[오문식의 융자 이야기] 재융자를 아십니까?

요즘 융자승인의 흐름을 보면 분명하게 변하고 있음을 알 수 있다. 아직까지는 피부로 느낄 수 있는 큰 차이점은 없으나 언제든지 급변할 수 있다는 것을 느낄 수 있다. 마치 햇볕이 좋은 늦 겨울에 모두 녹아내린 얼음판위를 걷고있는 심정이다. 정부가 그동안 쏟아부었던 자금은 바닥이나서 이자율은 하루에도 몇번씩 춤을 추든 변하고 은행들마다 저마다의 새로운 규정들은 내 놓으면서 어제는 가능했던 융자가 오늘은 가능하지 않은 경우가 빈번하다. 경제의 또는 정책상의 조그만 변화에도 굉장한 타격을 받은듯 술렁거린다. 설상가상으로 오해의 소지가 있는 각종 언론의 뉴스를 접한 고객들은 융자시장의 새로운 시대가 열린것처럼 부푼기대를 안고 문의를 한다. 이번 칼럼에서는 현시점에서 오해의 소지가 있었던 오바마 정책과 융자의 급 변화를 두려워하며 재융자를 서두르는 분들에게 현 상황에 대해서 알려주려 한다. ▷오바마의 정책- 수차례 필자의 칼럼을 통해 얘기했지만, 칼럼보다는 신문지면의 1면에 게재되는 희망적인 뉴스를 더 많이 기억하는 것 같다. 오바마 정권은 부동산 시장의 안정을 위해서 수없이 많은 정책을 펼쳐왔고 아직도 지속되고 있다. 하지만 새로운 정책들은 모두 기대이하의 성과를 거두면서 도움이 필요한 주택 소유자 또는 구입희망자들을 실망시켰다. 하지만 그래도 그 효과가 크든, 적든 그만큼 신경을 써주었으니 그나마 지금의 상태라도 유지할 수 있지 않나하는 개인적인 생각을 해본다. 문제는 정부의 정책이 희망적으로 세워지는것은 사실이다. 하지만 이 정책들을 은행들이 모두 받아들일 것이라고 생각한다면 오산이다. 이제 정부에서 자금을 융통해주는 시대는 끝이 났으며 정부에서 세운 정책으로 은행이 짊어져야할 부담에 비해 정부의 혜택은 미비하기 짝이없어서 정부의 정책에 따라야 하는 큰 자극을 받지 못하는 실정이다. 원금을 삭감해주고 두번째와 세번째 융자에 대해서도 추후 책임을 지지 않게 한다는 정부의 정책은 정부의 희망사항일 뿐이라는 사실을 염두해 두어야 하겠다. ▷프로그램의 선택- 현재 이자율은 조심스럽게 상승하고 있다. 아직까지는 가파른 상승을 보이지 않지만 시한폭탄같이 갑작스러운 상승을 예상하는 이들이 많다. 이런 상황을 우려해서 지금이 이자율의 최하위선이란 판단한 고객들은 30년고정 프로그램을 선호하고 있다. 하지만 무조건 30년고정 프로그램이 좋다고는 할 수 없다. 자신의 상황에 맞추어 프로그램을 선택하는것이 비효율적인 지출을 줄이는 가장좋은 방법이다. 예를 들어 수입이 충분한 경우 15년 고정이 이자율도 좋고 원금상환도 30년고정에 비해서 월등하게 많다. 또 3년에서 5년 정도의 단기간 거주목적인 경우 5년 또는 7년고정프로그램을 선택하는 것도 현명하다. 30년고정 프로그램과 단기고정 프로그램의 이자율은 적지 않은 차이를 보이며 5년정도의 기간동안 낮은 이자율로 인하여 절약되는 금액은 무시못할만큼 크다. ▷이자율의 선택- 이자율은 고객의 선택사항임을 알아야 한다. 물론 자신의 상황에서 받을 수 있는 기본적인 이자율에서 출발하지만 융자전문가들이 측정해주는 한가지의 이자율만이 자신이 받을 수 있는 이자율은 아니라는것을 알아야 한다. 프로그램의 선택과 선이자 지불로 인하여 이자율은 충분히 조정될 수 있다. 모든 가능한 사항을 모두 확인한 후 자신에게 적합한 방법을 선택하여야 한다. ▷융자 비용계산- 융자시 들어가는 비용으로 고객을 유혹한다면 일단 경계해야 한다. 융자비용은 모기지회사에서 좌지우지할 사항이 못된다. 만약 융자회사의 선택이 저렴한 융자비용에 있다면 다시 생각해봐야 한다. 눈으로 보여지는 비용이 남달리 저렴하다면 실질적인 손해는 그 이상이 될것임을 필자는 확신한다. 대략적인 융자비용 계산은 필자의 웹사이트에서 간단한 프로그램을 다운받아 사용하기 바란다. ▷문의: 571-295-8282, , www.maxoh.com

2010.04.21. 16:16

[오문식의 융자 이야기] 부동산 투자의 마지막 기회

부동산 시장에 어두운 터널의 끝을 알리는 신호가 잇따르고 있다. 지역별로 주택가격의 상승세가 보이거나 상승의 실마리가 보인다. 힘든 시기를 겪으면서 집 구입을 피하고 렌트생활을 하던 분들이 점차 주택구입에 관심을 보이기 시작하고 있다. 기존 주택 소유자들도 집 수리하기 보다는 좋은 가격에 더 크고 좋은집으로 이사할 수 있는 기회라 판단하고 주택구입을 희망하고 있다. 여기에 8000달러의 세금혜택 기간이 거의 끝나가며 이자율도 상승곡선을 타고 있어 마지막 기회를 놓치지 않으려는 구입희망자들이 늘어나는 실정이다. 이번 칼럼에서는 많은 분들이 지금이 부동산 투자의 마지막 기회라 판단하는지 또 앞으로 어떠한 변화가 예상되는지에 대해서 간단하게 이야기하려 한다. ▷끝나가는 8000달러 세금혜택- 미 정부는 부동산 시장의 활성을 위해 주택을 처음 구입하거나 주택을 구입하여 5년 이상 거주 한 주택소유자들에게 최고 8000달러의 세금혜택을 줬다. 이 정책은 그나마 정부의 정책중에 가장 반응이 좋았던 정책이었다. 정부의 말 많은 정책들은 융자은행의 협조 없이는 불가능했으며 어떻게든 더 이상의 손실을 막아야 하는 은행의 입장에서는 정부의 정책을 받아들이기 힘들었다. 하지만 세금헤택은 정부에서 정하면 그대로 시행할 수 있는 정책이므로 보다 확실한 개선책이었다. 이에 작년말까지 혜택을 준다는 최초의 계획에서 올해 4월까지로 그 기간을 연장했다. 세금혜택을 받으려면 이번 4월까지 매매계약이 체결되고 최소한 6월말까지 클로징을 마쳐야 한다. 어차피 집 구입을 생각한다면 세금혜택을 받을 수 있는 시기에 집 구입을 하려는 분들이 늘어났다. ▷이자율의 상승- 집 구입을 미루고 있던 구입희망자들의 등을 떠밀고 있는 사항은 또 있다. 바로 반등하기 시작한 이자율이다. 아직까지는 가파른 상승곡선을 보이고 있지는 않지만 많은 전문가들이 올여름까지는 지속적인 상승을 보이고 연말에 또 한 차례의 상승을 예상하고 있다. 거두절미하고 현재 이자율은 다시는 없을 것이라는 예측과 다를바 없다. 최근 이자가 많이 올랐으니 이제 내려가기만을 기다린다면 기다리다가 포기해야하는 상황이 올 확율이 더 크다. ▷거품이 사라진 가격은 예약된 상승곡선- 물론 지역에 따라서 적지 않은 차이가 있겠지만, 지역에 따라서 집 가격이 조심스러운 상승곡선을 보여주는 곳도 많다. 상승의 폭이 크거나 적거나의 문제가 아니며 지금까지 지속적인 하향곡선을 유지한것을 생각한다면 희망적인 소식이 아닐 수 없다. ▷까다로운 융자심사 절차- 융자심사가 까다로운 상황이 왜 부동산 투자의 적기를 의미하는지 의아하게 생각할 수 있지만, 융자심사가 까다로워지면서 무분별한 투자를 막고있다. 예전같이 부동산 시장의 거품이 생기는것을 방지해 주고 있다. 예전처럼 무리한 투기성 투자로 인하여 부동산 시장의 거품만을 만들어놓고 자취를 감춰버리는 투자자들이 존재할 수 없는 상황이기에 더욱 안정적인 투자가 가능할 수 있다. 앞으로의 부동산 시장은 예전의 전쟁터처럼 상황이 급변하진 않을 것이다. 하지만 지속적으로 이자율은 상승할 것이며, 주택 가격도 꾸준한 오름세를 보일 것으로 예상된다. 정부의 혜택도 점점 줄어들 것이며 융자심사는 점차 까다로워질 것이다. 모든 정황을 본다면 지금이 부동산 투자의 ‘막차’라는 것에 어떠한 의심을 가질 수 없다. ▷문의: 703-994-7177, www.maxoh.com

