[제이 권의 에스크로 기간] 주인 그리고 직원

'일당 백' 직장에 근무하든 사업을 하든 '조직'에 몸 담고 있다면 누구나 '주인처럼 일하는' 직원과 함께 있기를 바란다. 리커 스토어를 하는 H씨 말이 "마누라가 돈 통 잡으면 1전 한 푼 안틀린데 아들 놈이 캐시어 본 날은 한 50달러가 비고 매니저가 지킨 날은 꼭 100달러가 빈다"고 한다. 등돌리면 남이라면서도 모두들 배우자와 일하는 것이 제일 든든한 것 같다. 요즘은 법인 혹은 파트너 형태로 대부분 재산 형태를 유지하는 한인들이 많아졌다. 본인 여부만 확인하면 되던 예전과 달리 법인 서명인에 대한 업데이트까지 에스크로 업무가 늘어난 셈이다. 재미있는 것은 법인의 구조가 대부분 부부 혹은 가족 중심으로 되다 보니 자연스럽게 대리 서명을 하고 습관적으로 사인을 위조(?)하기도 하기에 주장이 강한 손님들로 사무실이 들썩거릴 때가 있다. 동업이었던 경우 한 파트너가 중간에 빠져나가 더 이상 연관이 없다 해도 서류상 제대로 절차를 밟지 않았다면 또한 곤란한 일이다. 에스크로를 오픈할 때 누가 적절한 서명인인지를 확인하고 누가 등록된 종업원인지를 짚고 넘어간다. EDD에 등록된 종업원이 예전이나 현재 1명이라도 있었다면 그 어카운트가 정리되어야만 셀러의 의무가 끝나기 때문이다. 만약 한두명 종업원에 대한 세금이라도 오랜 기간 세금이 누락되었거나 규모가 있는 식당을 주인 혼자 운영하는 것으로 돼있어 감사를 받았던 경험이 있다면 또한 주의해 볼 일이다. 모든 에스크로의 클로징에는 셀러의 채무가 대부분 정리되지만 특히 정부의 관련기관에 대해서 우선권이 주어지기 때문에 EDD나 카운티 세금 혹은 주정부 세금 등에 오피서가 각별히 신경을 쓰고 손님들께 통보하고 늘 분주하다. 아무리 사전에 통보하고 CPA와 통화까지 했어도 정작 당사자인 셀러의 준비가 중요한 데 늘 클로징에서는 문제가 된다. '내 맘같은 종업원' 누구나 꿈꾸어 보는 일이지만 몇 년에 한 명 만날까 말까이다. 자신의 일처럼 한다면 업주는 물론 자신의 발전에도 도움이 되는 것은 물론이고 주인과의 관계도 더없이 좋을 것이나 그 벽을 넘기가 어찌 그리 어려운지 모르겠다. 막상 클로징때 대부분의 셀러들은 자신이 크게 대수롭게 여기지 않던 노동부 어카운트에 대해 가볍게 넘어 가기를 기대하는 경우가 많다. 그러나 정부 기관의 어떤 어카운트도 연체가 있을 경우 "책임 소재"가 바이어에게 넘어가므로 가볍게 넘기고자 하는 바이어가 없는 것이 늘 문제다. 장애물이 있는 사업체에 융자를 흔쾌히 주려하는 은행이 없는 것도 물론이지만 담보권의 순서가 은행 담보보다 우선인 것에 개의치 않을 은행이 없기 때문에 아무리 작은 금액의 담보권도 결국 장애일 수 밖에 없다. 필요한 나의 오른 팔은 누구일까 한 번쯤은 생각해볼 일이다. ▷문의:(213)365-8081

2010.06.07. 19:21

[제이 권의 에스크로 기간] 인생 역전

오랜 고객인 K씨가 오는 날이면 2-3시간이 훌쩍 지나가 버려 파킹비가 기절할만큼 나와버린다. 7년 전 대형 마켓을 꿈꾸며 구입한 1만5000스퀘어피트가 넘는 마켓의 매상 하락과 여러 악재로 인생의 가장 어려운 시간을 겪었다. 결국 건물주의 재개발 통보로 하루 아침에 모든 재산을 송두리째 포기해야 하는 마지막 단계에서 '사람이 이렇게 죽을 수도 있겠구나'라는 생각도 했다고 한다. 모든 것에 쪼달리는 생활속에서 가장 힘들었던 것은 친지들과 가까운 친구들이 가져다준 마음의 상처라고도 헸다. 전화만 해도 바쁜 척하고 집에 찾아가면 차는 보이는데 사람이 없고 심지어 가게의 종업원에게까지도 냉대를 받으면서 주의의 모든 사람들이 다 떠나간 공허함으로 괴로웠다는 말을 할 때는 늘 눈물이 글썽이곤 했다. 그러던 K씨가 밀렸던 복을 한꺼번에 받는 일이 생겼다. 배우자의 사별로 혼자 가게를 운영할 수 없는 미망인의 가게를 인수해달라는 제안을 받고 시작한 가게가 시쳇말로 '대박'이 난 것이다. 밀려드는 손님을 받느라 화장실 갈 시간도 없이 저녁이면 돈 세는 맛에 식사를 잊는 적도 있어서 꿈같은 시간을 보내고 있는 것이 아닌가. 그를 보면 '인생역전'이 있긴 있구나 하는 생각이 든다. 힘들긴 했지만 지난 마켓에서 많은 것을 배웠기에 어느 것 하나 힘든 것이 없고 다루기 힘든 직원도 없다. 속담에 '비 온 뒤 땅이 단단해 진다'라든지 '젊어서 고생은 사서 한다'고 사람들이 말하지만 남의 일에 말로 하기는 쉬워도 자신에게 닥친 시련을 의연하게 넘기는 사람이 몇이나 있을까. 성공한 뒤에는 당당하게 어린 시절 혹은 지난 날의 추억을 떠올릴 수 있지만 지금 현실로 겪고 있는 어려움을 가슴보다 머리로 풀어 나갈 수 있는 사람은 또 얼마나 될지 모르겠다. 에스크로에 오는 많은 이들 중에는 역경을 딛고 성공한 이들도 있고 현재의 어려움으로 고통받는 이들도 있다. 과거형이든 현재형이든 세월이 지나면 모두 추억이 되겠지만 늘 과거보다는 지금의 형벌이 더 가혹하게 느껴지는 법이 아닌가. 수입이 줄어 쪼달리고 융자가 어려워져 사업체 구입이 힘들고 셀러는 이전의 환상에서 깨어나지를 못해 괴롭고 바이어는 괜한 기대감으로 투자를 꺼리니 난감하다. 그래도 언제나 꼭 사야하는 바이어는 있게 마련이고 팔고 싶은 셀러는 준비돼 있으니 진심을 통하고 정성을 다한다면 어려울 일도 없다고 본다. 지난 80년대 그리고 90년대에도 경기침체는 있었다. 그리고 그 혹독한 경기의 바람에도 부를 축적하는 이들은 있었고 이익은 발생했다. 남들 잘나갈 때 잘 하는 것은 당연하다. 그러나 어려운 때 남다른 노력으로 빛을 발하기란 어려운 일이나 더욱 값지다. 2010년 한 해가 모든 분들에게 도전해 볼만한 한 해가 되기를 진심으로 기원하는 바이다. ▷문의:(213)365-8081

