[에스크로] 집 문서의 종류

영어 'Do'의 명사형인 '디드(Deed)'라는 용어를 접하면서 미국의 재산 형태에 친숙하게 되는 게 보통이다. 에스크로 클로징 후 대게 4~6주 이내로 부동산이 소재한 해당 카운티로부터 등기부 원본인 디드를 메일로 받는데 정크 메일로 혼동해 폐기하는 일이 흔하니 주의해야 한다. 가장 보편적인 디드 형태는 'Grant Deed'이다. 이는 셀러의 모든 명의와 재산권이 바이어에게 넘어간 것을 증명하는 서류로 반드시 공증이 찍힌 서류만 등기가 가능하다. 바이어 혹은 위임자의 우편 주소 매매 가격에 따른 양도세 내역 부동산에 대한 법적 설명 등 명기돼 이전되는 재산에 관한 모든 정보가 들어있는 중요한 서류이다. 주소는 대게 매매되는 부동산이 되는 경우가 많으나 상업용 부동산 매매에는 바이어가 원하는 주소를 통하도록 에스크로에 요청할 수 있다. 매매 가격에 따른 양도세 내용도 양측 요청을 통해 비공개로 할 수 있으며 타이틀 회사에서 등기할 때 별도 첨부 서류가 필요하다. 카운티나 주정부에서 발행해 등기하는 서류를 제외하고는 등기되는 모든 서류는 반드시 공증이 되어야 한다. 공증 스탬프 유효기간과 디드 서명 날짜가 인정받아야 한다. 'Quitclaim Deed'는 흔히 부부나 파트너 혹은 동업자가 서로 권리를 주고 받을 때 소유 형태를 바꾸거나 되돌려 놓을 때 많이 쓰는 문서 형태이다. 매매 가격에 따른 양도세에 대해 'Realty & Taxation clause'를 명시해 세금을 납부할 필요가 없는 경우도 있다. 그외에 은행이나 담보권자가 'Deed of Trust'라는 담보권을 이행하는 'Trust Deed' 관련 Deed가 있는 데 쉽게 접하지는 않는다. 모든 서류는 불가피한 경우 위임장(Power of Attorney)으로 서명을 하고 공증을 거친 후 등기할 수 있으나 'Deed of Trust'는 반드시 융자를 받는 은행으로부터 사전에 승인을 받는 것이 안전하고 신속한 진행에 도움이 된다. 해외에서 공증을 받기 위해서는 반드시 미국 대사관이나 영사관에서 공증을 받아야 한다. 부부 공동으로 재산을 소유하다 한 배우자가 사망하면 재산 형태에 따라 그 절차가 판이하게 달라진다. 살아있는 배우자가 관련 서류(Affidavit Death)를 작성해 등기하는 간단한 절차이므로 당황할 필요가 없다. ▶문의:(213)365-8081

2013.01.30. 18:23

[에스크로] 에스크로 파일

에스크로에서 다루는 업무를 크게 나누면 회사 양도.합병.부동산 매매.사업체 매매.재융자.1031익스체인지 등으로 분류할 수 있다. 이들의 내용과 서류 형태는 매우 다양하고 복잡하다. 우선 첫째로 회사 인수.합병 양도 또는 흔히 알려진 대 지분 이전은 많은 분량의 합의된 계약서가 근간이 되어 법적 서류들이 작성되고 등기 돼 마무리되는 과정이다. 에스크로 오피서가 바이어와 셀러 각각의 법률 자문과 함께 작업하는 게 보통이다. 서류가 방대하고 복잡한 경우가 많으며 에스크로 기간도 상당히 길어지는 일이 흔하다. 둘째로 부동산 매매 에스크로는 셀러와 바이어가 상업용 주택 콘도 땅 등을 가주부동산협회 양식 계약서 항목에 기입하고 내용을 삽입하여 작성한 서류를 합의된 금액으로 에스크로에서 진행을 한다. 셋째로 사업체 매매 즉 부동산이 아닌 사업체 권리 인벤토리 장비와 프랜차이즈 리스 등 벌크로 매매가 되는 일체의 거래가 있다. 마찬차기로 계약서에 근거하여 작성된 에스크로 서류와 공고 빚 조사 모든 절차가 동반되며 법정 공고 기간을 거치고 각종 라이선스 명의 이전이 돼 완성하는 비즈니스 에스크로가 있다. 넷째로 부동산 명의는 변함없이 융자를 집주인 의도에 맞춰 은행 담보권이 변하는 형태의 에스크로가 있다. 타이틀 등기 보험은 은행 요구에 준하여 오더하게 되는 재융자 에스크로이다. 기존 융자 금액보다 많은 금액의 융자를 받는 경우 고객이 자금을 받는 캐시아웃 재융자가 있는가 하면 고객이 원하거나 감정가가 부족해 자금을 에스크로에 디파짓하고 융자 일부 금액을 갚으면서 재융자 하는 경우도 요즘은 흔하다. 그래도 30여년 만의 최저 이자와 은행의 적극적인 조건 완화에 맞추어 좋은 조건으로 재융자를 하는 한인들이 많다. 다음으로 투자용 매물에 대해 매매 금액보다 1달러라도 높은 금액의 투자를 할 때 세금 납부를 지연할 수 있는 1031익스체인지가 있다. 투자 자금이 반드시 1031익스체인지 계좌를 통해 입금돼야 하고 매입 에스크로가 발생일로 부터 180일을 넘기지 말아야 한다는 조항이 따른다. 그리고 세금을 면제받는 것이 아니라 연기(Deferred) 하는 것이다. 마지막으로 투자를 중단하고 자본금을 찾아갈 때에 세금이 원천징수 된다는 것을 주의하여야 한다. 회사마다 다를 수 있으나 일의 효율성과 용도에 맞추어 각 형태의 에스크로마다 각기 다른 종류의 파일을 사용한다. 이들 파일은 부피와 내용이 판이하게 다른 게 보통이다. 이따금 고객들의 분쟁으로 에스크로 서류 사본을 요구하는 법정 소환이 있게 되면 많은 분량의 사본을 만들기가 어렵고 시간도 엄청나게 소요된다. 이를 요청하는 쪽에서 그 대가를 지불하는 개 상례이다. 어느 한 측의 변호사 요청만으로 에스크로 서류 사본을 다른 측에 전달하는 것은 불가능하며 반드시 법정 요청이 있어야만 가능하다. 대게 에스크로 서류는 5년간 창고에 보관되며 고객 요청에 의해 필요에 따라 사본을 만들 수는 있다 번거로움이 따르는 것이 사실이므로 컴퓨터 파일로 중요한 서류는 보관하는 것이 현명하다. 에스크로 파일은 셀러와 바이어의 서명된 원본과 주고 받은 모든 메모를 포함하여 매우 중요한 자료가 된다. 따라서 어떤 상황에서도 상대방 서류를 내어주는 것에 에스크 로 오피서가 신중한 것은 당연한 일이며 그 절차가 매우 까다롭다. ▶문의: (213)365-8081

