제이 권/프리마 에스크로 대표
지난 달 한 아파트 에스크로를 클로징하면서 입주자와 건물주사이의 실랑이로 많은 어려움을 겪느라 애를 써야 했다. 오랜기간 아파트를 소유해온 셀러는 토박이처럼 살아온 한 입주자와의 구두로 이어온 계약보다 실제 리스 계약이 중요하다고 생각했다.
하지만 정작 입주자의 입장은 달랐고 바이어는 당연히 세입자의 확인(Tenant Estoppel)을 받지 못하는 과정에서 손해 배상을 요구하고 싶어했다.
모든 계약은 문서화되는 것이 우선이나 만약 모자라는 렌트비를 정기적으로 수령했다면 건물주와 입주자 사이에 무언의 동의가 있는 것으로 보는 판례가 많기 때문에 사실 판단을 하기란 애매한 일이다. 세입자 확인서는 바이어가 융자를 받거나 매물로 시장에 내어 놓을 때 받드시 필요한 문서이므로 대충 넘어가기도 어려운 법이다. 요즘처럼 시장 가격이 들쑥날쑥일 때에는 마음 약해진 셀러를 더욱 어렵게 만드는 요인이 된다.
더욱이 인스펙션을 통해 이것 저것 흠집들이 나오기 마련이고 건물 감정에서 생각만큼 가격을 인정받지 못하는 경우라도 생기면 바이어와 셀러사이의 미묘한 이견이 생기게 되어있다.
실제 영향은 없지만 잠정적인 불안 요소가 있다고 지적이 나온 사항에 대해 바이어는 칼날을 세우지만 그 비용이 만만치가 않으므로 뜨거운 감자가 될 수 밖에 없다.
특히 은행 융자를 받는 때에는 건물의 결함이나 지적 사항에 대해 수리를 하거나 빌딩 코드에 맞추기를 요구하는 일이 많아 에스크로가 지연되는 일이 많다.
셀러는 애써 수리를 마무리 하지 않고 시간과 불만을 줄이기 위해 적정 비용을 크레딧으로 주고 또 그렇게 받는 것을 원하는 바이어가 의외로 많은 것이 사실이다.
그러나 은행에서 매매 가격 산정에 대한 불필요한 오해를 사기도 하며 시장가격보다 낮지 않은 경우라면 더욱 주의해야 한다. 따라서 바이어의 다운 페이먼트 디파짓 대신 일정 금액을 셀러로부터 받는다면 사전에 항목과 산정서를 은행에 제출하여 승낙을 받는 것이 안전하다.
그렇지 않으면 일체의 수리 비용을 인정받지 못하고 다운페이 전액을 에스크로에 디파짓 해야 한다.
셀러로부터 고치는 비용을 부담받기 위해 어렵게 받은 융자를 그르치는 일이 생긴다면 통탄할 일이고 에스크로가 제시간에 클로징되길 기대할 수 없다.
기본적으로 하자가 있는 건물에 융자를 할 수 없는 것이 융자조건이 되고 세금이나 렌트 계산 외에는 그 어떤 자금도 셀러와 바이어 사이에 주고 받아서는 안되는 것이 원칙이다.
오래 전 타운에서는 바이어의 다운 페이먼트가 셀러에게 이체되고 다시 그 금액이 바이어의 어카운트로 입금되면서 자금 추적을 받아 다운이 없는 바이어를 도와준 셀러와 그 에이전트는 물론 그 내용을 은행에 보고 하지 않았던 에스크로까지 징계를 받았던 사건이 타운에 발생했다.
일단 에스크로에 입금된 바이어의 펀드는 양측의 동의 없이는 일체 누구에게도 지불이 될 수 없으며 선불(Early Release)이라는 절차를 통해 지불됐다면 반드시 융자 은행에 보고 되어야만 한다. 그렇지 않으면 가격 담합이라는 의심을 받게 되며 수리 비용을 지불하는 데에 있어서도 같은 맥락으로 취급될 수 있다.
매매를 염두에 두고 있는 셀러라면 건물을 재점검하여 시장에 내놓는 것이 제값은 물론 융자와 수속에도 훨씬 수월한 에스크로를 기대할 수 있기 때문이다.
▶문의:(213)365-8081