2010.05.31. 16:32

[제이 권의 에스크로 기간] 운수 좋은 날

어릴 적 읽은 책 중에 현진건 작가의 '운수 좋은 날'은 소녀 시절 필자에게 사회의 쓴 맛을 엿보게 하는 좀 색다른 책이었다. 억세게도 일이 꼬이는 것을 인력거꾼 김첨지의 하루를 통해 역설적으로 표현한 여느 책과는 확실히 다른 책이었다. 왜 사람들은 '재수가 없다' '운이 좋다'는 것에 집착을 하고 필자 역시 본인의 잣대로 '일이 잘 풀린다' 혹은 그렇지 않다는 것에 감정의 기복이 심해지는 걸까? 풋내기 에스크로 오피서 시절부터 굳세게 의리(?)를 지켜 주시는 고객들 중에는 '일을 깔끔하게 잘 해 줘서' '내 일처럼 해주는 든든함이 좋으니까' 하는 것이 끈끈하게 이어주기도 한다. 하지만 '별로 안좋은 일이 없었기 때문에' 가 진짜 이유인 경우가 압도적이다. 시간이 너무 늦으면 마음이 조급해져서 더 막히는 것 같고 일이 잘 안되는 에이전트와는 너무 터프하게 거래를 시도하지 않았는지 생각해 볼 일이다. 1월 말 타운의 한 식당 에스크로는 모든 것을 '운대가 맞아야 한다'는 지론을 가진 셀러의 고집으로 산전수전을 겪어야 했다. 오픈하는 날부터 '손이 없는 날'로 약속을 해야했고 클로징 날짜도 원하는 날짜로 반드시 맞춰야 해 은행 융자 스케줄과 재료의 배달 무엇보다 ABC 라이센스 이전 날짜를 맞춘다는 것은 어려운 일이었다. 잘 참아준 바이어 덕분에 무사히 넘어가기는 했으나 살얼음 판이었다고나 할까. 절대 비밀이었던 매상 체크 기간에도 셀러를 거슬리는 이의를 제기할 수 없었던 바이어는 에이전트에게 불만을 토로하고 클로징 이전에 사업체에 발도 들이지 못하게 해 견적도 받지 못한 채 감정이 쌓일 대로 쌓여갔다. 결국 바이어가 융자는 받았으나 ABC 라이센스 이전을 원하는 날짜에 맞추기 위해 마지막 클로징 서류에 사인을 늦춰 사단이 나고야 말았다. "이상하게 하는 것마다 줄창 깨진단 말이야" 아니면 "신기하게 막힘없이 잘 된다니까" 하는 에이전트나 고객을 만날 때마다 좋은 면이건 나쁜 면이건 겁나기는 마찬가지다. 언제 그 신드롬이 깨어질런지 모르는 일이기 때문이다. 우리는 특히 원인을 엉뚱한 곳에서 찾거나 해석을 달리하는 일이 많아서 억울하기도 하다. 그렇다고 따지는 것은 감정을 더욱 상하게 만들 수 있으므로 '좋은 것이 좋다'는 식으로 넘어가기도 하지 않은가. 부동산 에이전트나 은행의 융자 오피서나 에스크로 오피서 누구도 매매가 잘 안되기를 바라는 이는 없다. 일부러 골탕을 먹이려는 이도 없고 물론 재수 없기를 바라는 일도 절대 없다. 만약 한 번 뜻하지 않는 일이 일어난다면 다시 기회를 가져봄으로 더 좋은 결과를 가질 수도 있고 더불어 '동고 동락'의 결속을 다질 수도 있지 않을까. 어쩌면 모두가 많은 기회를 스스로 저버리고 사는 지도 모르겠다. ▷문의:(213)365-8081

2010.05.24. 18:02

[제이 권의 에스크로 기간] 대외비

어릴적 읽은 '임금님 귀는 당나귀 귀'라는 우화를 기억한다. 가까운 이웃의 기쁜 소식보다는 생면부지 사람의 불행한 일들이 흥미를 끄는 우울한 세상이 되어 버렸다. 사업체나 커머셜을 매매하는 일에 대부분의 셀러나 바이어들은 '대외비'를 강조하고 또 신경이 매우 날카로워 지는 것이 일상이다. 심지어 사업체의 직원들에게 전혀 눈치를 못채도록 에스크로에 일체의 전화나 메일을 보내지 못하도록 단단히 당부를 하기도 하고 바이어가 가게를 점검하는 것도 영업시간 이후로 해줄 것을 조건으로 하는 일이 많다. 계약서나 에스크로 서류에 명시된 '일반 영업시간'의 매상 점검으로 되어 있다고 해도 맹렬하게(?) 고집하는 셀러를 너그럽게 넘기는 바이어는 드물다. 당연히 팽팽하게 맞서는 양 진영을 두고 힘겹게 절충하느라 애쓰는 에이전트나 서류 진행에 난감한 에스크로 오피서나 곤란하기는 마찬가지가 된다. 타운의 한 식당을 매매하는 H씨는 모든 것을 '비밀'에 붙여 달라고 신신당부를 하며 "집 사람한테도 절대 말하지 말아 달라"고 했다. 하지만 리스에 올라있는 H씨 부인의 사인이 필요하게 됐고 바이어를 통해 실제 매매 가격까지 모두 알게된 부인의 분노(?)로 에스크로는 위기를 맞았다. 셀러의 집안 싸움이 잘 넘어가기는 했으나 바이어 에이전트 그리고 에스크로까지 단체로 졸지에 한 통속이 되어버리는 것은 피할 수가 없었다. 재미있는 것은 반대로 실제 매매도 없는 사업체나 커머셜에 마치 놀라운 가격에 임자가 나타난 것처럼 과장을 하여 흥정을 붙이고자 하는 실속파들도 있다. 남의 떡이 커보이기 때문에 '뭔가 있지 않을까'하는 호기심을 갖고 사업체에 흥미를 가질 수도 있기 때문이다. 그러나 정작 흥분되어 에스크로에 들어 갔다가도 많은 경우 취소 되기도 하여 바람은 바람으로 끝나는 경우도 없지 않다. 가끔 전화로 에스크로 정보가 새어나가서 큰 일이 났다고 걱정하는 문의가 오기도 한다. 지불하기를 원하지 않았던 거래처의 대금을 어떻게 알았는지 당장 내어 놓으라고 연락을 받았는데 혹 에스크로에서 연락을 한 것인가 묻는 황당한 일도 있다. 대규모 부동산 매매에서나 커머셜의 경우 셀러나 바이어의 요청에 의해 실제 매매 가격이 '대외비'로 나가는 것으로 별도로 작성이 되기도 한다. 양도세를 역산정하면 매매 가격이 드러나므로 세금 금액을 별도의 양식으로 제출하는 것이다. 필자는 에스크로를 클로징한 손님들의 식당이나 사업체를 너무도 아끼고 사랑하는 마음에 그냥 지나치지를 못한다. 가게 앞에 떨어진 휴지가 거슬리기도 하고 다른 사람들에게서 열심히 귀동냥을 하기도 한다. 사업체를 열심히 키워나가는 우리 손님들의 모든 업체들이 알차게 성장하기를 간절히 바라는 마음이다. ▷문의:(213)365-8081

