실거주 목적이면 변동금리 모기지 재고해야

고정금리보다 금리 1%p 이상 낮아 다급한 바이어 몰려 최대 10% 비중 초기 상환 부담 낮아 일부 투자용 적합 변동 기간 진입 후 예측 불가 리스크 커   모기지 이자율이 크게 오르면서 고정금리 모기지(ARM)에 대한 관심이 커지고 있다. 지난달 31일 기준 ‘프레디맥’이 발표한 30년 만기 고정금리 모기지의 평균 이자율이 4.67%지만, 5년 만기 변동금리는 3.50%로 1.17%포인트 낮았기 때문이다.   이미 오른 집값도 부담인데 이자율까지 오르면서 이중고에 처한 바이어가 당장 금리가 낮은 고정금리로 관심을 돌리는 경우도 포착된다. 일부는 바이어 경쟁 속에서 일단 변동금리 모기지로 주택을 구매하고 나중에 처분하는 전략까지 쓰고 있다.   그러나 연방준비제도(연준)는 변동금리 모기지를 이용하려면 인덱스, 마진, 디스카운트, 금리 캡, 마이너스 상각(Negative Amortization), 페이먼트 옵션, 대출 재계산 등을 이해해야 한다고 조언했다.   ▶난해한 이론   쉽게 말해서 연준은 대출 희망자들에게 변동금리 모기지 선택 시 주의할 것을 경고한 것이다. 대출받으려면 당장 월 페이먼트뿐 아니라 말 그대로 이후 금리가 변동된 뒤 갚아나갈 페이먼트까지 감당할 수 있을지 미리 따져야 한다는 뜻이다. 또 옵션에 따라 빌린 원금이 줄어들지 않고 늘어날 수 있는 구조도 있다는 점을 알아야 한다.   이렇게 복잡하니 대부분 대출자가 고정금리를 선택하지만 역시 문제는 2020년 12월 2.7%까지 낮아졌던 평균 이자율이 현재 5%를 향해 오르고 있는 점이다. ‘뱅크레이트’는 지난달 말 평균 이자율로 4.9%를 제시했는데 50만 달러 대출을 예로 들면 2020년 12월 이후 월 페이먼트 부담이 625달러 늘어난 셈이다.   ▶변동금리 수요 증가   모기지은행협회(MBA) 통계에 따르면 이자율이 3% 아래였던 지난해 11월 말 전체 모기지 신청 건수에서 변동금리가 차지한 비중은 3.4%에 그쳤다. 당시는 역사상 가장 낮은 모기지 이자율의 혜택을 누리며 30년 장기 고정금리로 못 박길 원하는 대출자만 있었을 뿐이다.   그러나 연말부터 이자율이 오르기 시작하고 해가 바뀌어 상승 폭이 커지자 변동금리 모기지 비중은 달마다 첫 자리를 바꿔 2월 말 5.3%에 이어 지난달 말에는 6.6%까지 치솟았다.   ‘코어로직’은 다른 방식을 활용해 분석하며 이미 1월 변동금리 모기지 비중이 10%를 넘어 지난해 1월 10년래 최저였던 4%를 크게 웃돌았다고 밝혔다.   ▶변동금리 모기지의 악몽   변동금리 모기지는 2006년 주택 위기 때 악명을 떨친 바 있고 세월이 흐른 요즘 새롭게 부활했다는 평가를 받고 있다. 그러나 ‘브루킹스 연구소’는 주택 위기 당시 변동금리 모기지가 악명을 떨친 이유는 정상적인 대출이 안 되는 대출자까지 마구잡이로 끌어들였기 때문이었다고 분석했다.   초기에 낮은 상환금을 미끼로 일단 대출을 실행했지만 이후 집값 하락과 경기 하강으로 수많은 부실대출을 양산했다는 지적이다. 다만 버블이 붕괴된 이후 재건 과정에서 고정금리 모기지도 이자율 산정 방식을 조정하고 대출 심사를 강화해 현재는 안정적인 상태로 대출자의 자격을 따지고 있다.   ▶변동금리 모기지 비교   대출자가 보게 될 2가지 숫자가 있다. ‘5/1 ARM’ 같은 식이다. 앞의 5는 5년간 초기 이자율이 고정된다는 의미이고, 뒤의 1은 이후 1년마다 대출 기간이 끝낼 때까지 이자율이 변동한다는 뜻이다.   가장 일반적인 변동금리 모기지는 5/1 ARM으로 국책 모기지 기관인 ‘프레디 맥’이 매주 변동금리 모기지의 평균 이자율을 발표할 때 사용하는 표준이다. 일부 렌더들은 3/1 ARM, 7/1 ARM, 10/1 ARM 등도 취급한다. 이자율 변동의 기준은 은행 간 벤치마킹 금리인 1년 리보(Libor)가 주로 이용된다.   초기 이자율은 첫 번째 숫자가 낮을수록 떨어진다. 모기지 렌더 입장에서 보다 자주 시장금리에 맞게 이자율을 조정할 수 있기 때문에 주는 일종의 혜택이다. 물론 대출자 입장에서도 향후 이자율이 떨어진다면 보다 일찍 달라진 낮은 이자율의 이익을 누릴 수 있다.   다만 미래의 이자율이 높아지면 이는 위험한 선택으로 이때 기회비용이 크기 때문에 지금과 같은 금리 상승기에는 초기 이자율 고정 기간을 길게 설정하는 것이 유리하다.   이자율이 바뀐다고 무한대는 아니다. 연방 소비자금융보호청(CFPB)에 따르면 변동금리 모기지에는 보통 3가지 금리 캡이 적용되는데 급격한 금리 변화에 따른 부작용을 막기 위함이다.   첫 번째 캡은 초기 고정기간이 끝난 뒤 적용되는데 통상 2%포인트다. 최초 적용 이자율이 예를 들어 5년 뒤 처음으로 조정될 때 2%포인트 이내에서만 오르거나 내리는 것이다. 두 번째 캡은 이후 변동 사이클마다 적용되는데 마찬가지로 보통 2%포인트다. 그리고 마지막 세 번째 캡은 대출 기간 전체 상승률로 5%포인트 수준이다.   ▶일부 투자 목적용     변동금리 모기지 중 최저 페이먼트 대출은 통상적으로 원금을 줄여주는 대신 매달 내는 상환금을 낮춰준다. 대출자는 대출 원금에 대한 이자만 내면 된다. 또 마이너스 상각 대출도 있는데 이는 실제로 내야 하는 이자보다 적은 금액만 상환하면 되지만 시간이 흐르면서 대출 원금이 불어나는 문제가 있다.   고정금리 대출과는 비교할 수 없는 기묘한 계산법으로 미래에 소득이 많이 늘어날 것으로 기대하기 힘들거나 실수요자로서 집을 산 뒤 계속 거주할 목적이라면 역시 변동금리 모기지는 추천되지 않는다.   대신 비교적 단기간 투자 목적이나 수리해서 되파는 플리핑 목적이면 생각해 볼 수 있는 전략이다. 모기지 브로커 ‘리날디 그룹’의 스티븐 리날디 대표는 “당장 자금이 부족해 적은 다운페이로 변동금리 모기지를 받아 집을 사는 경우가 가장 걱정된다”며 “이자율이 오르면 당연히 부담이지만 만약 집값이 내려가도 깡통주택밖에 남지 않고 고정금리 모기지를 벗어나는 것도 불가능해질 것”이라고 말했다.   이어 그는 변동금리 모기지는 대출 초반에 상당한 금액을 아낄 수 있기 때문에 상대적으로 비싼 주택을 살 때 적합하다고 덧붙였다. 리날디 대표는 “20만 달러 대출을 기준으로 그 이상이면 현재 변동금리 모기지 이자율 3.5%와 5%에 육박한 고정금리 모기지의 월 상환금 격차는 400달러 정도다”라며 “‘7/1 ARM’을 기준으로 하면 연간 5000달러, 최초 7년간 3만5000달러를 아낄 수 있다”고 설명했다.   그러나 모기지 대출이 20만 달러 아래라면 변동금리 모기지를 선택해 아낄 수 있는 부분이 이보다 적다. 그는 “한 달에 100달러 정도 아끼자고 예상하기 힘든 장기 금리에 베팅하는 것은 가치가 없다고 본다”고 말했다.   모기지 업체 ‘론디포’의 브라이언 러그 최고크레딧책임자(CCO)도 “변동금리 모기지의 가장 이상적인 활용법은 저렴한 초기 부담으로 주택을 사서 시세 상승과 함께 에퀴티를 챙기고 수년 안에 제대로 팔아 더 큰 집으로 옮기는 것”이라고 설명했다. 류정일 기자변동금리 실거주 변동금리 모기지로 변동금리 모기지가 고정금리 모기지

2022.04.06. 17:35

3월 토론토 집값 ‘소폭 하락’

