 보합을 보이고, 지역에 따라 상승하는 모습을 보이는 곳들도 있었다. 이유는 현재의 낮은 이자율로 집을 가지고 있는 셀러들이 굳이 팔 이유가 없다 보니, 주택 매물이 줄었고, 그동안 부동산 시장의 추가 하락을 바라며 기다리던 바이어들이 적극적으로 시장에 들어오면서 벌어진 현상이다.     하반기에는 모기지 이자율이 8% 육박하자 거래가 눈에 띄게 줄어든 현상을 보인다. 결과적으로 가격의 변동은 크지 않았다. 이러한 이유는 바이어의 감소세는 어느 정도 예상되었지만, 이보다 셀러의 감소세가 더 확연히 나타나자, 매물 부족 현상으로 가격이 제한적인 범위 내에서 움직였기 때문이다.     2024년 부동산 마켓 역시 2023년과 비슷하게 움직일 확률이 높다. 인플레이션과 연준의 움직임, 모기지 이자율의 변동 그리고 고용 시장이 부동산 시장에 많은 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 다만 추가 금리 인상이 없을 것으로 예상하고, 모기지 이자율 역시 보합 또는 하락세를 보인다면 매물의 부족 현상과 맞물려 가격이 상승할 여지도 있다.     지금의 매물 부족 현상은 단기적으로 해결되기 어려운 상황이다. 이유는 앞에도 언급했듯 너무 많은 셀러가 낮은 이자율로 모기지를 가지고 있어, 특별한 이유 없이는 집을 팔고 움직일 확률이 상당히 낮기 때문이다. 다만 경기 침체가 예상보다 심각하고, 이로 인해 고용 시장이 붕괴된다면, 부동산 시장 역시 하락을 피할 수 없을 것이다.   ▶문의: (818)357-7694 에릭 민 / 드림부동산 부사장부동산 이야기 부동산 상업용 부동산 시장 커머셜 부동산 한해 부동산

2023.12.20. 18:04

[부동산 가이드] 팜데일, 랭캐스터<42>

연방준비제도가 이번 주 기준 금리를 5.25~5.5%로 동결했다. 이로써 9월과 10월에 이어 11월에 3차례 금리를 동결했다. 시장에서는 사실상 연준의 기준 금리 인상 행보가 사실상 마무리된 것으로 판단하고 있다. 제롬 파월 연준 의장은 지난 1년간 인플레이션이 완화됐다면서 기준 금리가 최고점에 근접했다고 말했다. 내년 기준 금리를 전망해 볼 때 하향 조정세를 보다가 내년 말에는 4.6%까지 내려갈 것으로 내다봤다.     한편, 모기지 이자율에도 직접적인 영향을 주어 하락할 것으로 예상하며 부동산 시장에도 청신호가 켜질 것으로 예상한다. 높은 모기지 이자율로 주택 매매율은 하락했으나 주택 가격은 고공 행진을 이어 갔다. 남가주 지역 주택 중간 가격은 73만5000달러로 4.7%가 오르면서 1년 중 가장 큰 폭의 주택 인상가를 기록했다.     이로 인해 바이어가 부담해야 하는 모기지 금액은 4160달러 정도로 치솟았다. 10월 주택 매매율은 저조했다. 남가주 주택 매매 건수는 1만3293건으로 1년 전보다 8%가 떨어졌다. 23개월 연속 주택 매매 건수가 하락하면서 1988년 이후 두 번째로 낮은 주택 매매 건수를 기록했다.     남가주에서는 오렌지 카운티의 주택 가격 급등세가 두드러졌다. 지난 10월 오렌지 카운티의 주택 중간가는 108만500달러를 기록해 1년 사이 14%가 오르면서 사상 최고치를 경신했다. LA 카운티의 주택 중간가격은 83만2000달러로 9.9%가 올랐다. 샌디에이고 카운티의 주택 중간가격은 82만5000달러로 6.5%가 올랐다. 벤투라 카운티 주택 중간가격은 81만6000달러로 7.4%가 올랐다.     리버사이드 카운티 주택 중간가격은 55만3000달러로 1.5%가 올랐으며 샌버나디노 카운티 주택 중간가격은 49만7000달러로 1.4%가 올랐다.     주택 가격은 올랐지만 지난 6개 카운티 모두 주택 매매 건수는 하락했다. 주택 거래가 부진한 이유는 높은 이자율과 치솟는 주택 가격으로 늘어난 모기지 월 페이먼트를 부담할 바이어들이 줄어들고 있기 때문이다. 바이어들은 줄고 있지만, 집을 팔고 높은 이자율로 새집을 사려는 셀러들이 꺼리면서 주택을 내놓지 않다 보니 여전히 주택 가격은 상승하고 있는 형편이다.     이런 현상 속에서 내심 부동산 붕괴를 바라는 바이어들도 적지 않다. 특히 밀레니엄 세대를 포함해서 젊은 층은 이런 생각을 하고 있다고 분석됐다. 재택근무가 대중적인 인식으로 바뀌면서 물리적 공간보다는 온라인 공간에서의 업무들이 익숙해지는 경향도 고정 개념을 깨는 계기가 되고 있다. 특히 젊은 새대들의 첫 주택 구매자들이 넓은 공간을 여유 있게 활용할 수 있는 주변 위성 도시로 눈을 돌리는 추세다.     발렌시아, 팜데일, 그리고 랭캐스터는 아직 바이어들의 희망 도시라고 할 수 있다. 다양한 소식통들을 통하여 많은 정보를 받는 셀러와 바이어들은 서로 심리전을 하면서 자연스럽게 마켓이 형성되고 있음을 볼 수 있다.     또한 앞에서 언급한 것처럼 노동 시장과 베이비부머 세대들의 이동에 주택 시장도 큰 영향을 받고 있음을 주목해야 할 것이다. 바이어나 셀러 모두 각자의 재정 상태와 경제 구조에 맞추어 현명한 판단을 하기 바란다.   ▶문의:(310)408-9435 백기환 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장부동산 가이드 발렌시아 상승세 주택 중간가격 카운티 주택 주택 매매율