2010.05.17. 18:48

[제이 권의 에스크로 기간] 사업의 경쟁력

"세상에 바로 코 앞에 차리면 어떡합니까!" "조카 이름으로 버젓이 장사를 하다니 눈가리고 아옹이네!" 타운은 늘 이런 실랑이로 뜨겁다. 바이어 입장에서는 비즈니스 가격을 헐값에 산 것도 아니고 그렇다고 리스가 엄청나게 좋은 것도 더더욱 아니건만 앉은 자리에서 당했다고 생각하는 경우도 있다. 길 건너 새 샤핑몰에 당당하게 동일 업종이 너무도 그럴싸하게 오픈을 했으니 속이 타는 것은 당연하다. 대개 사업체 매매를 할 때에 특별한 경우를 제외하고는 사업체의 경쟁력을 높이기 위해 반경 몇 마일내에 그리고 몇 년동안은 같은 업종의 사업체를 열지 않는 것으로 계약을 작성하게 되고 그에 맞추어 에스크로 서류도 'Covenant Not to Compete'라고 하는 별도의 문서를 작성해 셀러와 바이어의 정확한 사인을 받는다. 이미 셀러가 운영하는 장소가 있다면 그 곳을 제외한 새로운 업소를 지칭하는 것이라는 점도 반드시 명시해야 한다. 대형 고깃 집의 붐을 타고 중소규모의 식당들이 우후죽순 생겨날 무렵 그 영업과 고기에 대한 '노하우'를 가지고 한 골목 건너로 생기는 식당들로 분쟁이 끊이지 않았다. 남편 이름으로 식당을 팔고 부인이름으로 개업을 하였으니 법적으로 하자가 없다고 주장하는 이들도 있었고 실제 주인은 아버지이나 모든 서류에 사위 이름이니 해볼테면 해보라는 당당한 이들로 시시비비가 이어지곤 했다. 식당업으로 재산을 모은 L씨는 일찌감치 유산 목적으로 딸 이름으로 사업을 하다 종업원만으로 운영되는 프랜차이즈 운영으로 은퇴를 꿈꾸며 식당을 매각했다. 그러나 반년이 넘도록 남가주 일대를 샅샅이 뒤져보아도 식당업으로 잔뼈가 굵은 자신에게 성이 차는 사업은 없었고 결국 직장다니던 아들 며느리와 함께 다시 식당업에 뛰어들게 되었다. L씨의 사업 수완과 열정으로 한층 업그레이드된 면모를 갖춘 새식당은 손님들로 발디딜 틈이 없었다. 정신없이 바쁜 L씨에게 어느날 날아든 법정 소환장에는 '계약 위반'이라고 하는 내용이 누가 보아도 정확하게 명시돼 있었다. 아무리 항변해도 상대방에서 준비한 자료에는 대응하기가 지극히 부족했는지 결국 바이어와 합의를 보는 것으로 길고 긴 분쟁을 끝낼 수 있었다. 대개 '5년에 5마일' '3년에 5마일' '1년에 1마일' 때로는 '무기한으로 미국 전역'이라는 파격적인 계약조건으로 사업체의 성격과 그 딜러쉽 그리고 경쟁력에 따라 상호간의 이해와 수용에 맞추어 서류가 꾸며지는 것이다. 바이어라면 이를 사전에 염두에 두고 조정에 임하는 것이 필요하고 셀러라면 자신의 계획과 사정에 따라 신중한 결정이 있어야만 한다. 사소한 문제들이 언제나 말썽을 일으키게 되는 일이 많으므로 확실하고 정확하게 짚고 넘어가는 것이 결코 지나치지 않다. ▷문의:(213)365-8081

2010.05.10. 18:44

[제이 권의 에스크로 기간] 오너 캐리

서브프라임 사태 이후로 더욱 까다로와진 융자 조건과 위축된 경제 분위기 때문에 스몰비즈니스 매매에도 영향이 크다. 다운페이 하는 금액이 늘은 것은 물론 서류심사에도 셀러나 바이어를 주눅들게 만드는 점이 많다. 크레딧에 따라 적은 다운 페이먼트로 사업체나 부동산을 구입할 수 있었던 때가 새삼 그리운 요즘 팔고자 하는 간절한 마음의 셀러와 생계를 위해 구입해야 하는 바이어의 안타까운 마음이 '오너 케리'를 유행하게 만들었다. '오너 캐리'의 이자는 대개 양측의 합의하에 시세에 맞추고 상환 기간이 짧은 편이며 구비 서류도 매우 간단하므로 많은 이들이 편리하게 융통하는 편이다. 이때 셀러는 담보권 설정이 바이어의 1차 은행보다 후순위가 된다는 것을 명심해야 하며 이는 곧 '위험 부담'을 말한다. 사업을 포기하게 되는 바이어는 1차 담보권자인 은행과 협상을 하기도 하고(Short-Sale) 렌트 부담까지 버거운 나머지 안타깝게도 '야반 도주'를 하기도 한다. 그러면 1차 담보권자인 은행에서 차압을 하는 우선권이 있으므로 아무리 철저한 담보권을 걸어 놓았다고 해도 실리를 따져보아 타산이 않맞을 경우에는 원금의 회수마저도 어려운 경우도 있다. 많은 이들이 바이어의 은행 융자와 별도로 '오너 캐리'를 해주는 경우 선순위에 있는 담보권자들에 대한 확인 없이 융자 하기도 하여 낭패를 본다. 사업체나 부동산을 구입할 때 그저 1차 융자만 한 것으로 오해를 하기도 하고 이미 살고 있는 경우라면 채무자의 말만 믿고 시세나 에퀴티에 대한 과대 평가대로 빚을 내어 주기도 한다. 따라서 2차 담보권이라 철썩같이 믿었던 '오너 캐리'가 3차로 등기돼 있기도 하고 마이너스 에퀴티에 깜박 속을 수도 있다. 은행이나 융자 기관에서는 대개 '오너 캐리'를 바이어의 다운 페이먼트로 간주하지 않기 때문에 이를 감안해 융자 금액을 상의 하는 것이 현명하다. '오너 캐리'도 바이어의 채무중의 하나이다. 채권자는 자신의 변경된 주소를 반드시 채권자에게 업데이트해야 하며 채무자는 마지막 페이먼트를 납부하기전 담보권 해지와 어음 원본을 회수하는 것이 중요하다. 대개 마지막 페이먼트와 이상의 서류들이 맞바꿔 지는 것이 상례이다. 모든 담보권의 해지는 반드시 설정되었던 해당 카운티나 주에 등기되지 않으면 후에 낭패를 볼 수가 있으니 세심한 주의가 요구된다. 처음 '오너 캐리'를 할 때에는 다급한 마음이었으나 세상일이 꼭 마음먹은 대로 되는 것도 아니고 그렇다고 늘 어려운 것만도 아니다. 어음같은 서류에 'Prepayment Penalty'(선납 벌금) 같은 조항을 한번 쯤 검토해 보는 것도 좋은 일이다. 극단적으로 납부 기한 이전에 원금을 상환하게 되면 이자를 기대하던 채권자가 과다한 벌금을 물리는 경우도 있기 때문이다. ▷문의:(213)365-8081