 지난 3월 토론토 평균 주택 가격이 코로나 대유행 이후 처음으로 내린 것으로 나타났다.   5일(화) 토론토지역부동산위원회(TRREB)가 내놓은 보고서에 따르면 3월 토론토의 평균 집값은 1백29만달러로 전달과 비교해 약 4만달러정도 떨어졌다.   그러나  지난해 3월과 비교해 약 20만달러 (18%)가량 오른 것으로 나타났다.   부동산위원회의 제이슨 머서 시장 분석가는 “지난달 매물이 다소 늘어난 반면 거래 건수를 줄었다”며 “코로나 대유행 이후 계속 이어져온 부동산 구매 열풍이 약간 가라앉았다”고 밝혔다.   이어  “그러나 지난 1년새 가격 상승폭이  18%에 달해 여전히 판매자에 유리한 상황이다”라고 설명했다.   그는 “올해 연말까지 가격이 크게 떨어지는 현상은 일어나지 않을 것으로 보인다”라며 “가격  오름세는 잠시 주춤할 것”이라고 전망했다.   지난 1년간 부동산 신규 매물도 감소한 것으로 나타났다.   보고서에 따르면 지난달 신규 매물 건수는 모두 2만38채로 2월에 비해 6천여채가 증가했으나 지난 1년 사이 12% 감소했다.   토론토 부동산 브로커 존 팔살리스는 “지난달 주택시장의 동향은 이례적이다”며 “주택 구입 희망자와 판매자 사이의 균형이 변하고 있다”고 말했다.   이어 “연방중앙은행의 기준 금리 인상과 물가 상승이 주택시장에 영향을 미치고 있다”며 “주택 구입 희망자들이 이전보다 신중한 입장을 보이고 있다”고 지적했다.   한편, 지난달 전체 주택 거래건수는 1만955건으로 전년 대비 30%나 감소한 것으로 나타났다.   이와 관련 토론토의 부동산 중개인  칼리 힘스씨는 “구입 희망자들의 수요와 요구수준을 만족시킬만한 공급물량이 아직도 충분하지 않다”고 지적했다.   이어  “집 장만을 계획하고 있는 잠재적 구매자들이 금리 인상 추세를 주시하며 관망하고 있다”며 “그러나 4월 전체 거래건수는 3월보다는 늘어날 것으로 예상한다”고 전했다. 성지혁 기자토론토 집값 토론토 부동산 토론토 평균 관련 토론토

2022.04.06. 12:00

[부동산 스토리] 미래 대비한 재정 안정

첫 주택구매자의 재정을 들여다보면 수입은 고정되어있는데 여러 이유로 많은 빚을 지고 매월 빚에 허덕이며 살아가는 분들이 많다. 너무나 많은 크레딧카드도 문제고 카드당 사용량이 최대에 있는 것은 더욱 문제다.     미래에 대한 준비가 전혀 없이 하루 벌어 하루 사는 형태의 삶의 패턴을 유지하고 있으며 재정적인 타격이 오면 금전적인 문제로 가정의 파탄으로 이어지는 경우도 쉽게 볼 수 있다. 우리가 직면한 재정문제의 해결은 남의 돈을 빌려 쓰는데 좀 더 신중해야겠고 덜 쓰고 좀 더 지혜롭게 소비하고 미래를 위해 저축하는 것이라 생각해 볼 수 있겠다.     부채는 정신적 육체적인 스트레스를 야기시키며 결국은 빚으로 인해 우리의 삶이 지배당하게 된다는 사실을 깨닫는 것이 중요하다.     돈이 많다고 행복한 삶을 산다는 보장도 없고 또 적게 번다고 불행한 것도 아니라면 주어진 돈을 얼마나 잘 관리하며 사는 지혜가 필요한 것 같다. 너무 무리하게 빌린 돈을 갚기위해 일만 하다가 인생을 마감한다면 얼마나 안타까운 일이겠는가를 한번 돌이켜 생각해 보길 바란다.     개인의 빚은 집 페이먼트를 포함해서 수입의 43%가 넘지 않는 범위가 되도록 해야 무리가 되지 않을 것이다. 수입의 60~70% 이상을 빚 갚는데 쓰인다면 재정적 어려움은 지속할 수 밖에 없을 것이다.     우리가 무리하게 빚을 지고 나서 나중에 빚을 갚을 만큼 돈을 벌 것이라고 가정하고 미래에 큰 부가 생길 것이라고 계획하지만 모든 게 그렇게 계획대로 되지 못하는 것을 많이 체험해 보았을 것이다.   그렇다고 전혀 빚을 지지 않고 살 수는 없을 것이다. 집을 사거나 사업을 시작할 때 돈을 융자받는 것은 가능하다고 할 수 있겠지만, 빚을 상환함에 있어서 우리의 재산에 지나치게 부담이 될 정도는 피하는 것이 좋겠고, 구입한 것이 앞으로 가격이 오를 잠재력이 있거나 이익을 가져올 착한 자산인지를 심사숙고할 필요가 있다.   적절한 예가 될지 모르겠으나, 주택을 구입함에 있어서 정부에서 제공하는 다운 페이 보조금은 페이먼트를 적정한 수준으로 낮춰 주고 시간이 지남에 따라 에퀴티가 쌓여 집을 되팔 경우 적어도 손해 보는 일은 아니라고 예상해 볼 수가 있겠다.       요즘 20만 불까지 보조금을 받아서 집을 구입할 수 있는 정부의 다운페이 보조 프로그램이 있는데 이들의 주된 목적은 각자의 재정 상황에 맞는 주택을 소유해서 안락한 주거생활을 돕는 것이다. 모든 소유는 그것을 지키는데 시간과 때로는 많은 돈을 필요로 한다. 하지만 너무나 지나친 형태의 주택 소유는 삶의 부담만 가중되어 결국은 차압으로 어려움을 겪게되는 해가 될 뿐이다.     많은 사람이 돈을 다루는 방법을 배우지 못한 관계로 잘못된 재정적 결정을 내리게 되고 고통스러운 결과를 경험하고 있는 것이 사실이다. 조금 덜 쓰고 좀 더 절약하면서 미래를 대비하는 것도 좋겠다.   ▶문의: (213)380-3700 이지락 샬롬센터 소장부동산 스토리 미래 재정 재정적 어려움 재정적 결정 재정 상황

2022.04.05. 18:42

레돈도 비치 등 4개 시 SB9 반대 소송

단독주택 자리에 최대 4유닛까지 건축을 허용한 SB 9 법에 대해 남가주 4개 도시가 법적 대응에 나섰다.   3일 LA 수피리어 법원에 따르면 레돈도 비치, 토런스, 카슨과 위티어 시 정부는 지난달 29일 SB 9 무효 소송을 제기했다.   지난해 9월 주지사 서명에 이어 올해 발효된 SB 9은 단독주택 조닝에 2~4유닛을 지을 수 있도록 규정했다. 뉴섬 주지사는 가주의 주택 부족 문제의 해결책이 될 것이라며 240개 시가 찬성했다고 밝힌 바 있다.   그러나 이들 4개 시는 소장을 통해 “플래닝과 조닝은 시 정부의 중요한 업무로 100년 가까이 가주 헌법에 의해 인정된 시 정부 고유의 권리”라며 “SB 9 발효로 토지 이용 및 커뮤니티 조성에 관한 시 정부의 권한을 빼앗겼다”고 주장했다.   이어 소장은 “SB 9이 유지된다고 해도 주 정부가 설명한 대로 저렴한 주택 공급이 늘어나지 않을 것”이라며 “단독주택 부지에 최대 4유닛 건축 가능 이외에 다른 규제가 없어 오직 수요가 많은 도심지역에서 높은 시세에 맞춘 유닛만 늘어날 것”이라고 지적했다.   또 소장은 “SB 9 때문에 토지와 주택 가격이 높아지고 인구밀도가 높은 도시화한 지역에서 특히 첫 주택 구매자의 어려움만 가중할 것”이라며 “가주 주민의 주거 안정이라는 정책 목표 달성에도 도움이 되지 않을 것”이라고 밝혔다.   원고 측 시 정부들은 주택 부족 문제는 주 정부와 로컬 정부가 협력해서 풀어야 할 문제라며 카슨 시의 경우, 지난 20년간 도시개발국을 통해 이미 저렴한 주택 1000유닛을 공급했고 현재 900유닛 이상을 추진 중이라고 덧붙였다. 류정일 기자비치 반대 반대 소송 단독주택 부지 주택 1000유닛