2012.02.20. 16:00

[에스크로] 집문서의 종류

요즘 가장 많이 받는 전화문의 중 하나는 정식 에스크로를 거치지 않고 명의를 자식 혹은 기타 가족이나 친지에게 이전하는 문제이고 또 한가지는 사채를 위한 담보권에 대한 것이고 여기에는 많은 오해와 잘못된 인식이 의외로 대부분이어서 안타깝다. 우선 첫 번째로 보증양도증서(Grant Deed)를 보면 대표적인 집 문서로서 셀러와 바이어가 명시되며 매매 가격으로 산정된 카운티와 시의 양도세를 명시하도록 되어 있으며 주소 택지 번호(Assessor's Parcel Number) 흔히 APN으로 표기되는 부동산의 고유 번호를 기입하여야 하며 특정 대지(Legal Description)라고 하는 땅을 표기하는 법적 추가 서류(Attachment)를 삽입하거나 엑스히비트(Exhibit)으로 부착하도록 되어 있다. 셀러가 자신의 전체 혹은 일부의 지분을 바이어에게 양도하는 문서로서 반드시 공증이 된 사인이어야 하며 원본만이 등기가 가능하다. 재산세 납부를 위하여 Preliminary Change of Ownership이라는 서류를 첨부하여야 재산세 납부가 용이하며 기재된 주소로 고지서가 발송하도록 되어있다. 두번 째로 포기양도증서(Quitclaim Deed)가 있는데 전체 혹은 일부 지분을 양도하는데 가장 많이 쓰이는 집문서라고 볼 수 있다. 대표적인 경우로는 배우자 중 한 사람이 재산권을 행사할 때에 가주에서는 반드시 남은 배우자의 동의가 있어야만 재산권을 행사할 수 있는데 이때에 쓰이는 지분 포기 문서로도 쓰인다. 경우에 따라서 파트너의 지분을 양도하거나 이양받을 때에도 쓰이며 받는 이(Grantee)의 정확한 타이틀 명의를 표시하여야 한다. 양도 금액에 따른 세금은 카운티와 시의 세율에 따라 지불할 수도 있고 예외(Exemption)조항에 의거하여 세금을 면제받을 수도 있다. 이 조항에는 가장 흔한 경우로 기프트(Gift)가 있을 수 있고 법인이나 유한 책임회사를 설립하여 소유주의 내용에는 변화가 없다는 것이 있기도 하며 빚이나 융자를 통해 지분을 처분하는 경우에도 예외 조항에 들어갈 수 있다. 다음으로는 모기지 융자잔액 신탁 양도증서(Deed of Trust)가 있는데 이는 부동산에 담보권을 거는 문서로서 많이 사용되며 with Assignment of Rent라는 제목을 붙임으로써 원채무자가 리스나 렌트를 허용한 부동산의 세입자로부터 렌트 금액을 징수할 수 있는 권리를 포함하는 것으로 확대된 문서로 많이 사용된다. 양도증서에는 반드시 상통하는 어음(Note)증서가 증빙이 되어야 하지만 등기될 필요는 없다. 이상의 모든 집문서는 반드시 회신주소가 왼쪽 상단에 기입되어야만 등기가 가능하며 오른쪽 상단에 등기소를 위한 공간이 일정양식으로 되어 있어야만 한다. 만약 해외에서 공증을 해야하는 때에는 반드시 대사관의 공증만이 유효하며 서류 작성일 이후에 공증이 된 서류가 등기가 가능하다. 위의 모든 등기된 서류에 대한 확인이 이후에 있게 되며 영어와 스페니시로 된 사본과 안내문이 동봉되어 셀러(Grantor) 혹은 인수인에게 반드시 확인하는 절차를 거치도록 돼있다. 사기나 오류를 방지하기 위해 우편물을 확인하여 피해를 줄이는 것이 중요하며 심지어 공증까지 위조된 것으로 선의의 피해를 입는 분들이 많은 것이 현실이다. 각 카운티 등기소를 통해 등기된 원본은 명기된 주소로 4-6주 내로 발송이 되며 수정할 사항에 대해서는 인터넷이나 직접 방문하여 이의를 신청할 수 있다. 명의나 담보물에 변동사항이 생기면 가장 먼저 날라오는 우편물은 연관된 업체들로부터 쏟아지는 우편물들이며 이 중에는 마치 정부에서 발행한 것처럼 착각이 들 만큼 정교하게 작성된 위엄있는(?) 내용이나 서류들도 있으므로 현혹되기 쉬울 때가 많으며 많은 분들이 직접 수표를 발행하여 보내는 일도 많으므로 주의하여야 한다. 정부 기관에서 필요한 서류 이외에 부동산 거래시에 현금이나 수표를 별도로 요구하는 일은 거의 발생하지 않는 것이 원칙이다. ▶문의:(213)365-8081

2011.06.06. 17:56

[제이 권의 에스크로 기간] ABC신청서

미국 생활에서 언제 어디를 가도 늘 빠지지 않는 것 가운데 하나가 신청서 작성이다. 집을 살 때에도 융자 신청서를 작성해야 하고 사업체를 구입하느라고 리스를 하려 해도 반드시 리스 신청서를 작성해야만 한다. 심지어 병원에 처음 가도 제일 먼저 내미는 것이 빡빡하게 기입해야 하는 환자용 차트인 것은 늘 마찬가지이다. 에스크로 손님 중에는 아직 많은 분들이 이민 1세들이고 생업에 종사하느라 서류업무에 익숙지가 않은 것이 현실이어서 다양하고도 복잡하기 짝이 없는 여러 신청서들을 대할 때마다 누군가를 헬퍼로 삼고자 노력한다. 대형 쇼핑몰의 리스 신청서에는 그야말로 일류 대학에 진학하는 것만큼 방대한 서류를 요구하기 때문에 전문 변호사의 협조가 필요한 경우도 있다. 또 간혹 신청서와 함께 신청인의 이력과 경력에 대한 포트폴리오를 요구하기도 하므로 주의를 해야 한다. ABC 라이선스를 신청할 때에도 바이어는 주류 통제국에 라이선스 이전 신청서를 제출하도록 되어 있는데 여느 다른 양식에 비해 건물 안팎의 그림까지 요구하므로 다소 복잡하게 느껴진다. "잠깐 상의드릴 일이 있어서 들리면 안 될까요?"혹은 "Application이 뭐 잘못된 것이 없나 좀 체크해주시면 좋겠는데.." 그러고도 대부분의 손님은 엄두가 나지 않는 신청서를 그대로 들고 처음 이름부터 시작하는 경우가 많아 시간에 쫓기어 속이 상하게 되는 일도 있다. 어떤 신청서이든 어느 기관에 제출될 것이라고 해도 공통으로 맨 마지막 부분에 있는 서약에 반드시 명기되어 있는 것은 '위의 모든 사항은 사실과 다름이 없음'이라고 하는 사항이다. '실수'는 용서받을 수 있어도 '거짓말'을 가장 수치스럽고 죄악시하는 미국 사람들의 특성으로 우리는 과거 대통령들의 거취를 보면 잘 알 수 있다. 자신의 재정에 대한 조항을 기입할 때에도 현재의 있는 그대로를 기록하면 된다. 체킹 어카운트나 세이빙스 어카운트의 넘버와 평균 밸런스를 기록하고 미국의 입국 날짜와 시민권 혹은 영주권 넘버를 정확하게 써넣음으로써 조회에 차질이 없도록 해야한다. 대개 은행 계좌에 대한 정보는 그 자금의 출처에 대한 추정을 위한 경우가 많은데 한꺼번에 대량 입금이 되거나 송금을 받은 경우라면 그 사유를 자세히 적거나 첨부하면 된다. 예를 들어 자신의 투자용 콘도를 팔아 그 자금으로 리커스토어를 구입한다면 콘도를 매매한 클로징 스테이트먼트를 참고로 준비하여 후에 인터뷰시 ABC직원의 요구에 대처할 수 있다. 꼼꼼히 한국에서 땅을 팔아 송금이 들어온 송금 입금서 같은 서류도 준비를 하는 것이 자금에 대한 오해를 받지 않는 지혜로운 길이다. 사업체의 다이아그램(Diagram)은 엑스테리어와 인테리어(Exterior & Interior)가 있는데 사업체가 있는 길을 표시하고 크로스 되는 길을 표시하기만 하면 된다. 인테리어 다이아그램(Interior Diagram)은 가게의 입구와 출구를 표시하고 화장실과 금전 등록기가 있는 곳을 정확하게 표시하여야 한다. 이는 후에 업체단속을 위해 요긴(?)하게 쓰이는 자료가 된다. 테이블과 의자까지 자세하게 그림을 그릴 필요는 없다. 애들만 그러는 것이 아니라 우리도 쓰고 지우고 다시 써야하는 일이 있어서 신청서가 사실 구멍이 나려고 할 때가 있다. 심사관들 눈에 당연히 곱게 보일 리가 없다. 사본을 이용해 드래프트를 쓰고 정성으로 다시 쓰던지 깨끗하게 타이프를 치는 성의가 늘 수훈감이 된다. 학교에 다닐 때 만날 빤 질 빤질하게 놀면서도 리포트 기가 막히게 써내는 친구들을 보면 얄밉게도 그 정성이 반이다. ▶문의:(213)365-8081