2023.12.20. 18:02

[부동산 가이드] 인컴 유닛

거주 목적으로 주택을 구입하거나 투자 목적으로 수익성 부동산의 구입을 생각하거나 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소는 위치라고 생각한다. 투자 인컴을 찾을 때 콘도나 타운홈, 그리고 단독 주택도 괜찮지만, 조건 좋은 인컴 유닛 구입이 많고 여전히 핫한 이유를 알아보려 한다.   인컴 유닛을 관리하는 것은 많은 일과 시간이 필요하다. 투자용 건물은 투자자의 투자 수익을 크게 올릴 수 있는 잠재력을 가지고 있고, 단독 주택보다 인컴 유닛을 사는 것의 장점은 한 세입자가 이사를 나가서 가구가 비어 있을 때 임대료 수입 전체를 잃지 않는다는 것이다. 이것은 아주 중요한 것으로 나의 수입 변동성이 크지 않다는 것을 나타내는 것이다.   인컴 유닛을 사기 위해 대출을 이용할 때는 일반적으로 매입 가격의 25~30%의 다운페이먼트가 필요하다. 간혹 인컴 유닛 구매로 모기지 이자 공제를 포함한 세금 공제 및 인센티브를 받을 수 있다. 또한 양도 차익에 대한 세금 납부를 미루고 싶다면 1031 익스체인지를 이용하면 부동산을 팔고 다른 부동산을 사기 위해 그 지분을 사용할 수 있다. 정부는 그것을 매매가 아닌 교환으로 볼 것이고 이 거래로 얻은 것에 대해 세금을 내지 않아도 된다. 그리고 가격이 많이 올라 양도 소득을 극대화할 수 있을 때 팔고 나서, 1031 교환으로 다른 건물을 매입하여 세금의 납부를 연기하며 자산을 늘려가는 것이다.   또한, 투자부동산의 수익률이 훨씬 더 높지만, 위험도 더 높을 수도 있다. 일단 판매할 준비가 되었다고 해도 적절한 구매자를 찾는 데 시간이 걸릴 수 있다. 만약 지역의 부동산 시장이 어려움을 겪고 있고, 건물을 처분하고 싶다면, 가격이 팔 만한 가치가 있을 때까지 몇 년을 기다려야 할 수도 있다.   그리고 인컴 유닛이나 아파트를 비롯한 수익성 부동산을 사는 투자자들은 건물 매입에 앞서 매년 얼마나 수익을 올릴 수 있는지를 가장 중요한 요소로 생각한다. 이때 같은 수입이라도 부촌에 위치한 부동산은 상대적으로 떨어지는 지역에 있는 인컴 유닛보다 훨씬 높게 가격이 형성된다. 연 수입을 계산할 때 쓰이는 여러 가지 방법이 있고 그중 가장 많이 쓰이는 것이 캡(CAP Rate)을 산출해 내는 것이다. 캡은 투자 부동산의 가치를 평가하는 데 사용되는 수치인데, 바이어가 사려고 하는 부동산으로부터 매년 들어오는 순수입을 그 부동산의 매입 가격으로 나눈 수치로 부동산의 연간 순수익률이다. 그러므로 부동산 투자는 매년 들어오는 임대료 수입도 중요하지만, 앞으로 얼마나 값이 올라가느냐도 중요하다.   일반적으로 캡(Cap Rate)이 낮은 매물은 건물이 비교적 새것이고, 안정적인 테넌트가 들어 있는 경우가 많아 건물에 대한 가치 상승이 시간이 지남에 따라 높아지는 경우가 많다. 세금 혜택 등을 종합적으로 활용해 그들의 투자 수익률을 극대화해야 한다. 부동산 투자에서 실제적인 조건은 투자자 개인의 재정 형편과 방향이다. 어떤 투자자는 부동산에서 나오는 임대 수입 이외의 다른 비즈니스에서 수입이 많아 세금 공제 혜택을 받기 위해 그에 적당한 매물을 구입하기도 한다. 이런 투자가에게는 높은 캡(Cap Rate)의 매물보다는 세금 공제의 혜택이 많은 매물에 투자하는 것이 더 효과적일 수 있다.   ▶문의:(213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 가이드 유닛 투자 수익률 투자 부동산 수익성 부동산