2010.05.03. 18:57

[제이 권의 에스크로 기간] 믿고 맡기는 세상 Ⅱ

E-2의 경우 정식으로 모든 절차를 밟아야 하고 특히 신문에 공고가 되었다는 것이 증빙서류의 하나로 첨부되어야 하는데도 셀러 P선생의 불만이 이어졌다. "이건 우리 셀러와 바이어가 서로 믿고 구입하는 것이지 절대 에스크로가 필요하지 않았거든요." 공고도 필요없었고 빚 조사도 궁극적으로 할 이유가 없었던 것이 아닌가 하는 셀러의 항변이었다. 카운티와 주정부 차원에서 사업체와 주인에 대한 담보권을 조사하는 것이야말로 정작 뚜껑을 열기 전에는 그 내용을 알 길이 없다. 많은 이들이 "빚조사 비용이 얼마나 드나요?" 라는 질문을 할 때 참으로 난감하다. 특히 사업주의 이름이 지극히 평범한 경우 남의 정보와 겹치거나 착오 혹은 유사한 자료로 처리돼 어려움을 겪기도 한다. 대개 UCC로 담보를 잡을 경우에는 해당 사업체는 물론이고 다른 채권에 대해서도 저당권이 들어가니 상관이 없다고 말하기가 어렵다. 무조건 "이 사업체는 예전에 했던 사업체의 담보권과 상관이 절대 없어요"라고 말하는 이들과 실랑이를 하는 것은 힘겨울 때가 많다. 이러한 경우 담보권을 가진 은행으로 부터 콜렉트할 용의가 없다는 문서가 필요하다. 필요한 서류를 정확하고 신속하게 에스크로에 전달하고 협조하는 것이 바이어에 대한 예의이고 서로에게도 유익하다. 같은 에스크로 업계에 오랜 세월 몸 담아온 동료들과 담소할 때마다 늘 양념으로 나오는 이야기는 '급한 파일 다시 보고 급한 손님 조심하자'는 것이다. 이는 어찌 에스크로 오피서에게만 해당되는 말이겠는가. 만약 상대방이 지나칠 정도로 다급하게 클로징을 요구하거나 무리하게 선금을 당겨 쓰기를 원하는 경우 냉정하게 객관적인 입장이 되어볼 필요가 있다. 인정에 이끌리거나 취소에 대한 불안함으로 내키지는 않지만 마음에 불편함을 갖고 끌려가서는 안된다. 우리가 남의 일에는 칼을 세우고 판단도 잘 하지만 정작 자신에게 닥쳐온 상황에 대해 냉정하게 처리하기란 말처럼 쉬운 일이 아니다. 셀러 P선생이 따지는 것처럼 자신의 이름과 다른 사업체의 담보권에 대하여 믿지 못하는 것에 대해 섭섭한 마음이 드는 것은 당연할 지 모른다. 그러나 담보권을 가진 은행이나 기관에서 칼자루를 쥐고 있는 것이지 어떻든 채무자가 열을 올릴 일은 아니다. 결국 각 은행에서 담보권에 대한 수년전의 자료를 받아 어렵게 확인해 클로징하는 것에 대해 사본을 부탁하면서 하는 셀러의 말. "다른 융자나 쓸데가 있을테니 부탁합시다." 그냥 믿고 사면 되고 사실 에스크로도 필요가 없는 데 브로커도 없으니 문서가 필요해서 한 것 뿐인데 정식 에스크로보다 비용을 적게 해달라는 셀러나 바이어에게 뭐라 답변을 해야할 지 모를 때가 있다. ▷문의:(213)365-8081

2010.04.26. 19:08

[제이 권의 에스크로 기간] 믿고 맡기는 세상 Ⅰ

타운의 한 교육 학원 에스크로를 클로징 하면서 참으로 말도 많고 탈도 많았다. 본국으로부터 자금이 들어와야 하는 E-2 비자 같은 케이스는 더욱 꼼꼼하게 자금 출처 등에 대한 자료가 필요하다. 전체 매입 금액은 얼마이고 투자되는 금액은 얼마인지가 정확하게 클로징 서류에 명시되어야 하기 때문이다. 만약 일부 자금을 셀러로부터 융통한다면 이또한 표시가 되고 그 기한과 내용도 첨부되는 경우가 많다. 일반적으로 본국에서 오는 많은 이들이 한인사회에 대해 불신하는 풍조가 많아 애를 먹을 때가 있다. 이곳의 많은 사람들이 모두 '도피자'이거나 '파렴치한'인 것처럼 매도를 할 때에는 억울하기도 하고 속이 뒤집힐 때가 많기도 하다. 투자를 본국으로부터 하는 경우이거나 투자 이민을 하는 이들이 외국인보다 교포를 더욱 조심하려고 하는 모습은 과히 유쾌하지 못하다. 부동산 에이전트를 통하지 않고 친지를 통해 거래가 성사되어 에스크로를 오픈하였을 때 사실 오피서로서는 해야하는 일이 더욱 많은 것이 사실이다. 계약서를 겸해서 에스크로 서류가 작성이 되어야 하고 경우에 따라서는 별도의 문서를 작성해야 하며 양측에 필요한 서류를 전달하고 연락을 하여야 한다. 중간 브로커가 없다고 하여 에스크로의 비용이 더 증가되는 것은 아니지만 업무의 분량은 싫든 좋든 덤으로 따라온다. 모든 오피서들이 같은 마음이겠으나 자신의 파일에 대한 애착으로 다들 열심히 서류를 챙기고 싸인을 받는다. 미국 생활을 하면서 구두로 하는 것보다는 문서로 마음으로 믿기 보다는 사인으로 대신 해야 한다는 습관이 점점 강해지는 것 같다. 이제는 본국에서 오는 이들이 정신 무장을 단단히 하고 오는 것 같다. 친지들로부터 철저하게 교육을 받고 어떻게 대처를 해야 하는지 너무도 잘 알고 있는 것이 신기할 때가 많다. 그러나 이상하게도 사람 마음이 자신의 문제는 대충 넘어가고 남의 문제는 꼭 짚어 알아 보려고 하는 것인가? 학원 주인인 P씨는 빚조사에 나타난 몇 개의 담보권에 대해 질문을 하자 얼굴색을 바꾸며 발끈 화를 내었다. "모두 갚은 것인데 그냥 넘어 가시죠!" 그렇다면 담보권 해제나 등기된 서류가 있는 지에 대한 질문에는 "나 좀 믿고 하세요!"였다. 그래도 원칙대로 처리가 되어야 한다고 대답하는 깐깐한 에스크로 오피서의 대답. 그렇다고 토씨 하나 틀리지 않게 전할 수도 없고 중간에서 본의 아니게 악역을 하느라고 진땀을 뺐다. 사업 인가를 받고 수속을 하느라 바이어의 자금 유입에 차질이 빚어져서 셀러와 시시비비가 있느라고 계약이 파기되었다 다시 수차례의 수정본을 거쳐 드디어 클로징을 하는 날 결론은 단지 계약서만 필요한 것이었을 뿐 복잡하게 에스크로 절차도 필요없었고 빚조사도 신문에 공고도 할 필요가 없었는데 괜시리 비용만 들었다는 것이다. ▷문의:(213)365-8081