2011.05.30. 16:47

[제이 권의 에스크로 기간] 가주 세무국의 역할

재산을 사고 파는 과정에서 부동산 사업체 혹은 회사를 매매하는 모든 과정에 반드시 확인을 받아야 하는 기관이 바로 가주 세무국(Franchise Tax Board)이다. 융자 유무와 상관없이 인컴에 대한 세금을 사전에 보고하거나 확인을 받게 되는데 부동산의 경우 원천징수이고 기타 매매에서는 클로징 이전에 인증(Certificate) 받는 과정을 거친다. 많은 한인들이 '내 재산을 처분하는데 세금을 미리 뗀다는 것이 말도 안된다'는 항변을 한다. 매매 가격의 3.33333%를 클로징 후에 보낸다는 것에 이의를 제기하며 그에 대한 설명과 보충 서류를 제시해 에스크로도 늘 머리가 아픈 것이 사실이다. 특히 남은 지분에 대한 3.333333%가 아니라 매매 가격을 기준으로 한다는 것에 많은 의문이 있다. 그러나 재산처분 과정에서 발생하는 제반 경비나 재산 분할 혹은 구입에 상관없이 원금에서 산정된 법적인 세율을 적용하고 다음 해 세금 보고를 통해 환급 혹은 추가 세율 적용을 원칙으로 한다. 심지어 모든 경비를 제외한 금액이 마이너스인 셀러라 해도 구입 가격보다 높은 가격으로 부동산을 매매한다면 그 매매가를 기준으로 하는 것이 원칙이다. 예를 들어 20만달러에 구입한 땅을 수년 후 40만달러에 매매한다면 40만달러의 3.333333%에 대한 세금을 클로징과 함께 셀러가 사인을 한 서류와 함께 FTB에 보낸다. 구입 당시와 매매 시의 양도세를 비롯한 모든 제반 경비와 자료를 제출해 본인의 세율에 맞춰 세금 정산을 마무리 하는 것이다. 셀러가 코퍼레이션 유한책임회사(LLC) 같은 법인이거나 '1031 Exchange'를 하는 경우 매입가와 유사한 금액으로 매매를 해 Loss가 되면 그 양식에 맞춰 서류를 작성해 에스크로와 CPA에게 제출하는 것으로 대신할 수 있는 예외도 있다. 사업체 매매에 있어 오픈과 동시에 들어온 바이어와 셀러의 자료를 근거로 FTB 담당 부서(Bulk Sale Dept.)에 인증을 신청하게 되는데 대략 열흘에서 2주 가량이 소요된다. 바이어와 셀러의 세금 문제에 아무런 이상이 없다는 것을 검증받는데 개인이나 법인의 세금 내용에 대해서는 일체의 언급도 없다. 그러나 만약 요청이 있다면 에스크로에 청구되며 0순위로 지급이 되어야 하는 것이 원칙이다. 개인 혹은 법인의 체납된 소득세가 있다면 어떠한 재산이라도 동결하겠다는 정부기관의 의지이므로 에스크로에서 통제가 불가능하다. 개인 소셜넘버와 법인의 택스 ID 주소 연락처 등이 기재되며 매매가격을 반드시 기입하도록 돼 있어 대부분 팩스로 에스크로에 보낸다. 간혹 이의가 있는 이들은 웹사이트와 전화로 문의할 수 있으며 다른 부서와 달리 비교적 친절하고 상세하게 가이드 해주는 편이다. 일시불 혹은 분할로 납부할 수 있는 지 연체 혹은 체납된 세금의 자세한 내역은 물론 Lien(담보물) 서류 사본까지 미리 받아볼 수 있다. 가장 껄끄러운 것이 세금이고 피하고 싶지만 무덤까지 쫓아오는 게 세금이라 하지 않는가. 고지서를 발행한 기관에서는 그 책임이 셀러이든 바이어이든 개인소득세를 제외하고는 관여치 않는다. 다만 재산 매매가 있을 때 어려운 세금 징수를 할 수 있어 에스크로를 통해 징수받기를 원하며 법적으로 절차와 서류가 갖춰지지 않으면 순조로운 진행이 어려운 것임을 인지할 필요가 있다. ▶문의:(213)365-8081

2011.05.23. 18:02

[제이 권의 에스크로 기간] 재고 측정의 중요성

재고는 사업체 매매나 인수 때 양측이 절차를 진행하는 과정에서 늘 쟁점이 되는 문제이다. 융자를 받을 때나 인수 시점에 있어서도 마찬가지이며 재고를 새거나 측정하는 방법에 있어서까지 복잡하기가 그지없다. 빌딩내의 작은 스낵숍에서부터 대형마트에 이르기까지 그 규모도 다양하지만 발생하는 문제도 다양하기 때문에 크기를 떠나서 전문가에게 일임하는 것이 현명하다. 지난 연초에는 대형 99센트 스토어를 클로징 하면서 급기야 소송에까지 이르는 셀러와 바이어의 분쟁으로 변호사로부터 편지와 소장이 날아와 한바탕 소동이 일었다. 사업체 가격은 대략 60만달러였고 그중 대략 8만달러 정도가 재고라고 계약서와 에스크로에 정확하게 명시되어 있었다. 이는 60만달러 매매가격 속에 포함된 금액이었다. 그러나 정작 인수인계를 하기로 한 토요일 전날 금요일 저녁에 양측에서 나온 직원이 매장의 구석구석은 물론 창고에 쌓인 제반 물건까지 몽땅 계산하는 과정에서 몹시도 불쾌했던 셀러와 불만이 없지 않았던 바이어가 서로에 쌓인 감정을 적극적인 행동으로 표현하는 바람에 사단이 나고야 만 것이다. 주로 재고 계산이 끝나면 곧바로 이를 통해 산정된 금액에 양측이 사인을 하고 가게의 열쇠를 주고 받으면서 인수를 마치는 것이 상례이다. 그러나 개인 물품을 처리해야 한다는 셀러를 위해 다음 날에 인수받은 바이어가 오픈한 가게는 그야말로 속이 텅빈 강정같은 가게였다는 것이다. 값이 비싼 물품과 잘 팔리는 아이템을 이미 셀러가 뒤로 챙겼다고 생각하는 바이어와 매매 가격을 너무 많이 깎았기 때문에 손해가 크다고 생각하는 셀러의 상반되고 프로답지 못한 매너로 인해 서로가 받은 상처와 손해는 실로 컸다. 에스크로 클로징을 앞두고 리스를 서로 조율하는 과정에서 너그럽게만 보이려고 전문 재고 계산업자를 고용하지 않고 '대략'적인 금액으로 산정된 금액이 그렇게 허술하게 보이면서 서로의 감정을 크게 자극하고야 만 것이다. 대개 전문 업자를 고용하는 경우 그 비용은 셀러와 바이어가 반반씩 부담을 한다. 비용은 기본적인 출장비가 있고 인벤토리 금액에 따라 산정된다. 비용을 줄이기 위해 전문가를 고용하지 않고 서로 합의한 금액대로 하기로 하지만 그렇게 마냥 좋은 시절만 있는 것은 아니지 않은가. 다음으로 문제가 되는 것은 융자 은행에서 차이가 나는 재고 액수를 쉽게 인정해 주지 않는다는 것이다. 예를 들면 5만달러에 달하는 재고 금액이 배달시점과 맞물려 4만5000달러가 되었다면 그 차액인 5000달러를 바이어가 돌려받는 게 아니라 은행의 원금상환 내지는 오더된 인보이스 제출로 승인받는 옵션으로 처리가 되어야 한다. 인벤토리 금액도 매매 가격에 포함되어 있으며 자산으로 승인을 받아 융자처리 되었기 때문이다. 위의 인보이스는 유사한 금액이나 그 이상을 주문하여 확인된 것으로 은행에 제출하면 에스크로에서 홀드되었다가 바이어나 은행으로 제출되도록 되어 있다. 마지막으로 재고 금액을 매매 가격에 포함시키는가 별도로 하는가 하는 문제가 있다. 자금이 넉넉하여 융자 금액에 굳이 재고 액수를 포함시키지 않아도 된다면 문제가 없겠다. 빡빡한 운영자금으로 사업을 시작하는 많은 이들이 융자금액에 포함시켜 승인을 받게 되는 경우가 대부분이나 클로징에 재고 문서 및 자금 변화에 은행측 승인을 받아야 하며 융자 발생과 그 타이밍에 서로 이견이 있을 수 있으므로 주의해야 한다. ▶문의:(213)365-8081

