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대부분의 고객들을 보면 자신의 융자를 맡은 전문가들이 큰 마술을 부릴 수 있을 것으로 착각하는 경우가 많다. 필자가 몇 차례에 걸쳐 본컬럼에 썼듯이 융자 승인에는 특히 주택융자는 너무나도 확실하게 짜여진 틀에 박혀있다. 물론 요즘에는 변수가 많다. 하지만 이런 변수는 융자승인의 가능여부를 판단하는 데 영향을 주며 이자율을 결정하고 세틀먼트 비용에 영향을 주는 사례는 많지 않다.
일반적인 융자 승인조건과 승인이 가능한 경우라면 받을 수 있는 이자율과 세틀먼트 비용을 자신이 어느 정도 예상할 수 있게 설명하려 한다. 단 이번 칼럼에서 승인조건에 맞지 않는다고 해서 무조건 융자승인을 받을 수 없는 것은 아니며, 반대로 조건에 맞는다고 무조건 융자승인을 받을 수 있는 것도 아님을 미리 밝혀둔다.
▷융자승인 조건
융자승인은 간단하게 4박자만 맞아주면 가능하다. 수입과 지출의 비례, 현금가능 재산, 집감정 가격 또는 구입가격에 비례한 다운페이, 그리고 자신의 크레딧. 이세 가지를 모두 충족시킬 수 있다면 융자승인은 어렵지 않다.
두번째, 현금가능 재산은 집 구입 또는 재융자시 얼마 만큼의 현금을 확보할 수 있느냐의 여부를 알 수 있는 지표다. 일반적으로 다운페이와클로징 비용, 그리고 경우에 따라 갑자기 수입원이 없어져도 몇개월의 모기지 지불이 가능한 예치금을 요구하기도 한다. 만약 현금 가능금액이 부족하다면 가족중 한 명이 돌려받지 않는 조건으로 어느 정도의 현금을 주는 경우도 가능하다. 단 돌려받지 않으며 이에 따르는 아무런 조건이 없어야 한다.
세번째, 집감정 가격 또는 구입가격이다. 재융자의 경우에는 무조건 감정가격이 기준이 되지만 구입융자의 경우 집감정 가격과 구입가격중 낮은 가격을 기준으로 한다. 마지막으로 자신의크레딧이다. 크레딧점수를 기준으로 한다면 일단 680점 이상이 되면 안정권이라 하겠으며 650이상도 가능할 수 있다. 이때 크레딧은 단지 점수만을 가지고 판단하지 않는다는 것을 알아야 한다. 융자은행에서 크레딧 리포트의 기존 기록들을 꼼꼼히 살펴보므로 융자승인에 아주 중요한 자료가 된다.
▷이자율과 클로징 비용
위의 조건을 어느 정도 충족시킨다면, 일단 융자승인이 가능하다고 판단해도 된다. 융자를 받는 분들이 가장 관심있어 하는 부분이 이자율이다. 융자회사에 전화를 걸어보면 같은조건일지라도 이자율에 큰 차이를 보이는 경우가 많다. 아무리 좋은 이자율로 현혹해도 자신이 받을 수 있는이자율을 미리 알고 있다면 가능성이 있는 이자율인지아니면사탕발림인지 알기 쉬울 듯하다.
여기에서는 일단 찾기 쉽도록 웹사이트 www.bank rate.com의평균이자율을 기준으로하자. 이 웹사이트에 접속하면 첫페이지에 은행들의 평균 이자율이 표기되어 있다. 기본적으로 이 이자율의 0.2~0.3% 더한다면 현재의 이자율로 생각해도 무방하겠다. 이렇게 계산된 이자율에 자신의 상황에 맞게 조금씩 더해 주고 빼주면 자신의 예상이자율이 나온다.(다음 칼럼에 계속)
▷문의: 703-994-7177, www.maxoh.com