2022.04.03. 21:04

다운페이 지원 늘리고 별채 그랜트 더 주고

가주 정부가 주민들의 홈오너십 확대를 위해 다운페이 최대 10% 지원과 뒷마당 별채 건축 그랜트 한도를 4만 달러로 확대 시행한다.   가주주택금융국(CalHFA)은 오늘(4일)부터 첫 주택 구매자를 대상으로 집값의 10%를 다운페이로 지원하는 ‘포기버블에퀴티빌더 론(Forgivable Equity Builder Loan)’의 신청을 웹사이트(www.calhfa.ca.gov)를 통해 받는다.   CalHFA는 “집에 쌓이는 에퀴티는 가주민들이 누릴 수 있는 소중한 자산”이라며 “이번 프로그램의 핵심은 첫 주택 구매자에게 즉각 집에 쌓일 것으로 기대되는 에퀴티를 우선 대출로 지원하는 것”이라고 설명했다.   활용법은 가주에서 주택 구매 시 다운페이로 쓰이는 식으로 거래 가격의 10% 또는 감정가의 10% 중 적은 액수를 최대 한도로 대출이 이뤄진다. 대신 명칭에서 알 수 있듯이 바이어가 클로징 이후 최소한 5년 이상 그 집에서 살면 대출은 갚지 않아도 된다.   신청 자격은 지역 중간소득(AMI)의 80% 이하로 CalHFA가 활용하는 패니매의 AMI 기준에 따르면 LA·OC 카운티는 연 소득 6만8880달러, 샌버나디노·리버사이드 카운티 6만2000달러, 샌디에이고 카운티 7만6080달러, 벤투라 카운티 7만9040달러 이하다.   또 CalHFA의 무이자 다운페이 지원 프로그램인 CalPLUS/ZIP를 제외하고 다른 첫 주택 구매자 다운페이 지원 프로그램도 병행해서 활용할 수 있다.   한인 주거 지원 비영리단체 ‘샬롬센터’의 이지락 소장은 “LA 주택국(LAHD)이 지원하는 저소득층을 위한 ‘LIPA’와 중간소득층용 ‘MIPA’ 프로그램은 각각 다운페이 9만 달러와 7만5000달러를 지원하지만, 이는 LA 시에서 집을 살 때로 제한된다”며 “대신 이번 10% 다운페이 지원 프로그램은 캘리포니아 전 지역에 적용돼 바이어의 편의성이 크게 높아질 것”이라고 말했다.   이와 함께 CalHFA는 치솟는 건축 비용과 시중금리 상승에 대응해 뒷마당 별채 건축 시 지원해온 2만5000달러 그랜트(Accessory Dwelling Unit Grant) 프로그램의 한도를 4만 달러로 최근 확대했다.   건축비는 물론, 에스크로나 타이틀 등의 비용으로 쓸 수 있는 해당 그랜트는 저소득 홈오너와 저개발 커뮤니티에 먼저 지원된다.   신청이 가능한 가계 소득 상한선은 LA 15만8000달러, OC 21만1000달러, 샌버나디노·리버사이드 15만3000달러, 벤투라 19만5000달러 등이다.   CalHFA는 “홈오너가 인컴 소득을 올리면서 주택 공급에도 일조할 수 있도록 지원 규모를 늘린 것”이라며 “향후 커뮤니티 위치에 관계없이 중간 소득 대까지 신청할 수 있도록 문호를 넓혀나갈 것”이라고 밝혔다.   한편 연방 주택금융청(FHFA)은 지난 1일부터 국책 모기지 기관인 ‘패니매’와 ‘프레디맥’ 보증 하이 밸런스 론과 세컨드 홈 론에 적용되는 수수료를 인상했다.   하이 밸런스 론은 전국 평균 64만7200달러인 컨포밍론보다 액수가 큰 대출로 주택담보(LTV) 비율에 따라 수수료가 0.25~0.75%포인트 올랐다.   또 세컨드 홈 론의 수수료는 LTV 비율에 따라 1.125~3.875%포인트 인상됐다.   FHFA의 샌드라 톰슨 청장 대행은 “AMI 100% 이하나 집값이 비싼 지역의 첫 주택 구매자 등은 제외된다”며 “이번 수수료 인상으로 국책 모기지 기관의 자본 건전성을 높여 지속가능한 서비스의 토대를 굳건히 만들어 나갈 것”이라고 말했다. 류정일 기자다운페이 그랜트 다운페이 지원 지원 프로그램 무이자 다운페이

2022.04.03. 19:30

실질 집값 급등에 ‘주택 시장 거품론’ 등장

집값이 단기간에 큰 폭으로 오르면서 주택 시장 거품 논란에 불이 붙었다.   CNN은 일부 이코노미스트들이 지난 2월 주택 가격 상승 폭이 두 자릿수(전년 동월 대비 15%)를 기록하는 등 과열 현상을 넘어서 시장에 거품 형성 조짐이 감지된다고 최근 보도했다.     특히 댈러스 연방준비은행(연은)의 연구원들은 “집값 상승 폭이 주택 시장의 힘에 의한 것보다 더 큰 폭으로 뛰고 있다”며 “시장 기본(fundamental)에서 벗어났다”고 지적했다.   주택 시장 거품 논쟁은 최근까지 광범위하게 받아들여지지 않았지만, 시장에 거품이 끼고 있다는 걸 뒷받침할 수 있는 새로운 증거들이 나오는 중이라고 덧붙였다.   댈러스 연은 측은 이전까지는 주택 수요와 공급의 불균형, 매물부족, 낮은 모기지 이자율 등으로 주택 가격의 빠른 상승세가 설명됐다면서도 지금의 가격 인상 폭은 시장의 펀더멘털과 동기화하지 않는 현상이라고 설명했다.     주택 바이어들이 앞으로도 집값 상승 곡선이 가파를 것으로 예상하면서 기회가 될 때  집을 장만해야 한다는 압박감이 작용한 게 시장의 과열 현상을 야기하고 있다는 분석이다. 다시 말해서, 가만있다가 나만 기회를 놓치고 뒤처지는 것 아니냐는 ‘포모(Fearing of Missing Out·FOMO) 증후군’이 주택 시장에서 구매 심리를 부추기면서 과열 경쟁이 발생했고 집값의 기하급수적인 상승을 유발했다는 것이다.   연은 측은 현재 과열 지표가 115%에 해당한다고 전했다.   이에 더해 실수요자보다 투자자의 시장 진입이 많아진 점도 거품 형성의 원인 중 하나로 꼽혔다.   한 부동산 컨설팅 업체에 의하면, 투자자들이 전국 주택의 33%를 구매했으며 이는 지난 10년간 평균치보다 5%가 더 높은 점유율이다.     집값 거품을 측정하는 척도 중 임대료 대비 주택 가격 비율(PTR)과 소득 대비 주택 가격 비율(PTI)을 살펴봐도 거품 징후가 있다는 게 연은 측의 설명이다.   PTR은 2021년부터 고공행진을 하고 있다. 주택 구매 여력을 나타내는 PTI는 아직 정상 궤도에서 벗어나지는 않았지만, 구매력은 눈에 띄게 악화했다고 강조했다.   반면 일부 전문가들은 주택 투기 현상이 없는 데다 바이어의 크레딧점수와 다운페이먼트 금액 증가 등 금융 위기 촉발로 주택시장이 붕괴했던 2009년보다는 모기지 융자 기준이 한층 더 강화된 점을 들며 주택 시장 거품에 대해 반박했다. 더욱이 모기지증권(MBS) 등 파생상품과 서브프라임 모기지가 매우 제한적이라서 주택 융자 부실 위험도 낮다고 강조했다.   웰스매니지먼트 업체 파,밀러&워싱턴의 마이클 파 대표는 “코로나19 팬데믹 이후 재택 근무자가 늘면서 주택 매입 수요가 강세를 보이고 있다”며 “주택 매입 수요의 급감 가능성은 현재로선 매우 낮다. 이는 곧 주택 시장에 거품이 낀 게 아니라는 걸 단적으로 보여준다”고 말했다.   또 다른 관계자는 “연방정부가 인위적으로 기준금리를 낮게 유지하면서 주택 가격이 빠르게 오른 것일 뿐”이라고 일축하면서 “모기지 이자율이 5%까지 상승하면 집값 오름세도 둔화할 것”이라고 내다봤다.   진성철 기자거품론 시장 주택 시장 주택 수요 주택 바이어들

2022.04.03. 19:27

버뱅크에 대규모 아파트…5번 Fwy 옆 573유닛 규모

버뱅크 다운타운 남쪽 5번 프리웨이에 인접한 대형 부지에 573유닛 아파트를 포함한 대규모 주상복합 시설이 들어선다.   센추리 시티에 본사를 둔 ‘라테라 디벨롭먼트’와 밴쿠버 ‘쿼드리얼 프로퍼티 그룹’의 조인트 벤처가 추진하는 ‘라테라 셀렉트 버뱅크’ 프로젝트는 총 3억7500만 달러가 투입되며 최근 기초공사를 시작했다.   지난해 말 2억 달러의 건설 대출을 확보한 개발사는 2020년 4000만 달러에 사들인 8에이커 면적의 부지(777 N. Front St.)를 573유닛 아파트, 307개 객실의 호텔과 지상 3만스퀘어피트 플라자로 탈바꿈할 계획이다.   ‘어반 아키텍처 랩’과 ‘TCA아키텍츠’가 디자인한 주상복합은 7~8층 높이 빌딩 4개 동으로 구성되고 전체 중 69유닛은 저소득층에 배정될 예정이다. 모든 빌딩의 옥상에는 공용 공간이 들어서며 중간 주차장 빌딩 위에는 수영장 등 루프톱 편의시설이 들어가도록 설계됐다.   한편 라테라 디벨롭먼트는 버뱅크 공항 인근 과거 프라이스 일렉트로닉스 스토어 자리에 이보다 규모가 큰 862유닛 아파트와 15만스퀘어피트 오피스 빌딩 신축 승인도 받아뒀다. 류정일 기자버뱅크 대규모 대규모 아파트 862유닛 아파트 573유닛 아파트

