[제이 권의 에스크로 기간] 수리비용과 자금 문제

지난 달 한 아파트 에스크로를 클로징하면서 입주자와 건물주사이의 실랑이로 많은 어려움을 겪느라 애를 써야 했다. 오랜기간 아파트를 소유해온 셀러는 토박이처럼 살아온 한 입주자와의 구두로 이어온 계약보다 실제 리스 계약이 중요하다고 생각했다. 하지만 정작 입주자의 입장은 달랐고 바이어는 당연히 세입자의 확인(Tenant Estoppel)을 받지 못하는 과정에서 손해 배상을 요구하고 싶어했다. 모든 계약은 문서화되는 것이 우선이나 만약 모자라는 렌트비를 정기적으로 수령했다면 건물주와 입주자 사이에 무언의 동의가 있는 것으로 보는 판례가 많기 때문에 사실 판단을 하기란 애매한 일이다. 세입자 확인서는 바이어가 융자를 받거나 매물로 시장에 내어 놓을 때 받드시 필요한 문서이므로 대충 넘어가기도 어려운 법이다. 요즘처럼 시장 가격이 들쑥날쑥일 때에는 마음 약해진 셀러를 더욱 어렵게 만드는 요인이 된다. 더욱이 인스펙션을 통해 이것 저것 흠집들이 나오기 마련이고 건물 감정에서 생각만큼 가격을 인정받지 못하는 경우라도 생기면 바이어와 셀러사이의 미묘한 이견이 생기게 되어있다. 자기 물건에 대한 애착과 매입 당시의 가격이 마음에 걸리는 셀러 은행의 팍팍한 가격 산정과 시장 추세에 좀더 민감하게 적용시켜 조금이라도 좋은 가격에 매입하려는 바이어의 이해타산으로 막판 실랑이는 있기 마련이지만 요즘은 심해진 경향이 있다. 실제 영향은 없지만 잠정적인 불안 요소가 있다고 지적이 나온 사항에 대해 바이어는 칼날을 세우지만 그 비용이 만만치가 않으므로 뜨거운 감자가 될 수 밖에 없다. 특히 은행 융자를 받는 때에는 건물의 결함이나 지적 사항에 대해 수리를 하거나 빌딩 코드에 맞추기를 요구하는 일이 많아 에스크로가 지연되는 일이 많다. 셀러는 애써 수리를 마무리 하지 않고 시간과 불만을 줄이기 위해 적정 비용을 크레딧으로 주고 또 그렇게 받는 것을 원하는 바이어가 의외로 많은 것이 사실이다. 그러나 은행에서 매매 가격 산정에 대한 불필요한 오해를 사기도 하며 시장가격보다 낮지 않은 경우라면 더욱 주의해야 한다. 따라서 바이어의 다운 페이먼트 디파짓 대신 일정 금액을 셀러로부터 받는다면 사전에 항목과 산정서를 은행에 제출하여 승낙을 받는 것이 안전하다. 그렇지 않으면 일체의 수리 비용을 인정받지 못하고 다운페이 전액을 에스크로에 디파짓 해야 한다. 셀러로부터 고치는 비용을 부담받기 위해 어렵게 받은 융자를 그르치는 일이 생긴다면 통탄할 일이고 에스크로가 제시간에 클로징되길 기대할 수 없다. 기본적으로 하자가 있는 건물에 융자를 할 수 없는 것이 융자조건이 되고 세금이나 렌트 계산 외에는 그 어떤 자금도 셀러와 바이어 사이에 주고 받아서는 안되는 것이 원칙이다. 오래 전 타운에서는 바이어의 다운 페이먼트가 셀러에게 이체되고 다시 그 금액이 바이어의 어카운트로 입금되면서 자금 추적을 받아 다운이 없는 바이어를 도와준 셀러와 그 에이전트는 물론 그 내용을 은행에 보고 하지 않았던 에스크로까지 징계를 받았던 사건이 타운에 발생했다. 일단 에스크로에 입금된 바이어의 펀드는 양측의 동의 없이는 일체 누구에게도 지불이 될 수 없으며 선불(Early Release)이라는 절차를 통해 지불됐다면 반드시 융자 은행에 보고 되어야만 한다. 그렇지 않으면 가격 담합이라는 의심을 받게 되며 수리 비용을 지불하는 데에 있어서도 같은 맥락으로 취급될 수 있다. 매매를 염두에 두고 있는 셀러라면 건물을 재점검하여 시장에 내놓는 것이 제값은 물론 융자와 수속에도 훨씬 수월한 에스크로를 기대할 수 있기 때문이다. ▶문의:(213)365-8081

2011.01.03. 20:30

[제이 권의 에스크로 기간] 보증인의 필요성과 중요성

몇 해 전까지만 해도 E-2비자를 통해 사업체를 구입하는 한인들이 많았다. 치솟는 렌트보다는 건물 자체를 구입하고자 하는 성향이 많아서 많은 한인들의 상업용 건물 구입과 비즈니스 매매가 활발했던 것이 사실이다. 당시에는 LA지역의 사업체 매매의 대다수를 한인들이 매입 또는 매매하는 것으로 압도적인 수를 차지했으며 타인종 셀러나 바이어들이 한인 시장을 엿보는 일이 많았던 적도 있었다. 창업을 하여 상장을 하고 기업을 인수합병 혹은 매각하는 자랑스러운 한인도 있다. 쑥쑥 성장하는 한인 금융권과 LA카운티 100대 기업에 이름이 오르는 낮익은 이름의 한인 기업들도 많아 참으로 뿌듯했던 시절이 바로 엊그제 같다. 이제는 많은 이들이 주택 혹은 사업체를 여러번 매매한 경험을 바탕으로 전문가 못지 않은 지식과 경험 재력을 갖추기도 했다. 한국으로부터의 투자가 활발해지면서 국제적인 네트워크를 갖고 활동하는 이들도 많아졌다. 그래도 가장 미국다운 것은 역시 크레딧에 바탕을 두기에 아무리 재력이 막강해도 리스나 융자에 보증인을 요구하는 건물주나 은행의 조건을 피하기는 어려운 일이다. 따라서 개인의 책임을 회피하거나 세금상의 이유로 법인이나 유한책임 회사를 설립하여 리스를 얻고 융자를 승인받는다 해도 개인 보증을 병행하여 서류가 작성되는 것에 이의를 제기하기란 불가능하고 공연한 시간을 낭비하게 되는 일이 많다. 대개 보증인은 법인이나 주식회사의 대표 혹은 최대주주가 개인 자격으로 하는 일이 흔하다. 간혹 별도의 보증인을 요구받는 일도 있으니 신용 점수가 높거나 상업상 크레딧이 좋은 지인의 도움을 받아야 하는 일도 생길 수 있다. 신설된 법인이나 주식회사는 신용도가 낮고 언제고 파기할 수 있다는 고정 관념이 있어 건물주나 은행에서 조건을 내세우는 것이니 사전에 염두해 둘 필요가 있다. 지난 9월에 클로징한 식당의 에스크로는 비교적 원만하게 마무리 되는 듯해 기분좋게 리스를 기다리고 있었다. 바이어인 M씨는 많은 비용을 들여 설립한 주식회사로 가게를 인수하면서 모든 정부와 시청에도 모두 등록을 해놓았다. 건물주의 마지막 사인만을 기다리던 중에 처음 크레딧 신청서에 제기한 이름과 다른 주식회사 이름으로 해달라는 바이어의 요청을 들어줄 수 없다는 통보와 함께 개인이 함께 보증을 서야 한다는 조건이 나왔다. 난감해 하는 바이어로 에스크로는 어려움에 봉착했다. 사람이 많이 드나드는 가게의 책임과 프라이버시 거래처의 노출 등 여러 이유로 많은 비용을 들여 설립한 주식회사의 목적에 정면으로 어긋나는 결과에 M씨는 크게 실망했다. 요즘같은 불경기에 한치 앞을 내다볼 수 없는데 어떻게 개인 크레딧을 걸고 장기 리스를 할 수 있느냐는 M씨의 막무가내로 인해 건물주와의 힘에 겨운 실랑이가 있었다. 특별한 경우가 아니면 개인 보증을 겸해 사인을 받는다는 일반론을 제시하여도 원래 목적에 실망한 바이어의 마음을 달래기는 어려운 일이었고 매매 가격부터 재조정을 원하면서 난관을 겪었다. 결국 새로운 리스를 어사인먼트 리스로 변경하면서 셀러가 보증을 서는 선으로 무난하게 마무리가 되었지만 참으로 힘든 과정이었다. 보증을 서는 주체는 개인이 될 수도 있고 법인이나 주식회사가 될 수도 있으며 해당 법인의 주주가 개인명의로 하기도 한다. 건물주가 요구하는 리스 서류는 물론 은행 융자 서류나 보험 기타 관련 서류에 보증인이나 개인 보증을 요구하는 일반적인 경우에 대비하는 것과 동시에 이에 부담을 느끼는 바이어를 위해 사전에 이해를 구하고 상의해 에스크로 진행을 돕는 지혜가 필요하다. ▶문의:(213)365-8081