2011.05.16. 18:53

[제이 권의 에스크로 기간] 자료제공의 중요성

필요한 정보들은 상세히 기재해야 밀린 렌트비·장비리스 서류 신중히 얼마전 클로징 한 에스크로는 요즘처럼 융자 조건이 어려운 가운데도 비교적 모든 절차가 순조로워 은혜롭게 진행이 되다가 유독 셀러의 페이오프로 골머리를 앓은 잊지못할 일이었다. 처음 에스크로를 오픈하면 셀러와 바이어 모두에 전달되는 기본적인 서류 중 하나로 'Information Sheet'라는 것이 있다. 바이어에게는 융자를 어느곳을 통해서 얻을 것인지 보험을 어느 회사로 할 것인지 원하는 메일링 및 이메일 주소 등 꼭 필요한 사항들이 들어있다. 셀러는 갚아야 하는 빚들에 대한 정보와 'Loan Numbers' 리스한 장비 건물주 관련 사항 관리 사무실 EDD계좌 세금고지서 관련 사항 CPA 등 에스크로를 진행하는 데 필요한 모든 정보를 적도록 되어 있다. 그러나 대부분의 셀러나 바이어들은 서명만 한 상태로 에스크로에 서류를 제출해 그 진행이 늘 순조롭지 못한 것이 사실이다. 간혹 어떤 셀러들은 그나마 은행 이름이라도 써넣어 에스크로 오피서가 은행에 조회로 업무를 처리하는 경우도 있다. 그러나 상세한 정보를 제공하여 신속하게 진행을 하도록 해주는 바이어와 셀러는 만나기 어렵다. 바이어의 경우 클로징에 임박해 아무 보험이나 임시방편으로 가입하는 안타까운 상황들도 많이 보게된다. 그래도 융자나 보험은 고객 자신이 직접 선택할 수 있으니 좀 나은 편이다. 관리 사무실이나 건물주의 정보를 늦게 받고 시작한 경우 많은 고초를 겪게 된다. 은퇴해 여러 곳을 여행 다니는 건물주라면 시간이 촉박하여 만나기도 어렵거니와 사인을 받기는 더욱 힘들다. 더구나 리스를 조정하거나 서로 분쟁이 있을 경우 시간에 쫓기는 측이 불리하다는 것은 너무도 당연한 일이다. 가장 흔한 일로는 밀린 렌트에 대한 다른 해석과 이해이다. 충분히 양해가 되어 서로 동의한 금액을 낸 것이므로 더 이상의 지불할 밸런스가 없다고 생각하는 셀러와 임시로 금액을 조정하여 페이먼트를 하도록 했을 뿐 금액을 조정하는데 동의한 적이 없다는 건물주 사이에 적지 않은 금액 차이로 분쟁을 겪는 것이 흔한 상황이다. 뿐만 아니라 'Free and Clear'로 기대했던 장비 리스 계약에 대해 서로가 내용공개를 하지 않아 분쟁이 있을 수 있다. ATM 머신 크레딧카드 머신 커피 메이커 등 많은 장비들에 대한 서류와 정보를 정확하게 에스크로와 바이어에게 전하는 것이 불상사를 막는데 도움이 된다. 부동산의 경우 HOA에 대한 정보를 상세히 제공하지 않아 에스크로가 클로징 되어도 트랜스퍼 비용은 물론 모든 책임까지 셀러에 남아있는 경우가 있으니 관련된 모든 정보를 에스크로에 전하는 것이 좋다. 많은 신흥 주택단지는 1개 혹은 2개 이상의 HOA계좌를 갖는 게 흔하니 주의하여야 한다. 클로징을 준비하는데 셀러로부터 가장 많은 문제를 야기하는 것은 뭐니뭐니해도 페이오프이다. 마지막 페이먼트를 했고 은행이나 채권자로부터 완불되었다는 편지까지 받았으니 마음놓고 수 십년을 지내다가 막상 부동산을 정리하려고 하니 담보물 해지 서류가 등기되어 있지 않아 담보권이 살아 있는 것으로 나오는 경우가 너무도 많다. 아무리 세월이 흘렀어도 원본 해지 서류를 보관하고 있다면 타이틀 회사를 통해 처리가 가능하므로 서류 보관은 늘 강조해도 부족하다. 마지막 순간 반드시 지불해야 하는 어카운트에 이름을 내밀어서 오피서를 당황하게 만드는 셀러 때문에 황당할 때가 많다. 이미 비용 산출서까지 사인이 끝난 경우라면 번거로울 수도 있으므로 미리 상의를 하는 것이 바람직하다. ▶문의:(213)365-8081

2011.05.09. 20:17

[제이 권의 에스크로 기간] 주소의 중요성

에스크로를 하다보면 고객이나 직원이나 가장 많이 하는 실수가 우편물을 받는 주소이다. 요즘은 많은 한인들이 투자 목적이나 파트너들과의 거래로 인해 지극히 개인적인 정보의 노출을 꺼리는 편이다. 세입자들과의 관계를 고려하여 우편물이나 중요한 서류 또는 세금고지서에 이르기까지 다양한 각종 문서들을 자신의 집보다는 대여한 우편함(P.O. BOX)로 받기를 원하는 경우가 많아진 것이 현실이다. 처음 에스크로를 오픈하면 많은 서류들 가운데 바이어와 셀러로부터 필요한 정보를 받기 위한 서류 양식이 있다. 여기에 자신이 에스크로 클로징 후 서류 받기를 원하는 주소를 기입하는데 매우 중요하다. 만약 후에 주소 변경을 원한다면 반드시 문서 혹은 이메일로 에스크로 오피서에게 보내야 하며 확인하는 것이 좋다. 가장 중요한 서류의 하나로 'GRANT DEED'와 'PCOR'이 있다. 바이어가 원하는 주소를 기입해 해당 카운티에 등기를 하며 동시에 해당 카운티의 세금 징수 기관에 통보하도록 되어 있다. 클로징 후 개인 혹은 기관이 메일링 주소를 새로이 변경하기 원한다면 웹사이트를 이용해 신청할 수도 있다. 하지만 시간이 걸리는데다 일단 세금 고지서의 경우 연초에 업데이트가 되므로 번거로움을 피할 길이 없다. 지난 4월초 가까운 브로커 한명의 문의라기보다는 원성에 가까운 전화를 받고 직원들과 다시 한 번 그 중요성을 되새기기도 했다. 타주에 사는 아버지가 아들과 며느리 몰래 현찰로 아파트를 사놓고 세금까지도 본인이 낸 뒤 후에 적당한 시간이 되었을 때 유산으로 주고 싶다고 하는데 다른 한인 에스크로 회사 직원이 실수로 그만 건물 주소를 집문서와 PCOR에 기입하는 바람에 모든 계획이 수포로 돌아갔다는 것이다. 그 대책을 의논하는 것이었는데 큰 고객을 잃은 브로커의 마음도 속이 상하지만 아들.며느리와의 관계는 물론 다른 자식들까지 고려한 노부모의 계획이 수포로 돌아간 것이 더욱 마음이 아팠다. 간혹 집문서에 기입한 주소가 부동산과 다른 경우 융자를 내어주는 은행에서 제출한 서류와 맞지 않거나 투자목적이 되어 이자가 오르는 수도 있으므로 주의를 해야 한다. 상업용이라면 더욱 주의를 하여야 하는 것이 중요한 문서의 배달이다. 세금고지서와 같은 중요한 서류들을 내것처럼 챙겨서 건물주에게 전해주는 좋은 입주자만 있는 것은 아니기 때문이다. 한 고객은 바빠서 챙기지 못한 투자용 아파트의 세금을 3년이나 밀려있다가 낭패를 보았다고 문의하기도 하였다. 세금 체납으로 인한 부동산 매각의 경우 모든 담보권보다 우선권을 가지며 별도의 법적인 절차와 통보없이 경매를 거치게 되므로 상당한 주의가 필요하다. 융자 은행으로부터 받는 서류 중에서 'FORWARDING ADDRESS'라고 표시된 자리에 아무것도 기입하지 않거나 이사갈 주소 혹은 의미없는 주소를 아무렇게나 기입하는 경우가 있는데 이는 손실이 크다. 은행이 다른 은행과 합병을 하여 통보를 하는 경우도 있고 조정된 페이먼트 보내기를 원하는 일도 있다. 임파운드 잔액이나 정부로부터 환급을 받게 되는 여러가지 케이스에 본인의 몫을 제대로 받기 어려운 일이 많기 때문이다. 이는 바이어나 셀러 모두에게 해당이 되며 에스크로 오픈 때부터 신중하게 기입하여 불이익을 피하는 게 중요하다. 항상 강조하지만 셀러나 바이어 모두의 개인 정보 심지어 주소까지도 법정 명령이 없이는 늘 '대외비'인 것이다. ▶문의:(213)365-8081