2022.03.31. 21:41

뉴저지주, 집 압류 당한 주택소유주 돕는다

뉴저지주가 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 재정적인 어려움을 당해 살던 집을 압류 당한 주택소유주들을 돕기 위해 나섰다.   뉴저지 주하원은 지난주 집을 압류 당한 주택소유주들이 법원 공매로 나온 집을 우선적으로 재매입할 수 있도록 지원하는 커뮤니티재산보존프로그램(Community Wealth Preservation Program) 법안(A 793)을 찬성 40표 대 반대 30표로 통과시켰다.     이 법안은 집을 압류 당한 주택소유자들이 법원 공매에 나설 때 현금을 쉽게 동원하지 못하는 문제를 지원하기 위해 공매 응찰 예치금(deposit) 비율을 기존 20%에서 3.5%로 낮춰 우선적으로 낙찰 받을 수 있도록 하는 것을 주내용으로 하고 있다. 또 예치금을 낮춰주는 것은 물론 재정적인 능력이 없으면 커뮤니티재산보존프로그램을 통해 예치금을 융자 받을 수 있도록 도와준다.   이러한 지원 프로그램의 목적은 기존 주택소유자가 일시적인 재정 능력 부족으로 모기지를 연체해 집을 압류 당했더라도, 법원 공매 때 주택 재매입 우선 권한을 부여해 홈리스로 전락하는 것을 막기 위한 것이다.   법안은 집을 압류 당한 주택소유자를 위해서 가족이나 친척(relatives) 또는 비영리단체가 나설 경우에도 유사한 혜택을 부여하도록 하고 있다. 비영리단체가 나설 때는 비영리목적으로 구입한다는 것을 전제로 낮은 예치금으로 낙찰을 받은 뒤 원 주택소유자가 연체 모기지를 상환할 때까지 일정 기간 동안 임대계약을 맺어야 한다.     뉴저지 주의회가 해당 법안을 추진하고 있는 것은 뉴저지주의 주택 압류 비율이 2021년말 기준으로 1288가구 중 1가구로 높기 때문이다. 이러한 주택 압류 비율은 전국에서 일리노이주, 플로리다주, 델라웨어주에 이어 4번째다.     또 이러한 주택 압류가 대부분 주요 도시 지역의 소수계 주택소유자들에 집중되고 있어 이민자단체와 시민단체들로부터 중산층 몰락과 지역사회 불안정을 초래하고 있다는 비판이 나오기 때문이다.     법안을 입안한 브리트니 팀버레이크(민주·34선거구) 주하원의원은 “현재는 압류된 주택이 법원 공매에 나오면 대부분 현금이 많은 영리 추구의 투자자들이 이를 매입하고  있다”며 “법안이 시행되면 원 주택소유자들에게 재매입 기회를 제공함으로써 중산층 보호와 지역사회 안정에 중요한 역할을 할 것”이라고 기대감을 밝혔다.       한편 법안이 발효되기 위해서는 앞으로 주상원 의결 후 주지사 서명이 필요한데 관계자들은 민주당과 공화당 양당 의원들의 고른 지지를 받고 있어 시행 가능성을 높게 보고 있다. 박종원 기자 [email protected]주택소유주 뉴저지주 주택 압류가 소수계 주택소유자들 기존 주택소유자

2022.03.31. 17:47

LA 투자용 부동산 매입 83% 급증

2021년 LA에서 이뤄진 부동산 거래가 전년도보다 83% 늘어난 580억 달러를 기록했다. 대기 중인 투자금과 매물이 많아 올해도 두 자릿수의 성장이 점쳐진다.   30일 상업용 부동산 서비스 업체인 ‘CBRE’에 따르면 투자자들의 관심 속에 지난해 LA 카운티에서 팔린 부동산의 총 가치는 580억 달러로 팬데믹 이전인 2019년의 470억 달러를 크게 넘어섰다.   가장 인기였던 부동산 타입은 단연 산업용으로 207억 달러가 거래됐다. 이어 다가구 빌딩 185억 달러, 오피스 86억 달러, 리데일 부동산 63억 달러 등으로 집계됐다.   CBRE의 앤소니 드로렌조 부회장은 “산업용과 아파트 등 다가구 빌딩은 모두가 원하는 투자처”라며 “오피스 빌딩 시장은 아직 팬데믹 이전 수준을 회복하지 못했지만 다른 분야는 모두 2019년 성적을 넘어섰다”고 말했다.   상업용 부동산 컨설팅 회사인 ‘뉴마크 그룹’의 미국 자본시장 부담당인 케빈 새넌 역시 “LA는 미국 내 5대 물류 허브 중 하나로 LA·롱비치항 덕분에 물류창고 등 산업용 부동산 시장은 뜨거웠다”며 “팬데믹을 겪으며 리테일에 대한 투자가 위축됐지만, 차츰 개선되는 상황”이라고 말했다.   지난해 LA에서 이뤄진 대형 딜 중에는 ‘브룩필드 부동산 투자 트러스트’가 3억2700만불에 글렌데일의 14.7에이커 규모 드림웍스 캠퍼스를 매입한 건을 비롯해 한 조인트 벤처가 ‘W 할리우드’ 주상복합의 임대권을 1억9700만불에 인수한 것 그리고 ‘온니 그룹’의 버뱅크 타운 센터의 리테일 임대권 1억3600만 달러 매입 등이 포함됐다.   부동산 서비스 업체인 ‘쿠시맨 앤 웨이크필드’의 마이크 콘돈 부회장은 “LA는 세계적으로 가치가 높고 안정적인 부동산 시장 중 하나”라며 “팬데믹에도 투자자의 열기가 식지 않고 꾸준히 관심이 쏟아지고 있다”고 말했다.   또 다른 부동산 업체 ‘크레시’의 일라이 랜델 최고전략책임자(CSO)는 “LA의 수익성에 반한 투자자들이 또다시 LA에서 투자 결정을 내리고 있다”고 전했다.   올해 전망도 밝아 LA의 부동산 투자는 지난해 수준을 넘어설 것으로 관측됐다.   콘돈 부회장은 “LA 주변에 대기 중인 투자자가 많고 팬데믹을 겪으며 난감한 상황에 처한 매물도 많다”며 “향후 수 개월 동안 가장 거래가 활발할 전망으로 올해도 지난해보다 두 자릿수 성장이 예상된다”고 말했다.   드로렌조 부회장은 “회복세를 보이는 오피스 빌딩에 대한 투자도 유망하다”며 “근로자의 사무실 복귀가 늘어날 전망으로 이와 관련된 투자도 증가할 것”이라고 내다봤다.   상업용 부동산 서비스사인 ‘존스 랭 라셀’의 제프리 브람슨 디렉터는 “인구에 비례해 부족한 주택 사정으로 LA의 아파트 렌트비는 꾸준히 오를 것”이라며 “보다 많은 매물이 나오고 더 많은 투자자가 몰리면서 바쁜 여름, 바쁜 가을을 보내게 될 것”이라고 전망했다. 류정일 기자투자용 부동산 부동산 투자 상업용 부동산 산업용 부동산