2010.12.27. 18:34

[제이 권의 에스크로 기간] 마음의 선물

해마다 한 해를 보내는 이맘 때가 되면 기다려지는 산타클로스가 있다. 캄캄한 밤 굴뚝으로 들어와 머리맡에 선물을 놓고 가던 그 옛날의 산타 할아버지처럼 아무도 보지 않을 때 용케도 살짝 선물을 놓고 가고는 전화도 받지 않는 우리 산타 할아버지는 그렇게 십년하고도 몇 해가 지나도록 잊지 않고 찾아 온다. 엘리베이터가 평소 기다릴 때는 잘 오지도 않던데 어떻게 뛰어 나가보면 연기처럼 사라지는지 알 수가 없다. 하도 안타까운 마음에 프론트의 직원에게 신신당부해 작은 선물을 준비해 드렸더니 처음으로 전화하셔서 "다시는 그러지 말라"고 호통을 쳤다. 일에 대한 열정이 남다르게 유난스러웠던 젊은 오피서 시절 어려운 문제로 에스크로에 찾아 오셨던 바이어 Y씨는 사람을 잘 믿지 못할만큼 많은 고초를 겪어 몹시도 피곤하고 지친 모습으로 기억된다. 친구에 대한 배신감 서류를 위조하여 재산을 가로챈 동업자에 대한 허탈감으로 누가 봐도 가시돋힌 모습으로 직원들과 마찰을 겪고 있었다. 선배랍시고 팔 걷어부치고 내키지 않는 파일을 넘겨 받았는데 장황히 설명하는 Y씨의 긴 인생 이야기를 듣는 것이 부담스러웠던 것이 솔직한 마음이었다. 그래도 성의껏 이야기를 듣고 '우리 아버지'를 떠올리며 도와드렸다. 감사하게도 필자의 도움으로 일이 잘 마무리되고 어려운 일들이 하나씩 해결되면서 Y씨의 산타할아버지 생활이 시작된 것이다. 직원들에게 '마음이 담긴 서비스'를 늘 강조하는 필자는 그것을 일터의 신조로 삼고 잇다. 내 집의 서류를 다루는 마음으로 내 재산이 달린 일처럼 나의 가족이 연관된 에스크로라는 생각으로 하면 관심과 애정이 각별하지 않을 수 없다. 신기하게도 그런 오피서의 모습을 손님이 먼저 간파한다는 것이다. 내 일처럼 섬세하게 신경을 써주는 변호사나 가족처럼 자상하게 지도해 주는 CPA 자신의 재산처럼 정확하게 서류를 챙겨주는 에스크로 오피서와 누구나 가까이 하고 싶어한다. 연말이면 이렇듯 좋은 관계를 원하는 분들로 사무실은 인정이 차고도 넘친다. 1년 내내 마셔도 남을 만큼 와인이 들어 오고 화장품과 건강제품에 살림살이까지 종류가 많지만 기억에 남는 선물은 화려하고 세련된 포장의 배달된 선물보다 인정이 넘치고 마음이 듬뿍 담긴 검정 비닐 백에 담긴 훈훈한 선물이다. 멋적은 모습으로 혹은 부끄러워서 불쑥 내밀고 가는 Y씨의 선물 안에는 탱글탱글한 알밤이 가득할 때도 있고 갓 캐어 흙냄새가 풀풀나는 고구마가 들어있는 때도 있다. 한 해에는 알 크기가 고르지 않은 상품 가치없는 사과가 잔뜩 들어 있었다. 보기에 썩 탐스럽지 않아 직원들 다 나눠주고 몇 개 집에 갖다 먹어보니 "아뿔사 실수!" 세상에서 먹어 본 진짜 맛있는 사과였다. 후회 막급이었으나 먹을 것 나눠주고 도로 달랠 수도 없다. 다음부터는 한 알도 나눠 먹지 않아 얌체소리를 들어도 각오하고 산다. 어느 해인가는 옥수수를 자루로 갖다 줘 하는 수 없이 냉장고 탓으로 나눠 먹긴 했지만 그 설탕같은 옥수수의 맛을 잊지 못한다. 농사가 직업이 아닌 Y씨가 어떻게 그리 기막힌 것을 구해오는 지 알 수 없지만 그 수고하는 마음을 알고도 남아 그 사랑에 일년을 버티는 것같다. 오랜 고객인 O씨는 뒷마당에서 재배한 상추랑 깻잎을 잔뜩 따다 주기도 한다. C부동산 사장인 K씨는 손수 구운 따끈한 과자를 한 소쿠리 놓고 간다. 그 사랑과 정에 가슴이 벅차오르지만 감히 그에 어울릴 만한 보답할 선물을 구할 수가 없는 것이 더욱 안타깝다. 먹을 것이 아니더라도 또 물건이 아닐 지라도 만지고 만져서 끝이 너덜너덜해지고 때가 묻은 카드에 담긴 메시지에 하루가 너무 행복하다. "답답했을텐데 자상하게 도와 주어 정말 감사합니다. 가족이랑 꼭 식사하러 내려 오세요. 기다리겠습니다." ▶문의:(213)365-8081

2010.12.20. 18:24

[제이 권의 에스크로 기간] 감사하는 마음

"길가의 장미 꽃 감사 장미 꽃 가시 감사…" 가장 좋아하는 복음 성가에 나오는 한 가사이다. 돌이켜 보면 지난 1년간 그리고 흘러간 많은 시간들 동안에 도움과 사랑을 그저 받기만 하며 지내온 것 같아서 참으로 부끄럽기만 하다. 또한 알게 모르게 빛도 안나게 지원을 아끼지 않은 주위에 감사하고 송구스러운 마음이다. 그래도 무엇보다 가장 고맙고 감사한 것은 에스크로 업무를 통해 삶에 대한 가치와 소중한 것들을 알게 해주신 손님들이다. 때로는 어렵고 힘든 법적 문제들에 부딪혀 해결하는 성취감을 갖게해 줬다. 서로 배려하고 양보하는 미덕으로 따스한 정을 남기고 떠난 셀러와 바이어 인간이 보여줄 수 있는 욕심과 부정함을 적나라하게 드러내 경각심을 일깨워 준 손님들 법의 한계와 그 부실함을 교묘하게 이용해 머리를 아프게 한 고객 말도 안되는 상식 밖의 억지를 주장해 어리둥절하게 만드는 고객 미국식과 한국식 사이를 편리하게 넘나들며 고통을 준 손님 불법을 애교로 밀어 붙이던 고객까지 다양했다. 사실 당시에는 너무도 힘이 들고 머리가 아픈 일이었고 도저히 해결의 실마리가 보이지 않았던 일들도 함께 도와 준 이들의 지혜와 끈기로 무사히 해결이 되면서 에스크로를 클로징 할 수 있었던 일들이 감격스럽게만 느껴진다. 처음부터 일사천리로 진행이 되어 클로징하는 셀러와 바이어에게만 그저 감사할 따름이다. 작고 큰 욕심으로 인해 상대방의 심사를 거슬려 에스크로 진행을 완전 차단시켜 버린 손님들을 얼마나 야속해 했었던가. 또 양 진영의 밀고 당기는 줄다리기에 소비되는 시간과 에너지의 낭비를 얼마나 아까와 했었는지. 요즘은 많은 고객들이 한두번의 부동산 또는 사업체 매매 경험을 갖고 있기 때문에 십여년 전보다는 이해와 판단이 확실히 빠르고 정확해 오피서의 업무가 훨씬 수월해 졌다고 할 수 있다. 과거 일반적인 설명에서부터 영어 문장의 해석까지 업무가 복잡했으나 요즘은 풍부한 지식과 경험으로 업그레이드 된 손님들이 점점 많아짐을 피부로 느끼고 있다. 그러나 예외와 변칙을 선호하는 우리네 특성상 디테일하고 까다로운 면이 더 많아졌다고 볼 수 있다. 더불어서 업무의 신중함과 정밀함이 더 요구되므로 오피서들과의 대화 시간을 많이 갖기위해 노력하고 있다. 힘들게 에스크로를 진행해온 손님에게 많은 것들을 얻을 수 있기를 그리고 더 다양해지고 복잡한 케이스를 경험하면서 채찍이 되도록 인간적인 실수들을 보면서 경각심을 갖도록 함께 나누면서 감사하는 시간을 갖는다. 때론 인내의 한계를 넘나들게 하는 손님들을 보면서 자신을 돌이켜 볼 수 있기를 바란다. 또 두 얼굴을 가진 손님과의 씁쓸한 경험을 통해 진실을 바로 보는 눈을 갖게 되기를 희망한다. 운 좋게 시간보다 앞당겨 받은 서류를 보면서 감사하는 마음을 갖도록 행색은 허름하나 놀라운 재산가인 손님들을 보며 겸손함을 배울 수 있기를 바라면서 매일 배우는 하루 하루이다. 오래전 에스크로를 끝낸 식당 앞을 지날 때면 근처에 떨어진 휴지를 집게 되는 것은 너무도 당연한 나의 행동이 되어 버렸다. ▶문의:(213)365-8081