2010.04.19. 19:20

[제이 권의 에스크로 기간] 경기 탓으로

시즌과 상관없이 가게들마다 세일이고 심지어 식당들도 요즘은 저렴한 가격에 톡톡 튀는 메뉴를 선보이며 생존 경쟁이 더욱 치열해졌다. 서민들이 주로 찾는 골프장마저도 주말에 별로 밀리지 않고 여유있게 칠 수 있다고 손님들이 얘기하고 비싼 찻집보다는 실용적인 빵가게가 더욱 붐빈다. 에스크로 진행시 반드시 필요한 시청이나 관공서의 서류를 접수하고 진행하는 데에도 은근슬쩍 가격이 오르는 것은 물론이고 "Up Front Fee" 즉 선납을 해야만 받아준다. 그것도 셀러나 바이어의 개인 수표가 아닌 은행의 보증 수표나 에스크로 회사의 체크만이 통과된다. 콘도나 새 집단지의 관리 사무소의 수수료들도 미리 선납하지 않으면 어떠한 서류도 미리 내주는 일이 드물어졌다. 이러한 서류들은 셀러가 바이어에게 계약서에 명시된 기한내에 반드시 전달해야 하고 자신이 검토하고 받아 들일 수 없는 어떤 조항이 있는지 살펴 보아야 하는 매우 중요한 과정이라 에스크로 오피서는 시간에 맞추느라 늘 바쁘기 마련이다. 바이어의 계약된 디파짓 이외에 셀러로부터 미리 받아야 하는 이러한 선납용 체크들 때문에 요즘은 더 바쁘고 복잡해졌다. "아니 에스크로에 있는 디파짓으로 좀 쓰면 안됩니까?" "오피서가 미리 좀 내주면 안 됩니까?" 등과 같은 당혹스런 질문들 때문에 요즘은 머리가 더 빨리 세는 것 같다. 에스크로의 트러스트 어카운트에 계약된 금액이 있어야 하고 이러한 디파짓은 양측의 동의 없이는 페니도 건드릴 수 없다. 그리고 에스크로 회사의 제너럴 계좌와 손님들의 트러스트 계좌는 반드시 독립적으로 분리돼야만 한다. 더구나 에스크로 오피서의 개인 자금이 디파짓 혹은 지출되는 것이 금지돼 있고 이는 철저한 정부의 감사를 거치도록 제도화 된 금기 사항이다. 이러쿵 저러쿵 어수선한 분위기로 움츠러드는 사람들도 있고 "위기가 기회다"고 도약의 기회로 삼는 적극적인 사람들도 있어 사뭇 대조적인 모습을 보게되는 것도 요즘의 추세이다. 사업체를 팔 때도 또 반대로 사업체를 구입할 때도 사업에 대한 구상과 해석을 하는 각양 각색의 사람들 때문에 에스크로는 "풍랑의 돛단배"가 될 때가 많다. 단지 사업체만이 아니라 인생의 행로를 민첩하게(?) 바꾸는 손님도 있고 에이전트도 있어서 마음이 씁쓸할 때가 있다. 그날이 그날처럼 지내는 필자같은 사람들에게는 능력 밖의 일이기도 하지만 자신의 직업과 분야를 미련없이 바꿔야 하는 시절이 한편으로는 원망스럽기도 하다. 경기 때문에 세태에 맞추어야 하고 경기 때문에 유행을 따라야만 성공하는 것인지는 잘 모르겠다. 그러나 세월이 지나고 세상이 아무리 변한다 해도 사람들에게 기억되는 것이 신뢰로 남는 것이라는 생각이 들기도 한다. 경기가 좋으므로 자신의 돈을 아깝다고 생각하지 않는 사람은 없다. 다만 사람들의 마음을 얼마나 느긋하게 만들 수 있는가 하는 것이 늘 문제인 것 같다. ▷문의:(213)365-8081

2010.04.12. 18:27

[제이 권의 에스크로 기간] 가깝고도 먼 사이

사람들이 흔히 말하기를 촌수가 없기 때문에 부부는 가장 가까운 사이라고 하지만 에스크로일을 하다보니 부부보다는 동업자가 더 가까운 사이가 아닌가 생각이 든다. 사실 부부는 저녁에 집에 가서 식사하고 취침하고 아침에 잠깐 얼굴보는 게 고작이지만 동업자는 하루 종일 함께 일하고 고민한다. 동업자는 모든 것을 공유하기 때문에 편안하기도 하고 어쩌면 너무 위험한사이가 되기도 한다. 몇 주전에 클로징한 한 커머셜 건물과 사업체는 두 동업자의 관계로 바이어가 어부지리로 큰 이득을 얻은 아슬아슬했지만 흔히 있는 에스크로였다. 타인종인 셀러 두 사람은 어느 순간부터 서로에 대한 불신이 쌓여 한 동업자가 새로운 사업체를 과외로 시작하면서 극도로 격해지는 사이로 발전하였다. 가게와 건물에 들이는 노력과 시간에 대한 불공평한 분배와 이득에 대한 불만이 결국 동업 파기라는 결과를 낳게 되었다. 물건 진열에 대한 취향에서부터 구입에 대한 타이밍을 맞추지 못한 실책 그리고 재고에 대한 파악과 경비처리까지 신랄한 공방으로 에스크로가 휘청거리면서 바람 앞의 등잔불이 되기도 했다. 결국 극도로 악화된 두 동업자의 관계로 하루라도 빨리 정리하고픈 양 진영의 바람이 있어 막판에 바이어에게 모든 상황이 유리하게 진행됐다. 한 셀러가 바이어의 부족한 자금을 싼 이자에 융통해 주었고 인벤토리의 부족한 금액도 오너 캐리로 도와줘 바이어의 숨통을 트이게 해주었다. 거의 모든 조건이 바이어가 원하는 대로 돼 조금 고생은 됐지만 행운의 바이어가 되었다. 두 셀러 사이에 전혀 불가능한 의사소통 때문에 늘 에스크로 오피서는 같은 서류를 각각 보내야 했고 전화도 양쪽 진영에 같은 내용을 반복해야만 하는 번거로움이 있었지만 무엇보다도 항상 상대방에 대한 불만을 터트리는 볼멘 소리를 들어야 하는 것이 가장 힘든 일이었다. 동업에 있어서 기본적인 계약서를 인간적인 믿음으로 소홀이 하는 것이 사실 인지상정이다. 오래 아는 사이에 시시콜콜 따지는 것같아 멋적고 시작부터 분위기 망치는 것같아서 선을 긋지 못하기도 하고 너무 돈에 대해 짚고 넘어가면 사람이 야박해보일까 두렵기도 하다. 초반부터 변호사를 찾아 확실하게 관계 확립을 하자니 좀 살벌하기도 하지만 돈도 만만치가 않아서 그저 "내 맘 같으려니" "믿어야지" 하면서 잘해보기로 시작하지만 인간사는 늘 변하기 마련이다. 사업 조건이 변하기도 하고 리스 조건이 변하기도 하며 또 경기가 마음을 편치 않게 만들지만 제일 변화무쌍한 것은 사람 마음이다. 서로의 좋은 관계를 위해서 그리고 무엇보다 나 자신의 평안한 마음을 위하여 동업자와의 확실한 계약과 자금 문제를 명백히 해두는 것이 현명하다고 본다. 결국 두 동업자의 분쟁으로 새우등이 터지는 것이 아니라 새우 배가 불러지는 꼴이 되고 만것이다. ▷문의:(213)365-8081

2010.04.05. 18:44

[제이 권의 에스크로 기간] 폼나는 사인

보통사람들은 직업상 한 두가지의 버릇이 있게 마련이다. 필자가 가진 나쁜 습관중의 하나를 고백하면 상대방의 사인을 보고 단숨에 '성격'과 '생김새'를 간파해 버리는 것이다. 놀랍게도 이제껏 대부분 둘중 하나 정도가 일치하는 경우가 많고 더러는 둘 다 맞다고 스스로 신통해 하는 때가 있다. 미국인과 영어권 한인 그리고 한국인 등 각기 다른 문화를 가진 세 교인 그룹들이 한 분의 담임 목사님을 중심으로 예쁘게 교회생활을 해 나가는 우리 교회의 지난 해 여름 성경학교가 생각난다. 등록 차트에 아이들의 이름과 학부모의 사인이 한면의 리스트로 작성이 되는데 굳이 한인 자녀 타인종 자녀를 구별할 필요가 없이 한인 자녀들이 얼마나 되는 지 금방 알 수 있었다. 부모들의 사인이 어찌 그리도 다른 지 어떤 이들은 사인만 보고도 이름을 읽을 수 있지만 한인들의 것은 그렇지 않았다. 사인을 뚫어져라 보아도 알파벳을 짐작하기 어렵고 심지어 한글과 한자를 멋있게 응용한 것들이 많아서 전문 용어를 쓰자면 '판독 가능'이 못되었다. 쉽게 예를 들었지만 사실 에스크로에서는 매일 반복되는 일이다. 개인의 사인은 100% 본인의 개성이고 창조적인 것임은 틀림없다. 타인종 손님과도 종종 사인으로 설명에 애를 먹는 일이 없는 것은 아니지만 우리 한인 고객들의 융자 서류 사인시 시간이 많이 걸리고 복잡해지는 경우가 훨씬 많은 이유는 서류의 조건이 '판독 가능'한 사인이다보니 갑작스런 에스크로 오피서의 주문에 난색을 표하는 경우가 많다. 수년을 습관적으로 해온 사인을 어떻게 고칠 것이며 도저히 손이 부자연스럽기 짝이 없다고 하기도 한다. 특히 그저 한 줄 긋거나 동그라미 정도로 극도로 간단한 사인의 경우 참으로 곤란하다. 손님의 ID를 은행에 팩스하고 승인을 기다려서 OK사인이 되는 경우도 있지만 이니셜에 가까운 사인의 경우엔 대부분 곤란하다. 가장 환영받는 사인은 본인의 이름이 읽어지는 평범한 사인이고 그 어떤 폼나는 작품보다 오피서에게는 환영인 것이다. 언제부터인가 한국에서도 도장보다 사인으로 결제하는 문화가 많이 보편화되었다. 집도 몇 번 매매해 보고 융자 서류도 낯설지 않은 분들의 경우엔 속성으로 사인을 하지만 그보다 훨씬 서류 문화에 익숙한 타인종 손님들은 절대 서두르는 법이 없다. 한 장 한 장 성의있게 대통령이 서류에 인준하듯히 말이다. 그것도 어린 시절부터 해온 같은 사인으로. 상대방의 사인을 보고 '성격'과 '생김새'를 짐작하는 필자의 직업병은 전적으로 그릇된 것임을 안다. 씨름선수같은 체격의 손님이 개미같은 사인을 하기도 하고 소녀같은 손님이 지면이 부족할 충격적인 사인도 한다. 아직 초등학생인 아들에게 오늘 당장 자신의 사인을 만들어 보라고 해야겠다. ▷문의:(213)365-8081