2022.03.30. 19:21

[부동산 이야기] 셀러 마켓과 바이어 마켓

 부동산을 시작한 지 올해로 19년째가 되어 가지만 이토록 극심한 매물 부족은 처음 경험하고 있다. 현재 마켓에 나와 있는 매물량은 불과 한달치도 안돼서 한 매물에 수십 개의 오퍼가 쌓이는 경우가 대부분이고 적정가격에 나온 매물은 거기서 또 한참 오버가 돼 팔리고 있다. 컨디션이 좋고 업그레이드가 잘 된 매물의 경우 많게는 약 15~20%가 오버되어 팔리기도 한다.     이처럼 치열한 오퍼 전쟁서 승리하기 위해서 바이어들은 불리한 조건으로 셀러들의 요구를 맞추는 수밖에 없다. 위에서 언급한 대로 가격은 당연히 최상으로 제시하고 묻지도 따지지도 않겠다는 식의 감정, 인스펙션, 그리고 융자에 대한 컨틴전시들을 대부분 없애고 들어간다거나 아니면 아예 모든 컨틴전시를 없애기도 한다. 이러다 보니 오퍼를 쓰는데 더욱 확실한 준비가 필요해진다.   첫째, 융자 서류는 미리 철저하게 점검을 마친다. 예전에는 서류를 미처 보지도 않은 채로 전화통화로 대충 몇 가지 물어보고 융자 프리퀄을 주는 것도 많았지만, 이제는 집을 보러 다니는 걸 시작하기 전에 모든 서류를 완비해서 리뷰를 완벽히 마치는 것이 좋다. 때로는 리스팅 에이전트에 따라 프리퀄보다 더 높은 융자 자격을 요구하는 경우도 종종 있는데 어찌 되었든 크레딧 체크와 세금보고 등등을 세밀하게 리뷰하고 시작하는 것이 바람직하다. 융자에 대한 컨틴전시 기간을 아주 짧게 잡거나 아니면 경우에 따라 완전히 리무브하고 시작하려면 이는 필수라 하겠다.   둘째, 오퍼 가격을 확 올려야 하고 대부분 여기에 감정 컨틴전시를 없애고 들어오도록 요구하는 경우가 대부분이라서 예상 감정 가치에 대한 좀 더 상세한 조사가 필요하다. 에이전트들 역시 감정에 쓸 수 있는 비교매물에 대한 이해도가 감정사 수준 못지않게 요구된다. 팔린 시기, 사이즈, 그리고 로케이션 등에 따라 어떤 매물은 사용 가능하고 어떤 매물은 사용할 수 없기 때문에 세밀히 분석해서 예상할 수 있는 감정가가 어느 정도인지 그래서 감정이 만약 계약한 액수보다 적게 나올 경우 어떤 옵션들이 가능할지 대비가 필요하다.     셋째, 좀 더 적극적으로 오퍼를 따내줄 수 있는 에이전트의 실력이 요구된다. 오퍼만 써서 던져놓고 얌전히 대답 오는 걸 기다린다면 요즘 같은 마켓에서는 카운터 오퍼는커녕 리스팅 에이전트에게서 전화나 문자 한 통 못 듣고 게임 오버가 되곤 한다. 오퍼의 갯수나 현재 오퍼의 상황을 계속해서 파악하고 손님과 거기에 맞는 작전을 짜야 하겠다. 리스팅 에이전트에게 손님의 자격조건을 계속 어필하거나 또한 함께 협업할 에이전트로서의 본인의 적합함도 계속 리스팅과 좋은 관계로 쌓아야겠다.     바이어들은 이렇게 엄청난 경쟁 상황에서 많은 스트레스를 느끼는데 이러한 상황에서 에이전트들의 좀 더 지혜롭고 노련한 가이드가 더욱 요구된다. 만약 바이어 마켓으로 변한다고 해도 어차피 한 쪽은 불리한 입장이고 또한 바이어 마켓에서도 사실 인기가 좋은 매물, 즉 가격을 잘 설정하고 매력적인 컨디션과 장점이 있는 매물들은 어차피 언제나 복수 오퍼를 누리곤 한다. 반면에 초강력 셀러 마켓에서 조차도 쉽게 안 팔리고 찬밥 신세인 매물들도 가끔 있다. 조건에 맞지 않는 너무 무리한 가격의 요구라던가 할 때 그래서 더더욱 에이전트들의 역할이 중요하다. 본인을 대변해서 최고의 딜을 해 줄 에이전트를 찾는 것은 셀러, 바이어를 초월해서 모든 부동산 딜의 가장 중요한 포인트다.   ▶문의: (661)675-6000 윤 김 / Seeders Investment, Inc. 대표부동산 이야기 마켓 바이어 바이어 마켓 셀러 바이어 현재 마켓

2022.03.30. 17:08

[부동산 이야기] 팬데믹 후유증과 호텔

 식당에는 사람들로 북적거리고, 주말에는 번화가 술집과 클럽에서는 마스크 쓰지 않은 젊은이들로 꽉 차 있고, 콘서트장이나 운동 경기장 티켓은 매진되어 인산인해를 이루고 있다. 이제는 거의 많은 사람이 백신 접종을 한 결과 어느 정도 우리가 컨트롤하고 있지 않나 싶다.   정상적인 일상으로 돌아가기 위하여 가장 큰 관심을 보이는 것은 여행이 아닐까 싶다. 물론 팬데믹 기간에도 불구하고 가족 단위로 여행하는 사람들이 있었지만 가장 큰 관심사는 단체 여행이다. 단체 여행에는 비즈니스, 교육, 종교, 군인, 소셜 파티, 여행사를 통한 단체 여행 등이 있지만, 그중에서 여행사를 통한 해외 단체 여행은 언제 기지개를 켤 것인지 귀추가 주목된다.     팬데믹으로 이렇게 다양한 종류의 여행이 중단되면서 가장 큰 타격을 입은 것 중의 하나는 호텔이다. 팬데믹 기간에 누가 호텔을 살 것인가? 매매는 과연 이루어질 것인가? 그때 안 사기를 잘했지! 등의 이런 말을 자주 들었다. 그런데 특이한 것은 코비드 기간에 호텔 가격이 곤두박질치지 않았다는 것이다.   커머셜 환경 오염 검사 전문가에 의하면 지난 2021년 상반기에 그의 회사에서 커버한 호텔 환경 오염 검사는 미국 내 대형호텔 50여건을 했다고 한다. 치노힐스에서 호텔을 운영 중인 지인은 비즈니스가 잘 된다고 했다. 멀리서 온 여행객들이 아니라 로컬 사람들이 와서 가족 위주 파티와 휴식을 즐긴다고 했다. 지난해, 모로베이의 한 호텔은 매물로 나온 후 여름을 맞이하여 투숙률이 올라서 매매 가격을 상향 조절했고 상향 조절된 가격으로 매매가 이루어졌다. 최근 랭커스터의 한 호텔도 캡이 8%인 상태에서 매매가 이루어졌다. 또한 LA 주변 리조트 호텔에는 숙박료가 상승하였음에도 불구하고 투숙객으로 가득하다. 팬데믹으로 호텔업이 거의 동면 상태라고 말하면서도 팬데믹 셧다운 이후 지난 2년간 LA카운티에서 매매가 된 호텔은 144개이다. 캡이 가장 낮은 2.1% 호텔도 팔렸다.   이렇게 해외여행이 거의 닫힌 팬데믹 기간에도 국립공원, 주변 리조트 호텔, 바닷가 호텔은 성황을 누리고 있다. 또 하나 달라진 점은 평일 호텔 투숙률이 증가하고 있다는 것이다. 여행은 대체로 주말을 이용한다. 그러나 재택근무 확산으로 주말이 아닌 평일에도 활발하게 이루어져 최근에는 주말이 수요일부터라고 호텔 전문가들은 말한다.     지난 2월, 전 세계적으로 불안정한 경제와 러시아의 우크라이나 침략 속에서도 투자자들은 호텔업 회복에 아주 긍정적인 반응을 보인다. 그 예로 지난 2월 호텔 주식 지수는 4% 가 올랐다. 반면 다른 경제 지수 S&P500 과 RMZ 는 오히려 3.1%, 3.3% 각각 떨어져 호텔 지수와 7% 차이를 보였다. 지난 1월과 2월에 예약했던 단체 비즈니스 여행객들이 오미크론으로 인하여 예약을 취소했다가 봄이 되면서 재예약을 하기 시작했다. 또한 봄방학 시즌도 다가온다. 스트레스를 풀려고 얼마나 많은 젊은이가 바다로 산으로 날아갈지 모른다.   ▶문의: (213)369-9677 이재경 / 드림부동산부동산 이야기 후유증 호텔 호텔 전문가들 호텔 환경 평일 호텔

2022.03.30. 17:07

[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

 아직도 미국은 주택 부족이 심각하다. 매물을 올려놓으면 며칠 안에 주택이 판매된다.     지난주에는 리스팅 가격보다 9만 달러를 올려서 오퍼를 넣었는데도 떨어졌다. 그런데도 주택 공급은 더디기만 한다.     이는 실수요자들로부터 투자자까지 더 부지런히 움직이게 하는 원인이 되었다. 앞으로 신규 주택이 공급된다 해도 훨씬 높은 가격에 분양될 거라는 소식에 바이어들의 발걸음이 빨라지고 있고, 기존 부동산 가격도 오를 것이 뻔하기 때문이다.     미국 기준금리 인상 발표로 부동산 시장이 바짝 긴장한 가운데 주택시장은 여전히 호황을 기록하고 있다.     그러나 올해 공급 부족 현상으로 상승세가 지속할 거라는 전망이다.   부동산 공급 부족 사태는 매매 시장만의 문제는 아니다. 무엇보다 임대료 폭등을 부채질한다는 면에서 사회적인 문제로까지 대두하고 있다.     미국의 임대시장은 주택 가격 폭등과 매물 부족에서 주택 매수를 포기한 실수요자의 임대시장 유입으로 이어지고 임대료가 상승하며 악순환이 계속되고 있다.     그런데 여기에 인플레이션까지 겹치면서 임대료가 더 상승하고 있다.     이런 현상들 속에서 사람들의 생각은 내가 구입한 가격 밑으로 내려가지 않을 것이고, 만일 주택가격이 굳이 오르지 않더라도 임대로 큰 수익을 낼 수 있기에 현금 여유가 있는 사람들은 재빠르게 움직이고 있다. 또 하나는 외국인 투자자가 늘어나고 있는 현상이다. 외국인 경우 자산 증명이 필요하다.     크레딧을 조회할 수 없기 때문에 대신 40% 이상 다운 페이먼트를 요구하며 본인의 소득 증명과 자산 증명을 통해 주택융자를 받을 수 있기 때문이다.     게다가 올해 들어 폭락한 주식 시장에 크게 실망한 투자자들은 투자처를 부동산으로 다시 돌리고 있다. 거기에 러시아 전쟁이라는 악재까지 겹쳐 믿을 수 있는 것은 부동산밖에 없다고 생각하는 것이다.     평균 주택 가격이 100만 달러인 ‘100만 달러 도시’가 지난해 전년 대비 3배나 급증했다. OC 주택가격도 사상 최고로 중간가는 ‘95만 달러’다.     100만 달러 도시가 늘었다는 것은 주택시장에서 주택 첫 구매자의 입지가 더욱 좁아졌다는 말과 같다. 즉, 집값이 오르면 부담해야 할 다운페이먼트 금액과 더불어 대출금도 증가할 수밖에 없다.     첫 주택 구매자의 저축이나 소득이 집값 상승률을 따라잡지 못하는 상황이다.   다른 모든 제품 가격과 마찬가지로 집값도 수요와 공급 때문에 결정된다. 금리는 수요공급을 결정하는 수많은 요소 가운데 하나일 뿐이고, 금리상승 자체가 집값 하락을 주도적으로 유도한다고 보는 것은 무리다.     결국 고정금리 모기지가 금리상승 시기에는 기존 주택의 공급을 제한함으로써 집값을 오히려 오르게 하는 작용을 하고 있다고 볼 수 있다.   ▶문의: (949)873-1380 써니 김 / 뉴스타부동산 얼바인 명예부사장부동산 가이드 부동산 리얼 기준금리 인상 부동산 공급 부동산 시장