2010.12.13. 18:28

[제이 권의 에스크로 기간] 브로커 커미션

'싸움은 말리고 흥정은 붙여야 제맛'이라는 옛말 때문인지 좋은 부동산을 진짜 좋은 가격에 잘 구입하기란 참으로 어렵다. 더욱이 중간 매파역할을 하는 에이전트없이 섣부른 경험을 가지고 구입을 한다는 것은 말처럼 쉽지가 않고 위험부담도 만만치가 않은 것이 사실이다. 그런 이유인지 타인종 고객들의 경우 부동산 라이선스 소유자인 셀러나 바이어라 해도 별도의 에이전트를 고용하여 매매를 하는 경우도 많다. 보통 커미션은 사업체의 경우 매매 가격의 10% 부동산의 경우 6% 정도를 기준으로 한다. 조정이 된 금액이 셀러나 바이어의 에이전트에게 지급이 되는데 그 수급대상은 반드시 유효한 브로커 라이선스를 보유한 회사나 개인이 되며 만약 계약 중에 에이전트의 회사가 바뀌었다 해도 이미 계약된 브로커 회사로 지급되도록 돼있다. 계약의 모든 책임과 권리가 함께 한다는 의미로 볼 수 있으며 회사의 요청에 의해 브로커와 에이전트로 나누어 지급하기도 한다. 그러나 커미션 금액의 한도나 조정은 은행매물이나 계약에 따라 그 수위가 조정이 되기도 한다. 반드시 리스팅(셀러의 브로커)이나 셀링(바이어의 브로커) 에이전트 사이에 반반씩 분담되는 것은 아니며 계약의 성격에 따라 에이전트가 양보하는 경우가 많다. 한인들 중에는 정상적인 거래에 있어 커미션에서 클로징 비용이나 보상 받길 은근히 바라거나 신경전을 벌이기도 한다. 그러나 이는 융자 은행으로부터 절대 용납될 수 없으며 세금 문제 같은 민감한 사항이 있을 수 있어 서로 프로다운 면을 존중하는 풍토가 아쉬울 때도 있다. 커미션 계약의 내용으로는 클로징에 어떤 이유로든 금액 지급에 제한이 있을 수 없고 변하지 않는다는 조항이 삽입돼 있다. 그럼에도 사소한 불만에서부터 근본적인 금액에 대한 조정에 이르기까지 분쟁이 있을 수 있다. 하지만 '불변'조항이 있으므로 보호장치가 되어 있다고 볼 수 있다. 그리고 법정 명령으로 비용을 비율에 맞추어 분배하는 경우에 있어서도 커미션은 그 순위가 우선순위에 있다. 에스크로에는 커미션에 대한 클레임이 들어오는 경우가 있다. 요즘같이 경기가 어려운 시절에는 더 심한 편으로 에이전트와 독점 계약을 해놓고 직거래를 한다거나 리스팅 가격보다 좋은 가격을 제시한 다른 에이전트와 거래하며 이의를 신청하는 것이다. 만약 셀러가 문제제기를 하면 25일 이내로 합당한 반박 자료를 제출해야 하고 그렇지 못할 경우 법적 효력을 발휘하지 못하게 된다. 대개 계약을 위반한 쪽이 합의를 하는 것으로 일단락 되는 일이 많고 과거에 비해 무의미한 클레임도 줄었다. 독점 계약에 대한 인식이 많이 좋아져 불필요하게 소송 비용을 낭비하는 고객도 줄었다. 에스크로 중간에 셀러와 바이어 사이의 사소한 시비 예상치 못한 비용 수리 비용 등으로 양진영이 팽팽하게 맞서는 경우 신기하게도 불똥이 브로커 커미션이나 융자 비용 같은 수수료에 튀는 일이 있다. 그렇게 하면 계약 종료까지 그리고 그 후에도 계속되는 조언과 자료를 받아야 하는데 좋은 서비스나 혜택을 기대하기 어렵게 된다. 서로 존중하고 적절한 댓가를 지불하는 공정한 풍토가 성숙된 한인 사회를 만들어 가지 않을까 하는 생각이다. ▶문의:(213)365-8081

2010.12.06. 19:19

[제이 권의 에스크로 기간] 등기의 의미

모든 사건의 서류와 원본을 보관하고 있다해도 누가 등기를 먼저 하느냐에 따라 희비가 엇갈리고 엄청난 결과를 초래한다는 것을 믿는 이들은 결코 많지 않다. 대부분의 일반인들은 은행이나 정부 기관등에서 발행한 원본이라는 것만으로 너무도 고이 잘 보관은 하지만 적절한 처리에 미숙하여 불이익을 당하는 일이 더 많다. 예를 들면 주택 모기지의 페이먼트를 완납한 후에 은행으로부터 받는 '대리 수탁자와 재양도(Substitution Trustee and Full Reconveyance)' 서류를 잘 접어 장농 서랍에 너무도 잘 보관한 나머지 십수년 세월이 흐른 후에 집을 매매 할 때에 아직 융자가 풀리지 않고 타이틀상에 나타난다면 이는 낭패이다. 그래도 원본을 찾을 수 있다면 다행인 경우이지만 그렇지 못한 일도 있어서 클로징에 막대한 지장을 받는 일이 비일비재하다. 많은 은행들이 완납된 모기지에 대해 헤지 서류를 등기한 후에 원본을 메일하면서 편지와 함께 통보를 하는 것이 상례이지만 2차 혹은 라인오브크레딧 페이오프에는 담보권을 푸는 '재양도(Reconveyance)'나 UCC의 종결(Termination)같은 원본 서류를 당사자에게 메일하는 경우도 있기에 각별한 주의가 필요하다. 그래도 담보권 해지는 본드를 구입한다던지 다른 증명을 통해 융자가 완납됐음을 제시할 수 있다는 방도가 있지만 담보권을 거는 경우에는 그 중요함이 더욱 강조된다. 요즘처럼 세월이 어수선 할 때에는 사채를 많이 이용하는데 부동산 1차 모기지 외에는 기타 빚이 없다는 말을 철석같이 믿고 사채를 내주고 담보권을 여유있게 등기하거나 지연하게 되는 일로 법적시비가 많은 것이 현실이다. 모든 등기를 요구하는 서류는 반드시 공증이 돼야 하고 카운티 정부에서 발행한 서류 외에는 원본이 아니고서는 등기가 곤란하다. 등기 순서를 표시하는 일련번호는 등기가 된 년도가 표시되며 등기 순서별로 번호가 매겨지며 그에 따라 담보 우선순위도 함께 결정된다. 만약 차압이나 재융자를 하게되면 1차인가 2차인가에 따라 원금 회수가 달라지므로 그 순서가 갖는 의미는 절대적이다. 2차 담보권자가 개인 채권자이더라도 3차의 은행이 차압절차를 밟는다면 반드시 2차 담보권이 우선이 되어 채무를 탕감받을 수 있다. 그리고 담보권이 카운티에 등기돼 있다면 반드시 해지 서류도 해당 카운티에 등기돼야 한다. UCC의 경우 주정부에 등기된 것을 아무리 카운티에 등기해도 소용이 없고 판결(Judgment)을 받았다 해도 등기하지 않으면 구속력이 없는 공식화되지 않은 서류가 되어 효력을 발생할 수 없다. 함께 일하던 동료가 친지의 담보권을 오렌지카운티가 아닌 LA카운티에 등기했다가 조용히 횡재를 부르며 부동산을 매각하고 줄행랑을 친 채권자로 곤욕을 치루던 일을 기억한다. LA카운티의 가까운 등기소로는 노워크과 밴나이스가 있다. 2000년 이후 부동산 열기로 오전 8시에 예정된 등기 외에는 특별한 경우를 제외하고는 어려운 것도 사실이지만 본인이 직접 원하는 경우에는 예외가 된다. 담보권은 반드시 부동산이 소재한 해당 카운티에 등기되어야 하며 등기를 통해 공고가 되지 않은 어떤 담보권도 효력이 없다는 것을 명심해 불이익을 당하는 이들이 없었으면 하는 바램이다. ▶문의:(213)365-8081

2010.11.29. 19:00

[제이 권의 에스크로 기간] 오픈과 클로징의 개념

지난 주에는 모든 다운 페이먼트를 입금한 바이어와 이사할 준비가 덜 된 셀러사이에 한바탕 실강이가 벌어지는 헤프닝으로 소동이 벌어졌다. 자신의 살던 집을 숏세일로 정리하신 P선생님께서는 아들의 명의로 급하게 구입한 집으로 이사를 해야하는 처지였고 셀러는 타주로 이사를 하기위해 모든 과정을 완벽하게 마무리 하고 떠나야하는 상황이었던 것이다. 대부분의 고객들은 부동산 거래에 있어서 계약서 사인 후, 반드시 에스크로 서류에 사인을 하여야만이 정식 계약이 체결되는 것으로 오해를 하고 있으며, 또한 바이어의 잔금(다운 페이먼트)이 에스크로에 입금이 되고 융자 서류의 사인을 마침으로서 종결이 되는 것으로 잘못 이해하는 부분이 있다. 1998년도에 개정된 가주 부동산법에 의거하여 수정된 표준 계약서는 정식 명칭이 'California Residential(Commercial) Purchase Agreement and Joint Escrow Instructions'으로서 모든 계약 조건과 세부사항과 함께 에스크로의 조건까지 첨부된 종합 계약서의 성격을 띄면서, 계약 후 3일 혹은 명시된 기한 내에 디파짓을 에스크로의 트러스트 구좌에 입금하여야만 한다는 조항이 제1항목으로 되어있다. 그리고 에스크로의 서류는 계약서에 명시되어있지 않은 절차상의 세부 사항, 즉 외국인이나 타주의 주민의 거래, 해지시의 절차등에 관한 부분만 별도 첨부된 일종의 추가(Supplemental) 서류이지만 , 그 진행에 반드시 필요한 그 외 서류에 바이어나 셀러의 정보가 있어야만 차질을 막을 수 있다. 만약 바이어나 셀러가 피하지 못할 사정으로 에스크로 서류를 작성이 지연된다고 해서 에스크로가 오픈되지 못하는 것은 절대 아니며 다만 진행에 차질과 막대한 손실을 야기할 수있다는 점이 문제가 된다. 따라서 양측이 모두 계약서의 사인과 입금이 적절하게 되었다면 완벽하게 에스크로는 오픈이 된 것으로 본다. 클로징의 문제는 다운 페이먼트가 입금이 되고 바이어의 융자가 은행으로부터 들어온 후에 모든 등기되어야할 서류가 등기 확인이 되어야 클로징이 된다고 본다. 따라서 집에 이사를 하기 위해 열쇠가 필요한 바이어는 등기의 일렬번호가 확인된 후, 에스크로가 양측에 통보를 하는 것으로 건네받게 되는 것이 상례이다. 융자 서류를 사인하고 필요한 입금을 마쳤다고 해서 이사를 하겠다고 하는 것은 특별한 계약 수정본 작성 후에 양측의 동의하게 책임을 명확히 한 후에 할 수 있는 사항이다. 특이한 사항으로 조건부 사항 (Contingency) 이 걸려있다면 상황은 더 까다롭게 되며, 조건이 충족되지 못할 경우 계약의 파기까지 염두에 두어야한다. 예를 들어 바이어가 자신의 집을 팔야하만 하는 조건이라면 집을 못팔았을 경우 계약이 무효화한다는 것이다. 클로징에 필요한 입금과 융자뿐아니라 등기 명의, 보험, 학교, 이사 문제등등 세부적인 문제에까지 미리 점검을 하여야만 클로징에 허둥대는 일을 막을 수 있으며, 실수를 막고 후회하는 일이 적다. 혹, 자신의 집을 정리하면서 동시에 집을 구입하는 경우라면 적어도 매매하는 집의 비울 날짜를 여유있게 잡아두는 것도 하나의 방법이며 이사할 집의 입주날짜와 시간차를 두는 것에 대해 에이전트 와 상의를 하는 것이 현명하다. 잘못하면 몇 주 혹은 그 이상의 시간을 호텔에서 지내거나 짐을 임시 창고로 옮기는 번거로움을 피할 길이 없으며 그 정신적인 피해는 표현할 수 없다. 그렇다고 등기가 되기 전에 무조건 입주 양해를 구하는 것도 재산의 피해와 책임문제가 따르므로 쉬운 일이 아니므로 각별한 주의가 필요하다. 결국 P선생님은 이삿짐을 차고에 임시 내려놓는 것으로 서로 양해가 되었지만 마음의 상처는 크셨을 것이다. ▶문의:(213)365-8081