2010.04.14. 15:32

[오문식의 융자 이야기] 발동 걸린 이자율의 반등

2008년 후반기를 기점으로 모기지 이자율은 지속적으로 하락했다. 2009년 후반기에는 모기지 융자의 역사에서도 찾아보기 힘들만큼의 낮은 이자율을 기록했다. 부동산 시장이 주춤하면서 낮은 이자율은 주택시장의 한가닥 빚과 같은 존재였다. 어려운 상황에서도 지금이 기회다라고 생각한 주택구입희망자들이 대거 등장했다. 이에 정부가 첫번째 주택구입자들에게 주는 세금혜택도 한 몫했다. 또한 좀 더 낮은 이자율로 재융자를 시도하는 고객들도 많았다. 수입이 확실하고 크레딧에 큰 문제가 없는 고객들에게는 더 없이 좋은 기회가 없었다. 물론 재융자 비용이 들어가기는 하지만 장기적인 안목으로 본다면 이런 기회가 다시 언제 올지 모른다는 판단 때문이었다. 하지만 이제는 이러한 이자율의 혜택도 끝이 보인다. 3월말을 기점으로 이자율은 매일 조금씩 상승하고 있다. 이는 연방준비제도이사회가 모기지담보부채권 매입을 중단한 시점과 맞물려 더 우려되고 있다. 이러한 이자율 상승현상이 갑작스런 변화에 따른 일시적인 현상이라면 크게 걱정할 부분은 아니지만 그런 상황처럼 보이지는 않는다. 이러한 현상의 심각성을 설명하려면 미국의 모기지 대출 시스템에 대해서 간단하게 이야기하여야 할 듯 하다. 먼저 각 모기지 은행들의 역확은 모기지를 원하는 고객들을 유치하는데 있다고 해도 과언이 아니다. 모기지를 받으면 매월 은행에 특정금액을 지불하게 된다. 이때 매월 갚아나가는 금액은 은행의 돈이 아닌 경우가 대부분이다. 은행은 대출을 고객에게 해주지만 그 이후 즉시 다른 금융기간에 매각해 현금화하고자 하는 수요가 많다. 이는 즉시 현금화하는 경우 추가적인 자본확충없이 또 다른 대출을 하여 수익을 창출할 수 있기 때문이다. 이런 과정을 거치기 위해서 은행에서 발행하는 채권을 MBS 즉, 모기지담보부채권이라고 한다. 채권의 발행으로 발생한 자금은 다른 대출에 사용되며 또 다른 채권을 방행시키게 된다. 이러한 지속적인 자금 회전이 있어야 모기지은행들은 이익을 창출해낼 수 있는 것이다. 주택시장의 활성화를 위해서 연방준비제도이사회(Federal Reserve System의 의장 이하 7인의 이사단)에서는 미국의 12개의 연방준비은행을 통하여 모기지담보부택권을 매입했다. 투자자들을 찾기 힘들었던 모기지 은행의 입장에서는 든든한 후원자가 생긴 것이었다. 하지만 이제 연방준비은행에서 모기지담보부채권을 구입 할 자금이 모두 바닥이났다. 더 이상 채권매입이 불가능한 시점이 되자 연방준비제도이사회에서는 채권매입이 중단돼도 이자율에는 큰 변화가 없을것이라 예상하며 상황을 진정시키려 했다. 하지만 채권매입이 중단된 첫 날부터 이자율은 쉬지않고 상승하고 있다. 첫날부터 0.25%정도가 가파르게 상승하였으며 그 이후 꾸준하게 상승하고 있다. 상황이 이렇게 흘러가니 이제는 이자율상승과 채권매입중단과의 연관성을 확신하지 않을 수 없게 됐다. 지금은 이러한 이자율 상승이 언제까지 지속될 것이며 어느정도까지 상승할 것인지에 대해서 많은 분석이 나오고 있다. 이는 당분간의 지속적인 이자율 상승은 공공연한 사실로 받아들여지고 있다는 것이다. 많은 전문가들은 최소한 올 여름까지는 지속적인 상승을 보일것으로 예상하고 있지만 상승폭에 대해서는 예상 자체를 조심스러워 하고있다. 30년고정 금리를 기준으로 생각한다면 2008년 10월에는 6.5%를 기록하던 이자율이 지속적으로 하락하면서 2010년 초에는 5% 미만으로 낮아졌다. 하지만 3월을 마지막으로 약간의 업치락뒤치락 하면서 5%평균을 유지하던 이자율은 4월 6일 현재, 5.25%~5.375%를 기록하고 있다. 아직 상승곡선은 이어지고 있으며 많은 전문가 분들도 또다른 이자율의 하락은 당분간 포기한 상태이다. 만약 3월에 집을 구입했거나 재융자를 받은 분들이 있다면 낮은 이자율의 막차에 올랐다고해도 과언이 아닐듯 하다. 필자의 고객들도 3월에 융자신청이 들어간 고객들에게는 상황을 설명하고 가능한 빨리 Rate Lock을 해 둘것을 설득하고 있는 실정이다. 은행들의 이자율은 현재 하루 2회 이상 변하고 있다. 지금의 이자율이 5분후의 이자율과 달라질 수도 있는 상황이다. 고객과의 이자율에 대한 약속이 곧 신용인 필자와 같은 브로커 에게는 현재 상황이 정말 숨막히는 상황이 아닐 수 없다. ▷문의: 703-994-7177, www.maxoh.com

2010.04.07. 15:31

[오문식의 융자 이야기] 깡통주택 구제방안의 핵심은

현재 미 전체의 주택 중 25%가 이른바 ‘깡통주택’이다. 네 집 중 한 집은 현시세보다 융자금액이 높은 재산이 아닌 빚덩이로 전락한 셈이다. 상황이 이렇다 보니 생활의 여유가 있는 소수의 가정을 제외하고 대부분의 주택소유자들은 숏세일 등의 방법으로 집을 처분하거나 융자 재조정을 통해서 어떠한 도움을 받으려 하고 있다. 오바마 정부는 이런 상황으로 인한 파장을 최소화 하기위해서 모기지 대출 원금을 탕감하는 등의 특단조치를 발표했다. 아직 실행단계는 아니지만 많은 은행들이 이러한 정부의 조치에 동참할것으로 예상하고 있어 깡통주택의 소유자이거나 실직한 주택주들에게 한가닥의 희망을 주고 있다. 하지만 많은 분들이 무분별한 광고 전단지로 인해 이러한 정부의 정책에 대해서 많은 오해를 하고 있는 듯 하다. 정부의 정책은 무엇이며, 앞으로 융자승인 절차에 어떤 변화가 예상되는지 알아보자. ▷실직한 깡통주택주를 위한 구제 방안- 근본적으로 이 정책은 깡통주택 소유자와 실직한 주택소유자들을 구제하기 위한 방안이다. 하지만 말처럼 승인이 쉽지만은 않아 보인다. 실직자라도 보장된 수입은 반드시 있어야 한다. 이 수입에 맞춰 모기지 월 상환금이 31% 이상을 넘지 않도록 조정해 준다는 내용이다. 하지만 수입이 전혀 없거나 너무 적다면 받아들여지지 않는다. 많은 분들이 추가 수입증명 없이 승인을 받아낼 수 있다는 광고지를 들고오는데 전혀 근거없다. 현재로서는 그 어떤 융자은행도 수입과 무관하게 융자승인을 해주는곳이 없다. 융자 재조정의 경우도 마찬가지다. 일명 ‘오바마 플랜’을 미끼로 아무 조건없이 누구나 신청만하면 이자를 낮추고 원금을 줄여준다는 광고는 믿어서는 안된다. 늘어난 깡통주택으로 인해 집을 지키기를 포기하는 주택소유자들을 구제하기 위한 프로그램임은 분명하지만 미 정부에서 “그렇게 하라”해서 “예, 손해 보더라도 상관없이 그렇게 하겠습니다”라고 할 은행들이 절대 아니다. 은행의 입장에서도 정부가 제공하는 혜택은 최대한 받을 수 있는 범위에서 손해는 최소화 하는것이 목표이며 살아남을 수 있는 유일한 방법이다. 은행의 선택은 어떤 것일까? 정부에서 추구하는 정책에는 최대한 따라서 인센티브를 받아야 하며 이로 인한 손해는 최소화 하기 위해서 자신들만의 기본정책은 따로 세워놓아야 한다. 다시 말해서 회수 불가능하다고 판단하는 원금은 줄여서라도 받아내야 하며, 상환받을 수 있는 원금은 모두 회수해야 하며, 상환금액을 줄여서도 회수가 불가능하다고 판단된다면 한시라도 일찍 포기하고 다른 회수 방법을 찾아내야 한다. 따라서 원금회수를 위해서 이자율을 낮추는 등의 혜택을 주려하지만 원금상환의 가능성이 전혀 보이지 않는다면 매정하게 거절할 수 밖에는 없다. ▷정부가 보증해 주는 FHA융자- 정부가 보증해 주는 FHA융자는 최소한의 다운페이로 최저의 이자율을 받을 수 있게 해주는 마술같은 프로그램처럼 여기는 분들이 많다. 완전하게 틀린 말이라고는 할 수 없다. 단, 조건이 따라주는 경우에 한하며 또한 이에 조건이 따른다. 쉽게 설명하자면 적은 다운페이로 융자를 받을 수 있으나 융자금액의 1.75%의 비용이 더 지불된다. 이 1.75%이라는 비용도 4월 5일 이후에는 2.5%로 인상된다. 이 금액까지 융자를 받을 수 있어 피부로 직접 느끼는 값은 크지 않은 듯 하지만, 계산해보면 적지않은 금액이다. 또한 크레딧 점수가 평균 이하라 해도 이자율의 적용을 받지 않아서 크레딧 점수가 비교적 낮은 고객에게는 이자를 낮출 수 있는 좋은 프로그램이 될 수 있지만, 크레딧이 좋은 경우에는 이자의 혜택이 없어 오히려 손해일 수 있다. 상황이 좋지 않을수록 모두가 신중해져야 한다. 원래 달콤한 말은 이러한 시기일수록 쉽게 빠져들게 되어있다. 이런 상황을 역 이용해서 지프라기라도 잡고싶은 심정으로 하루하루를 보내고 있는 보내고 있는 고객들을 현혹하는 소수의 업체들에게 현혹되어서는 안된다. 일단 솔깃해서 일이 진행된다면 융자업무의 특정 상 중간에 포기하기도 힘들다. 어떠한 프로그램의 융자이든, 융자 재조정이든, 또 정부가 추진하는 일명 오바마 플랜이든, 조건없이 좋은 결과만을 주지는 않는다는것을 명심해야 한다. ▷문의: 703-994-7177, www.maxoh.com