2022.03.30. 17:05

전국 노숙자의 28%는 가주에 있다

전국 노숙자 인구의 28%가 가주에 있는 것으로 파악됐다.     온라인 대출업체 렌딩트리가 2020년 연방주택도시개발부(HUD)의 데이터를 분석한 결과, 전국에는 57만5000명이 노숙자인 것으로 밝혀졌다.   이 숫자는 조지아의 애틀랜타나 플로리다의 마이애미, 캘리포니아의 새크라멘토 인구보다 많은 것이다.     조사에 따르면 노숙자가 가장 많은 지역은 캘리포니아, 뉴욕, 플로리다순이며 이 3개 주의 노숙자 수는 전체 노숙자 인구의 거의 절반에 해당한다. 반면에 노스다코타, 와이오밍, 사우스다코타 주는 노숙자 수가 가장 적은 지역으로 나타났다.   주별로 살펴보면, 전국에서 노숙자 수가 가장 많은 지역은 캘리포니아로 16만1548명이나 됐고 이는 주 전체 인구의 0.41% 수준이었다. 〈표 참조〉 이중 약 4만8000명(29.64%)만이 셸터의 도움을 받고 있었다. 특이한 점은 노숙자의 셸터 거주 비율이 전국에서 가장 낮았다는 것이다. 9만1271명인 뉴욕과 2만7487명인 플로리다가 각각 그 뒤를 따랐다.     또 인구 유입이 많은 텍사스가 2만7229명으로 4위에 랭크됐다. 워싱턴주도 2만2923명으로 톱 5안에 들었다. 그다음은 오리건(1만4655명), 펜실베이니아(1만3375명), 애리조나(1만979명), 오하이오(1만655명) 순으로 노숙자가  많았다. 이외 일리노이(1만431명), 조지아(1만234명)도 1만 명이 넘었다.     반면에 전국에서 노숙자가 가장 적은 3개 주는 사우스다코타(1058명), 와이오밍(612명), 노스다코타(541명)로 조사됐다. 특히 와이오밍과 노스다코타는 1000명을 밑돌아 눈길을 끌었다.   렌딩트리 측은 주택 가격이 비싼 지역일수록 노숙자가 많았다며 집값을 낮추는 게 노숙자 문제를 해결하는 방법이라고 지적했다. 즉, 정부가 서민주택공급을 늘리는 등 주택 가격 안정화에 노력을 기울여야 노숙자 수도 감소할 수 있다는 설명이다. 진성철 기자노숙자 전국 전국 노숙자 노숙자 문제 주의 노숙자

2022.03.30. 17:01

미국도 "내집마련이 성공 여부의 척도"

 주택 소유의 중요성에 전 세대가 공감은 하는데 내 집 마련의 꿈은 멀다고 봤다.   아파트 전문사이트 ‘아파트먼트리스트닷컴(Apartmentlist.com)’이 최근 진행한 설문 조사 결과, 홈오너십이 성공의 열쇠(10점 만점에 10점)라고 답한 응답률이 세대별로 23~45%였다.     설문은 10점 척도로 1점은 중요하지 않다는 것이고 10점은 매우 중요함을 가리킨다.     세대별로 보면, 베이비부머 세대(1946~1964년)가 홈오너십과 성공을 동일시하는 경향(45%)이 다른 세대보다 훨씬 강했다.     1928년~1945년에 태어난 이른바 ‘침묵세대’와 X세대(1966년~80년)가 각각 43%와 45%로 그 뒤를 이었다. 밀레니얼세대(1981년~1966년)는 34%였다. 사회초년생인 1997년~2012년 태생인 Z세대는 23%로 가장 낮았다.   주택소유의 중요성에 대한 인식은 높았지만 내 집 장만은 쉽지 않음을 보여줬다. 내 집 마련의 어려움에 대한 질문에 관한 척도가 8점 이상으로 ‘매우 어렵다’를 의미하는 10점에 근접했다.     또, 향후 10년 내 내집 마련 전망에 대해서 어렵다고 답한 비율이 절반을 넘었다. 응답자의 10명 중 7명에 가까운  67%가 앞으로 10년 이내 내 집 장만은 쉽지 않을 것으로 봤기 때문이다. 반면, 더 쉬워질 것이라고 답한 비율은 고작 14%에 불과했다.   침묵세대는 10명중 7명 이상인 75%가 쉽지 않을 것이라고 답했다. 이 중 50%는 조금 힘들 것이라고 했으며 매우 어렵다는 비율도 25%나 됐다. 그 다음은 베이비부머 세대(73%), X세대(68%), 밀레니얼세대(63%), Z세대(64%) 순이었다.     내 집 마련하기가 더 어려워질 것이라는 응답률인 가장 높은 세대는 X세대로 31%나 됐다.   〈그래프 참조〉   업체 측은 “지난 20년 동안 주택 시장이 붐을 이루다가 급랭했다가 다시 붐을 이루는 과정에서 소비자들의 홈오너십에 대한 태도 변화가 있지만, 전 세대가 내 집에 대한 가치는 여전히 높게 평가하고 있다”고 분석했다. 그러나 주택 가격의 빠른 상승과 매물 부족으로 향후 홈오너십에 대한 비관론이 고개를 쳐들고 있다고 덧붙였다. 진성철 기자미국 내집마련 성공 여부 향후 홈오너십 주택 소유

2022.03.30. 16:58

[부동산 이야기] 오픈하우스 이유

 이번에는 오픈하우스에 대한 이해를 돕고자 한다. 부동산 시장이 성수기로 접어드는 요인도 있지만, 요즈음 주말에 거리를 지나다 보면 이곳 저곳에서 오픈하우스 사인을 쉽게 볼 수 있다. 부동산 붐이 있었던 지난 2004년에서 2006년 사이에도 오픈하우스를 하면 주변이 마비될 정도로 반응이 뜨거웠던 적이 있었다. 현재도 오랜만에 그때와 마찬가지로 오픈하우스를 하면 많은 사람들이 계속해서 집을 볼 정도로, 필자도 놀랄 정도의 상황이 벌어지고 있다.   그럼 오픈하우스란 무엇인가? 말그대로 에이전트 없이도 정해진 시간 안에서는 자유롭게 집을 볼 수 있도록, 집을 일반인에게 공개한다는 것이다. 일반적으로 오픈하우스는 두 가지 경우로 나눌수 있는데, 하나는 주말에 하는 일반 오픈하우스와 또 하나는 부동산 에이전트들을 대상으로 하는 브로커스 오픈하우스가 있다.   일반 오픈하우스는 사람들이 많이 볼 수 있는 주말에 하는 경우가 많다. 그리고 지역마다 요일의 차이는 있지만 브로커들의 오픈하우스는 주중에 하루를 정해서 한다.   예를 들어 한인타운의 경우는 화요일, 패서디나의 경우는 목요일 등이다. 보통 일반 오픈하우스 보다는 브로커들의 오픈하우스를 먼저 하는데, 이유는 먼저 에이전트들에게 보여주고 반응을 보면서 다시 전략을 짜기 위함이다. 물론 일반인들도 브로커스 오픈하우스에 와서 구경해도 상관없다. 여기서 오픈하우스를 하는 이유를 에이전트와 셀러의 입장에서 간단히 정리를 해본다.   오픈하우스를 하는 가장 큰 이유는 당연히 집을 보다 많은 사람에게 보여줌으로써 최고의 가격에 좋은 오퍼를 단시간 내에 받아보도록 하는데 있다. 그러나 이런 이유 말고도 에이전트에게는 여러 다른 이유가 있는데 그중 대표적인 것이 광고에 도움이 된다는 것이다. 세일 사인을 다는 것 만으로도 많은 홍보가 될 수 있기 때문이다. 또 하나는 에이전트가 없는 손님을 만날 수 있어서 손님 확보 측면에서도 도움이 될 수 있다.   그러면 셀러에게 오픈하우스의 의미는 무엇일까? 물론 앞에서 언급한 이유도 있지만 집을 내놓으면 많은 사람들이 보러 와서 계속해서 마음 편히 집에 있기가 어려운데 오픈하우스를 통해 정해진 시간에 보여줌으로써 나머지 시간을 보다 편하게 지낼수 있고, 심리적으로 셀러는 우리 에이전트가 나의 집을 팔기 위해 열심히 일하고 있다는 것을 눈으로 확인할 수 있는 기회이다. 다음은 오픈하우스의 실효성에 대해서 이야기해 본다.   ▶문의: (818)357-7694 에릭 민 / 드림부동산 부사장부동산 이야기 오픈하우스 구경 오픈하우스 사인 일반 오픈하우스 오픈하우스 이유