2010.11.22. 19:26

[제이 권의 에스크로 기간] 재산세에 대한 이해

크고 작든 부를 쌓아가면서 필연적으로 지불해야하는 것이 재산세이고, 이는 부동산이나 사업체에 모두 해당된다. 흔히들 떠올리는 재산세는 한 해 두 번에 나누어 내며 재산의 평가액에 기준하여 산정되는 'Real Estate Property Tax'만을 생각하는 경우가 많으나, 사업체의 장비들에 대한 세금, 소득에 기준한 'Business Tax'등을 혼동하는 분들이 의외로 많은 것이 사실이다. 크게 재산세을 나누어 보면 언급한 부동산 재산세가 있고, 사업체의 장비 가치를 기준으로 'Unsecured Personal Property Tax'가 있다. 첫째로 부동산 재산세는 3월1일을 기준으로 산정되어 9월에서 10월사이에 발송이 되며 1사분기와 2사분기로 나뉘어 각각 11월1일과 2월1일이 그 납기일이지만, 40일과 70일의 유예기간을 주어, 12월10일과 4월10일이 체납기한 일이 된다. 각 마지막 유예기간까지 우체국 소인이 찍힌 우편물에 한해 벌금의 부과가 되지 않지만, 만약 쳌이 지불에 문제가 발생되면 엄청난 손실과 혼란이 생길 수 있으므로 주의가 요망된다. 공무원의 감원으로 인해 일손이 부족하여 프로세싱에 상당한 시간이 걸리는 경우도 있으므로 은행 구좌를 이체한다던지, 클로징을 하기게 앞서 반드시 발행한 쳌이 지불되었는 지를 확인할 필요가 있다. 지난 몇 해동안, 부동산 가격의 변동으로 친절하게 조정을 받은 재산세의 고지서가 있는가 하면 미처 조정을 받지 못하고 싯가에 터무니 없는 가격으로 산정된 세금을 내느라고 가슴을 쓸어내리는 분들도 있다. 웹사이트에 올라있는 이의 신청양식을 참고하여 주위 시세와 함께 제출하여 세금을 조정받는 현명한 분들도 있으므로 많은 분들이 혜택을 보았으면 하는 바람이다. 만약 3년전에 셀러가 90만에 구입했던 주택을 숏 세일로 60만불에 바이어가 구입한다면, 그 세금은 바이어의 구입가격대로 산정이 되지만 , 세금주기와 상관없이 매번 업데이트를 해주지는 않고 'Supplemental Tax'(추가 징집세)를 통해 크레딧을 주기도 하고 별도의 세금을 매기기도 한다. 그리고 때로는 전 주인의 이름으로 고지서가 날라오기도 하나 추후에 정정이 되므로 염려할 필요는 없다. 두번 째로 사업체의 재산세는 매해 7월에 받게되며 1회납부를 원칙으로 하며, 체납시 벌금에 추가 수수료가 붙을 수 있으므로 주의가 요망된다. 가장 보편적인 실수로는 사업을 인수한 직후에 날라온 전 셀러의 이름으로 된고지서를 무시하여 생기는 오류이다. 1월기준으로 사업체의 오너이름으로 발행된 고지서는 다음 해가 될 때까지 정정이 되지 않으며 미납시, 사업체로 Lien이 붙으므로 사업체 오너와 상관없이 그 책임이 전가되도록 되어 있다. 많은 한인 사업주분들에게서 흔히 발생하는 오류중에는, 밀린 세금을 납부한 후에 그 처리의 미비함으로 많은 불이익을 받는 일이다. 일단 체납된 세금이 완불된 후, 5-6주내로 카운티는 'Release of Lien'이라는 말소 서류를 해당 사업체로 발송하도록 되어있다. 등기된 모든 Lien은 반드시 "Release of Lien'이라는 서류를 등기시켜야만 해제되며, UCC-1이나 Judgment도 그 Termination절차를 거치지 않고서는 계속 담보권이 살아 있게 되는 것이다. 받은 해지서류를 첨부된 설명서에 준하여 카운티에 쳌과 함께 메일을 하면 후에 등기원본을 받게되는데 그 서류를 잘 보관할 필요가있다. 모기지 페이먼트도 그렇고 세금이나 모든 공과의 완납시에는 반드시 그 해지 등기 서류를 등기하여야 하며, 등기된 사본을 받게되면 완납확인 기타 서류와 함께 잘 보관하여야 한다.

2010.11.15. 20:09

[제이 권의 에스크로 기간] 선불지급의 위험성

이따금 겪는 고초 중 하나가 셀러와 바이어 사이의 자금을 서로 유통하는 문제이다. 자금이 심하게 쪼달리는 셀러는 부동산을 꼭 사야하는 바이어와의 줄다리기에서 안전을 보장받고자 하는 마음이 있는 것이 이해가 가는 일이다. 그리고 바이어는 가격을 조정하는 과정에서 셀러로부터 디스카운트를 받고자 선금을 미리 지급하는 위험수를 두는 것도 또한 이해할 수 있다. 그러나 두 가지 경우 모두 에스크로가 파기될 수 있는 시한 폭탄을 안고 출발해야하는 일이기 때문에 늘 가슴이 조마조마하다. 특히 경쟁이 치열한 사업체이거나 셀러의 빚독촉이 심한 경우 또는 렌트나 세금이 과다하게 연체된 사업체에는 흔히 있는 일이지만 매매 가격의 유혹으로 미리 선금을 셀러에게 지불하고 좌불안석인 바이어를 보는 일은 마음이 편치 않다. 일단 선금을 챙긴 셀러는 사업체나 부동산의 열쇠를 미리 지급하기도 하는데 보험 세금문제 정부 대금 렌트 관계로 많은 부작용과 그 책임 여부에 논란이많을 수 밖에 없다. 정식 에스크로 클로징을 거치지 않고 인수를 하거나 부동산을 인수받은 경우에는 급하게 절차를 생략하는 일이 많다. 보험 가입이나 세금 어카운트 보고 정부 퍼밋 등을 제대로 받지 않은 상태에서 일단 사업을 시작해 감사를 받기도 하고 벌금과 큰 피해를 입는 일이 비일비재하다. 그리고 가장 중요한 문제는 융자를 받는 은행으로부터 '선금의 지불에 대한 오해'로 융자 프로세싱에 막대한 지장을 초래하기도 한다. 미리 선금을 셀러에게 지불하고 다시 셀러는 바이어에게 자금을 돌려 은행에 속임수를 할 수 있다는 전제하에 선금으로 지불된 체크의 앞뒤 카피와 그 자금의 유통을 면밀하게 체크하는 일이 많아 불필요한 절차를 거치게 된다. 감정이 미비한 부동산의 감정가를 눈속임 했다가 오해와 함께 은행 융자의 불이익을 받을 수 있으므로 사소하지만 주의할 필요가 있는 것이다. 청춘 남녀가 결혼을 할 때에도 결혼 전과 후가 현실적으로 달라 서로 마찰이 생기기도 한다. 사업체를 구입하는 것이나 부동산도 마찬가지라고 여겨진다. 일단 인수를 하고 나면 보이지 않던 결점들이 속속 들어오고 고쳐야 할 점들이 드러나며 미처 알지 못했던 사항들이 들어오는 것으로 뒤로 물러서고 싶은 것이 바이어의 마음일 수 있다. 따라서 정식 에스크로 절차를 거쳐 자금을 인수받고 하는 것이 후회를 없애는 현명한 방법이다. 모든 선금 지불은 받드시 셀러와 바이어가 에스크로에 출석하여 서명을 하고 필요에 따라서는 공증을 받아두는 것이 서로에 대한 오해를 막을 수 있다. 전화로 혹은 팩스나 이메일로 구두 승인을 한 후에 분쟁을 일으키는 소지가 생겨 참으로 안타깝다. 급한 일로 운전중인 K씨가 '아 괜찮으나 그냥 내 말듣고 셀러에게 십만달러 선금 지불 하세요. 나중에 들리겠다'라고 하면 반드시 사무실에 들러 사인을 직접할 때까지 모든 절차를 중지하는 것이 서로에 대한 예의라고 생각한다. ABC 라이선스가 있는 경우에는 자금의 흐름에 좀더 까다롭게 스크린된다는 것을 고객들이 참고하기를 바라는 마음이다. ▶문의:(213)365-8081