2010.03.29. 18:54

[제이 권의 에스크로 기간] 사장님과 회장님

시큐리티가드를 부르고 육두문자가 사무실을 발칵 뒤집는 사건이 지난 주 발생했다. 직원들의 SOS를 받고 부랴부랴 달려와 보니 셀러와 바이어의 설전이 이어지고 있었다. 프렌차이즈 식당을 심사숙고해 결정한 바이어 C씨 부부는 모두 이 사업체 매입에 전적으로 매달려 오다가 날벼락을 맞았노라는 소리였고 결국 물질적으로 손해본 것이 뭐가 있냐고 따지는 셀러였다. 셀러의 사연인즉 본인이 전적으로 혼자 가게를 운영해 오면서 모든 결정을 거의 단독으로 처리하다보니 가게의 실소유자인 고모의 존재를 잊고 있다가 결국은 그 반대에 부딪혀 못팔게 되었으니 어쩔 수가 없지 않느냐는 것이었다. 부동산 계약서와 에스크로에 제출한 해약서에도 본인의 서명과 정확한 이름을 셀러로 기재하였다. 처음 오픈 당시 셀러는 에스크로에서 가게 명의에 대해 주식회사로 되어있는 소유주에 그냥 고모님이 들어있을 뿐 본인이 모든 사인과 결정을 직접하므로 자신이 대표로 사인하여도 무방하다고 했다. 그러나 본인 여부를 확인하기 원하는 깐깐한 에스크로 때문에 여행중인 고모가 들어 오는대로 서류에 사인하겠노라고 미루다 결국 이 사업체의 '회장님'인 고모의 반대로 계약을 파기하고 싶다는 것이었다. 대대로 가업으로 이어오는 사업체의 경우 이런 상황은 더욱 빈번하게 일어난다. 가게나 공장에 걸려있는 사업체 승인 혹은 라이센스의 이름이 주인의 한국이름인 것으로 종업원들에게 착각이 되기도 한다. 연로한 부모님은 2세에게 물려주고 실제 영업은 후손들이 운영해온 경우에는 흔한 일이다. 불황과 폭동 등 온갖 어려운 고초를 겪으면서 사업체를 일궈온 1세들에겐 영광의 상처로 크레딧에 흠이 난 경우가 많아 자격이 된 자녀들의 이름을 사장님으로 앞세운다. 이름보다 성으로 불리우는 우리네 문화에서는 아들도 김사장이고 아버지도 김사장이다. 수표나 모든 서류에도 '위임장' 없이 자연스럽게 사인하고 거래처나 고객들에게도 언제나 '사장님'으로 통하므로 '회장님'의 존재를 확인하고자 하는 이들은 많지 않다. 결국 그 몫은 에스크로에 고스란히 돌아와 두번의 설명과 반복을 해야하는 일이 참으로 비일비재하다. 문서와 소유권에 대한 명확한 선을 지키지 못하는 우리네 나쁜 습관에도 문제가 없는 것은 아니다. 타인종의 경우 부부 혹은 부모자식간에도 지분까지 갈라서 파트너쉽을 만들어 사업이나 건물을 소유하는 오너들이 일반적이다. 부모나 배우자의 유고시 너무도 당연하게 상속을 예상하는 우리네와 달리 교회나 복지기관에 헌납하기도 하고 자식이 아니 손자에게 트러스트를 설정하기도 한다. 다행히 바이어 C부부의 이해와 셀러들의 적절한 사과로사건은 잘 마무리되었다. 변호사 사무실을 여러 번 방문한 셀러들의 비용이 사뭇 궁금하긴 하다. ▷문의:(213)365-8081

2010.03.22. 19:48

[제이 권의 에스크로 기간] 피하고 싶은 것들

'매도 먼저 맞는 게 낫다'는 어른들의 말씀이 있었지만 나는 어린 시절 단체로 체벌이 있을 때면 늘 뒷전에 섰던 기억이 난다. 나이 50을 바라보는 지금도 하기 싫은 일에 당연히 게을러지고 손해보는 일에 여유를 갖지 못하고 크지도 않은 눈인데 여전히 겁도 많다. 기막히게 맞는 예를 들어서 사람들이 가슴에 오래 담도록 전달하는 우리 목사님 말씀이 생각난다. 수많은 사람들이 제각기 어깨에 십자가를 지고 가는데 무거워서 혹은 거추장스러워 편한대로 이리저리 토막내 가뿐하게 만들어 짊어지고 가는 이 머리에 이고 가는 이 혹은 이동하기 편하게 바퀴처럼 굴려가면서 가는 사람이 모두 같은 길로 가고 있었다. 융통성 없고 고지식한 사람들이 끌고 가는 길고 불편하기만 한 십자가는 약삭빠른 이들의 웃음거리가 되었다. 정작 목적지에 다다르기 전 건너야 하는 벼랑의 다리가 되어 줄 십자가가 없었으므로 비웃던 이들은 온 길이 헛되었다는 말씀이었다. 에스크로를 진행하다 보면 처음부터 언급해야 하는 문제들도 있고 미리부터 준비해야 하는 일들이 있다. 리스에 있는 불리한 조항 플러밍의 고질적인 문제들 주변 상가의 현황 세금 납기일 매매 가격 세분화 사업장의 불미스런 사고 등 굳이 일찍 바이어에게 알려진다 해서 도움이 안된다고 믿고 싶은 셀러중에는 바이어의 융자가 승인될 때까지 기다리기도 한다. 위생국의 허가 갱신일이 다가 오기 전에 재빨리 클로징을 하고 싶어하고 배달온 거래처에 열심히 '밀린 대금' 결제를 위해 에스크로 회사를 열심히 가르쳐주는 바이어의 모양이나 닮은 꼴이긴 마찬가지이다. 약삭빠른 종업원의 정보를 듣고 혈압이 올라 에스크로를 극단으로 몰고 가는 손님도 있고 '사촌이 땅을 산' 기분인 주변의 조언에 흔들리는 분들도 있다. 지난 주에는 사업체의 매매 가격을 세금을 위해 분리해 달라는 바이어의 요청에 신중하게 대처 못한 셀러의 실수로 많은 이들이 시간과 금전적인 손해를 보고야 말았다. 리스권과 장비 권리금과 라이센스 등으로 나눠어져야 할 가격을 미리 회계사와 상의하지 않고 임의대로 통보한 셀러로 인해 클로징 과정에서 전년도 자료와 맞지 않는다는 정부 기관의 지적을 받았다. 결국 원칙대로 계산된 세금 산출 금액에 맞춰 새로운 금액이 양측에 통보됐으나 이미 합의해 지출된 세금에 책임이 없다는 바이어의 주장으로 몽땅 셀러의 몫이 되고 만 것이다. 이번 에스크로를 맡으면서 귀찮아도 미리 회계사와 상의하였더라면 불필요한 낭비가 없지 않았을까 하는 안타까움이 있었다. 라이센스 갱신 세금이 아까워 슬쩍 넘어가려던 셀러의 마음에 벌금까지 가산되어 씁쓸한 마음이 더해지는 일도 있다. 얼떨결에 맞는 매가 훨씬 낫다는 것을 깨닫기가 정말 어려운 일인 것 같다. ▷문의: (213)365-8081