2022.03.30. 16:50

[부동산 이야기] 모기지 이자와 주택시장의 변화

 연방준비제도 제롬 파월 의장의 기준 금리 인상 관련 발언 이후 모기지 시장의 이자율이 급속도로 인상이 되면서 주택 시장에 상당한 충격파를 주고 있습니다.     주택 이자율이 3월 넷째 주부터 급등세를 보이며 모기지 이자율이 급등하는 중입니다. 금리를 올해 내에 3% 선까지 인상한다고 공표한 상황에서 모기지 이자율이 급상승하고 최근의 빠른 물가상승에 이어서 인플레이션의 공포가 시장에 영향을 빠르게 미치고 있습니다.   모기지 이자율은 금리보다는 재무부 10년 만기 채권과 연관성이 더 큽니다. 다만 팬데믹 이후에 이어온 수요에 비해 부족한 공급과 낮은 모기지 이자율을 이용한 거주와 투자가 연계된 경쟁의 심화 속에서 상승세만을 이어온 주택시장에 큰 변화의 바람이 불 전망입니다. 지금의 모기지 이자가 과거와 비교했을 때 높은 수준은 아닙니다.   역사적으로 1990년대 말 거의 8% 그리고 1980년대에 20%대를 넘은 적이 있었습니다. 이 시기에는 주택의 가격이 상대적으로 낮았고 주택을 투자보다는 주거용 구매로 그리고 이미 주택 시장의 위기 상황을 겪고 난 후라 투자 관심도가 상대적으로 낮았다는 차이점이 있고 렌트비도 상대적으로 높지 않았고 특히 기관투자가들이 주택시장에 관심이 적었습니다.   지난 2007년 이후의 주택시장의 위기 상황은 이미 2005년 정도부터 감지가 되었고 투자가들은 시장에서 발을 뺄 준비를 하거나 실행에 옮기기 시작하였습니다. 그때의 주택시장의 붐은 2000년을 전후로 ‘옵션암’이라는 융자 프로그램의 도입이 결정적인 역할을 하였습니다. 평상시에는 낮은 이자율로 적은 페이먼트를 선택할 수 있는 옵션을 통해서 페이먼트에 적용되지 않은 미지급 이자가 원금에 불어나는 조건임에도 많은 바이어가 쉽게 승인이 나면서 주택을 마구잡이로 사들이기 시작했고 이에 동반해서 주택 가격이 상승하다가 일정 시점 후 거래량이 줄어들고 가격 상승세도 멈추면서 서서히 주택시장의 몰락이 시작되고 저가의 주택 매물들을 투자가들이 집중 매입해서 현재에 이르게 됩니다.   지금과는 다른 상황일 수 있지만 일단 이자가 급속도로 올라가게 될 경우 투자가들이 모기지 투자 시장에 몰려서 좀 더 쉬운 모기지인 Non QM과 같은 대체 융자 시장의 규모가 커질 전망입니다. 이럴 경우에 공급이 계속 부진하다면 대체 융자 프로그램을 이용해서 주택을 사는 바이어들이 증가할 수 있습니다. 이자가 높을 경우 더 많은 시세차익을 위한 급매물이 나오거나 주택 가격이 지역 차를 고려해서 15~20% 정도 낮아질 가능성도 올해 여름 후 있다고 봅니다. 구매 시기가 오래된 투자가들의 경우 현재의 렌트 수입이 급격하게 줄어들지 않는다면 급매물을 내놓을 가능성은 적습니다.   팬데믹 이후 바이어의 45% 이상을 차지해온 밀레니엄 젊은 세대들의 움직임도 중요합니다. 모기지의 이자율이 높은 상황의 지속이 이는 시장의 또 다른 터닝 포인트가 될 수 있습니다. 물가가 감당할 수 없을 정도로 오르게 된다면 결국 많은 주택 소유주들이 주택 유지비용의 증가로 주택을 처분할 수 있고 시장에 영향을 미칠 수도 있습니다. 결국 이제부터는 장기간 주택을 소유 가능한 투자가를 포함한 바이어들이 시장의 주를 이룰 전망입니다. 상당히 위험할 수도 기회가 될 수도 있는 상황이므로 다시 한번 본인의 상황을 점검하고 대비해야 합니다.   ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 / 콜드웰뱅커 에이전트부동산 이야기 주택시장 변화 모기지 이자율 주택 이자율 모기지 시장

2022.03.30. 16:48

모기지 한도 DTI 비율 45% 이하로 정해야

  ━   현실적인 주택 구매 예산 수립하기   크레딧 점수 챙기기가 첫걸음 자영업자 1년 전 미리 시작해야   HUD 인증 카운슬링 교육 도움     아무리 주택시장의 경쟁이 심해도 무작정 원하는 집부터 보러 다닐 수는 없다. LA 카운티 비영리단체인 ‘네이버후드 하우징 서비스’의 로리 게이 회장은 “본인이 동원할 수 있는 자금 규모도 제대로 모르면서 집을 찾는다고 나서봤자 시간 낭비일 뿐”이라고 단언했다. 현금으로 수십만~수백만 달러가 있다면 모를까 그렇지 않다면 주택 구매에서 모기지는 기본이다. 즉, 모기지 렌더가 얼마를 내줄 수 있는지 대출 규모에 따라 살 수 있는 집은 물론, 동네까지 결정되는 게 현실이다.   ▶크레딧 점수 파악하기   연방 소비자금융보호국(CFPB)을 비롯해 대부분의 전문가는 모기지 렌더를 만나기 전에 본인의 크레딧 점수부터 알아봐야 한다고 조언했다. 익스페리언과 트랜스유니언 등 신용평가사는 개인의 모든 크레딧 히스토리를 파악하고 있으며 렌더는 이를 바탕으로 대출 여부와 규모, 이자율 등 조건을 결정한다.   개인 크레딧 리포트는 신용평가사별로 매년 새로 무료로 받아볼 수 있고 웹사이트(annualcreditreport.com)를 이용하면 편리하다. 잘못된 부분이 있으면 수정을 요구한 뒤 모기지 렌더를 만나야 불이익을 피할 수 있다.   워싱턴 DC에 위치한 싱크탱크 ‘어반 인스티튜트’의 마이클 스테그만 연구원은 “크레딧 점수 챙기기가 내 집 마련의 첫 단추”라며 “점수가 낮거나 없어도 집을 살 수 있는 방법은 있지만 좋은 점수가 있을 때보다는 더 큰 비용이 들 것”이라고 말했다.   ▶대출 한도 알아보기   모기지 한도를 결정하는 것은 크레딧 히스토리 하나가 아니다. 모기지 렌더는 바이어의 수입이 얼마인지, 부채는 얼마나 되는지, 다운페이와 클로징 비용으로 얼마나 많은 현금을 가졌는지를 종합적으로 따진다. 국책 모기지 기관인 패니매의 계산기(https://fm.fanniemae.com/homeownership/resources/financial-calculators/affordability-calculator)를 비롯해 직접 참고할만한 온라인 계산기가 많다.   특히 중요한 것은 소득대비부채(DTI) 비율로 대부분은 45%를 넘지 않는 선을 요구한다. 현재 소득에서 매달 나가는 학자금 대출, 크레딧 카드, 오토론 등의 상환에 너무 많은 돈을 쓰면 안 된다는 뜻이다. 패니매와 비슷한 프레디맥 등이 보증하는 모기지는 이 비율을 50%까지 봐주지만, 꽤 높은 크레딧 점수와 상당한 현금을 보여줘야 한다.     ▶최대한도로 대출받기   모기지 한도를 알아봤고 요즘 바이어 경쟁도 극심한데 최대한도로 대출을 받아 ‘전투’에 나서야 할까. 이때 떠올려야 할 것은 내 집을 소유하는 것은 렌트 세입자로 살 때는 상관없었던 부가적인 책임이 뒤따른다는 점이다.   간단하게는 살면서 고장 날 수 있는 창문이나 배관 등도 직접 고쳐야 한다는 뜻이다. 더욱 심각하게는 만약 모기지 페이먼트를 제때 내지 못하면 결국 집이 압류되고 생애 최대 투자를 뺏길 수도 있다.   그래서 많은 전문가가 ‘28/36 룰’을 강조한다. 즉, 매달 내는 모기지 페이먼트, 재산세, 보험료, HOA 등이 세전 월수입의 28%를 넘지 않아야 한다는 것이다. 또 여기에 더해 다른 기타 부채 상환에 쓰이는 금액을 포함해 36% 이하로 관리하라는 의미다.   개인재정 상담 비영리단체 ‘크레딧닷오르그(Credit.org)’의 멜린다 오퍼맨 회장은 보수적으로 DTI 비율 40%를 권하며 “수입에서 고정비로 지출하는 비율보다는 결국 손에 남는 금액이 중요하다”고 말했다.   ▶진행 순서   어떤 바이어는 렌더를 찾아가 달라는 자료를 주고 기다린다. 렌더가 대출 가능 금액을 보여주면 그때부터 거기에 맞는 집을 찾으러 나간다. 그러나 전문가들은 이런 접근법은 순서가 틀렸다고 말했다.   주택 관련 비영리단체 ‘뉴 이코노믹스 포 위민’의 에디 플로스 카운슬러는 “모기지 렌더가 제시하는 보기 좋은 대출 금액을 보면 누구라도 다른 비용들은 잊고 본인이 실제 감당할 수 있는 것보다 비싼 집을 찾는 게 보통”이라며 “그전에 이미 본인이 편안하게 상환할 수 있는 대출 한도를 정해뒀다면 제시된 숫자와 비교해 아닌 건 아니라고 말할 수 있다”고 말했다.   이런 이유로 오퍼맨 회장은 온라인 계산기를 찾기 전에 예산을 따져봐야 한다고 강조했다. 그는 “진행 순서를 지키지 않았다가 일이 틀어져 곤란한 경우에 처하는 상담 고객도 있다”고 전했다.   이와 관련해서 도움이 될 만한 다운페이 계산기(https://www.consumerfinance.gov/owning-a-home/process/prepare/determine-your-down-payment/)를 CFPB가 제공한다.   ▶자영업자를 위한 전략   만약 본인이 프리랜서, 긱(Gig) 경제 근로자 또는 자영업자라면 렌더를 찾는데 조금 더 어려움을 겪을 수 있다.   LA의 모기지 브로커인 줄리 아라곤은 그 이유를 모기지의 대출 한도가 과세소득에 기반을 둬서 정해지기 때문이라고 설명했다. 그래서 소득 공제를 많이 받는다면 그만큼 과세소득이 줄어 대출액까지 감소할 수도 있다.   대안으로 전통적인 모기지가 아닌 소위 ‘뱅크 스테이트먼트’ 대출이 있다. 이자율은 다소 높지만 말 그대로 매달 통장에 들어오는 금액을 기준으로 대출이 이뤄진다.   그래도 전통적인 모기지를 원하는 자영업자라면 최소한 1년 이전부터 렌더에게 문의하라고 아라곤 브로커는 조언했다. 이를 통해 세금보고를 포함해서 1년 후 가장 최선의 대출을 받을 수 있는 전략 수립이 가능하기 때문이다.   ▶전문가 활용하기   모든 과정을 순조롭게 진행하기 위해서는 연방 주택도시개발부(HUD)가 인증한 주택 카운슬링 단체의 도움을 받는 것이 유리하다. 이들은 어떻게 예산을 짜는지, 어떻게 크레딧 리포트를 받는지, 모기지는 어떻게 신청하는지 등을 포함해 주택 구매의 전 과정에 대한 교육 프로그램을 제공한다. HUD 웹사이트(https://hudgov-answers.force.com/housingcounseling/s/)에서 지역별로 니즈별로 검색할 수 있다.   ‘센터 포 리스폰서블 렌딩’의 마리사벨 토레스는 “첫 주택 구매자라면 교육 프로그램부터 이수하는 게 좋다”며 “만약 부모 세대부터 집을 가져본 적이 없고 그래서 바이어 본인도 주택 소유에 대한 지식이 없다면 더욱 큰 도움이 될 것”이라고 말했다. 류정일 기자모기 한도 모기지 페이먼트 수립하기크레딧 점수 대출 한도