2010.11.08. 18:52

[제이 권의 에스크로 기간] 시큐리티 디파짓의 중요성

월말이라 정신이 없던 지난 주말 사업체를 인수인계할 때마다 늘상 실랑이가 벌어지는 리스의 시큐리티 디파짓이 또 문제였다. 프랜차이즈 아이스크림 가게 리스를 인수받는 과정에서 유명 브랜드에 크레딧도 좋은 바이어여서 의외의 상황이 벌어진 것이다. 건물주 입장에서는 이해가 가는 점이었다. 처음 신청서를 넣을 때에는 개인의 고득점 크레딧과 사업 구상이 유망한 바이어였다. 프랜차이즈 바이어를 법인 이름으로 하면서 리스와 에스크로의 모든 서류에 바이어이름이 그에 상응하게 바뀌어야 하는데 수정하는 것은 문제가 아니었으나 초안과 달리 건물주가 갑자기 시큐리티 디파짓 4만달러를 요구해 사단이 나고야 말았다. 현명한 바이어는 초기 계약서에 '개인 혹은 그 지명자'로 구입자에 대한 변경을 못을 박았기에 셀러나 그 누구도 항변을 할 수는 없으나 건물주의 요구라는 큰 암초를 만난 것이었다. 건물주의 입장에서는 비지니스 크레딧이 전혀 없는 법인 이름으로 모든 위험 부담을 지지 않으려는 바이어에 대비해 나름 대책을 준비 하는 것은 당연했다. 사업 목적으로 개인 대신 법인을 선정했으니 리스에 개인 보증까지 하라는 건물주와 그 요구에 기겁하는 바이어 사이에서 참으로 답답한 일이었다. 이런 경우 대부분의 건물주는 리스권을 부여하기 전에 그 책임에 대한 한도를 보증받기 원하며 목적에 맞추어 설립과 해지가 가능한 법인이나 유한 회사에 대해 입주자가 부담을 지길 요구하게 된다. 만약 책임과 위험부담으로 인해 사업체를 법인이나 회사 명의로 구입하길 원한다면 리스의 시큐리티 디파짓도 요구액이 커질 수 있다는 것을 염두에 둘 필요가 있다. 시큐리티 디파짓은 셀러가 바이어로부터 직접 에스크로를 통해 받아가는 경우가 있고 건물주로부터 직접 셀러가 받게 되는 두 가지 경우로 크게 나눌 수 있다. 전자는 대부분 어사인먼트로 남은 기간이나 조건을 그대로 바이어가 인수하는 경우에 셀러의 시큐리티 디파짓을 그대로 혹은 차액을 조정해 셀러가 받아가고 새 입주자인 바이어는 추가로 입금을 하게 된다. 후자는 새로운 리스를 받는 경우로 새 디파짓을 바어가 직접 건물주에게 디파짓하며 이 금액은 전 입주자인 셀러의 것과 사뭇 다를 수 있다. 짧게는 대여섯 장에서 많게는 수십장에 달하는 복잡한 리스 서류인데 많은 한인들이 셀러의 구두 설명만 듣고 그 내용을 간과하는 일이 많아 타운은 늘 분쟁으로 뜨겁다. 건물주가 개인이 아닌 전문 투자 그룹 소유일 시에는 깨알같은 글씨로된 두꺼운 리스를 읽어본다는 것이 상당한 부담이 되므로 전문인과 상담해 조언을 구하는 것이 현명하다고 본다. 에스크로에서 작성된 리스 어사인먼트를 그대로 사용하는 개인 건물주가 있는가 하면 자신의 고유 양식을 고집하여 전.후 세입자가 서명하도록 하는 이들도 있다. 반드시 변호사를 고용하여 서명과 함께 공증하도록 하며 그 비용을 세입자들에게 부담시키는 건물주도 있다. 어떤 경우에도 그 유대 관계를 공고히 그러나 명확하게 문서화하는 것이 서로에게 편안한 일이 된다는 것을 강조하고 싶다. 사업이 어렵다고 사정하였더니 '그럼 어려운대로 이 금액만 내라'고 말로는 지극히 너그럽던 건물주가 일단 에스크로가 들어간 것을 알고 지난 수년간 누적된 차액을 클레임하는 것이 냉정한 현실이라는 사실을 잊어서는 않될 것 같다. ▶문의:(213)365-8081

2010.11.01. 19:27

[제이 권의 에스크로 기간] 바이어 교체시 주의할 점

한 리커 스토어 매매를 하는 에스크로가 오픈됐는데 바이어의 이름이 대리인(Assingee)으로 계약서에 명시돼 있었다. 대개 커머셜 오픈시에 흔히 있을 수 있는 대리인으로 된 바이어는 에스크로 도중 셀러와 바이어의 동의를 거쳐 1031익스체인지나 새로 선정된 법인으로 바뀌는 절차에 필요한 중도적인 이름이 된다. 계약서 첫 머리에 대리인으로 된 바이어는 그대로 혹은 수정을 거쳐 교체된다. 양측의 이의가 없는 것이 상식적이나 대리인이라는 특이사항 없이 교체를 요구할 경우 셀러의 동의가 쉽지 않을 수도 있다. 이번 리커 스토어는 경찰 신분의 바이어가 직업상의 이유로 동생으로 교체하는 과정에서 문제가 발생했다. 멋모르고 자신의 이름으로 오픈을 했다가 회사의 권유로 동생 이름으로 사업체를 구입해야 하는데 마음이 변해 핑계를 찾는 셀러에게는 좋은 구실이 되고 만 것이다. 필요이상으로 일찌기 모든 자금을 에스크로에 입금해야 했고 리스 승인과 셀러를 설득하는데 애를 먹는 바이어를 보면서 참으로 아슬아슬하였다. 다행히 에이전트의 수고와 바이어의 노력으로 고비를 넘기긴 하였으나 그 절차에 많은 애환이 따랐다. 우선 바이어의 교체를 요청하는 메모가 바이어 혹은 에이전트로부터 에스크로에 들어오면 'Substitute Buyer'의 수정안이 양측에 전달되게 된다. 가장 중요한 것은 입금된 펀드가 새로운 바이어로부터 다시 들어올 것인지 혹은 이미 들어있는 자금을 그대로 넘겨받을 것인지에 대한 판단인데 은행 융자가 관건이 된다. 자금 출저와 그 입금 여부가 은행에 중요한 조건이 되는 경우에는 새로운 디파짓이 요구되며 현찰 구입 매매에는 신.구 바이어의 조정으로 간단히 해결될 수 있다. 요즘은 거주자를 제외한 대부분의 투자 매매에는 법인(Corp LLC Partnership) 등으로 바이어를 설정하는 경우가 많으므로 계약서를 작성하기에 앞서 미리 사전에 준비 하는 것이 현명하다고 볼 수 있다. 핫프로퍼티 매매에는 대부분 셀러가 1031익스체인지를 많이 하고 따라서 시간을 다투는 급박한 매매 기간이 있을 수 있다. 타이틀에 제출되어야 하는 법인의 서류가 준비되지 못했다는 것은 예외가 될 수 없으므로 사전 준비가 필수이다. 사업체 매매의 경우에는 아무리 계약서에 대리인으로 명시되어 있다해도 사업체의 법정 공고일에 맞추는 Publication에는 실명으로 공고가 돼야 한다. E-2비자로 사업체 매매가 많았던 지난 수년동안에는 반드시 바이어로 공고된 서류가 이민국에 제출돼야 했고 자금의 출처가 나타난 입금 서류를 에스크로 오피서가 인증한 서류도 반드시 필요했다. 이민과 무관하고 은행 융자가 관련되지 않았다면 바이어 교체는 셀러와의 동의만이 관건이며 그 시기는 리스나 프랜차이즈 승인에도 영향을 미친다. 따라서 시기가 빠를수록 그 피해를 최소화할 수 있으며 셀러와의 관계에도 악영향을 줄일 수 있다. 부동산의 구입에는 관련 서류가 더욱 복잡하며 등기서류의 준비와 수정에 많은 절차가 필요하므로 신중하고 계획된 서류 준비와 자금 입출금여부 바이어의 소재까지 고려해야 클로징에 대비하는 세밀함이 절실히 요구된다. ▶문의:(213)365-8081

2010.10.25. 18:50

[제이 권의 에스크로 기간] 이메일의 편리함

급변하는 세상 덕분에 필자의 수십년 에스크로 업무에도 많은 변화가 생겼다. 네비게이터의 편리함으로 사무실 위치 문의 전화가 없어진 것이 하나이다. 융자 원본 사인에도 반드시 검정펜을 사용하던 원칙이 첨단 복사기 덕분에 푸른색 펜으로 바뀐 것도 그 중 한 변화이며 휴대폰의 보편화로 연락이 너무도 빠르고 편리하다는 점 또한 큰 변화이다. 그러나 무엇보다 획기적인 것은 무게를 달고 우표를 붙여서 매일 보따리로 보내던 우편물이 현저하게 줄었다는 점이 가장 큰 변화라고 할 수 있다. 이제는 어린 아이들로부터 노인층까지 이메일은 물론 스마트폰 발달로 컴퓨터 없이도 즉시 답을 주고 받는 그야말로 첨단의 시대라 에스크로 업무도 이에 적응하느라 정신이 없다. 대부분의 서류는 컴퓨터로부터 직접 고객에게 이메일을 통해 보내 지고 프린트되어 사인된 서류가 즉각 들어오는 데에는 고작 몇 분의 시간이 소모되니 그 편리함은 말로 표현할 수 없다. 등기가 필요한 서류와 공증이 필요한 경우를 제외하고는 시간을 다투는 딜의 경우 참으로 중요하고 신속하다. 지난 여름 요즘 한창 열기가 뜨거운 숏세일 중 하나였던 에스크로가 이메일 덕을 톡톡히 본 경우였다. 은행의 승인 기간인 30일은 점점 다가오는데 2차 담보권을 가진 채권자기 연락이 되지 않는다는 셀러 K씨의 고민이었다. 빚은 갚았으나 갑자기 상을 당해 한국으로 떠난 채권자 P씨가 돌아오기만을 기다려야 한다는 어처구니 없는 걱정을 하는 것이었다. 그 고민을 한 순간에 날려버린 것은 바로 이메일이었다. 한국으로 받은 이메일 주소로 클로징 3일전에 서류가 보내어지고 다음 날 P씨가 대사관에서 공증을 받아 에스크로에 팩스로 보낸 서류를 타이틀 회사에 확인시켰다. 원본은 국제 등기로 보내져 클로징 당일에 도착이 되었으나 이미 확인된 경우여서 'Delay recording'으로 무사히 마칠 수 있었다. 단 3일만에 원본이 미국과 한국을 오간 것이다. 참으로 극적인 것처럼 보이나 지극히 당연스러운 시대의 혜택을 본 것이다. 타인종 고객들의 경우에는 초안 에스크로 서류가 우선 이메일로 보내진다. 검토 후 확인을 주면 오피서는 서류를 바이어와 셀러 그리고 각각의 에이전트와 브로커에게 동시에 이메일로 보내게 된다. 이후 대부분 사인된 원본을 일반 메일로 보내 분실이나 지연되는 불상사를 방지하기 쉽다. 이메일에는 받는 수신인 외에 다른 수신인의 내역이 함께 나타나기에 시시비비가 줄어서 좋고 증거를 남길 수 있다는 장점이 있다. 많은 고객들은 이메일이 있냐는 오피서의 질문에 90% 이상이 있다고 답한다. 하지만 자녀들의 이메일 주소나 한 주에 한두번 열어보는 이메일은 좀 의미가 약하다고 볼 수 있다. 따라서 자신에게 편리한 팩스나 다른 방법을 사용하는 것이 좋다. 재미있는 것은 직장 소속이나 타인종 고객들은 자신의 이름과 소속 회사가 비즈니스를 딴 이메일 주소로 구별이 쉬우나 우리 고객들 중에는 애칭가명 등으로 예측이 불가능한 주소를 사용하는 이들이 많다. 이때문에 너무 어울리거나 반대로 너무 안어울린다고 생각돼 웃는 일도 이따금 일어난다. ▶문의:(213)365-8081

