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현재 미 전체의 주택 중 25%가 이른바 ‘깡통주택’이다. 네 집 중 한 집은 현시세보다 융자금액이 높은 재산이 아닌 빚덩이로 전락한 셈이다. 상황이 이렇다 보니 생활의 여유가 있는 소수의 가정을 제외하고 대부분의 주택소유자들은 숏세일 등의 방법으로 집을 처분하거나 융자 재조정을 통해서 어떠한 도움을 받으려 하고 있다.
오바마 정부는 이런 상황으로 인한 파장을 최소화 하기위해서 모기지 대출 원금을 탕감하는 등의 특단조치를 발표했다. 아직 실행단계는 아니지만 많은 은행들이 이러한 정부의 조치에 동참할것으로 예상하고 있어 깡통주택의 소유자이거나 실직한 주택주들에게 한가닥의 희망을 주고 있다.
하지만 많은 분들이 무분별한 광고 전단지로 인해 이러한 정부의 정책에 대해서 많은 오해를 하고 있는 듯 하다. 정부의 정책은 무엇이며, 앞으로 융자승인 절차에 어떤 변화가 예상되는지 알아보자.
▷실직한 깡통주택주를 위한 구제 방안- 근본적으로 이 정책은 깡통주택 소유자와 실직한 주택소유자들을 구제하기 위한 방안이다. 하지만 말처럼 승인이 쉽지만은 않아 보인다. 실직자라도 보장된 수입은 반드시 있어야 한다.
일명 ‘오바마 플랜’을 미끼로 아무 조건없이 누구나 신청만하면 이자를 낮추고 원금을 줄여준다는 광고는 믿어서는 안된다. 늘어난 깡통주택으로 인해 집을 지키기를 포기하는 주택소유자들을 구제하기 위한 프로그램임은 분명하지만 미 정부에서 “그렇게 하라”해서 “예, 손해 보더라도 상관없이 그렇게 하겠습니다”라고 할 은행들이 절대 아니다.
은행의 입장에서도 정부가 제공하는 혜택은 최대한 받을 수 있는 범위에서 손해는 최소화 하는것이 목표이며 살아남을 수 있는 유일한 방법이다. 은행의 선택은 어떤 것일까? 정부에서 추구하는 정책에는 최대한 따라서 인센티브를 받아야 하며 이로 인한 손해는 최소화 하기 위해서 자신들만의 기본정책은 따로 세워놓아야 한다.
다시 말해서 회수 불가능하다고 판단하는 원금은 줄여서라도 받아내야 하며, 상환받을 수 있는 원금은 모두 회수해야 하며, 상환금액을 줄여서도 회수가 불가능하다고 판단된다면 한시라도 일찍 포기하고 다른 회수 방법을 찾아내야 한다. 따라서 원금회수를 위해서 이자율을 낮추는 등의 혜택을 주려하지만 원금상환의 가능성이 전혀 보이지 않는다면 매정하게 거절할 수 밖에는 없다.
▷정부가 보증해 주는 FHA융자- 정부가 보증해 주는 FHA융자는 최소한의 다운페이로 최저의 이자율을 받을 수 있게 해주는 마술같은 프로그램처럼 여기는 분들이 많다. 완전하게 틀린 말이라고는 할 수 없다. 단, 조건이 따라주는 경우에 한하며 또한 이에 조건이 따른다. 쉽게 설명하자면 적은 다운페이로 융자를 받을 수 있으나 융자금액의 1.75%의 비용이 더 지불된다.
이 1.75%이라는 비용도 4월 5일 이후에는 2.5%로 인상된다. 이 금액까지 융자를 받을 수 있어 피부로 직접 느끼는 값은 크지 않은 듯 하지만, 계산해보면 적지않은 금액이다. 또한 크레딧 점수가 평균 이하라 해도 이자율의 적용을 받지 않아서 크레딧 점수가 비교적 낮은 고객에게는 이자를 낮출 수 있는 좋은 프로그램이 될 수 있지만, 크레딧이 좋은 경우에는 이자의 혜택이 없어 오히려 손해일 수 있다.
상황이 좋지 않을수록 모두가 신중해져야 한다. 원래 달콤한 말은 이러한 시기일수록 쉽게 빠져들게 되어있다. 이런 상황을 역 이용해서 지프라기라도 잡고싶은 심정으로 하루하루를 보내고 있는 보내고 있는 고객들을 현혹하는 소수의 업체들에게 현혹되어서는 안된다. 일단 솔깃해서 일이 진행된다면 융자업무의 특정 상 중간에 포기하기도 힘들다. 어떠한 프로그램의 융자이든, 융자 재조정이든, 또 정부가 추진하는 일명 오바마 플랜이든, 조건없이 좋은 결과만을 주지는 않는다는것을 명심해야 한다.
▷문의: 703-994-7177, www.maxoh.com