2010.03.31. 15:45

[오문식의 융자 이야기] 인터넷 정보 활용하기

요즘에는 세상이 정말 편해졌다. 마음만 먹으면 많은 정보를 어렵지 않게 얻을 수 있다. 이렇게 좋은 세상에 살면서도 이를 이용하지 못한다면 억울하지 않을까? 남들은 이를 이용해서 많은 정보를 손쉽게 무료로 얻어가는데 나 자신은 아무것도 얻지 못한다면 얼마나 억울한가. 이번 칼럼에서는 집을 구입하기 전이나 주택융자를 받기 위해서 알아두면 좋은 정보를 얻을 수 있는 웹사이트를 간단하게 소개하려 한다. ▷집 가격측정과 주변환경을 알아볼 수 있는 사이버홈스- www.cyberhomes.com은 필자도 집 예상가격을 바로 알아보기위해서 자주찾아가는 사이트이다. 이곳에서는 집 주소만으로 간단하게 현재 시세를 알 수 있으며, 이웃정보와 주변학교정보도 유용하게 사용할 수 있다. 특히 이웃정보에는 주변 가정의 평균수입까지도 한눈에 파악할 수 있어 집을 구입하려는 구입자에게 자신들이 원하는 주변환경까지 미리 알아볼 수 있어서 도움이 된다. ▷각 은행의 현재 이자를 파악할 수 있는 Bankrate.com- 현재의 이자를 말해주는 사이트는 무수하게 많다. 하지만 정말 현재 이자율을 확인해 보려면 융자은행 사이트를 이용하는것은 바람직하지 않다. 그 이유는 각 융자은행들의 이자율은 일단 고객의 관심을 사기 위한 이자율인 경우가 많다. 쉽게 생각하면 자동차 광고에 리스를 하게되면 월 얼마에 가능하다는 문구가 항상있다. 하지만 실제로 가서 리스를 하게 되면 대부분의 경우 광고상의 금액은 가능하지 않다. 그렇다고 전혀 불가능한 금액은 아니기 때문에 과장광고라고 할수도 없다. 이자율도 마찬가지다. 가능한 이자를 보여주지만 대부분의 경우 실질적으로 받을 수 있는 이자율은 이와 큰 차이가 있다. 따라서 고객유치의 목적을 가지지 않는 사이트에서 확인하는것이 더 바람직 하다. 필자가 자주 애용하는 사이트 중 하나는 Bankrate.com이다. 이곳에는 은행들의 평균이자를 보여주며 각 은행들이 상황에 맞추어 줄 수 있는 이자율도 보여준다. 이곳의 이자들도 실질적인 이자율과는 약간의 차이가 있지만 여기에서 보여지는 이자율에서 약 0.2~0.3%올리면 현재의 실질적인 이자라고 생각해도 무방하겠다. ▷종합 정보 제공하는 야후의 부동산 섹션- Realestate.yahoo.com에 들어가면 야후의 부동산 페이지가 나온다. 대규모의 통합사이트에 맞게 많은정보들의 함축하여 알려준다. 현재의 집 가격도 측정해 볼 수 있고, 주변환경도 보기쉽게 보여준다. 그리고 현 상황에 맞추어 차압된 집의 리스트도 볼 수 있어서 보다 저렴한 집을 찾는 구매자들에게 유용한 정보를 제공한다. 그 중 가장 사용하기 편하게 되어있는 부분은 융자계산기이다. 많은 사이트들이 융자계산기를 제공하지만 이곳에서는 보다 간편하게 그리고 여러가지의 계산을 해볼 수 있다. 현재 수입과 지출 그리고 집 구입 시 어느정도의 다운페이를 할 수 있는지 입력하면 어느정도의 집을 구입할 수 있는지도 계산된다. 이곳에서 제공하는 정보들만 자세히 봐도 새로 집을 구입하려는 분들이 어느정도의 기준이 잡힐 수 있도록 자세한 정보를 받을 수 있다. ▷융자비용을 계산해주는 Closing.com- 융자의 세틀먼트 비용은 아무리 전문가라 하여도 정확하게 계산하기 힘들다. 이는 세틀먼트 비용에는 수많은 항목들이 있으며 이 항목들의 금액은 경우에 따라 작지않은 차이를 보인다. 특히 세금과 보험비등은 금액이 작지 않으므로 큰 차이를 보일 수 있다. 이 사이트의 장점은 간단한 입력만으로도 손쉽게 세틀먼트비용을 계산할 수 있다는것이다. 물론 정확하지는 않지만 그래도 근접한 금액을 계산할 수 있다. ▷한글 융자전문 사이트 maxoh.com- 필자가 만들어 놓은 한글로 작성된 융자전문 사이트이다. 대규모의 융자전문 사이트에는 못미치지만 한글이 편한 고객들에게 어느정도의 정보는 제공할 수 있다. 아직 부족한 부분이 많지만 계속 보완될 예정이다. 특히 융자에 관련한 서류등을 손 쉽게 받아볼 수 있으며 회원가입등이 필요없어 가벼운 마음으로 사용할 수 있다. 이 외에도 융자와 부동산에 관련한 사이트는 너무나도 많다. 위의 사이트들은 필자가 자주 이용하는 사이트이지 절대 최고의 사이트를 소개해놓은것은 아니다. 자신의 궁금증을 풀어줄 수 있는 좋은 사이트들이 많으므로 이를 최대한 이용하여 좀 더 정확하고 많은 정보를 얻는다면 좀더 편하게 그리고 손해없이 집을 구입하고 재융자를 할수있지 않을까 생각한다. ▷문의: 703-994-7177, www.maxoh.com

2010.03.25. 15:24

[오문식의 융자 이야기] 융자승인 여부 미리 알아보려면 (2)