2010.10.18. 18:56

[제이 권의 에스크로 기간] 점심시간과 예약 문화

경기탓으로 예전보다 훨씬 여유로워진 요즘에도 중요한 점심 약속을 할 때에는 늘 마음이 편치 못한 것이 사실이다. 상대방으로부터 괜시리 '바쁜 척'한다는 오해를 살 만큼 점심시간 고객과의 약속과 전화 갑작스레 급한 업무가 생겨서 본의 아니게 시간을 제대로 못지키는 경우가 생기기 마련이다. 　손님 편리한 시간에 모든 스케줄을 맞추다 보니 늘 점심 시간은 황금 시간이 된다. 직장에 다니는 셀러나 바이어 자영업지 모두 점심 시간을 선호한다. 문제는 시간을 어떻게 맞추는가에 있다. 손님이 점심 시간 외에는 절대 시간 약속이 불가능 하다고 해서 오피서가 12시 30분 원하는 시간으로 약속을 하고 준비를 하고 기다리면 손님은 식사를 마치고 1시가 넘어서 도착한다. 당연히 1시 30분 다음 손님을 기다리게 해야하는 불손함을 피할 수 없다. 오피서가 자신의 점심 시간을 어떻게 했는 지는 손님의 관심 밖이다. 에스크로 오피서들은 만성 위장 장애를 겪는 것으로 알고 있다. 아침에 큰맘 먹고 챙겨온 바나나 혹은 견과류 등으로 대신하다 보니 또한 만성 '화장실 고통'이 따른다. 점심을 제대로 여유있게 먹지 못하니 저녁은 당연히 황제처럼 포식이다. 건강상 저녁은 거지처럼 먹으라는 데 완전 안티 웰빙을 하며 사는 셈이다. 오랜 세월 에스크로를 해온 친구들을 보면 다른 데는 몰라도 복부 비만은 멧돌 수준이라고 서로 농담한다.하루 중 그야말로 황금시간인 점심 시간이면 그야 말로 몇달 동안 꿈적도 않던 파일에 갑자기 문의가 들어오고 갑자기 체크를 스탑 페이 해달라는 긴급한 요청 '시청에 와 있는데 갑자기 서류가 필요하니 도와 달라' 지금 당장 에스크로를 오픈해야 한다고 셀러하고 함께 나타난 손님을 보고 반가와 해야할 지 표정 관리가 잘 되지 않을 때가 많다. 　점심 약속하기가 겁나서 뚝딱 점심을 때울 때가 많다. 연이은 전화와 시간을 맞춰야 하는 업무의 특성상 자신의 점심을 잃어 버린 어린 오피서들을 보면 가엾기 짝이 없다. 약속 시간 5~10분전에 급한 일로 시간을 변경하자는 전화를 받거나 지금 가는 중인데 대략 10여분안에 도착할 수 있는 데 약속을 할 수 있는가 하는 문의는 그래도 점잖은 예약에 속한다. 약속문화에 익숙한 세련된 손님들은 약속시간에 맞춰 여유있게 도착하고 자신들의 주어진 시간을 맘껏 활용하고 싶어한다. 설명과 질문을 충분히 주고 받는 데 불필요한 전화나 다른 불청객들의 접근을 불쾌해 하므로 더욱 조심스럽다. 약속된 시간을 지켜서 도착한 손님이 핸드폰을 끄면서 앉으면 오피서는 전화나 메시지를 막아달라는 요청을 프론트에 하게 되는 건 지극히 자연스럽고 당연한 매너이다. 　▶문의:(213)365-8081

2010.10.04. 19:36

[제이 권의 에스크로 기간] 독신과 미혼의 차이

지난 주에는 한 여성 고객으로 인해 한바탕 해프닝이 있었다. 오래 전에 부부가 구입한 주택을 불행히도 이혼으로 인해 재융자를 통한 재산 분할하는 과정에서 발생한 일이다. 결혼중인 개인이 재산을 소유하는 경우에는 미혼(Single)으로 하여도 무관하다고 생각하는 분이 있으나 가주 법률에는 결혼 중 취득하는 재산은 부부의 공동 재산(Community Property)으로 간주하기 때문에 상대 배우자의 동의와 그 서명이 반드시 필요하다. 그리고 이혼을 한 개인과 결혼 경력이 없는 개인의 타이틀 또한 그 내용이 다르다. 결혼 경력의 개인은 '독신'(Unmarried)이고 미혼(Single)이 되는 건 결혼한 적이 없는(Never married) 경우에 해당이 되는 것이다. 재산 형태로 볼 때 사람들이 흔히 말하는 'Single'에는 엄밀한 의미의 미혼과 독신으로 구별이 된다고 볼 수 있다. 위의 여성 고객의 경우 아직 이혼 과정이 끝나지 않았고 수속중의 한 과정으로 재산을 분리한 경우라 은행에 접수된 서류에는 'Unmarried'가 아닌 'Married Woman'으로 모든 융자 서류가 나온 것이었는데 자신이 원하는 'Unmarried'를 주장해 잠시 중단이 되었던 것이었다. 우리 한인들과는 달리 워낙 표현력이 풍부(?)하고 자연스러운 커플들이 많아서 이의를 제기할 때까지 전혀 눈치를 챌 수 없는 것도 한 이유라고 할 수 있다. 이혼 중인 우리 한인 커플들은 약속시간도 멀찌감치 비켜서 만나고 딱딱한 표정과 원수(?)를 피하는 과격함에서 너무도 자연스러우나 타인종 커플들은 서로 넘치게 애정 표현을 하여 상황 판단이 어려울 때가 많다. 결혼을 하였으나 단독으로 재산을 취하는 경우 'Married as sole and separate property'로 타이틀을 소유할 수 있다. 이때에는 반드시 배우자의 동의와 공증된 포기 문서가 함께 등기돼야 하며 그 배우자의 신상 명세서도 제출돼야 한다. 또 다른 형태로는 배우자가 사망한 미망인(Widower or Widow)으로 재산을 취득할 수 있다. 사망 신고서 등기와 함께 타이틀 회사에 관련서류가 제출돼야 하며 배우자 사망 즉시 타이틀을 변경할 필요는 없으나 서류를 보관하는 것에 주의를 기울일 필요가 있다. 배우자의 동의없이 단독으로 재산을 취득한 경우에라도 가주법에 의해 공동 재산으로 법적 분쟁의 소지가 많을 수 있다. 여러가지 사회적인 구조와 혼인 문화가 빚어낸 다양한 '싱글 문화'와 '동거인'개념으로 개인이 재산을 소유하는 형태가 상당히 복잡해진 것이 사실이어서 고객들의 많은 주의가 필요하다. ▶문의:(213)365-8081