2010.03.15. 20:16

[제이 권의 에스크로 기간] 에스크로 후 영업

달력에 빨간 글씨가 있는 날이 기다려 지는 것이 모든 이들의 마음이지만 월급쟁이들이 가장 기다리는 것은 공휴일일 것이다. 공휴일이 다가오면 직원들이 신나게 회사 문앞에 "휴일에 쉽니다"라는 영어 문구의 싸인을 붙이는데 뭐라 지시할 필요도 없다. 다른 일에 이토록 적극적이라면 하는 생각이 들만큼… 하필이면 이런 날 6개월이고 1년이고 나타나지 않던 셀러나 바이어가 서류 픽업을 위해 공교롭게 들르기도 하고 급하게 서류를 작성해야 하는 일도 생긴다. 아무리 손님이 2시에 약속을 하였어도 피치못할 사정으로 4시에 연락없이 오는 경우도 있고 이미 멀리서 출발하여 오느라 통보없이 찾아오는 일도 있다. "영업 시간은 약속 시간"이다. 지난 달 한 사업체의 매매에 예기치못한 셀러의 행동으로 바이어가 소장을 보내는 일이 있었다. 테리야키를 메뉴로 하는 식당으로 주인인 셀러가 거의 업소에 나오지 못하는 사정으로 이미 에스크로가 열렸으니 어차피 매달 적자 운영이므로 종업원 다 쉬게 하고 매상 점검 후 가게의 문을 닫아 버린 것이다. 누구나 사업체를 계약하고 나면 수없이 가게를 가보고 동네를 돌아보고 요리 조리로 알아 보는 것이 으례 바이어가 하는 일이라면 이미 마음이 떠났어도 평소대로 운영을 해야하는 것이 셀러의 의무이다. "정상적 영업 시간"에 대한 조항은 에스크로 서류에도 정확하게 명시돼 있다. 셀러는 에스크로 기간내에 어떠한 눈에 띄는 변화나 수정도 인수인계가 끝날 때까지 바이어의 허락없이 할 수 없으며 이는 "권리금"에 영향을 줄 수 있다는 것이 대부분의 내용이다. 장비도 마찬가지이다. 모든 기계와 장비 설비등은 있는 그대로 바이어가 인수 받는다 해도 작동에 하자가 없어야 하고 업그레이드나 보완을 하는 것과는 다른 의미라고 봐야 한다. "AS-IS"이냐 "WORKING CONDITION"인가 하는 것이 결코 상반되는 것이 아님에도 불구하고 때때로 바이어와 셀러사이에 설전이 벌어지기도 한다. 사업장의 영업시간이 그대로여야 하고 기계도 정상적으로 작동이 돼야만 하는 것이지 그 어떤 변화나 비정상적인 탈바꿈이 있으면 클로징에 지장이 있을 수 있다. 바이어의 항의가 빗발치고 건물주의 질책으로 리스를 받는데에도 문제가 생기므로 급기야 가족이 총동원돼 다시 식당을 오픈하고 부랴 부랴 정상적인 영업을 하느라고 이전보다 오히려 더 많은 비용을 들이는 셀러를 보며 자칫 바이어까지 등을 돌리는 것은 아닌지 걱정이었다. 다행히 큰 포부를 가지고 식당을 키우고자 하는 바이어의 너그러운 마음과 건물주의 이해로 고비를 넘기기는 했지만 더 많은 수고와 비용을 들인 셀러에 대한 안타까운 마음이 들었다. ▷문의: (213)365-8081

2010.03.08. 18:23

[제이 권의 에스크로 기간] 에스크로 없는 거래

얼마 전 평소 점잖고 매사에 빈틈없는 손님 P씨가 몹시 상기된 모습으로 사무실을 급히 찾아 왔다. 가까운 교회 분의 소개로 꼼꼼히 살펴본 후에 가게를 샀는데 이 일이 잘못돼 엄청난 경제적 정신적 고통을 받고 있다는 하소연이었다. 사람 좋아 보였던 전 주인은 부동산 중개인을 개입시키지 않으면 그만큼 바이어는 가게를 싸게 살 수 있고 에스크로를 거치지 않으면 시간과 비용 그리고 번거로움을 줄일 수 있을 것이라고 말했다. P씨는 친절한(?) 셀러의 도움으로 손쉽게 비즈니스를 시작했다고 한다. 판매세를 내는 어카운트나 장비 회사와의 연결은 물론이고 시청의 퍼밋까지 오랜 경험을 되살려 능숙하게 도와준 셀러는 미국 생활의 은인처럼 느껴졌었다고. 셀러는 매매의 한 이유이기도 했던 급한 일 때문에 인계후 곧 한국으로 떠났다. 그러나 가게를 시작한 후 얼마 지나지 않아 물건을 대주던 빚쟁이(Creditor)들의 독촉(Claim)으로 매일 시달려야 했고 주 조세형평국(SBE) 에서 감사를 하겠다는 통보가 있더니 얼마 지나지 않아서는 우연히 들른 한사람으로 부터 자신이 그 가게를 담보로 사채를 주었다는 청천병력 같은 말도 전해 들었다. 결국 가게를 정상적으로 운영할 수 없게 되었다. CPA로 부터는 내년도 세금에 대한 걱정과 함께 증빙 서류 미비로 세금 문제가 있다는 연락이 와 앞을 더욱 캄캄하게 했다. 시간과 자금을 절약하자는 동기는 참으로 단순하다고 볼 수 있지만 결과는 엄청나고 이 매매에는 브로커도 에스크로도 배제돼 어디 하소연 할 데도 없다. 우선 브로커가 없이 그만큼 가격을 깎아 주겠다는 제의에 거의 모든 바이어들은 흔들린다. 실제 미국 시장에서 대부분 모든 주택과 사업체 매매는 MLS나 인터넷Line을 통해 마켓에 내놓고 경쟁 판매를 한다. 셀러에게는 그만큼 큰 시장에 알리고 바이어에게는 더 많은 기회가 제공되니 이상적인 매매가 이뤄지기도 한다. 그리고 흥정에는 중개인이 더없이 중요한 역할을 한다. 우리의 문화는 눈에 보이지 않는 서비스 이용에 좀체 익숙치 못하고 또한 인색하다. 적절한 비용을 지불하는 전문적인 서류와 그에 따른 Liability에 대해 주류 사회 사람들처럼 세련되어져야 할 필요가 있다. 세상에 공짜는 없다. P씨의 경우 에스크로를 통해서 정상적인 절차만 밟았더라면 귀중한 재산을 날리지 않았을 것이다. 부동산 매매시 현금 거래를 제외하고는 거의 모든 은행 혹은 대출기관들은 반드시 에스크로를 통할 것을 요구하지만 융자가 개입되지 않은 사업체 매매시 에스크로가 필요하다고 생각하는 이들은 그리 많지 않다. 한 푼을 아끼자는 셀러의 제안에 흔들리지 않는 바이어는 거의 없다. 더구나 당장 사업체를 인수할 수 있고 복잡한 절차가 없기에 지극히 간단할 것이라는 너무도 이상적인 제안이 유혹적이지만 자칫 이브의 사과가 될 수 있다. ▷문의: (213)365-8081

2010.03.01. 20:16

[제이 권의 에스크로 기간] 셀러·바이어 만남은?

