제이 권/프리마 에스크로 대표
서브프라임 사태 이후로 더욱 까다로와진 융자 조건과 위축된 경제 분위기 때문에 스몰비즈니스 매매에도 영향이 크다. 다운페이 하는 금액이 늘은 것은 물론 서류심사에도 셀러나 바이어를 주눅들게 만드는 점이 많다.
크레딧에 따라 적은 다운 페이먼트로 사업체나 부동산을 구입할 수 있었던 때가 새삼 그리운 요즘 팔고자 하는 간절한 마음의 셀러와 생계를 위해 구입해야 하는 바이어의 안타까운 마음이 '오너 케리'를 유행하게 만들었다.
'오너 캐리'의 이자는 대개 양측의 합의하에 시세에 맞추고 상환 기간이 짧은 편이며 구비 서류도 매우 간단하므로 많은 이들이 편리하게 융통하는 편이다.
이때 셀러는 담보권 설정이 바이어의 1차 은행보다 후순위가 된다는 것을 명심해야 하며 이는 곧 '위험 부담'을 말한다. 사업을 포기하게 되는 바이어는 1차 담보권자인 은행과 협상을 하기도 하고(Short-Sale) 렌트 부담까지 버거운 나머지 안타깝게도 '야반 도주'를 하기도 한다.
사업체나 부동산을 구입할 때 그저 1차 융자만 한 것으로 오해를 하기도 하고 이미 살고 있는 경우라면 채무자의 말만 믿고 시세나 에퀴티에 대한 과대 평가대로 빚을 내어 주기도 한다. 따라서 2차 담보권이라 철썩같이 믿었던 '오너 캐리'가 3차로 등기돼 있기도 하고 마이너스 에퀴티에 깜박 속을 수도 있다. 은행이나 융자 기관에서는 대개 '오너 캐리'를 바이어의 다운 페이먼트로 간주하지 않기 때문에 이를 감안해 융자 금액을 상의 하는 것이 현명하다.
'오너 캐리'도 바이어의 채무중의 하나이다. 채권자는 자신의 변경된 주소를 반드시 채권자에게 업데이트해야 하며 채무자는 마지막 페이먼트를 납부하기전 담보권 해지와 어음 원본을 회수하는 것이 중요하다. 대개 마지막 페이먼트와 이상의 서류들이 맞바꿔 지는 것이 상례이다.
모든 담보권의 해지는 반드시 설정되었던 해당 카운티나 주에 등기되지 않으면 후에 낭패를 볼 수가 있으니 세심한 주의가 요구된다. 처음 '오너 캐리'를 할 때에는 다급한 마음이었으나 세상일이 꼭 마음먹은 대로 되는 것도 아니고 그렇다고 늘 어려운 것만도 아니다. 어음같은 서류에 'Prepayment Penalty'(선납 벌금) 같은 조항을 한번 쯤 검토해 보는 것도 좋은 일이다. 극단적으로 납부 기한 이전에 원금을 상환하게 되면 이자를 기대하던 채권자가 과다한 벌금을 물리는 경우도 있기 때문이다.
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