2010.09.27. 19:06

[제이 권의 에스크로 기간] 사업체 매매에 들어오는 클레임

요즘은 세상이 각박해져서 '외상'이란 단어가 사라진 옛말이 되어 버렸다. 동아리 친구들과 함께 하다 주머니 털며 넉넉하신 주인 아주머니 덕에 긋던 그 외상이 아니더라도 사업 결재상 통상적으로 이어졌던 텀(Term)마저 살벌해진 것이 사실이다. 덕분에 에스크로에는 사업체 매매마다 물밀듯이 들어오는 클레임과 그 실랑이로 더욱 복잡해졌다. 더욱이 은행 매물이나 숏세일의 경우 대추나무 걸리듯 매매 가격보다 빚잔치를 하는 경우가 많지만 어려운 경기 탓인지 거의 대부분의 매매에 채무 관계에 대한 조사 서류 작성 및 분쟁으로 사무실이 시끄러울 때가 많다. 에스크로가 오픈이 되면 일단 빚조사를 하게 되고 카운티와 스테이트로 나뉘어 드러난 담보권 있는 채무를 셀러에게 통보하게 된다. 그 외에 3주간의 신문 공고를 통해서 무담보 채권자 Lien 벤더 및 거래처의 클레임들이 에스크로에 공식적으로 제출된다. 개인 채권자의 경우 소문으로 듣고 직접 찾아오기도 한다. '소리 소문없이' 매매하는 셀러에 대한 감정까지 토로하는 경우가 많다. 정식 어음을 대신한 손으로 작성한 엉성한 종이 한 장의 영수증 ID 복사에 이르기까지 그 내용도 다양한 무담보도 많지만 밀린 인보이스와 광고비 등이 시비거리가 되기도 한다. 경쟁속에 이뤄진 거래처 확보로 피치 못하게 냉정히 처리되지 못한 물건값을 지불 받지 못하는 억울함 때문에 어음없이 UCC를 파일하는 벤더들도 많이 생겼다. 반면 세상을 탓하며 대금을 못갚는 것에 너무도 당당한 셀러들 때문에 더욱 씁쓸할 때가 많다. 만약 청구된 클레임에 셀러가 동의를 하지 않는 경우 UCC 6106.2조항에 의하여 청구인에게 서면으로 관련 내용이 보내진다. 25일내에 적법한 사유서가 제출되지 않으면 전액 혹은 일부가 셀러에게 돌아가도록 돼있다. 일단 공고가 나간 후에 오더되는 모든 딜리버리는 현금으로 지불되기를 원하는 벤더들이 많고 에스크로가 오픈된 후에는 모든 대금을 에스크로를 통해 지불하기를 원하는 셀러들 또한 많다. 심지어 세금 공과금 렌트 융자 페이먼트에 이르기까지 모든 대금의 지불을 정지하는 셀러들과 클로징에 업데이트 해야 하는 모든 계산 때문에 부득이하게 일정 금액을 예치해야 하는 일도 생기기 마련이다. 지난 주에 클로징을 한 식당의 경우 셀러 A씨가 마지막 렌트를 에스크로에서 지불된 것으로 착각하고 은행에 지불 중지를 하는 통에 한바탕 소란을 겪기도 하였다. 그래도 렌트의 사이클은 1달이므로 금방 발견된다. 하지만 공과금이나 1년에 한 번 내는 의료보험이나 라이선스 비용은 서로에게 피해가 된다. 조용히 매매를 원하는 셀러와 소문을 내 먼지를 털어내기 원하는 바이어의 미묘한 신경전으로 타운의 매매는 늘 뜨겁지만 피하고 감추고 싶은 것일 수록 드러나기 마련이다. 종업원을 통해 혹은 이웃 가게를 통해 발빠른 입소문을 듣고 들어오는 클레임은 여러 사연과 감정까지 실려 셀러와 브로커는 물론 에스크로와 바이어까지 힘든 일이 많다. 피하고 넘어가는 것 같은데 꼭 오기 마련이다. 한다리 건너 모르는 사람 없는 것이 우리의 삶의 터전 타운인 것이다. ▶문의:(213)365-8081

2010.09.20. 19:04

[제이 권의 에스크로 기간] 신상 명세서의 중요성

부동산 거래에 뜻하지 않게 발생할 뿐 아니라 요즘은 신분도용 사건 등으로 개인 신상 정보에 대한 사고가 빈번하게 일어난다. 본인이 전혀 인지하지 못하는 크레딧의 오류가 나타날 수 있고 페이먼트 금액 차이로 예기치 않은 액수가 연체로 기록돼 있기도 하며 서로 분쟁이 있었으나 해결되었다고 생각했던 까마득한 병원비가 콜렉션으로 나타나 당황하게 만드는 경우도 있다. 특히 이름이 많이 비슷하고 돌림자에 미들 네임까지 이니셜로 본의 아니게 기록돼 타인의 기록이 치명타가 되어 곤욕을 치루는 이들이 많다. 지난 4월 1일부터 가주 부동산 법으로 에스크로 오픈 일로부터 7일 이내에 셀러는 자신의 신상 명세서를 제출하도록 되어 있다. 매물의 감정 인스펙션 바이어의 융자가 모두 진행이 되어 에스크로가 마무리가 될 즈음에 갑자기 예기치 않은 셀러의 문제들로 에스크로가 연장되거나 최악의 경우 취소되어야만 하는 불상사가 있을 수 있다. 문화적인 차이가 있기는 하나하나 꼼꼼히 챙기고 확인하는 타인종에 비해 서류에 익숙하지 못한 한인들의 경우에는 주위와 상의하고 자세한 인적 사항을 시간내에 제출할 필요가 있겠다. 지난 달 클로징한 아파트의 한인 셀러인 P씨의 경우 시민권을 3년 전에 취득하면서 이름을 몽땅 바꿨고 중간 이름을 이니셜로 썼는데 오랜 세월 소유해 온 건물을 매매하며 여러가지 복잡한 사정이 발생했다. 처음에 은퇴한 자신의 10년간 직업과 주거지를 기록하는 것에 불편함을 나타내 곤란하기도 했는데 급기야 클로징에 임박해서 타이틀 회사에 제출된 신상 명세서를 근거로 한 조사에서 사단이 난 것이다. 생각지도 못한 15만달러의 대금은 물론 그 이자와 수수료까지 지불하지 않으면 클로징 할 수 없다는 원고의 주장으로 거래를 취소해야 겠다는 통보가 바이어에 전해졌다. 이미 시간이 정해져 있었던 바이어에게 손해배상을 청구하겠다는 강력한 대응이 이어져 급기야 제대로 협상도 해보지 못한 채 울며 겨자 먹기로 클로징하는 모습이 안타까왔다. 일단 에스크로에서 요구사항을 보내면 원고측 변호사들의 협상은 일단 유리하게 기울기 마련이다. 오픈과 동시에 신상명세서가 제출돼 시간상 여유가 있었다면 셀러의 변호인을 통해 협상 여지가 있을 수 있고 품위를 손상하는 일도 없었을 것이다. 흔한 이름을 가지신 한인들의 빚이나 타이틀 조사는 기절할 만큼의 분량으로 조사서가 나와 기함을 할 때가 많다. 번거롭지만 중간 이름을 상세히 적거나 약자로 쓰는 것을 피하는 습관이 우리 한인 고객들에게 꼭 필요한 일인듯 싶다. ▶문의:(213)365-8081

2010.09.13. 18:57

[제이 권의 에스크로 기간] 에스크로에 필수적인 공증

일과 중 매일 일어나는 일 가운데 하나가 공증이다. 은행 융자 서류 등기돼야 하는 주요 재산 문서들 계약서 위임장 등 에스크로에서 공증은 제외될 수 없는 필수 업무인 동시에 위험 부담이 큰 업무이다. 에스크로 진행 중 반드시 필요한 서류의 등기를 위해서 혹은 출타 중인 친지를 위해 다른 가족이 대신하는 사인을 위해 공증이 있어야 한다. 그러나 본인의 신분증이 없다거나 유효 기간이 오래 전 지난 경우 혹은 이름이 전혀 대조가 불가능한 경우 참 곤란하다. 이런저런 이유가 너무도 많지만 공증에는 언제나 지문이 필수이므로 출장 공증인을 의뢰할 것을 권하기도 한다. 그러면 서비스가 나쁘다고 불평하는 손님도 있고 너무 원리 원칙을 따지면 한인 에스크로를 왜 이용하느냐고 목소리를 높이는 이들도 있다. 수십년 간 에스크로에 몸 담아 오면서 단 두번의 법정 증인 소환이 있었던 것도 공증 때문이었다. 처음 경우는 남편이 출타 증인 아내를 대신하여 사인한 서류가 말썽이 되어 일어났다. 친정에 상을 당해 한국에 나가 있는데 주말에 돌아오니 지문은 나중에 찍고 공증에 남편이 대신하겠노라는 곤란한 일이었다. 마침 해당 바이어가 융자 서류를 사인한 직후였는데 사무실에서 맞부딪힌 융자 에이전트가 마지못해 남편에게 다짐을 받으면서 에스크로의 무사 종료를 위해 공증을 해줬던 것이다. 기억나는 것은 그 당시 남편이 국제 전화로 확인까지 시켜 주었고 통화 속의 아내는 본인의 신상 명세를 또렷이 밝혔지만 그 후 1년여 시간이 흐른 후 소송을 제기한 진짜 아내를 통해 모든 것이 드러나고 말았다. 두번째 경우는 형제의 신분증을 도용한 사건이었다. 한국인의 이름은 돌림자가 대부분이다. 만약 미들네임을 명백히 신분증에 넣지 않은 경우 공증은 곤란하다. 사실 닮은 꼴의 형제나 자매의 수년 전 얼굴을 확인한 다는 것은 어려운 일이다. 융자 서류 이름과 달리 퍼스트네임만 들어있는 신분증만으로는 공증이 어렵다고 했더니 손님이 자신의 여권을 다시 갖고 와 융자 서류에 사인했다. 나중에 수사결과 형제의 재산을 가로채고 한국으로 도주하느라고 집문서 등에 다른 형제의 신분증을 이용했던 것이다. 두 사건 모두 참고인 소환으로 에스크로의 직접적인 피해는 없었지만 시간과 정신적으로 손해가 많았던 것은 사실이다. 잘못된 공증으로 인해 선의의 피해자가 생길수도 있기 때문에 공증업무는 반드시 원칙에 따라야 한다 법적으로 요구되는 서류 외에도 경우에 따라 에스크로는 손님에게 공증을 요구해야 하는 일이 생긴다. 특히 셀러나 바이어의 펀드가 본인이 아닌 제 3자에게 넘어가기 원할 때 오피서의 본인 확인 또는 제삼자 사인을 요구하기도 한다. 의심을 해서가 아니라 훗날 서로 분쟁의 소지를 없애기 위한 절차임을 이해하는 손님들이 많기를 바라는 간절한 마음이다. ▶문의:(213)365-8081