지난주 컬럼을 통해 융자가 승인되는 기준에 대해 알아봤다. 그 내용의 조건이 맞는다고 모두 융자승인이 가능하다고 할 수 없고, 또한 그 조건에 맞지 않는 부분이 있다고 융자승인이 불가능한 것은 아니다. 이번 칼럼에서는 그 기준에 적용되는 분들이 자신의 이자율과세틀먼트 비용을 어느 정도 예측하는 계산방법을 간단하게 설명하려 한다. ▷이자율- 일단 융자승인 조건에 적합하다면 이자율을 알아봐야 한다. 각 프로그램에 따라 이자율의 적지 않은 차이를 보이지만, 이번에는 30년고정 프로그램을 기준으로 이야기해 보자. 현재 기준이 되는 이자율에 대해 알아야 한다. 물론 이자율은 은행과 투자자에 따라 모두 다르지만 그래도 평균적인 이자율을 알아보자. 인터넷으로 여기저기 찾아다니다보면 같은 프로그램일지라도 이자율의 차이가 너무 큰 것을 알 수 있다. 이는 그 만큼의 광고성 이자율이 너무 많다는 것을 의미한다. 따라서 이자율에 대해서 기준점을 찾으려면 은행들의 광고상 이자율보다는 실질적인 평균이자를 찾아보는 것이 좋다. 필자는 이자율의 동향을 확인하기 위해 www.bankrate.com을 자주 이용하는 편이다. 이사이트가 특별히 좋다고 말하는 것이 아니라 그냥 몇번 쓰다보니 버릇처럼 들여다보는 곳이다. 이곳 외에도 요즘에는 현재의 평균 이자율을 보기 쉽게 표기해 놓은 곳들이 많다. 일단 받을 수 있는 기본 이자율은 이곳에 표기된 이자율에서 약 0.2~0.3% 높게 생각하면 된다. 이는 이곳에 표기된 이자율은 은행에서 줄 수 있는 이자이지 고객들이 받을 수 있는 이자율이 아니어서 차이가 난다. 이 이자율에 자신의 상황에 맞게 이자율을 조금씩 더해주면 자신이 받을 수 있는 적정선의 이자율을 예상할 수 있다. 자신의 상황이라 함은 크레딧상태, 집 가격에 비례한 융자금액, 융자의 목적, 프로그램의 종류 등이 있다. 먼저 크레딧의 상태는 여러가지 조건을 따지지만 그중에서 점수만을 가지고 생각해보기로 하자. 크레딧점수가 720이상이 되면 대부분의 경우 이자율의 변동이 없다. 크레딧이 700이상 729점이하인경우에는이자율에 0.125~0.25%를더한다. 크레딧이 680이상 700점 이하인 경우에는 이자율에 0.25%~0.375%를 더하고, 그 이하인 경우에는 약 0.75%를 더한다. 그리고 융자의 목적이 현금인출을 목적으로 하는 경우에는 기본 이자율에 0.25% 정도를 더하며 이자만 지불하는 Interest Only 프로그램을 선택할 경우, 이자율에 또 0.25%를 더하면 된다. 그 외에도 이자율에 변화를 주는 상황은 많이 발생한다. 예를 들어 콘도인 경우 거주목적의 주택이 아닌경우에는 이자율에 차이를 보이지만 일단 이번 컬럼에서는생략한다. ▷세틀먼트비용- 세틀먼트 비용은 복잡한 항목들의 나열로 이루어져 있으므로 모두 설명하기에는 무리가 있다. 단 간단하게 생각한다면 버지니아의 경우 집 가격의약 3%, 메릴랜드의 경우에는 3.5% 정도를 예상하면 된다. 좀 더 자세한 내용을 원한다면 www.maxoh.com으로 들어가 자료실에서 ‘융자비용계산기’를 다운받아 사용해 보는 것도 좋다. 사용방법은 다소 복잡할 수 있으나 가장 근접한 계산을 받을 수 있을 것으로 생각된다. ▷문의: 703-994-7177, www.maxoh.com

2010.03.17. 15:59

[오문식의 융자 이야기] 융자승인 미리 알아보려면

대부분의 고객들을 보면 자신의 융자를 맡은 전문가들이 큰 마술을 부릴 수 있을 것으로 착각하는 경우가 많다. 필자가 몇 차례에 걸쳐 본컬럼에 썼듯이 융자 승인에는 특히 주택융자는 너무나도 확실하게 짜여진 틀에 박혀있다. 물론 요즘에는 변수가 많다. 하지만 이런 변수는 융자승인의 가능여부를 판단하는 데 영향을 주며 이자율을 결정하고 세틀먼트 비용에 영향을 주는 사례는 많지 않다. 일반적인 융자 승인조건과 승인이 가능한 경우라면 받을 수 있는 이자율과 세틀먼트 비용을 자신이 어느 정도 예상할 수 있게 설명하려 한다. 단 이번 칼럼에서 승인조건에 맞지 않는다고 해서 무조건 융자승인을 받을 수 없는 것은 아니며, 반대로 조건에 맞는다고 무조건 융자승인을 받을 수 있는 것도 아님을 미리 밝혀둔다. ▷융자승인 조건 융자승인은 간단하게 4박자만 맞아주면 가능하다. 수입과 지출의 비례, 현금가능 재산, 집감정 가격 또는 구입가격에 비례한 다운페이, 그리고 자신의 크레딧. 이세 가지를 모두 충족시킬 수 있다면 융자승인은 어렵지 않다. 첫번째, 수입과 지출의 비례를 알아보자. 모든 수입은 세금보고상의 2년 동안 평균수입을 기준으로 하며, W-2 Form을 받는 일정 월수입이 있는 경우 반드시 2년간 평균을 계산하지 않고도 현재의 수입에 의존할 수 도있다. 지출은 자신의 크레딧 리포트상 표기된 모든 월 고정지불액의 합산을 말한다. 수입과 지출의 비례, 즉 지출을 수입으로 나눈 값을 DTI(Debt-to-Income ratio, 총부채상환비율)라 명칭하고 기본적으로 이 숫자가 45%를 넘으면 안된다. 물론 45%를 넘어서도 가능한 경우와 그렇지 않은 경우도 있다. 두번째, 현금가능 재산은 집 구입 또는 재융자시 얼마 만큼의 현금을 확보할 수 있느냐의 여부를 알 수 있는 지표다. 일반적으로 다운페이와클로징 비용, 그리고 경우에 따라 갑자기 수입원이 없어져도 몇개월의 모기지 지불이 가능한 예치금을 요구하기도 한다. 만약 현금 가능금액이 부족하다면 가족중 한 명이 돌려받지 않는 조건으로 어느 정도의 현금을 주는 경우도 가능하다. 단 돌려받지 않으며 이에 따르는 아무런 조건이 없어야 한다. 세번째, 집감정 가격 또는 구입가격이다. 재융자의 경우에는 무조건 감정가격이 기준이 되지만 구입융자의 경우 집감정 가격과 구입가격중 낮은 가격을 기준으로 한다. 마지막으로 자신의크레딧이다. 크레딧점수를 기준으로 한다면 일단 680점 이상이 되면 안정권이라 하겠으며 650이상도 가능할 수 있다. 이때 크레딧은 단지 점수만을 가지고 판단하지 않는다는 것을 알아야 한다. 융자은행에서 크레딧 리포트의 기존 기록들을 꼼꼼히 살펴보므로 융자승인에 아주 중요한 자료가 된다. ▷이자율과 클로징 비용 위의 조건을 어느 정도 충족시킨다면, 일단 융자승인이 가능하다고 판단해도 된다. 융자를 받는 분들이 가장 관심있어 하는 부분이 이자율이다. 융자회사에 전화를 걸어보면 같은조건일지라도 이자율에 큰 차이를 보이는 경우가 많다. 아무리 좋은 이자율로 현혹해도 자신이 받을 수 있는이자율을 미리 알고 있다면 가능성이 있는 이자율인지아니면사탕발림인지 알기 쉬울 듯하다. 여기에서는 일단 찾기 쉽도록 웹사이트 www.bank rate.com의평균이자율을 기준으로하자. 이 웹사이트에 접속하면 첫페이지에 은행들의 평균 이자율이 표기되어 있다. 기본적으로 이 이자율의 0.2~0.3% 더한다면 현재의 이자율로 생각해도 무방하겠다. 이렇게 계산된 이자율에 자신의 상황에 맞게 조금씩 더해 주고 빼주면 자신의 예상이자율이 나온다.(다음 칼럼에 계속) ▷문의: 703-994-7177, www.maxoh.com