2011.05.02. 18:49

[제이 권의 에스크로 기간] 주변 환경 조사서

주택이나 상업용 건물은 물론 빈 땅을 구입하는 데에도 반드시 필요한 서류가 NHD(Natural Hazard Disclosure)리포트라고 흔히들 말하는 주변 환경조사서이다. 이따금씩 '프로퍼티 디스클로저(Property Disclosure)'와 혼동하는 이들이 있는 것이 사실이나 확연히 다른만큼 주의해야 한다. 프로퍼티 디스클로저는 포괄적인 의미로 쓰이인다. TDS(Transfer Disclosure Statement) Seller's Property Questionnaire Supplemental Disclosure등이 있으며 에이전트를 통해 셀러가 작성해 바이어에게 직접 전해지므로 에스크로를 통하지 않는다. 내용으로는 직간접적인 건물에 대한 상세한 내역은 물론 허가 내용 자연적인 현상 등 셀러가 알고 있는 모든 사항을 기입하도록 되어 있다. 이에 반해 NHD리포트는 건물이나 대지의 주변 환경에 대한 자세한 내용을 조사해 보고하는 매우 유익한 자료이다. 여기에는 개발된 땅의 토양에서부터 지진대 홍수 지역 잠정적인 홍수지역 화재 위험지역 오염 지역 등에 대한 보고는 물론 일정 반경 마일 이내에 학교와 세금에 이르기까지 필요한 정보가 많이 들어있다. JCP-LGS라는 회사와 프로퍼티 ID 등 다수의 회사들이 리서치를 해 제공하는데 내용에는 큰 차이가 없다. 대게 100달러 안팎의 비용이 들고 셀러가 바이어에게 에스크로 컨틴전시기간내에 리뷰하도록 하는 것이 일반적이다. 몇해 전에는 한 에스크로에 의례적으로 배달된 서류를 면밀히 검토한 바이어가 구입하는 콘도 지역이 쓰레기 매입지역인 것을 확인하고 에스크로를 취소해 모두가 놀라는 해프닝이 있었다. 사실 겉으로 보기에 멀쩡하고 아름답게 조성된 단지였고 셀러도 알지 못했던 사실이었다. 대단위 단지에 상상할 수도 없는 일이었지만 사실이었기에 바이어가 디파짓을 돌려받고 잘 마무리 되었다. 일반인이 육안으로 파악하기에는 어려운 잠재적인 홍수지역 같은 경우도 명확하게 명시되어 있다. 반드시 바이어와 셀러는 물론 에이전트까지 함께 서명하도록 되어 있다. 클로징이 되어도 모든 확인이 들어오지 않으면 커미션을 지급하지 않는 부동산 회사도 있을 정도로 이는 매우 중요한 사한이다. 때에 따라서는 팩스로도 사인이 가능하지만 배우자가 대신 사인하는 것은 부당한 일이고 반드시 날짜를 기입하는 것이 법적으로 하자가 없다. 에스크로에서 타이틀 서류 관리 사무소 서류와 함께 바이어에게 NHD서류를 주면 처음에는 그 양에 놀라고 다음에는 읽어봐야 할 지 고민에 머리가 아프다. 하지만 첫 장에 기입되어 있는 기본 사항만이라도 읽어보는 것이 현명한 일이다. 정작 자신의 건물 허가나 내역을 공개(Disclose)하는 것이 셀러의 의무이긴 하나 주변 환경까지 알고 바이어에게 공개할 책임은 희박하므로 바이어가 챙겨야 하는 항목중의 하나이다. 만약 부지(Lot)가 여러개의 구역(Parcel)로 이루어져 있다면 각각 별도의 비용으로 리포트가 나오므로 셀러의 부담이 더하여지며 재산세에 대한 세부 항목을 추가로 요구할 수 있다. 신설 학교에 대한 세금이나 기타 공공 세금에 대한 조항도 비교적 상세하게 점검할 수 있다는 장점이 있다. 이러한 NHD리포트에 대한 조항은 정식으로 가주 부동산 매매 양식에 들어가 있는 중요한 항목중의 하나이다. 경우에 따라서는 REO나 숏세일 혹은 경매 매물에 있어 바이어가 부담해야 하는 케이스도 많다. 이따금 이미 주문해 놓은 리포트를 가지고 새로운 바이어에게 제출하는 셀러가 있다면 그 서류가 일반적으로 6개월내 발행된 것이 유효하므로 다시 업데이트된 것으로 요구할 필요가 있다. ▶문의:(213)365-8081