2022.03.30. 16:46

LA 렌트비 16% 상승, 2베드룸 평균 2300불

3월 LA 렌트비가 1년 전과 비교해 16% 상승한 것으로 나타났다.   28일 아파트 정보 웹사이트 ‘아파트먼트리스트닷컴’에 따르면 이달 LA의 렌트비 평균은 전월 대비 1%, 전년 대비 16% 올랐다.   지난해 1월 이후 14개월 연속 상승한 것으로 렌트비 중간값은 1베드룸 1760달러, 2베드룸 2300달러를 기록했다.   상승률 기준으로 LA는 가주 전체 16.4%, 전국 17.1% 보다는 낮다.     이와 관련, 부동산 정보 웹사이트 질로의 ‘질로 렌트 인덱스(ZORI)’에 나타난 가장 최신 데이터인 2월 집코드별 렌트비 중간값의 전년 대비 상승률은 90020이 11.6%, 90004가 12.8%, 90019가 14.3%, 90036은 19.3%를 기록했다. ZORI는 1베드룸, 2베드룸 등 모든 크기의 임대 주택에 해당하는 렌트비를 지수화해 집코드별로 중간값으로 환산해서 보여준다. 〈표-1 참조〉     아파트먼트리스트닷컴 조사의 지난 2월 LA의 렌트비가 전년 대비 15.6% 상승한 점에 비춰도 한인타운 대부분의 지역은 상승률이 높지 않았다는 뜻이다.   2월 LA의 렌트비 중간값은 1베드룸 1730달러, 2베드룸 2270달러였다.   다만 한인타운 렌트비의 상승 속도는 점차 빨라지고 있다는 분석이다.   2월 기준 2018~2020년 매년 상승했던 한인타운 렌트비가 지난해 2월 일제히 하락한 뒤 올해 두 자릿수로 오르며 상승에 따른 체감도를 높였다.   한 부동산 전문가는 “팬데믹 이전 3년간 한인타운의 렌트비 상승률은 연간 5% 미만이었지만 지난해 하반기부터 지역별로 두 자릿수로 상승폭이 커졌다”며 “LA의 다른 지역에 비해 아직 상승폭이 크지 않지만 상승세에 가속이 붙으면서 시 전체 평균을 언제 추월할지 모른다”고 말했다.   한편 3월 LA를 포함한 남가주 모든 도시의 렌트비는 전년 대비 두 자릿수로 또다시 상승했다.   포모나가 25.1%로 가장 높았고, 어바인은 2베드룸이 3520달러로 가장 비쌌다.   반면 롱비치는 남가주에서 가장 저렴했지만 2베드룸이 2020달러로 처음으로 2000달러를 넘어섰다. 〈표-2 참조〉   렌트비 상승은 가주는 물론, 전국적인 현상으로 뉴욕 33.3%, 피닉스 25.4%, 오스틴 22.6%, 샌디에이고 18.5% 등으로 크게 올랐다.   LA가 기록한 2베드룸 렌트비 중간값 2300달러는 전국 평균인 1300달러보다 1000달러 더 비쌌고, 휴스턴의 1210달러보다 1.7배 높다. 류정일 기자렌트비 베드룸 2베드룸 렌트비 렌트비 상승률 상승 2베드룸

2022.03.28. 18:46

윌셔·아드모어 주상복합 착공…22층·14층 2개동 428유닛

LA 한인타운 윌셔/아드모어에 22층과 14층인 고층 건물 2개동 주상복합 건축이 최근 시작됐다.   한인 최대 부동산 개발회사인 ‘제이미슨 서비스’가 추진하는 ‘3545 윌셔(조감도)’ 프로젝트는 아드모어 스트리트 서쪽의 블록 절반에 걸쳐 진행되는 대규모 사업이다.   남쪽인 윌셔 블러바드 선상에는 22층 빌딩이, 북쪽인 6가 선상에는 14층 빌딩이 850대 규모의 주차장을 사이에 두고 나란히 들어서게 된다. 2024년 초 완공 예정으로 두 빌딩에는 428유닛의 아파트와 지상의 1만스퀘어피트 리테일 공간이 들어선다. 또 편의시설로 루프톱 데크, 도그 파크와 펫 라운지, 피트니스 센터, 클럽 룸, 공용 오피스, 게임 룸, 인도어 골프 레인지 등도 예정돼 있다.   제이미슨은 지난 7년간 해당 부지 재개발을 추진하며 최고 32층 초고층 빌딩도 계획했지만, 층고를 낮출 경우 건축비를 20% 줄이고 건설 기간도 단축할 수 있는 것으로 분석하면서 22층과 14층으로 최종 결정했다. 류정일 기자아드모어 주상복합 아드모어 주상복합 아드모어 스트리트 주상복합 건축

2022.03.28. 18:34

주택 중간가 사상 최고…2월 98만5000불 기록

오렌지카운티 주택 중간값이 100만 달러에 육박했다.   부동산 전문 매체 DQ뉴스의 최근 보고서에 따르면 지난달 OC의 기존, 신규 주택 중간값은 98만5000달러로 사상 최고치를 기록했다. 올해 1월 수립된 종전 기록 95만 달러보다 3만5000달러 올랐다.   2월 총 거래량은 2217채로 집계됐다. 전월 대비로는 1% 증가했지만, 지난해 같은 기간에 비해선 19% 감소했다.중간가 주택 주택 중간가 오렌지카운티 주택 종전 기록

2022.03.27. 19:00