2010.09.06. 15:10

[제이 권의 에스크로 기간] 정감있는 거래

사업체을 매매할 때 바이어는 계약된 금액을 지불해야 하고 셀러는 계약서에 적힌 조항대로 장비와 노하우를 바이어에 전달해야 한다. 그러나 말처럼 제대로 이행되기는 늘 어렵다. 시간에 맞춰 클로징을 준비하는 바이어가 많지 않아 늘 셀러들의 마음을 불편하게 만든다. 연결된 매매건이 지연되거나 계획에 차질이 생겨 속이 많이 상하게 되는 경우가 많다. 융자가 어려워진 요즘 셀러는 불편한 마음을 장비 세금 정산에나 트레이닝 때 노골적으로 드러내기도 한다. 바이어가 세금을 얼마를 내건 세무사와 상담도 하지 않아 문제를 만들기도 하고 일단 에스크로가 끝난 후에는 제대로 인수 인계를 하지 않거나 트레이닝을 해주지 않는 경우도 있다. 그렇다고 바이어도 가만히 있지 않는다. 세금때문에 정리되지 못한 셀러에게 제대로 사인에 협조하지 않기도 하고 변호사를 통해 정식으로 문제를 삼기도 한다. 몇 번의 매매 경험으로 상호 협조가 정말로 중요하다는 것을 잘 알고 있는 셀러나 바이어의 경우에는 스타일이 사뭇 다르다. 시간에 맞추지 못할만큼 융자가 늦어지는 경우에는 셀러에게 찾아가 양해를 구하고 어차피 노는 시간에 무보수로 셀러를 도우면서 친분도 쌓고 노하우도 쌓는 지혜를 발휘한다. 함께 일하면서 인간적인 정이 생긴 양 진영에 다틈이 있거나 신경전을 벌이는 일은 생기지 않는다. 가게나 회사 안의 작은 집기까지 신경을 곤두세우는 다른 팀들과는 달리 서로 챙겨주지 못해 야단이다. 에스크로에 클로징을 위해 함께 오기도 하여 서로 위해 주느라 닭살인 이들을 보며 느끼는 점이 많다. 어차피 떠나는 사업체를 시작하는 바이어를 위해 베푸는 넉넉한 마음의 셀러가 되는 것은 종이 한 장의 차이로 시작되는 것이다. 그리고 그 마음을 생기게 만드는 것은 진심으로 셀러를 위로하고 감사하는 마음을 가지는 바이어에게서 나온다는 것을 느끼게 된다. 시원한 아이스커피를 사들고 한가지라도 배우려 찾아오는 바이어에게 영업에 방해된다고 박대하는 셀러보다는 형제같은 마음으로 대하는 이들이 아직은 더 많은 세상이다. 인수후에도 셀러의 중요한 메일이나 물건을 꼭 챙겨 전해주는 바이어를 보면서 어떻게 사는 것이 현명한가를 생각하게 되는 것이다. 건물주와 협상하는 지혜 주변 상가에 대한 상식 주요 관공서와의 관계 등 전주인으로부터 받아야하는 노하우는 셀 수 없고 우편물 뿐 아니라 여러 면에서 바이어와 협조받아야 하는 셀러 모두가 좁은 세상에 살고 있는 것이 분명하기 때문이다. 자칫 딱딱하기 쉬운 에스크로 사무실이 화기애애한 장소가 될 수 있기를 바래 본다. ▶문의:(213)365-8081

2010.08.30. 18:35

[제이 권의 에스크로 기간] 클로징 비용

십수년 전에 있었던 에피소드를 아직도 생생히 기억하고 있다. 당시에 비교적 덩치가 큰 매매였는데 유명 메이커인 S사 주유소 옆에 위치한 작은 주택의 에스크로였다. 파킹랏 확보를 위해 꼭 그 주택을 매입해야 하는 회사 측의 끈질긴 설득과 협박 그리고 회유에도 할머니는 꿈쩍도 하지 않았다. 끝내 자식들의 이해와 맞물려 할머니의 고집을 꺾을 수 있었지만 막판 고비는 바이어가 제시한 모든 클로징 비용의 부담이었다. 매매가격이야 셀러의 욕심껏 불렀지만 막상 얼마나 비용이 들어갈 지 걱정이었던 것이다. 모든 사람들의 관심은 뭐니뭐니 해도 '돈'이다. 바이어가 제시할 가격이 얼마일까 과연 셀러가 원하는 가격은 어디까지일까 시세는 정말 언제가 가장 좋은 가격인가 그리고 과연 내가 손에 쥘 수 있는 금액은 얼마인지가 무엇보다도 궁금한 것이다. 건물이나 사업체를 매매할 경우 소요되는 모든 비용이 클로징 코스트인데 잘못된 인식 중 하나는 클로징 코스트와 에스크로 비용의 혼선에 있다. 클로징 코스트 혹은 비용에는 융자에 드는 대금 타이틀 회사에 지불되는 대금 모든 등기 비용과 세금 관리비 보험과 에스크로 회사에 지불되는 비용 등을 모두 포함한다. 사업체 매매의 경우 모든 공고 비용과 담보물 조사 비용 인벤토리 비용 장비에 대한 세금 등을 염두에 두어야 한다. 특히 바이어나 셀러 그리고 브로커의 임의대로 해서는 않되는 게 바로 매매 가격의 산정이다. 권리금 리스권 인벤토리 장비 가격 그리고 경쟁권으로 흔히 나뉘는 가격 산정에는 반드시 사업체 세금 보고 자료를 근거로 협의를 하는 것이 안전하다. 장비세만을 염두에 두고 무조건 그 가치를 낮추어 보고하는 것이 결코 양측에 도움이 되지 않는다. 우리들은 열심히 일해 자녀들에 아낌없이 공을 들이고 꿈같은 집을 소유하는 아메리칸 드림에 알뜰살뜰 모은 돈을 투자하고 가정의 평안을 누리고 싶어한다. 복잡한 모기지 페이먼트를 계산하여 어렵사리 장만하는 내집 마련의 비용에는 늘 구멍이 생긴다. 클로징 코스트를 염두에 두지 못하였기 때문이다. 가격에 따라 혹은 다운페이먼트에 따라 차이를 보이기는 하나 보통 매입가격의 2%에서 많게는 2.5%에 해당하는 비용을 바이어 요청에 따라 임파운드 할 경우 훨씬 많은 디파짓을 요구한다. 대게 클로징 코스트는 통상 클로징 날짜로 부터 3일 이전에 입금하는 것이 보통이다. 은행 보증 수표나 송금으로 트러스트의 어카운트에 입금이 되어야 한다. 타주에서 펀드가 이전되는 경우나 외국에서 입금이 되는 경우에는 2-3일 정도는 미리 준비하는 것이 안전하다. 혹 현금으로 입금이 되는 경우에는 1만달러 이상은 은행을 통해 IRS에 보고된다. 사실 이민 생활에 저금을 마음껏 할 만큼의 여유를 찾기란 어렵기 때문이다. 돈은 벌면 벌리는 대로 없으면 없는 대로 고무줄처럼 생기고 줄어 든다. 그래도 은퇴와 함께 페이오프된 내 집에서 여유를 즐기는 것만큼 행복한 일이 또 있을까. ▶문의:(213)365-8081

2010.08.23. 18:49

[제이 권의 에스크로 기간] 칭찬 부메랑

이민 1세 1.5세 그리고 2세 심지어 비한인 교인들까지 문화나 관념의 벽 없이 공동체 생활을 하는 우리 교회에서는 신기하리 만큼 서로 부딪히는 일이 없다. 무엇보다 목사님이 중심을 잘 잡기도 하지만 교우들 끼리도 사랑하는 분위기가 넘친다. 결국 문제는 언제나 하찮은 곳에서 일어나는 법이 아닌가. 한 외국인 할머니가 파킹장에서 차를 후진하면 뒤에 기다리는 한인 교인들이 결코 짜증을 내지 않는다. 보통 사람의 서너 배가 걸리는 그 시간을 신통하게 기다리고 고개를 내밀어 미안한 표정을 짓는 할머니에게 엄지 손가락을 치켜 세운다. 사업체 혹은 부동산을 사고 파는 셀러와 바이어의 입장에서 손님은 장점이나 자신이 매매하고자 하는 진짜 이유보다는 상대방의 약점과 단점을 부각시켜 본인의 이익을 추구하고자 한다. 사실 자기 자식은 누구보다 부모가 잘 알듯이 매매 당사자가 모든 것을 더 잘 알고 있다. 그러나 상대방이 자꾸 반복하고 강조할 때에 또 다른 공격을 준비한다. 이 치열한 기싸움에서 매번 힘겨운 건 서류를 준비해야 하는 에스크로이다. 계속 날라오는 공방에 카운트 펀치를 날리기를 원하는 것이 셀러와 바이어의 팽팽함이다. 이것 저것 단점을 캐내 막판에 가격을 좀 더 깎아 보려는 바이어의 괘씸함에 꼬투리 잡기를 기다리던 셀러는 바이어가 예정된 클로징 날짜를 하루라도 넘기면 바로 다음 날 계약 파기 요청을 하고 만다. 에스크로 절차에 따라 들어가는 많은 비용을 지불해 온 바이어로서는 예상치 못했던 일이긴 하지만 계약은 계약이다. 어떤 바이어는 사업체에 가서 종업원에게 이런저런 말로 셀러를 거슬리게 하기도 하고 관리 사무소에 셀러와의 상의 없이 리스를 시작해 셀러를 곤란하게 하기도 한다. 예전 보다 불리해진 리스 조건이라고 불평을 하지만 매끄럽게 진행못한 책임을 셀러로부터 피하기 어렵다. 판매 항목에는 적어 놓고 컴퓨터가 개인 소지품이라고 우기는 셀러에게 바이어는 인벤토리로 대적한다. 시간을 제대로 못맞춘 트레이닝에 바이어는 추호의 너그러움이 없이 연장을 요구하고 에스크로가 종료되었음에도 양 진영의 싸움은 이어진다. 셀러가 소중하게 일궈온 부동산이나 사업체는 누구에게나 그러하듯 전부이다. 아무리 세월이 좋아 좋은 가격을 받는다고 해도 섭섭해 하지 않는 셀러를 보지 못했다. 서로의 수고와 노력에 칭찬을 아끼지 않아 더 많은 것을 주고 받는 이들을 많이 본다. 생명처럼 지켜온 자신의 사업체를 다시 소중하게 여기는 바이어에게 셀러는 한가지라도 도움이 되는 노하우를 주고 싶어한다. ▶문의:(213)365-8081

2010.08.16. 18:55