2011.04.25. 17:37

[제이 권의 에스크로 기간] CC&R

부동산을 매매할 때 에스크로나 HOA 사무실로부터 엄청난 두께의 서류를 건네 받고 놀라는 이들이 많다. 깨알같은 글씨로 된 계약서 같기도 하고 등기부 사본같기도 한 일련의 서류들을 받으면 과연 읽어봐야 하는 것인지 또 보관이 필요한 서류인지를 분간하기가 어려운 것이 사실이다. 요즘은 첨단 문화의 영향으로 CD나 이메일로 전달이 되기도 하지만 부담스러운 것은 마찬가지이다. 흔히 CC&R이라 하는 건 'Covenant Conditions & Restrictions'을 말한다. 건물내 자체 규율 조건 혹은 규제라고 표현할 수 있는데 거주자와 사용자가 지켜야 하는 제반 사항에 대하여 상세하게 나열되어 있는 여러 조항으로 건물 시공과 함께 정부로부터 인허가를 받을 때 반드시 승인을 받아야 하는 중요한 서류 중 하나이다. 대개 건물의 신축 및 증축 조건에 대한 자세한 내용은 물론 건물을 바람직한 상태로 유지하기 위해 필요한 제반 사항들에 대한 것들과 하자 보수에 필요한 내용 현재와 미래에 대한 지침이 포함되어 있는 것이 일반적이다. 건물은 물론 대지에도 적용이 되며 사용에 대한 제한과 허가 사항들이 상세하게 기록되어 해당 카운티에 등기되어 있는 서류이다. 건물이나 대지를 매입하고자 하는 바이어는 반드시 이 서류를 검토하여 사용 목적과 용도에 합당한 지를 따져보아야 하며 승인함과 동시에 에스크로가 진행되도록 대개는 조건부(Contingency)중 하나로 되어 있다. 부동산을 구입하고자 하는 은퇴한 부부를 예로 들어보자. 자신들이 소유하고 있는 RV(Recreation Vehicle)를 집 앞 공간에 세워 두고자 계획을 하여도 함께 CC&R을 공유하고 있는 거주자들과 마찰을 빚을 수 있는 사항이 될 수도 있다. 양해가 되지 못해 소송으로까지 비화되기도 하기에 구입전에 면밀하게 검토해 보는 것이 현명하다. 둘째로 'Underlying Document'는 건물이나 대지에 올라있는 여러 등기 사항들을 총괄하여 지칭하는 용어이다. 시청이나 카운티 혹은 주 정부로부터 인허가 받을 때는 물론 추후에 받은 여러 공식 통보나 규제가 있을 수 있다. 주변 건물과의 사용권관계 땅밑의 유전 미네랄권 전기나 개스 개발권에 이르기까지 다양한 계약까지도 여기에 포함된다. 심지어 건물이나 대지에 붙은 각종 벌금에서부터 주변 시설물에 대한 관계 서류까지 포괄적으로 직간접적으로 연관된 모든 등기 서류를 말한다. 한 예로 낡은 건물을 헐고 재개발을 계획하는 경우를 보자. 지하 주차시설을 염두에 두고 있으나 만약 지하 일정 깊이 이하로 묻힌 상하수도관이나 생수 혹은 유전시설이 심각한 장애가 될 수 있다. 또다른 예로 구입한 상업용 건물과 그 부지에 증축을 계획하였으나 옆의 건물이 갖고 있는 사용권으로 인해 반드시 사용통로나 파킹장으로 구비가 되어야 하는 어처구니 없는 경우도 있다. 이에 대한 자세한 사전 조사없이 구입한 부동산으로 매도자와 매입자간에 발생하는 소송문제로 늘 타운은 뜨겁다. 경비가 들더라도 정확하게 법적 리뷰와 조언을 받는 것이 바람직하다. 간혹 융자를 받는 은행으로부터 이로 인해 제재를 받는 경우도 있으므로 주의하여야 한다. 'Preliminary Title Report'에 나와있는 등기부 열람 번호와 계약자가 나와있는 모든 서류를 타이틀 회사로부터 사본을 건네받아 살펴보는 지혜가 필요한 것이다. ▶문의:(213)365-8081

2011.04.18. 17:59

[제이 권의 에스크로 기간] 채무 정산에 필요한 서류

돈을 빌리는 입장에서나 빌려 주는 입장이나 챙겨야 할 서류들은 마찬가지로 중요하다. 융자를 해주는 은행이나 기관에서는 담보로 건물과 사업체에 순위대로 등기를 하는 것이 보통이다. 정부에서 부과하는 세금에 대한 저당(Lien)은 별도로 우선 순위가 되지만 그 사이에 업자들이나 개인 관리 회사 등으로 부터 들어오는 담보권은 모두 등기 순위대로 그 희비가 엇갈리도록 되어 있다. 만약 같은 날짜에 등기된다 해도 나열되는 번호가 우선 순위가 되며 낮은 번호가 우선이 된다. 등기되는 서류에는 정확하게 시간까지 표시가 되도록 되어 있으므로 시시비비를 가리는데 무리가 있을 수 없다. 부동산을 담보로 담보권을 잡았을 경우에는 'Substitute Trustee and Full Reconveyance'라는 서류를 등기해 해당 카운티에 담보권은 해제가 된다. 채무 관계에 대한 증명과 해제는 별개의 문제이므로 반드시 'Zero Demand' 원본 어음(Note)과 담보권 서류를 돌려받아야 하는 것이 원칙이다. 대개 마지막 페이먼트를 납부하기 전에 맞바꾸는 것이 상례이며 원본을 채권자가 분실했다면 'Affidavit of Lost Note'를 공증인 앞에서 사인해 대체할 수 있다. 사업체에 대한 담보는 UCC(Uniform Commercial Code)로 주 혹은 카운티에 등기를 한다. 채무가 변재 혹은 완불되었을 때에 'UCC Termination'을 등기해 담보권은 해제되나 채무에 대한 사항은 확실하게 원본 담보 서류와 어음 등을 돌려받는 것이 중요하다. 페이먼트를 지불한 수표나 어음의 사본이나 원본 등을 보관하는 것으로 충분하다 잘못 생각하는 일이 많은데 참으로 위험한 일이다. 등기 보험 회사인 타이틀 회사에서 건물에 대해 보험을 필요로 할 때에는 단순한 등기 해제 서류는 물론 빚을 탕감했다고 하는 'Pay-off Demand' 혹은 융자 기관에서 발행한 'Zero Demand Letter' 등을 요구하는 일이 많으므로 주위해야 한다. 2007년에 법정 소송으로까지 갔던 에스크로 서류를 잊지 못해 늘 직원들에게 교육시키고 있다. 타운의 한 유흥업소를 클로징하면서 셀러의 채무 관계로 많이 힘들었던 기억이 난다. 특히 전 주인은 물론 여러 사채 업자들로부터 UCC를 담보로 많은 사업 자금을 끌어다 써 셀러는 빚잔치를 하는 입장이었으나 그외에 거래처로부터 들어오는 클레임까지 있어 복잡했다. 특히 8개나 되는 담보권 중에서 은행을 제외한 개인 채권자의 것을 하나씩 해결하는 데 많은 시간과 노력이 필요했다. 특히 우편을 통해 UCC에 나타난 채권자들에게 서류를 보내고 답을 기다리는데 오랜 시간이 걸렸다. 속속 나타난 채권자들이 사무실에 직접 신분증을 들고 나타나 이를 확인하고 지불하는 금액을 적고 공증까지 한 뒤 돌아갔으며 원본 담보권과 함께 정확하게 모든 것을 기입하였다. 그러나 기억으로 2개의 담보권은 채권자들로 부터 아무런 응답이 없었고 고의는 아니었겠으나 연락처를 모르는 셀러로 인해 에스크로는 마냥 지연이 되는 것을 피할 수 없었다. 재촉하는 ABC와 리스를 빨리 해결하고자 하는 건물주의 요청에 쫓긴 셀러는 자신이 직접 서류를 가져가서 한국에서 가끔 입국하는 채권자를 만나 담판짓겠다고 했으나 고양이에 생선을 맡길 수는 없어 반드시 공증을 해오도록 요구하였다. 이에 화가 난 셀러는 자신을 믿지 못한다고 한바탕 소동을 벌였지만 어쩔 수 없는 바른 판단이었다. 결국 중재에 나선 에이전트의 심부름으로 서류가 셀러를 통해 나갔고 며칠 후 완벽하게 공증이 된 'Pay-off Demand' 서류가 들어왔다. 대개 우편물이나 메신저를 통해 들어오는 서류는 날짜를 소인하고 제 3자를 통해 들어온다면 그 경로를 적도록 돼있다. 채무자와 채권자는 반드시 서로에게 필요한 서류를 구두가 아닌 문서로 전달을 해야 한다. 해제시에 적절한 서류를 작성해서 전달하는 것 또한 의무이며 중요한 절차인 것이다. ▶문의:(213)365-8081