2023.12.20. 17:57

장기여행 시 침입 절도 방지하려면…빈집 아닌 것처럼 보이게 하라

\연말연시를 맞아 장기 여행을 떠나는 이들이 많다. 타주 또는 해외에 있는 자녀들을 만나기 위해 혹은 가족 여행 등 다양한 이유로 오랜 시간 집을 비울 때 가장 먼저 걱정하게 되는 것이 빈집털이다. 더욱이 최근 LA 인근에 빈집털이 및 강도 사건이 많아지다 보니 장기 출타 시 걱정하지 않을 수가 없다. 게다가 빈집털이범도 갈수록 진화하고 있어 오랜 시간 집을 비우게 될 경우, 출발 전 단단히 집단속을 하는 것이 무엇보다 중요하다. 별것 아닌 것 같지만 사소한 일로 빈집털이범들의 타겟이 될 수 있으므로 여행 전 이를 사전에 방지해야 하는 것이 안전하다. 연말연시를 맞아 장기 여행을 떠나는 이들을 위한 빈집털이 방지법을 알아봤다.     ▶문 단속   너무 당연한 이야기처럼 들리겠지만 무엇보다 문단속을 철저하게 하는 것이 가장 중요하다. 여행 몇 주 전부터 새로운 방범카메라 설치에 방범앱까지 깔아놓는 등 철저하게 대비했지만 막상 여행 당일 캐리어와 가방 등 양손 가득 들고 집을 나서면서 문 단속을 깜빡할 수 있기 때문이다. 현관문 외에 창문도 꼼꼼히 단속해야 한다. 홈 시큐리티 전문가들은 "도둑 또는 빈집털이범들은 의외로 대부분 현관문으로 침입하는 경우가 많다"며 "따라서 출발 전 현관문과 창문 등 외부에서 집 안으로 들어올 수 있는 모든 통로가 잘 닫혔는지 확인해야 한다"고 조언했다.     ▶홈 보안 시스템   홈 보안 시스템(home security system) 설치도 고려할 만하다. 홈 시큐리티 시스템은 크게 모니터링 시스템과 비모니터링 시스템으로 구분할 수 있다. 외부 업체에서 모니터링이 가능한 시스템은 외부 침입자 발생 시 경보가 울리고 이 경보를 접수한 경비업체는 주택 소유주 및 응급서비스에 연락을 취하게 된다. 그러나 경비업체와 연계되지 않은 비모니터링 보안시스템은 비용 면에서는 저렴하지만 사건 발생 시 즉각적인 대응이 어렵다는 것이 단점이다. 보안 전문가들은 "경비업체와 연계된 모니터링 시스템은 연회비를 지불해야 돼 비용 부담이 있지만 방범카메라에 도난경보 장치가 장착돼 있다"며 "따라서 외부 침입자가 감지되면 가장 빠르게 관할 경찰서에 연락해 신속하게 대응할 수 있어 효과적"이라고 설명했다.     ▶원격 조정 초인종   도둑은 침입 전 초인종을 누르는 경우가 많다고 하는데 혹시라도 집 안에서 소리가 나면 침입을 포기하기 위해서다. 따라서 원격 초인종(remote-access video doorbell)을 설치해놓으면 부재 중이더라도 초인종이 울리면 즉시 전세계 어디서든 응답할 수 있어 외부 침입자를 방지하는 데 도움이 된다. 