연인의 달콤한 만남 스승과 제자와의 훈훈한 만남 친구간의 끈끈한 만남 새로운 책과의 향기로운 만남 그리고 여행지에서 만나는 설레는 공간과 사람들의 여러 만남이 있다. 내게는 남들보다 한 가지 더하여진 복이 있는데 매일 새로운 손님과의 만남이 그것이다. 사무실로 직접 혹은 전화로 매일 만나는 새로운 손님들의 모습은 너무도 다양하고 새롭다. 처음 찾아 오는 손님들의 반응 또한 참으로 각각이어서 자신의 상황과 원하는 사항에 대한 오피서의 이해를 구하고 친해지고자 노력하는가 하면 지극히 제한된 사항들만을 제출하여 에스크로의 진행에 어려움을 주는 이들도 있다. 클로징 시에는 후자에게서 겪는 문제점들이 너무 많다. 양식에 필요한 정보를 자세히 적고 자신의 원하는 바를 인터뷰를 통해 오피서에게 전달하는 지혜가 바람직하다. 손님의 원하는 바를 정확히 이해하는 것이 에스크로의 신속한 절차를 위해 도움이 되는 것은 두말할 나위 없다. 셀러나 바이어의 이해가 서로 상충되지 않는 범위 내에서 오피서는 손님의 말에 귀를 기울이고 메모하여 양쪽에 전달하고 합의점을 위해 문서를 작성하게 된다. 사람이 상대를 이해하면 친구가 되고 상대를 오해하면 원수가 된다는 서양 속담이 있다고 한다. 무조건 본인이 원하는 클로징 날짜를 주장한다던지 장비 세금의 금액을 터무니 없이 내세워 자신만의 세금 혜택을 고집하거나 서류 사인에 비협조적으로 어려움을 주는 경우가 종종 있다. 동양인 손님중에는 풍수나 미신 때문에 특별한 클로징 날을 선호하는데 상대방 타인종에게 양해를 충분히 구할 수 있다. 대개 융자를 해주는 은행의 조건 중에서 가장 중요한 것의 하나는 셀러의 양도 집문서인데 가끔 어떤 셀러가 자신이 손에 돈이 들어 오기 전까지는 사인을 할 수가 없다하는 황당한 경우도 있어 당황스럽다. 상업용 투자 매매나 사업체 매매의 경우 상대를 배려하고 이해하는 것이 더 많이 요구된다. 1031 Exchange의 날짜가 상당히 민감한 부분이고 사업체는 인수 인계 날짜가 또한 매우 중요하다. 꽃집의 매매시 발렌타인 바로 전이냐 바로 후인가를 가지고 날카로운 줄다리기가 벌어지기도 하기 때문이다. 특히 우리 이민 사회는 학교나 고향 그리고 교회등으로 인연이 많은 편이다. 곤란한 만남의 경우 서로 신변의 노출을 지극히 꺼리고 도움이 필요할 때엔 사돈의 팔촌까지 애써 연결시켜 보고자 노력을 해본다. 오늘의 만남이 훗날 기분 좋은 재회가 될 수 있도록 받았던 호의에 대해 감사하는 마음이 새겨지도록 마켓에서 만나면 달려가 손이라도 잡고 싶도록 따뜻한 만남에 대해 다시 생각해 보게 된다. 손님중 식당으로 큰 돈을 번 민 여사는 처음 식당 인수시 넉넉했던 셀러에 대해 고마운 마음을 입버릇처럼 이야기하며 한 번 만날 수 있기를 고대한다. 내게도 이런 만남이 있었던가? ▷문의: (213)365-8081

2010.02.22. 19:00

[제이 권의 에스크로 기간] '체크의 발행'

"혹시 우리 부부중 한 사람만의 이름으로 체크를 끊어줄 수 있습니까?" "진짜 주인은 나인데 내 이름으로 해줄 수 있소?" "가게 이름으로 해주면 좋겠는데…" 사업체 매매가 클로징 될 때마다 혹은 주택의 매매나 재융자를 통해 셀러의 지급 금액이 큰 경우 특히 보편적으로 받는 곤란한 질문이다. 부동산의 경우 등기된 타이틀의 명의대로 모든 펀드는 발행이 되어야 하고 사업체의 경우 개인이나 법인 등 주인 명의대로 해야 하지만 별도의 요청에 의해 본인의 서명 후 제3자에게 일정 금액이 지불되는 예외가 있기도 하다. 이런 경우 반드시 본인의 직접적인 확인이나 공증 등의 절차가 요구될 만큼 철저한 검증이 따른다. 대부분 부부의 명의로 되어 있는 집이나 투자용 건물 등의 클로징시 한 쪽 배우자의 어떠한 구구절절한 사연도 체크의 발행에 변동사항이 될 수는 없다. 이혼 수속중이거나 타이틀과 다른 현재의 부부간의 재산 상태를 유지하고 있다면 증빙 서류를 변호사를 통해 제출 합의된 금액으로 배분하는 것이 원칙이다. 간혹 루키 오피서들에게 점잖은 손님이 자신의 이름과 배우자의 이름사이에 "And가 아닌 Or로 해줄 수 없느냐?"고 문의한다. 어떤 분들은 더욱 고도의 수법으로 자신만의 계좌로 송금을 요청하기도 하나 반드시 두 분의 사인과 공증이 수반되야만 한다. 특히 송금은 시간과 사무적인 오류가 많이 발생하기 쉬우므로 책임에 대한 분명한 소재확인이 필요하다. 가끔은 에스크로의 체크가 리턴되서 왔으니 해명하라고 항의하는 손님들의 체크를 은행에 확인해 보면 두 사람의 이름으로 발행된 체크에 한 사람만 이서를 한다던지 혹은 법인으로 발행된 체크에 아무런 도장이나 법인의 이서없이 개인의 알 수 없는 사인만 들어와 은행에서 되돌린 경우이다. 사실 디파짓을 받아 준 상대 은행의 잘못도 있지만 기본적으로 자신의 체크에 올바르게 이서하는 습관이 필요하다. 에스크로의 트러스트 어카운트에서 발행되는 체크는 지급이 보장되는 은행의 캐시어스 체크와 같아서 절대 부도가 날 수 없다. 그리고 자신의 은행에서 체크 금액에 대해 일정 기간 보류하는 것은 입금한 계좌의 월 평균 잔고보다 월등히 높은 금액의 체크가 입금됐을 경우 은행의 규칙에 맞추어 보류기간을 적용시키는 것이니 발행 은행과는 무관하다. 요즘 대부분 사업체에는 개인보다는 법인으로 명의를 해 책임소재나 이민 목적으로 이용된다. 수 년전의 자료들을 요구하는 손님들의 전화를 받을 때면 남의 일이지만 마음이 공연히 심난하다. 해마다 세금 시즌이면 지난 해의 클로징 서류를 애타게 그것도 당일에 필요하다며 다급히 찾는 한인 손님은 많으나 이상하게도 타인종 손님의 문의는 거의 없는 것이 재미있는 현상이다. ▷문의:(213)365-8081

2010.02.08. 19:34