2010.03.10. 17:48

[오문식의 융자 이야기] 세금보고 내용 알고 있어야

요즘 융자승인을 받는다는 것이 여간 어렵지 않다. 예전처럼 서류 내용을 믿어주는 은행들은 없다. 모든 확인 서류를 2중, 3중으로 확인시켜줘야 하며, 모든 서류로 확인을 해줘도 마치 의심하는 듯한 느낌을 받는다. 상황이 이렇게 변하면서 융자시 가장 기본이 되며 중요한 서류인 개인 세금보고의 중요성을 새삼 깨닫는 분들이 많다. 하지만 항상 회계사 또는 세무사에 의뢰를 해서 시키는 데로 할 뿐 실질적인 내용을 아는 분들은 극소수인 듯하다. 오늘은 자신의 세금보고를 간단하게나마 읽고, 이해를 할 수 있으면 좋겠다는 생각으로 간단하게 설명하려 한다. 자신의 세금보고 서류를 보면서 읽으면 이해가 빠를 듯하다. ▷Form 1040: 미 국세청의 규정된 양식의 하나인 Form 1040는 개인세금보고 양식을 말한다. 보통 개인세금보고의 첫 장을 보면 왼쪽 위에 굵은 글씨로 1040라고 적혀있는 것이 이 서류이다. 이 양식은 2장으로 되어있는데 개인세금보고에 필요한 숫자들의 결과만을 나열하여 한눈에 알아보기 쉽게 만들어 놓은 것이라 생각하면 된다. 드물게 1040EZ Form을 사용하여 보고하시는 분들도 있는데, 이는 Form 1040의 약식 양식이라 생각하면 된다. ▷수입(Income): 미 세법 상 세법이 지정해 놓은 과세대상이 아닌 항목 외의 모든 수입은 이곳에 기록을 해야 한다. 월급, 이자, 배당소득, 환불 금, 위자료, 렌트수입이나 비즈니스 수입 등 모든 수입을 기제하여야 한다. 이 모든 항목의 합계는 22번에 기록된다. ▷과세총소득(Adjusted Gross Income): 쉽게 생각하자면 세금혜택을 받을 수 있는 지출을 제외시킨 세금납부의 의무가 주어지는 총수입을 의미한다. 이는 총 수입에서 자녀의 학비, 직장과 관련된 이사비용, 이미 지불된 자영업자의 세금의 일부, 지불한 위자료 등의 합계를 37번 항목에 기제하게 된다. 이렇게 계산된 금액을 Adjusted Gross Income이라 칭하며 실질적인 과세할 수 있는 총 수입을 의미한다. 하지만 융자승인 시 필요한 숫자는 22번의 총 수입의 합계이며 과세총소득의 숫자와는 무관하다. ▷과세대상수입(Taxable Income): 과세총소득에서 또 한번 공제 가능한 항목을 제외시켜서 43번에 최종적인 세금을 물어야 하는 수입이 기록된다. 이곳에서의 공제항목은 모게지이자 지불액 등에 대해서 혜택을 받으며. 또한 부양가족에 대해서도 이곳에서 혜택을 받을 수 있다. 이렇게 계산된 과세대상수입에 자신의 세율에 따라 세금이 계산된다. ▷크레딧(Credit): 총세금이 계산된 후 세금 크레딧을 받을 수 있는 부분이 47번부터 53번까지 기제되며 이의 총 합계가 54번에 기록된다. ▷지불금액(Payment): 간단히 얘기하자면 이미 지불된 금액을 기제하는 항목이다. 과세대상수입에서 크레딧을 제외시킨 후 지불금액을 빼주면 실질적으로 환급받아야 할 또는 지불해야 할 세금이 계산된다. 중요한 것은 2010년에는 67번이 추가됐다. 이는 첫 주택구입자에게 주는 환급액이다. 이는 수입의 조정항목도 아니며 크레딧 항목도 아니므로 지불해야 하는 세금이 없는 경우 돌려받을 수 있게 된다. 다시 말해서 월급수령 시 지불되었던 세금처럼 미리 지불되었던 세금으로 처리된다. 이제는 조그마한 융자승인을 받으려 해도 세금보고 서류 없이 진행되는 경우가 거의 없다. 물론 자신의 세무사 또는 회계사에게 업무를 맡기는 경우 그냥 있는 서류만 전달해 주면 되지만 그래도 자신의 세금보고 상황은 어느 정도 파악하고 있는 것도 중요하다. ▷문의: 703-994-7177, www.maxoh.com

2010.03.03. 16:05

[오문식의 융자 이야기] 예상 밖 융자 거절

요즘 모든 융자의 승인절차가 까다로워졌다. 예상하지 못했던 문제로 융자승인이 걷잡을 수 없는 방향으로 흘러가버리는 경우가 많다. 이런 경우 융자를 담당했던 전문가들도 당황할 수밖에 없다. 고객의 입장에서는 크든지 작던지 융자승인을 못 받아서 집 구입을 포기한다면 물질적으로 또는 정신적으로 손해가 없을 수 없기 때문에, 그리고 일을 진행시키던 브로커 입장에서는 자신의 이름을 걸고 하는 비즈니스에 큰 오점을 남기기 때문에 당황하지 않을 수 없다. 오늘은 이렇게 예상외의 상황 중에 많이 발생하는 경우에 대해서 간단하게 짚어보자. ▷FHA 승인을 받지 못한 콘도: 단독주택이나 타운하우스에 비해서 콘도를 구입할 경우 더 신경을 많이 써야 한다. 이유는 모르겠지만 은행에서는 콘도를 단독주택이나 타운하우스에 비해서 별로 반기지 않는 듯하다. 일단, 이자율의 차이를 보이는 경우도 많으며 이자율의 차이도 적지 않다. 그 중 가장 큰 관심을 가져야 하는 부분은 해당 콘도가 FHA 승인(Approval)을 받은 콘도인지 그렇지 않은지 여부다. 물론 FHA융자가 아닌 일반 융자를 신청하는 경우에는 큰 문제가 되지 않는다. 하지만 FHA에 승인을 받지 못한 콘도라면 그만한 이유가 있다. 예를 들어 법적으로 소송이 걸려있는 경우, 콘도 소유자의 거주 비율보다 세입자의 비율이 더 높은 경우, 또는 세금문제가 걸려있는 경우 등. 그 이유도 다양하다. 규모가 큰 콘도라고 의심도 하지 않고 융자를 진행시켰다가 나중에 FHA승인을 받지 못한 콘도란 것을 알고 어이없어하는 경우가 많으므로 처음부터 확실하게 확인하는 것이 좋다. ▷예상보다 높은 Condo Fee: 요즘 콘도는 예전에 비해 Condo Fee가 높은 편이다. 10만 달러 남짓한 콘도의 Condo Fee가 300이상 되는 곳도 있다. 보통 융자승인을 받을 때는 정확한 Condo Fee를 입력시켜 조건부 승인을 받기보다는 콘도의 가격으로 Condo Fee를 예상하여 조건부 승인을 받아낸다. 이자율의 변화가 심한 시기에는 보다 빠르게 조건부 승인이라도 받아놓는 것이 이자를 묶어놓을 수 있기 때문에 안전하기 때문이다. 하지만 나중에 예상보다 Condo Fee가 너무 높다면 승인이 거절될 수 있다. 요즘에는 대부분의 경우 수입과 지출의 비례가 계산될 때 넉넉하지 않게 승인을 받는다. 이는 많은 분들이 자신의 수입에 맞추어 융자받을 수 있는 금액을 역으로 계산해서 집을 구입하기 때문이다. 따라서 Condo Fee에서의 100~200달러의 차이는 융자승인을 받을지 못 받을지를 결정하는 중요한 요인이 되기도 한다. ▷세금보고 수정: 일괄된 월급을 받아 W-2 Form을 받아 세금보고를 한다면 상관없지만, 개인 비즈니스를 운영하는 경우라면 세금보고 시 누구나 고민을 한번쯤 해보았을 것이다. 세금을 적게 보고하자니 융자받기가 힘들고, 많이 하자니 세금을 많이 지불하여야 하고. 이렇게 갈팡질팡하다가 세금보고 후 융자를 받기 위해서 수정보고를 하는 경우가 있다. 하지만 이런 이유가 융자승인 거절에 중요한 요인이 될 수 있다. 은행에서는 융자를 받기 위한 서류변경으로 의심하지 않을 수 없는 상황이 되기 때문이다. 이미 세금보고를 높여서 보고했으니 이에 대한 세금은 지불하여야 하고, 융자승인은 받지 못해서 당황하는 경우가 많다. ▷집 상태의 평가: 집 감정은 단순히 비슷한 집을 비교해서 가격을 측정하는데 그치지 않는다. 집에 결정적인 문제점이 있는지도 파악한다. 예를 들어 에어컨이 작동되지 않는다면 괜찮지만 히터가 나오지 않는다면 사람이 살 수 없는 집으로 본다. 이럴 경우 그 문제가 해결되지 전에는 융자가 나오지 않는다. 요즘처럼 ‘AS IS Condition’으로 집을 구입하는 경우가 많을 때는 ‘Living Condition’인지는 확인해 봐야 한다. 지금은 모든 은행들이 돌다리도 두들겨보고 건너는 격이다. 조금이라도 의심이 생긴다면 주저 않고 포기한다. 융자신청 전 충분한 상의를 거치고 확실한 준비가 무엇보다 중요한 시기이다. ▷문의: 703-994-7177, www.maxoh.com

