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2008년 후반기를 기점으로 모기지 이자율은 지속적으로 하락했다. 2009년 후반기에는 모기지 융자의 역사에서도 찾아보기 힘들만큼의 낮은 이자율을 기록했다. 부동산 시장이 주춤하면서 낮은 이자율은 주택시장의 한가닥 빚과 같은 존재였다. 어려운 상황에서도 지금이 기회다라고 생각한 주택구입희망자들이 대거 등장했다.
이에 정부가 첫번째 주택구입자들에게 주는 세금혜택도 한 몫했다. 또한 좀 더 낮은 이자율로 재융자를 시도하는 고객들도 많았다. 수입이 확실하고 크레딧에 큰 문제가 없는 고객들에게는 더 없이 좋은 기회가 없었다. 물론 재융자 비용이 들어가기는 하지만 장기적인 안목으로 본다면 이런 기회가 다시 언제 올지 모른다는 판단 때문이었다.
하지만 이제는 이러한 이자율의 혜택도 끝이 보인다. 3월말을 기점으로 이자율은 매일 조금씩 상승하고 있다. 이는 연방준비제도이사회가 모기지담보부채권 매입을 중단한 시점과 맞물려 더 우려되고 있다. 이러한 이자율 상승현상이 갑작스런 변화에 따른 일시적인 현상이라면 크게 걱정할 부분은 아니지만 그런 상황처럼 보이지는 않는다. 이러한 현상의 심각성을 설명하려면 미국의 모기지 대출 시스템에 대해서 간단하게 이야기하여야 할 듯 하다. 먼저 각 모기지 은행들의 역확은 모기지를 원하는 고객들을 유치하는데 있다고 해도 과언이 아니다.
모기지를 받으면 매월 은행에 특정금액을 지불하게 된다. 이때 매월 갚아나가는 금액은 은행의 돈이 아닌 경우가 대부분이다. 은행은 대출을 고객에게 해주지만 그 이후 즉시 다른 금융기간에 매각해 현금화하고자 하는 수요가 많다. 이는 즉시 현금화하는 경우 추가적인 자본확충없이 또 다른 대출을 하여 수익을 창출할 수 있기 때문이다.
주택시장의 활성화를 위해서 연방준비제도이사회(Federal Reserve System의 의장 이하 7인의 이사단)에서는 미국의 12개의 연방준비은행을 통하여 모기지담보부택권을 매입했다. 투자자들을 찾기 힘들었던 모기지 은행의 입장에서는 든든한 후원자가 생긴 것이었다. 하지만 이제 연방준비은행에서 모기지담보부채권을 구입 할 자금이 모두 바닥이났다. 더 이상 채권매입이 불가능한 시점이 되자 연방준비제도이사회에서는 채권매입이 중단돼도 이자율에는 큰 변화가 없을것이라 예상하며 상황을 진정시키려 했다.
하지만 채권매입이 중단된 첫 날부터 이자율은 쉬지않고 상승하고 있다. 첫날부터 0.25%정도가 가파르게 상승하였으며 그 이후 꾸준하게 상승하고 있다. 상황이 이렇게 흘러가니 이제는 이자율상승과 채권매입중단과의 연관성을 확신하지 않을 수 없게 됐다. 지금은 이러한 이자율 상승이 언제까지 지속될 것이며 어느정도까지 상승할 것인지에 대해서 많은 분석이 나오고 있다. 이는 당분간의 지속적인 이자율 상승은 공공연한 사실로 받아들여지고 있다는 것이다.
많은 전문가들은 최소한 올 여름까지는 지속적인 상승을 보일것으로 예상하고 있지만 상승폭에 대해서는 예상 자체를 조심스러워 하고있다. 30년고정 금리를 기준으로 생각한다면 2008년 10월에는 6.5%를 기록하던 이자율이 지속적으로 하락하면서 2010년 초에는 5% 미만으로 낮아졌다. 하지만 3월을 마지막으로 약간의 업치락뒤치락 하면서 5%평균을 유지하던 이자율은 4월 6일 현재, 5.25%~5.375%를 기록하고 있다. 아직 상승곡선은 이어지고 있으며 많은 전문가 분들도 또다른 이자율의 하락은 당분간 포기한 상태이다.
만약 3월에 집을 구입했거나 재융자를 받은 분들이 있다면 낮은 이자율의 막차에 올랐다고해도 과언이 아닐듯 하다. 필자의 고객들도 3월에 융자신청이 들어간 고객들에게는 상황을 설명하고 가능한 빨리 Rate Lock을 해 둘것을 설득하고 있는 실정이다. 은행들의 이자율은 현재 하루 2회 이상 변하고 있다. 지금의 이자율이 5분후의 이자율과 달라질 수도 있는 상황이다. 고객과의 이자율에 대한 약속이 곧 신용인 필자와 같은 브로커 에게는 현재 상황이 정말 숨막히는 상황이 아닐 수 없다.
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