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요즘 모든 융자의 승인절차가 까다로워졌다. 예상하지 못했던 문제로 융자승인이 걷잡을 수 없는 방향으로 흘러가버리는 경우가 많다. 이런 경우 융자를 담당했던 전문가들도 당황할 수밖에 없다.
고객의 입장에서는 크든지 작던지 융자승인을 못 받아서 집 구입을 포기한다면 물질적으로 또는 정신적으로 손해가 없을 수 없기 때문에, 그리고 일을 진행시키던 브로커 입장에서는 자신의 이름을 걸고 하는 비즈니스에 큰 오점을 남기기 때문에 당황하지 않을 수 없다. 오늘은 이렇게 예상외의 상황 중에 많이 발생하는 경우에 대해서 간단하게 짚어보자.
▷FHA 승인을 받지 못한 콘도: 단독주택이나 타운하우스에 비해서 콘도를 구입할 경우 더 신경을 많이 써야 한다. 이유는 모르겠지만 은행에서는 콘도를 단독주택이나 타운하우스에 비해서 별로 반기지 않는 듯하다. 일단, 이자율의 차이를 보이는 경우도 많으며 이자율의 차이도 적지 않다.
그 중 가장 큰 관심을 가져야 하는 부분은 해당 콘도가 FHA 승인(Approval)을 받은 콘도인지 그렇지 않은지 여부다. 물론 FHA융자가 아닌 일반 융자를 신청하는 경우에는 큰 문제가 되지 않는다. 하지만 FHA에 승인을 받지 못한 콘도라면 그만한 이유가 있다. 예를 들어 법적으로 소송이 걸려있는 경우, 콘도 소유자의 거주 비율보다 세입자의 비율이 더 높은 경우, 또는 세금문제가 걸려있는 경우 등. 그 이유도 다양하다. 규모가 큰 콘도라고 의심도 하지 않고 융자를 진행시켰다가 나중에 FHA승인을 받지 못한 콘도란 것을 알고 어이없어하는 경우가 많으므로 처음부터 확실하게 확인하는 것이 좋다.
하지만 나중에 예상보다 Condo Fee가 너무 높다면 승인이 거절될 수 있다. 요즘에는 대부분의 경우 수입과 지출의 비례가 계산될 때 넉넉하지 않게 승인을 받는다. 이는 많은 분들이 자신의 수입에 맞추어 융자받을 수 있는 금액을 역으로 계산해서 집을 구입하기 때문이다. 따라서 Condo Fee에서의 100~200달러의 차이는 융자승인을 받을지 못 받을지를 결정하는 중요한 요인이 되기도 한다.
▷세금보고 수정: 일괄된 월급을 받아 W-2 Form을 받아 세금보고를 한다면 상관없지만, 개인 비즈니스를 운영하는 경우라면 세금보고 시 누구나 고민을 한번쯤 해보았을 것이다. 세금을 적게 보고하자니 융자받기가 힘들고, 많이 하자니 세금을 많이 지불하여야 하고.
이렇게 갈팡질팡하다가 세금보고 후 융자를 받기 위해서 수정보고를 하는 경우가 있다. 하지만 이런 이유가 융자승인 거절에 중요한 요인이 될 수 있다. 은행에서는 융자를 받기 위한 서류변경으로 의심하지 않을 수 없는 상황이 되기 때문이다. 이미 세금보고를 높여서 보고했으니 이에 대한 세금은 지불하여야 하고, 융자승인은 받지 못해서 당황하는 경우가 많다.
▷집 상태의 평가: 집 감정은 단순히 비슷한 집을 비교해서 가격을 측정하는데 그치지 않는다. 집에 결정적인 문제점이 있는지도 파악한다. 예를 들어 에어컨이 작동되지 않는다면 괜찮지만 히터가 나오지 않는다면 사람이 살 수 없는 집으로 본다. 이럴 경우 그 문제가 해결되지 전에는 융자가 나오지 않는다. 요즘처럼 ‘AS IS Condition’으로 집을 구입하는 경우가 많을 때는 ‘Living Condition’인지는 확인해 봐야 한다.
지금은 모든 은행들이 돌다리도 두들겨보고 건너는 격이다. 조금이라도 의심이 생긴다면 주저 않고 포기한다. 융자신청 전 충분한 상의를 거치고 확실한 준비가 무엇보다 중요한 시기이다.
▷문의: 703-994-7177, www.maxoh.com