2010.02.24. 16:30

[오문식의 융자 이야기] 오해하기 쉬운 융자정보

요즘에는 거의 모든 분들이 놀라울 만큼 많은 정보를 알고 있는듯하다. 신문이나 TV를 통한 정보에 발달된 인터넷을 통해서 자세한 사항까지 모두 알고 계시는 분들이 많다. 최근에 재융자나 주택구입에 관심이 있는 분들은 현재의 이자율이나 융자를 받기 위한 조건 등을 미리 다 알고 문의하시는 분들이 많다. 상담을 하다 보면 벌써 “많은 정보를 알아보셨구나”하고 단번에 알 수 있다. 이런 분들은 많은 사항을 미리 알고 계시기 때문에 상담하기 편하다. 하지만 문제는 잘못된 정보를 가지고 계시는 분들이다. 언론매체를 통해서 들은 정보가 아닌 여기저기서 들었던 정보를 자신만의 방법으로 종합해서 마치 그 정보가 정확한 것처럼 굳게 믿고 계신 분들은 좀처럼 생각을 바꾸려 하지 않는다. 오늘은 많은 분들이 잘못된 정보를 가지고 있는 부분에 대해서 간단하게 이야기해보자 ▷첫 주택구입자 세금혜택: 솔직히 말하자면 필자는 얼마 전까지만 해도 첫 주택구입자들의 세금혜택의 수입제안 선이 변경된 사실조차 모르고 있었다. 어떤 분이 전화로 문의를 하고서야 “그렇구나”하고 여기저기 알아보았다. 정말 언론 매체의 힘은 크다고 느꼈다. 내용은 일단 첫 주택구입자에게 주는 세금혜택에는 수입제안 선이 있다는 것이다. 작년 11월 6일까지 집을 구입한 분들은 싱글인 경우 7만 5000달러 이하의 수입을 보고했다면 모든 세금혜택을 받을 수 있으며 7만5000달러 이상 9만5000달러 이하의 수입이라면 부분적인 세금혜택을 받을 수 있다. 수입이 9만5000달러보다 많다면 첫 주택구입자로서의 세금혜택은 받을 수 없다. 이 같은 사항이 11월 6일 이후부터 올해 6월까지 집을 구입한다면 12만5000달러까지는 모든 세금혜택을 그리고 14만5000달러까지는 부분적인 혜택을, 그리고 그 이상의 수입보고 자는 세금혜택을 받을 수 없다. 결혼을 해서 조인트로 세금보고를 하는 경우, 11월 6일 전 구입자는 15만까지는 모든 혜택을, 17만 달러까지는 부분적인 혜택을 받을 수 있으다. 11월 6일 이후 구입자는 22만5000달러까지는 모든 혜택을, 그리고 24만5000달러까지는 부분적인 혜택을 받을 수 있다. ▷세금보고 후 주택융자: 요즘은 융자를 받으려면 적당히 세금보고 서류만 챙겨서 보여주면 안 된다. IRS의 세금보고 사본을 받을 수 있는 서류를 고객에게 서명 받은 후 IRS에 직접 사본을 신청해서 받는다. 상황이 이러해서 융자를 위해서 2009년 세금보고를 급하게 하는 경우에는 IRS에 파일이 기록되는 시간 동안 기다려야 하는 경우가 많다. 하지만 은행마다 세금보고 후 파일을 한 자료를 들고 직접 IRS에가서 사실 증명하는 도장을 받아온다면 IRS에서 직접 발행하는 사본을 대처할 수 있다. 그렇지 않다면 세금보고 파일 후 IRS 시스템상에 기록되는 3주에서 길게는 6주 동안은 융자를 진행시키지 못하고 기다려야 한다. 또한 융자를 받기 위해서 이미 보고한 세금보고를 수정보고 한다면 좋은 생각이 아니다. 융자를 받기 위해서 세금보고를 수정 보고한 것이 너무 눈에 보이기 때문이다. 또한 융자를 받고 나서 세금보고를 수정하겠다는 생각도 위험한 발상이다. ▷주택담보 현금인출: 특히 요즘엔 어떻게 해서든 자금을 마련하려는 분들이 많다. 솔직히 현재 진행중인 비즈니스를 통해서 또는 개인 크레딧으로 자금을 융통하기는 힘들다. 가장 확실한 방법은 주택담보 융자인데 모든 조건을 충족시킨다면 주택 현 시세에 90%까지도 융자가 가능하다. 하지만 많은 경우 주택가격의 80%까지만 융자를 승인을 해주는 경우가 많다. 이도 크레딧 점수가 낮거나, 빚이 많거나 또는 수입이 적은 경우 승인 받기 힘들다. 많은 분들이 각종 언론을 통해서 놀랄 만큼의 지식을 가지고 있다. 하지만 이렇게 얻은 지식만을 믿고 자신이 융자가 불가능하다고 포기하지도 말고 언제든지 자신은 융자가 가능하다고 넋 놓고 있지도 말았으면 한다. 각 분야의 전문가들은 괜히 존재하는 것이 아니다. 이를 최대한 활용해서 방법을 찾고 미리 계획을 세우는 것이 절실하게 필요한 시기가 아닐까 생각한다. ▷문의: 703-994-7177, www.maxoh.com

2010.02.17. 15:19

[오문식의 융자 이야기] 왕이 돼버린 은행

한참 미국의 부동산 시장이 날개를 달았던 시기의 일이다. 브로커업무를 하면서도 은행 이름을 다 알지도 못할 정도로 많은 은행이 생겨났다. 매일 사무실을 찾아오는 은행직원들도 달랐으며 매일 새로운 은행직원이 자신의 은행소개에 열을 올렸다. 이 시기에는 어떻게 해서든지 융자를 승인해 줄테니 신청만 해달라는 은행도 많았다. 융자승인의 다리역할을 하는 필자와 같은 브로커들에게는 다시는 오기 힘든 좋은 시절이었다. 하지만 이제는 은행의 태도가 완전히 바뀌었다. 주객이 전도되어도 이렇게 완벽하게 변할 수 있을까 하는 생각이 들 정도다. 브로커와 직접업무를 하는 은행직원들은 아직도 융자실적을 올려야하기 때문에 태도에 변함이 없다. 문제는 융자승인업무를 담당하는 직원들의 너무 당당해진 기세. 특별히 필요하지 않은 서류라 할지라도 그 직원이 필요하다면 반드시 필요한 서류가 된다. 충분히 다른 방법으로 증명할 수 있는 문제라 해도 그 직원이 특정 서류를 요구하게 되면 그 서류 없이는 승인이 불가능하다. 융자업무의 특성상 한 건의 융자승인을 받아내려면 한 명의 심사직원만이 그 건을 담당하게 된다. 자신의 파일을 검토하는 직원이 성격이 어떠한지, 그날의 컨디션이 어떤지에 따라 융자승인이 날수도 그렇지 않을 수도 있다. 참 서글픈 현실이다. 중간역할을 하는 브로커나 브로커와 업무를 하는 은행직원은 그 심사직원의 심기를 건드리지 않으려고 마치 어린아이 다루듯이 조심조심한다. 숏세일이나 융자재조정의 경우 문제는 더 심각하다. 이상하게 은행들의 팩스나 이메일은 한번 보내서는 잘 들어가지 않는다. 보내고, 보내고, 또 보내도 못 받았다고 한다. 그리고 못 받았다고 하면 그 이상 말을 하려 하지도 않는다. 팩스나 이메일을 보내면 은행 측에서 받아서 접수되는데 또 며칠 이상이 걸린다. 그렇다 보니 서류 한번 보내려면 보통 일주일 정도를 아무일도 못하고 허비해야 한다. 대부분의 은행들은 숏세일이나 재조정 심사를 위한 서류분실을 당연한 사례로 본다. 따라서 이에 대해 불만을 말하면 그냥 전화를 끊어버리는 경우도 있다. 지금의 미국내의 주택시장의 급격한 몰락은 모두에게 책임이 있다. 어떻게든지 융자를 승인해주려 했던 은행들도, 이를 이용해서 무리하게 융자를 받아냈던 브로커들도, 그리고 무리한 줄 알면서도 일단 융자받아서 집을 구입했던 구입자들도 모두 잘못이 있다. 하지만 이 모든 문제의 시발점은 은행 자신이었다는 것을 벌써 잊어버렸나 보다. 또한 지금 마치 죄인취급을 받는 주택소유자들은 그 당시 은행이 고개 숙여 찾아 다니던 고객이란 사실을 까맣게 잊고 있는 듯하다. 물론 숏세일이나 재조정의 업무를 담당하는 은행직원 입장에서는 아직 완벽하게 은행시스템도 없고, 정확한 승인기준도 없으며 업무는 밀리고 직원의 손은 부족하고 여러 가지 문제로 어려움을 겪고 있든 것쯤은 잘 알고 있다. 하지만 이러한 이유를 들어 고객의 집을 담보로 왕 행세를 해서는 안 된다는 생각이 든다. 이런 불성실한 태도의 은행직원들로 인하여 집이 차압되거나 차압위기에 처해있어도 고객들은 어디에 하소연 할 때도 없다. 신규고객에 대해서도 다르지 않다. 물론 은행들이 좋아하는 모든 조건을 갖춘 고객에 대해서는 놀랄 만큼이나 진행이 빠르다. 하지만 조금의 문제라도 있다면, 특히 고정된 수입이 없는 개인사업자들이나 크레딧 점수가 조금 미달이 되는 경우에는 태도가 돌변한다. 서류상으로 모든 걸 증명한다 해도 이것저것 트집을 잡기 시작하면 끝이 없다. 집을 구입할 경우 정해진 날짜를 맞추지 못하면 굉장히 절차가 복잡해질 수 있다는 것을 알면서도 아랑곳하지 않는다. 세틀먼트 전날 느닷없이 일주일 정도의 시간이 요구되는 서류를 요구하기도 하고, 그 시점에서 보여줄 수 없는 서류들을 요구하기도 한다. 지금 이렇게 닥친 위기는 모두의 잘못에서 비롯됐다. 그렇다면 이 시기를 극복해 나가는 것도 모두의 노력으로 극복해야 한다. 지금의 상황에서 모기지를 충분히 지불할 능력이 되는 고객들이 왠지 다 지불하는 게 손해 본다는 느낌이 들어서 재조정이나 숏세일을 시도하는 것도 문제다. 하지만 정말 어떠한 방법으로 문제를 해결하려는 고객에게 마음 상하는 대우를 할 필요도 없다고 생각한다. ▷문의: 703-994-7177