혹 외부침입자가 집에 아무도 없다고 판단해도 초인종을 눌렀을 때 응답을 하면 누군가 자신을 지켜본다고 생각하기 때문에 침입하지 않을 가능성이 크다는 것이 주택보안 전문가들의 설명이다.     ▶조명 타이머   밤새 어두운 집은 빈집이라는 좋은 신호이지만 하루 종일 불이 켜져 있는 것도 빈집털이범에게는 집이 비어 있다는 좋은 신호일 수 있다. 따라서 일정 시간 동안 조명이 꺼졌다 켜졌다 하는 타이머를 조명에 부착해 집안에 사람이 있는 것처럼 보이게 하는 것이 빈집털이를 예방하는 좋은 방법이다. 이 타이머를 부착해놓으면 해 질 무렵 조명이 켜졌다가 원하는 시간에 조명을 꺼지게 할 수 있다.    ▶TV 시뮬레이터   일명 TV 시뮬레이터 조명(simulator lights)이라 불리는 이 조명기구는 방 안에 켜놓으면 마치 누군가 집 안에서 TV를 보고 있는 것 같은 효과를 주는 조명기구다. 아주 밝은 빛을 내는 LED 조명기기인 이 시뮬레이터 조명은 아주 밝은 다양한 컬러를 벽과 천장에 반사시켜 TV시청 효과를 내는데 실제 사용 전기량은 아주 적다. 또 원하는 시간을 설정할 수 있는 타이머도 부착돼  있어 편리하다.     ▶조경 및 조명   정원의 덤불이나 큰 나무 등은 외부침입자가 마당으로 들어와 숨을 수 있는 장소를 제공하므로 제거하는 것이 좋다. 그러나 창문 밑에 가시덤불이나 마당 곳곳 혹은 현관문 앞에 동작 감지 센서등을 설치하면 외부침입자를 방지하는 데 도움이 된다.    ▶우편물 수거     신문이나 전단지 등이 현관 앞에 잔뜩 쌓이는 것은 빈집이라는 확실한 신호다. 따라서 친한 이웃에게 신문이나 소포 등이 현관문이나 집 앞에 쌓이는지, 쌓였을 시 이를 수거해달라고 부탁해놓는 것이 좋다. 또 부재 기간 동안 우체국 우편물과 신문배달을 중지시키는 것도 잊지 말아야 한다. 또 UPS나 페덱스 배달이 부재 기간 중 잡혀있다면 이 역시도 배달 일정을 조정해야 한다. 혹시 집을 비운 사이 배달 일정이 잡혔다면 대부분 이메일로 이를 미리 알 수 있으므로 웹사이트나 앱을 통해 일정을 조정하도록 하자.     ▶SNS 최소화   요즘은 페이스북이나 인스타그램 등 SNS에 여행 기록을 남기는 것은 너무 흔한 일이어서 이게 무슨 대수일까 쉽지만 주택 보안 전문가들은 "최근 SNS에 올라온 장기 여행 계획을 보고 빈집털이를 하는 경우가 심심찮게 발생한다"며 "따라서 장기여행 시 공항 사진이나 목적지 등이 노출되는 SNS 게시물은 가급적 집으로 돌아와 업로드하는 것이 안전하다"고 조언한다. 이주현 객원기자장기여행 침입 비모니터링 시스템 비모니터링 보안시스템 외부 침입자