2011.04.11. 20:13

[제이 권의 에스크로 기간] 관리비의 종류

경기가 하향선을 탄지도 벌써 3~4년이 지나면서 세상이 많이 각박해진 것이 사실이다. 무슨 서류를 요청해도 선금을 지불해야 하고 에스크로에도 외상값으로 인한 시비가 심해졌다. 모든 경비 처리에도 예민해질 수밖에 없는 현실이 서글프다. 심지어 교통 티켓까지 가격이 올라서 웬만한 경미한 티켓에도 500달러를 훌쩍 넘으니 새색시 운전을 하고 다녀야 할 모양이다. 차압을 당하는 주택이 많아지면서 집단 주택인 콘도 혹은 대단지에 들어가 있는 주택에 납부하는 공동 관리비에 대한 체납도 심각한 상태이다. 이 때문에 많은 관리 회사들이 애먹고 있는 것도 현실이다. 그러다 보니 그 모든 부담이 집을 어렵게 유지하고 있는 남은 주택 소유주들에게 불공평하게 넘겨지기도 해 씁쓸한 것이 사실이다. 따지고 보면 세금도 마찬가지 아닌가. 그래도 일단 받는 고지서에 대해 어떤 항목이 있는 지 셀러가 지불해야 하는 비용은 무엇이며 바이어가 내야하는 지출은 어떤 것이 있는지 알아보도록 하자. 매달 소유주들에게 청구되는 관리비는 연간 총 비용을 기준으로 주택소유주협회(HOA) 이사회에서 조정이 되기도 하지만 정해진 금액대로 청구서가 오는 게 일반적이다. 연체시에는 대개 10~15%의 벌금이 가산되며 일정 금액으로 정해져 부과되기도 한다. 매달 청구되는 관리비는 보통 집의 크기에 비례하기도 하며 이사회가가 적립한 금액이 많을 때에는 하향조정이 되기도 한다. 이 돈은 지붕이나 페인트 혹은 건물 업그레이드에 쓰이는 경우가 많다. 부동산을 매매할 때 붙는 경비로 서류비가 있다. 단지내 일반 규칙과 계약에 대한 제반 사항을 기록하고 등기한 서류를 셀러는 반드시 바이어에게 전달해야 하며 이에 이의가 있어서는 안 된다. 예전에는 두꺼운 서류로 관리 사무실에서 에스크로에 전달하였으나 요즘에는 CD나 디스크로 간편하고 세련되게 나오는 일이 많아졌다. 경우에 따라서는 HOA의 예산 재무 보고서 회의록 HOA의 인증서 같은 서류를 요구하는 융자 은행도 있다. 융자 은행에 따라 필요한 인증서는 바이어가 부담을 하는 게 일반적이지만 셀러가 바이어의 요구에 맞춰 제공하는 것이 보통이다. 경우에 따라서 공공 시설물 수영장이나 테니스 코트의 사용카드나 열쇠를 위한 디파짓이 필요하기도 하며 셀러가 카드나 키를 잃어버린 경우 그 비용을 배상하여야 한다. 대부분 에스크로에서 관리 사무실로 클로징에 대한 연락이 가도록 되어 있으나 가족간의 거래 에스크로를 거치지 않고 법원에서 혹은 경매로 구입을 하였을 때 등에는 비용을 구입자가 부담해야 한다. 요즘은 어떤 비용이든지 선금을 에스크로 체크나 크레딧카드로 지불해야 필요한 서류를 받아 절차를 진행할 수 있어 셀러나 바이어들의 협조 없이는 에스크로가 제대로 진행되기 어렵다. 그 다음으로는 이사 수수료(Move-in & Out Fee)가 있다. 바이어와 셀러가 반반씩 부담을 하는 것이 보통이다. 이사시 엘리베이터를 사용하거나 건물에 손상을 내는 것에 대한 보상과 전기료 같은 부담을 뜻한다. 은행 차압 매물이나 법원으로 부터 경매로 구입하는 경우 바이어가 모든 경비를 부담해야 하는 경우도 있으므로 주의해야 한다. 마지막으로 이전 수수료(Transfer Fee)가 있다. 소유주의 모든 제반 사항을 셀러로부터 바이어로 넘긴다는 비용이지만 자칫 과하다는 생각이 들 때가 더 많다. 계약서에 근거하여 셀러나 바이어가 부담하지만 은행 매물이나 법원 경매의 경우는 대개 바이어가 부담한다. 보통 150달러가 넘으며 250~400달러를 넘기는 경우도 있다. 다운타운의 고층 빌딩 같은 곳의 수수료는 그 이상인 게 대부분이다. 매달 부과하는 관리비도 에스크로를 클로징하는 달에는 셀러와 바이어 사이에 클로징 날짜를 기준으로 정산을 하지만 연체된 관리비가 있다면 밀린 비용을 포함해 벌금까지 납부해야 한다. 새로 시작하는 달의 관리비는 미리 에스크로를 통해 납부하는 것이 상례이다. 이상한 비용이나 의문이 있다면 반드시 에스크로를 통해 문의하는 것이 바람직하며 계약서와 비교하여 차이가 있다면 이의를 제기하는 것이 바르다고 생각한다. ▶문의:(213)365-8081

2011.04.04. 18:42

[제이 권의 에스크로 기간] 집 문서의 이해

많은 한인들이 단 몇 장으로 되어있는 허술한 집 문서에 대해 지나치게 부담스럽게 생각하거나 반대로 너무 가볍게 여겨 낭패를 보는 일이 있으니 늘 안타깝다. 에스크로를 클로징하고 난 후 대략 3-4주가 지나면 카운티는 영어와 스패니쉬로 된 확인 문서를 사본을 첨부하여 양도자와 양도인에게 각각 우편으로 발송한다. 노랑색이나 녹색으로 눈에 띄도록 만들어진 메일에는 문서에 이의가 있는 사항을 반드시 '사기'로 보고하도록 핫라인을 명시하여 서비스를 제공하고 있어 참으로 감사한 일이다. 정작 집 문서를 참고로 받아보게 되는 양도자와 양도인의 주소가 고의로 조작되었을 때에는 우편물을 받아볼 수 없다는 맹점이 있기는 하나 그보다는 문서의 중요성을 간과해 사기를 방지할 수 있는 기회를 놓친다는 게 더 안타까운 일이다. 봉투에는 카운티 인장과 벌크 메일로 되어 있으므로 광고물로 오인하는 일이 많으나 만약 최근에 에스크로를 거친 일이 있다면 반드시 한 번 봉투를 열어보고 확인할 일이다. 바이어들 중에는 구입하는 건물의 주소와 다른 곳으로 집 문서를 받아보기를 원한다. 특히 투자용 건물 즉 상업용 건물을 구입하였거나 아파트 건물 빈 땅 렌트 목적으로 구입하는 부동산의 경우 세입자를 통해 집문서나 세금 고지서를 받는 것보다는 자신의 주소로 직접 받고자 한다. 바이어가 에스크로 서류에 있는 'Mailing Address'에 기입한 주소로 모든 공식 서류를 작성하게 되며 카운티나 정부에 보내어지는 모든 서류는 물론 클로징 패키지의 전달까지 같은 주소로 보내도록 되어 있다. 따라서 바이어는 자신의 주소를 정확하게 표시하는 것이 중요하며 만약 융자를 하는 데 있어서 투자용이 아닌 본인의 사용 목적으로 서류가 제출되었다면 집 문서에 위의 주소를 기입하는데 융자 전문인과 반드시 상의하여야 한다. 클로징 이후에 카운티 웹사이트나 우편을 통해 소유주의 주소를 변경할 수 있으나 시간이 걸리므로 사전에 준비를 하는 것이 현명하다. 집 문서에는 매매 가격을 기준으로 카운티와 해당시에 납부하여야 하는 양도세가 있다. LA시에 포함되는 밸리 지역과 근교 지역의 많은 시들이 1000달러 당 4.5달러에 해당하는 시 세금을 부과한다. 카운티는 남가주 대부분 1000달러 당 1.1달러를 부과한다. 매매 가격 노출을 꺼리는 이들을 위해 에스크로에서는 별도의 첨부 서류로 내용 공개를 가리도록 하는 방법도 있으므로 오피서와 상의하는 것이 좋다. 대개 투자용 건물에 많이 이용되는 편이다. 다음으로 중요한 것이 타이틀에 오를 재산 소유 형태이다. 이는 법적조언자나 회계사와 상의하여 자신의 재산 규모와 미래의 계획에 맞게 정하는 것이 중요하며 사전에 준비되어 구입과 동시에 에스크로에 기입하는 것이 착오를 예방하는 길이다. 대부분의 한인들이 부부간에 'Joint Tenant' 형태로 하는 것이 대세였으나 요즘은 많이 바뀌어 'Community Property' 혹은 'Family Trust'로 하는 경우도 의외로 많아졌다. 가족 구조와 결혼 형태 등 많은 이유로 자신의 재산을 직계 자손 뿐 아니라 여러 형태로 다양하게 설정하는 추세이다. 서류가 작성되면 양도자인 셀러가 공증인 앞에서 서명을 하게 되는데 대개 에스크로 오피서나 타이틀 오피서의 공증을 등기 보험회사에서 인정하는 편이다. 부득이 국외에서 받아야 한다면 반드시 재외 공관의 공증만을 인정한다. 마지막으로 첨부되는 것이 'Legal Description'이다. 짧게는 두세 줄 혹은 여러 장으로 빡빡히 기입된 이 서류는 땅의 위치에서부터 고유 공간 공동 공간은 물론 건물에 대한 모든 법적 기록이 상세하게 기록되어 있다. 양도에 따라서 법적인 조항이 따라 붙거나 삭제될 수 있으므로 주의해서 살펴보는 것이 중요하다. ▶문의:(213)365-8081