2010.02.10. 16:59

[오문식의 융자 이야기] 파산신청 후 크레딧

계속되는 미국의 불경기로 인해서 많은 분들이 경제적인 어려움을 실감하고 있다. 수입은 줄고 계속되는 지출로 인한 빛은 늘어만 가고, 늘어나는 빚에 높은 이자까지 부담해야 하는 상황에서 많은 분들은 벼랑 끝에 몰릴 수 밖에 없게 되었다. 혹 이 칼럼을 읽고 있는 분들이 이런 상황에 처해있다 하여도 너무 낙심하지 않았으면 한다. 미국이 크레딧을 존중하는 사회이지만 지금의 이런 상황은 본인뿐만 아니라 이래 없이 많은 분들이 직면한 고충이다. 이런 시기적인 영향으로 최근에는 크레딧에 대한 인식이 많이 변화하고 있다. 예전 같으면 주택이 차압 되고 개인파산 신청을 하고 크레딧상에 갚아야 할 빚들이 여기 저기 남아있다면 신용불량자라는 낙인이 찍히지만 지금의 상황은 모든 크레딧의 문제들을 어느 정도 이해하고 있다. 은행에서도 마찬가지이다. 파산신청을 했던 기록이 있거나 주택차압 경험이 있다 하여도 7년을 기다릴 필요가 없다. 오늘은 개인파산이나 주택차압 후 어떻게 대처해야 하며 회복에는 어느 정도의 시간이 걸리는지에 대해서 간단하게 알아보자 Chapter 7. 을 신청한 경우 Chp. 7은 현재 자신이 가지고 있는 빚과 자산을 모두 청산하는 경우이다. 이때는 가지고 있던 모든 빚을 탕감하고 자신이 소유한 모든 자산도 청산하여야 한다. 따라서 Chp.7신청 후에는 아무것도 없는 새로운 시작이라 보면 된다. 이제는 Chp.7을 신청한 후 2년이 지나면 주택융자가 가능해 졌다. 단, 파산신청이 완료된 후 24개월이 지나야 되며, 파산신청 후에는 크레딧의 아무 오점을 남겨서는 안 된다. 그렇다고 크레딧이 전혀 없어도 안 된다. 따라서 파산신청 후 약 1년 후부터는 어떤 식으로든 크레딧을 쌓아나가야 한다. 물론 처음에는 크레딧카드조차 만들기 힘들 것이다. 하지만 미리 예치금을 만들어 놓고 사용하는 신용카드 정도는 가능할 수 있으므로 파산신청 후 1년 정도가 지나면 뭐든지 크레딧상에 표기되는 계정을 만들어 사용하는 것이 좋다. Chapter 11을 신청한 경우 Chapter 11은 Chapter 7과는 다른 방법의 개인파산 방법이다. 현재 가지고 있는 모든 빚에 대한 파산이 아닌 부분적인 보고라고 하겠다. 예를 들어 현재 빚 중에 크레딧카드 계정 5곳에 관해서만 신청을 한다면 변호사를 통해서 채무자에게 얼마의 기간 동안 어떠한 방법을 돈을 지불하는지에 대해서 계약을 체결하게 된다. 따라서 Chp.7을 신청한 후에도 1년 동안 변호사를 통해서 계약한 금액을 잘 지불한다면 1년 후에는 주택융자가 가능하다. 단, 채무자에게 지불되는 월 지불액도 모두 현재의 지출로 계산되며 Chp.11신청 후에는 어떠한 크레딧상의 오점을 남기면 안 된다. 주택차압 또는 Short Sale을 한 경우 크레딧상의 주택차압과 숏세일은 큰 차이가 있다. 하지만 다시 주택융자를 받기 위해 기다려야 하는 시간은 비슷하다. 이 두 가지 경우 모두 3년이 지나야 주택융자가 가능하다. 만약 주택차압이나 숏세일로 집을 처분한 후 은행에 갚아야 하는 금액이 남아있다 하여도 큰 문제가 되지 않는다. 단, 기존 은행에 갚아야 할 금액을 어떠한 방식으로 지불할 것인지에 대한 계약이 체결돼 있다면 문제가 없다. 이 또한 주택차압 또는 숏세일 후 다른 어떤 경우에도 페이먼트가 늦은 기록이 있어서는 안 된다. 지금은 모두가 경제적으로 힘들어하는 시기이다. 자신의 크레딧상의 문제가 생긴다 하여도 크게 낙심할 필요는 없다. 너무 자신의 크레딧에 집착하다 보니 이를 역으로 이용하는 회사들도 많다. 수단과 방법을 가리지 않고 좀 더 좋은 크레딧을 가지려고 큰 돈과 시간을 낭비할 필요까지는 없다. 크레딧 수정은 어느 정도 가능하다. 하지만 모든 것을 깨끗하게 해주는 크레딧 교정은 없다. 너무 급하게 생각하지 말고 시간을 두고 천천히 크레딧을 회복시키는 것이 중요하다. ▷문의: 703-994-7177

2010.02.03. 15:17

[오문식의 융자 이야기] 융자시장과 고객들의 변화

융자시장이 예전같지 않다는것은 많은 분들이 직접 느낄 수 있는 기회가 많을 것으로 안다. 그 중에서 가장 두드러진 변화는 이제는 예전처럼 과도한 투자를 주택에 하는 경우가 거의 없다는 것이다. 부동산 경기가 곤두박질 치기 전인 3년 전만해도 일단 사고보자는 무리한 주택구입이 많았다. 그것을 가능하게 한 것이 무리한 융자승인이었다. 그 때만해도 융자를 받으려는 고객이 어디에서 어떤 일을 하고 수입이 얼마라고 적기만하면 은행에서는 “네, 그렀습니까”하며 눈감고 감사하다는 식으로 융자승인을 해줬다. 그렇게 무리한 융자승인을 요구하는 고객들과 그 고객들의 융자승인을 받아주기 위해서 수단과 방법을 가리지 않았던 브로커들 그리고 모든걸 알면서 애써 눈감아주며 융자승인을 해주었던 은행들의 삼박자가 이후 부동산 시장 붕괴의 시발점이 됐다. ▷가능한 융자를 먼저 확인하는 고객들- 부동산업에 종사하는 분들도 이젠 융자승인이 확실하지 않은 고객에게 집을 보여주는 수고를 하려하지 않는다. 열심히 집을 보여주고 마음에 드는 집을 찾아줘도 살 수 있는 방법이 없다는 것을 잘 알고 있기 때문이다. 또한 어느정도의 집을 구입할 수 있는지 다운페이는 어느 정도 해야 융자가 가능한지 등을 꼼꼼하게 살펴본 후 거기에 맞추어 집을 찾아준다. 예전처럼 무조건 맘에 드는 집을 골라 융자승인을 쥐어짜내 듯 받아내려는 경우는 거의 없어졌다. ▷자신의 수입에 맞는 맞춤융자- 가장 두드러진 변화는 대부분의 첫 상담에서 첫마디는 “이 정도 가격대의 집을 구입하려는데 가능할까요?” 또는 “제가 어느 정도까지 융자가 가능할까요?”이다. 예전처럼 악조건에서도 무조건 융자승인이 가능하다는 브로커에게 능력있다고 여기지 않는다. 이젠 고객들도 자신의 상황이 어느 정도 가능하다는 또는 융자가 힘들다는 정도는 다 알고있는 듯 하다. 크게 무리하면서 융자를 받으려 하지도 않는다. 몇년간의 힘든 시기를 격으면서 혹은 주변에서 모기지로 힘겨워하는 분들을 많이 지켜보면서 융자승인이 가능하다 하여도 금액을 낮추는 분들이 많아졌다. ▷적당한 세금보고- 특히 자영업이 많은 한인사회에서는 세금보고를 최소화 하는 것이 관행처럼 여겨져왔다. 하지만 이제 지나치게 적은 세금보고는 더 많은 손해를 볼 수 있다는것을 아는 분들이 많다. 집을 구입할 때는 물론이고 비지니스의 확장 또는 새로운 비지니스를 구입하기 위해서는 어느 정도의 세금보고는 필수적이다. 또한 현재 소유하고 있는 비즈니스를 팔기 위해서도 적당한 세금보고는 필수사항이 되었다. 지금 이렇게 어려움을 겪고 있는 것은 무리한 융자를 받으려는 사람과 그 융자를 받을 수 있게 유도해준 사람, 무리한 융자를 승인해준 은행 등 모두의 잘못이다. 지금은 이로 인해서 많은 분들이 막대한 손해를 보고 어려움을 겪으며 많은 은행들도 위기극복을 하지 못하고 문을 닫고 있다. 하지만 한가지 확실한 것은 지금 이제야 바른 길로 가고있다는 것이다. 고객들의 생각도, 융자회사의 생각도, 그리고 은행들의 자세도 모두 변했고, 이 모든 변화가 다시 안정된 주택시장을 위한 힘겨운 첫 걸음이라 믿는다. ▷문의: 703-994-7177