2023.12.20. 17:56

[부동산 이야기] 2차 드림포올 프로그램

내년 3월에 실시될 Calhfa 드림포올 2차 프로그램에 대한 관심이 대단하다. 올해 3월에 3억 달러의 기금을 가지고 가주 전체에서 2500여명이 도움을 받았는데 고소득자들을 포함해서 선착순으로 실시하다 보니 상대적으로 저소득자들이나 중간 소득자들에게 기금이 고르게 사용되지 못했던 점을 보완해서 2차 프로그램에서는 지역적, 인종적, 그리고 수입에 근거해서 로또 방식으로 알고리듬이 공정하게 기회를 얻을 대상자들을 선정해서 바우처를 생성해 내도록 하는 방식을 활용하게 될 것이다.   내년에 달라질 특징으로는 일단 수입이 사고자 하는 카운티의 AMI(Area Median Income) 수입기준이 120%를 넘지 않는 대상자들을 위주로 선정하고 과거 10년 동안 주택을 소유했던 적이 없는 1세대를 대상으로 도움을 제공하는 기준을 갖게 된다.   ━       드림포올 프로그램을 통해서 도움을 받기를 원하면 다음의 절차로 도움을 시작 할 수가 있겠다. 먼저, Calhfa 웹사이트를 통해 곧 개설될 포털 사이트를 방문해서 프로그램 시스템에 미리 등록해서 관심이 있다는 의사표명을 하고 나서 해당 지역 융자 담당관이 융자 가능성을 사전 검토하고 나서 무작위로 조건을 갖춘 신청자들을 선정해 내는 방식으로 알려져 있다. 일단 선정이 된 대상자들은 주어진 기간 안에 주택을 찾고 집을 찾았으면 다시 프로그램 시스템 안에서 이자율을 정(Lock-in)하고 에스크로를 클로징하는 절차를 통해 도움을 받아서 집을 사도록하는 것이다.   물론 세부적인 시행지침은 곧 알려지겠지만 큰 틀에서 기준으로 삼고 내년 3월에 실시될 드림포올 프로그램을 미리미리 대비하는 것도 권장된다. 올해 3월에 거의 17일 안에 기금이 소진된 것을 보면 올해도 많은 신청자가 예상된다. 샬롬센터도 10여명의 신청자들이 도움을 받았는데 반드시 8시간 교육을 이수해야만 되고 일대일 상담도 미리미리 받아서 신청 시 혼잡을 피하는 것도 좋겠다.   구입 가격의 5%는 반드시 준비하고 있어야만 하고 20%의 에퀴티 공유(Equity Share loan)와 프로그램을 통해서 집을 구입후에는 5년 이상을 거주할 목적으로 구입하는경우를 염두에 둬야겠다. 집을 구입후 5년 이내에 팔 경우라면 주정부의 다른 프로그램도 있으므로 거주 기간이나 재정 상황을 잘 고려해서 프로그램을 선정해야 할 것이다.  주 정부의 마이홈 프로그램을 통해서 과거 3년간 타이틀이나 주택 소유가 없었던 첫 주텍구입자들에게 구입가격이나 감정가격의 3.5%를 다운페이먼트로 보조를 받고 또 클로징 비용(ZIP-Zero Interest Program)을 무이자로 3%까지 도움받아서 주택을 구입하도록하는 것이다. 마이홈이나 ZIP 프로그램을 이용 시에는에퀴티 공유는 안 해도 되고 집구입후 아무 때나 주택을 팔아도 된다. LA에서 주택 구입시 인컴 기준은 19만4000달러 미만이고 오렌지카운티는 29만3000달러 그리고 리버사이드나 샌버나디노 카운티는 18만7000달러 미만이면 된다. 이외에도 Calhome프로그램을 통해서 10만 달러까지 저소득 주택구입자들이 도움을 받을 수 있겠고 LA시에서는 LIPA를 통해서 16만1000달러까지 그리고 MIPA를 통해 11만5000달러까지 그리고 MIPA150%를 통해서 9만 달러까지 도움을 받을 수 있는 다양한 프로그램들을 통해서 내 집 마련을할 수가 있다. 먼저 정부에서 요구하는 교육을 통해 사고자 하는 지역의 프로그램 기준과 절차들을 알아보고 개인 재정 상황에 따른 프로그램을 통해 남들이 힘들어하는 내 집 마련을 시도해보는 기회가 되길 바란다.   ▶문의:(213)380-3700   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.) 이지락 샬롬센터소장부동산 이야기 프로그램 수입기준 프로그램 기준 프로그램 시스템 마이홈 프로그램

2023.12.19. 21:15