제이 권/프리마 에스크로 대표
한 리커 스토어 매매를 하는 에스크로가 오픈됐는데 바이어의 이름이 대리인(Assingee)으로 계약서에 명시돼 있었다.
대개 커머셜 오픈시에 흔히 있을 수 있는 대리인으로 된 바이어는 에스크로 도중 셀러와 바이어의 동의를 거쳐 1031익스체인지나 새로 선정된 법인으로 바뀌는 절차에 필요한 중도적인 이름이 된다. 계약서 첫 머리에 대리인으로 된 바이어는 그대로 혹은 수정을 거쳐 교체된다.
양측의 이의가 없는 것이 상식적이나 대리인이라는 특이사항 없이 교체를 요구할 경우 셀러의 동의가 쉽지 않을 수도 있다.
이번 리커 스토어는 경찰 신분의 바이어가 직업상의 이유로 동생으로 교체하는 과정에서 문제가 발생했다.
필요이상으로 일찌기 모든 자금을 에스크로에 입금해야 했고 리스 승인과 셀러를 설득하는데 애를 먹는 바이어를 보면서 참으로 아슬아슬하였다.
다행히 에이전트의 수고와 바이어의 노력으로 고비를 넘기긴 하였으나 그 절차에 많은 애환이 따랐다.
우선 바이어의 교체를 요청하는 메모가 바이어 혹은 에이전트로부터 에스크로에 들어오면 'Substitute Buyer'의 수정안이 양측에 전달되게 된다.
가장 중요한 것은 입금된 펀드가 새로운 바이어로부터 다시 들어올 것인지 혹은 이미 들어있는 자금을 그대로 넘겨받을 것인지에 대한 판단인데 은행 융자가 관건이 된다.
자금 출저와 그 입금 여부가 은행에 중요한 조건이 되는 경우에는 새로운 디파짓이 요구되며 현찰 구입 매매에는 신.구 바이어의 조정으로 간단히 해결될 수 있다.
요즘은 거주자를 제외한 대부분의 투자 매매에는 법인(Corp LLC Partnership) 등으로 바이어를 설정하는 경우가 많으므로 계약서를 작성하기에 앞서 미리 사전에 준비 하는 것이 현명하다고 볼 수 있다.
핫프로퍼티 매매에는 대부분 셀러가 1031익스체인지를 많이 하고 따라서 시간을 다투는 급박한 매매 기간이 있을 수 있다. 타이틀에 제출되어야 하는 법인의 서류가 준비되지 못했다는 것은 예외가 될 수 없으므로 사전 준비가 필수이다.
사업체 매매의 경우에는 아무리 계약서에 대리인으로 명시되어 있다해도 사업체의 법정 공고일에 맞추는 Publication에는 실명으로 공고가 돼야 한다.
E-2비자로 사업체 매매가 많았던 지난 수년동안에는 반드시 바이어로 공고된 서류가 이민국에 제출돼야 했고 자금의 출처가 나타난 입금 서류를 에스크로 오피서가 인증한 서류도 반드시 필요했다.
이민과 무관하고 은행 융자가 관련되지 않았다면 바이어 교체는 셀러와의 동의만이 관건이며 그 시기는 리스나 프랜차이즈 승인에도 영향을 미친다. 따라서 시기가 빠를수록 그 피해를 최소화할 수 있으며 셀러와의 관계에도 악영향을 줄일 수 있다.
부동산의 구입에는 관련 서류가 더욱 복잡하며 등기서류의 준비와 수정에 많은 절차가 필요하므로 신중하고 계획된 서류 준비와 자금 입출금여부 바이어의 소재까지 고려해야 클로징에 대비하는 세밀함이 절실히 요구된다.
▶문의:(213)365-8081