2010.01.27. 17:39

[오문식의 융자 이야기] 융자, 이렇게 해결할 수 있다

요즘은 융자받기가 하늘에 별 따기만큼 힘들다. 문제 없어 보이는 경우도 생각하지 못한 부분에서 문제가 발생되는 경우가 많다. 이러한 예외의 경우들은 기본적인 승인기준에 없기 때문에 많은 경험으로 격어 나가는 방법 외에는 알 수 있는 방법이 없다. 오늘은 벌써 몇 해 전부터 점점 까다로워진 융자승인 심사에서 경우에 따른 문제 해결방법에 대해서 몇 가지 이야기하려 한다. ▷대학 졸업 후 직장생활이 1년이 되지 않은 경우-대부분의 경우 소득증명은 2년 동안의 소득신고서류를 기준으로 한다. 하지만 대학 졸업 후 전공을 살려 취직하였다면 2년이 되지 않아도 현재 소득을 모두 인정받을 수 있다. 예를 들어 ‘가’라는 고객이 2007년에는 시간당 근무를 하면서 적은 소득신고를 하였고 2008년도에는 새로운 풀 타임 직장을 잡아서 근무를 하였다면 ‘가’고객의 수입은 2007년과 2008년 수입의 평균치만 인정받을 수 있는 경우가 많다. 하지만 ‘나’의 고객은 2008년에 졸업하여 바로 직장에 취직했다면 불과 1년도 되지 않은 소득기록이지만 모두 인정을 받을 수 있다. 이때 증명서류로는 학교 졸업장과 간단한 설명이 있는 편지를 작성하면 된다. ▷은행에 잔고가 부족한 경우-융자승인을 받을 때 은행에서는 융자승인을 하면 바로 세틀먼트를 할 수 있는 상황인가를 증명하도록 한다. 이때 기본적으로 주택구입시에는 다운페이먼트와 크로징비용등이 은행에 3개월 이상 준비가 되어있어야 한다. 만약 집 구입을 위해서 몇 주 또는 한, 두 달 전에 큰 금액을 입금시켰다면 그 입금된 금액의 출처를 서류로서 설명하여야 한다. 하지만 한번에 큰 금액이 입금된 경우 출처를 서류상 밝히기에는 필요한 서류들이 너무나 많다. 차라리 이런 경우에는 식구 중 일원이 조건 없이 기부하는 형식으로 하는 것이 바람 직 하다. 돈을 조건 없이 주는 경우이기 때문에 식구 중 일원이어야 한다. 또한 조건 없이 준다는 의미는 돈을 돌려받거나 이자를 받는 등 기부한 금액에 대해서는 일절 되받는 것이 없어야 한다. 이를 증명하기 위해서는 기부자와 기부 받는 자의 동의서와 기부자의 1개월간의 은행내역서가 필요하다. ▷회사는 타주 이면서 자택근무를 하는 경우-요즘은 IT의 발전으로 회사는 타주에 있으면서 이곳에 거주하면서 집에서 근무를 하는 경우가 많아졌다. 이런 경우 은행 측에서는 이를 투자용 주택구입으로 판단하는 경우가 많다. 이럴 때는 은행에 서류를 보내기 전 미리 설명을 해두는 것이 좋다. 은행서류심사 과정에서 의심을 받는다면 되돌리기 힘들지만 미리 이해를 시켜놓는다면 쉽게 문제해결이 되는 경우가 많다. ▷콘도가 FHA승인을 받지 못한 경우-융자승인 절차가 한참 진행 중에 콘도 자체가 FHA융자 승인에 부적합한 경우가 발생한다면 당황하지 않을 수 없다. 콘도를 구입할 경우 콘도자체가 FHA승인이 가능한 곳인지 먼저 알아두는 것이 좋다. 지역에 따라 웹사이트를 통해서 승인여부를 확인할 수 있으며 콘도관리를 담당하는 회사에 직접 전화를 해서 확인할 수도 있다. 만약 FHA승인이 가능하지 않은 콘도라면 FHA융자를 받을 길이 전혀 없다. 일반융자로 승인을 받아야 하는데 이렇게 된다면 3.5%적은 다운페이먼트로 집을 구입하려 했던 고객이라면 집 구입을 포기해야 하는 경우가 많다. 이를 미리 알아보지 못해서 나중에 일이 발생한다면 그에 따른 책임은 고수라니 집을 구입하려 했던 구입자가 책임을 물어야 하므로 미리 확인해보는 것이 중요하다. 요즘은, 융자승인의 기본적인 기준 외에 다른 이유로 승인이 거절되는 경우가 더 많다. 정말 이런 이유로 승인이 거절될 수도 있구나 하는 어이없는 경우도 많다. 하지만 은행의 설명을 들어보면 다 자신들만의 이유는 있다. 무엇보다 경험이 많은 전문가와 상의하는 것이 문제들을 사전에 예방할 수 있는 유일한 방법이라 하겠다. ▷문의: 703-994-7177

2010.01.20. 15:44

[오문식의 융자 이야기] 렌더와 브로커의 차이

작년 말 부터 필자의 회사는 융자브로커 회사에서 융자은행 즉 렌더(Lender)로 탈바꿈했다. 쉽게 말하자면 소매상에서 도매상으로 융자 비지니스의 운영자체를 바꾼셈이된다. 처음에는 이러한 변화가 얼마만큼의 고객에게 이득을 줄 수 있는지에 대해서 의문이 있었다. 하지만 변화가 있은 후 브로커와 렌더에는 적지않은 차이가 있음을 실감할 수 있었다. 단, 렌더와 브로커는 장, 단점이 분명하게 있다. 이를 적절하게 이용하기 위해서 필자의 회사처럼 렌더와 브로커를 병행하는 회사들이 생겨나게 된 것이다. 오늘은 렌더와 브로커와의 차임점을 간단하게 이야기하고, 이를 적절하게 이용할 수 있는방법에 대하여 설명하려 한다. ▷이자율의 차이점-도매상에서 소매상으로 물건을 넘길때 도매상은 분명한 이윤을 남긴다. 렌더와 브로커의 차이는 이와 동일하다 하겠다. 브로커를 통해서 융자를 진행시키는 경우 브로커에게도 분명한 이윤이 돌아가야 함으로 융자를 받는 고객의 입장에서는 자신도 모르게 융자은행에 그리고 브로커에게 이윤을 주게된다. 이는 현금으로 지불하는 형식이 아닌 이자로 이윤을 지불하게 되어있다. 예를 들어 융자은행이 4%의 이자율로 승인을 해주게되면 브로커를 거치면서 이자율은 4.25%로 상승하게 된다. 이 0.25%는 브로커의 몫이다. 융자은행은 4%의 이자로 이윤을 장기적으로 남기거나 이를 다른은행에 보다 낮은 이자율 즉 3.5%정도의 이자유로 되팔게 된다. 고객에게는 이자율의 변동이 생기지 않는다. 이 이자율의 차이, 즉 0.5%는 융자를 되팔은 융자은행의 몫이기 때문이다. 융자은행과 브로커는 이러한 계념으로 이윤을 발생시키는 것이다. 이때 중간업체인 브로커를 통하지 않는다면 좀 더 좋은 이자율을 받을 수 있는 기회가 있다. ▷융자은행(Lender)이 무조건 좋은 것은 아니다-위의 예는 일반적인 예일 뿐 모든 경우에 해당되지는 않는다. 각 은행은 은행마다 프로그램이 다르고 융자승인 방식이 다르다. 따라서 모든조건이 완변한 경우가 아니라면 은행의 차이에 따라서 이자율에 적지않은 차이를 보일 수 있으며 경우에 따라 다른 은행에서는 융자승인이 가능한 융자가 특별한 은행에서는 융자승인이 거부될수도 있다. 브로커의 장점은 보다 많은 은행과의 관계이다. 융자브로커 회사들은 보다 많은 융자은행 확보가 최대의 무기가 될 수 있다. 반면 융자은행의 경우 자신의 은행에서 승인이 될 수 없거나 높은이자율로 승인된다해도 다른 방법이 없다. 이에 많은 융자회사들이 필자의 회사와 같이 렌더와 브로커의 업무를 병행하고 있다. 이 사회에는 절대 공짜란 없다. 융자또한 고객들은 자신도 모르는 사이에 은행과 브로커의 사이 그리고 은행과 은행과의 사이를 거치면서 은행과 브로커에 서비스비용을 지불하고 있다. 이렇게 지불되는 비용을 줄일 수 있다면 줄여봐야 한다. 그 누구도 렌더가 또는 브로커가 자신에게 유리하다고 단정지을 수 없다. 자신의 상황에 맞게 잘 알아본 후 판단해야 한다. ▷문의: 703-994-7177

2010.01.13. 15:49