2011.03.28. 20:59

[제이 권의 에스크로 기간] 기프트 펀드 사용시 주의할 점

주택을 구입할 때에 자금의 유통이나 출처에 가장 많이 거론되는 것이 '기프트 펀드'(Gift Funds)이다. 댓가없이 지원되는 자금으로 가족이나 친인척사이에 양도 할 때 흔히 쓰이는 방법이다. 에스크로에서 문서를 작성할 때나 융자에서 자금의 출처를 확인할 때에 많이 이용된다. 에스크로가 오픈이 되면 바이어는 주로 3일 혹은 그 이내에 수표나 은행 보증 수표 또는 송금을 통해 반드시 계약된 금액을 입금하여야 한다. 이를 어기면 계약이 무효가 될 수 있다. 많은 이들이 에이전트에게 맡긴 수표는 잔고가 없기 때문에 CD나 다른 어카운트에서 자금을 이체시켜야 한다는 애교섞인(?) 이유를 대기도 하는데 셀러나 은행을 납득시킬 수 없으므로 공수표를 남발하여서는 안되겠다. 수표는 반드시 계약서에 명시된 바이어의 것이나 기프트 펀드를 제공하는 제 3자의 것이어야 하며 에스크로 디파짓과 함께 모든 사본이 은행으로 제출되도록 되어 있다. 은행의 융자 담당자는 바이어로 부터 받은 융자 신청서의 내용과 계약서 수표의 흐름 그리고 제출되는 모든 제반 서류를 검토하여 승인 여부를 가린다. 만약 바이어가 제출한 서류의 내용과 에스크로 혹은 은행이나 기타 자금 출처에 대한 서류가 서로 맞지 않는다면 추가 보충 서류를 요구할 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다. 따라서 부동산이나 사업체 계약서를 작성할 때부터 또는 그 이전부터 자금의 출처와 융자 계획에 이르기까지 모든 것을 짜임새있게 진행하지 않으면 낭패를 보기마련이다. 요즘처럼 융자 조건이 까다로워 졌다고 하는 때에는 더더욱 조심할 필요가 있으나 늘 앞뒤가 맞아야 한다는 것은 기본 사항인 것이다. 만약 처음 입금부터 기프트 펀드로 에스크로에 디파짓이 되었다면 계약이 취소되는 경우를 염두해 두어야 한다. 계약서의 바이어와 입금인이 다른 경우 누구에게 리펀드가 될 것인지에 대해 명확히 해 둘 필요가 있다는 것이다. '제3자 입금'(Third party Deposit)이라는 이름의 서류를 함께 작성해 자금을 회수하는 데 따를 수 있는 어려움을 방지할 수 있다. 요즘은 처음 계약서의 이름과 달리 법인이나 회사 이름으로 바이어의 이름을 변경하는 경우가 많으므로 사전에 염두에 두고 대비를 하는 것이 현명하다고 본다. 에스크로 클로징을 앞두고 대개는 3일 이전까지 은행 보증 수표나 송금을 통해 잔금을 입금하는데 이런 저런 이유로 많은 바이어들이 하루나 이틀 전에 디파짓을 급하게 하는 바람에 이따금 사고가 발생하기도 한다. 오전 11시 이전 마감인 송금 시간을 지나쳐 입금이 제때 맞춰 들어오지 않아서 등기가 하루 지연이 되기도 하고 'Cashier's Check'(은행 보증수표)를 만들었다가 지불정지를 잘못하기도 한다. 아무리 은행 보증수표라고 하더라도 발행인이 원하면 지불정지(Stop Payment)가 가능하다는 것을 아는 이는 많지 않다. 따라서 해당 은행 보증수표가 완전히 지불 확인이 되는 대략 2-3일간의 기간 후에 명의가 넘어가도록 서류를 등기 하는 것이 안전하다고 본다. 어떤 셀러들은 바이어의 모든 매매 금액이 입금되는 즉시 자신의 대금을 지불해야만 건물 열쇠를 넘기겠다고 고집해 이를 이해시키는 어려운 과정을 거치느라 애를 태우기도 한다. 마지막 대금 입금 과정에서 은행에서는 발행인(Remitter)의 이름을 기입하도록 되어 있는 은행 보증 수표를 확인하도록 한다. 만약 바이어의 순수한 자금이 아닌 기프트 펀드가 섞여있다면 이 때에 반드시 융자 담당자의 상의를 거쳐 수표를 발행받는 게 좋은 방법이다. 에스크로 영수증과 수표의 사본을 함께 제출하는 것이 은행이 내거는 조건이기 때문이다. 이는 수표 발행인 혹은 자금 출처를 확인하는 방법으로 은행에서 중요하게 여기므로 주의해야 한다. 이미 융자 은행에 제출되어 있는 서류들과 후에 에스크로를 통해 들어오는 서류의 내용이 상충된다면 가이드라인에 맞지 않으므로 펀딩이 어려운 것이다. 기프트 펀드는 투자용에는 적용이 곤란하며 반드시 주거를 목적으로 하는 부동산 매입이어야 한다. 다운 페이먼트 금액이 20% 미만인 경우에도 바이어의 펀드가 아닌 기프트 펀드가 어려운 편이나 오히려 다운이 적은 FHA 융자를 받을 때에는 기프트 펀드 사용이 가능하다. 가장 중요한 것은 기프트 펀드의 출처는 반드시 친족이어야 하며 직계 혹은 방계에 한하므로 융자 전문인과 구체적인 상의를 하는 것이 바람직하다. ▶문의:(213)365-8081

2011.03.21. 20:48

[제이 권의 에스크로 기간] 위임장에 대한 오해

기분 좋은 주말을 시작하는 지난 금요일에는 멀리 있는 한 파트너의 위임장을 놓고 셀러의 대금지불에 대한 문제로 한바탕 소동이 있었다. 리커 가게를 친구인 파트너와 함께 시작한 셀러는 사업이 번창하여 여러 가게를 열게 되었고 몇 군데 자신만의 사업을 별도로 열게 되었다. 그러다 파트너가 캐나다로 이주하는 과정에서 자신에게 사업에 필요한 위임장을 적어 주고 떠났다. 모든 어카운트에 이름이 같이 올라있고 은행이나 거래처에도 두 사람의 확인을 필요로 하는 경우가 많았기에 반드시 필요했던 서류였던 것이다. 지난 연말에 에스크로를 오픈하기 위해 필요한 자료를 제출하던 셀러는 바이어가 모든 사인을 끝내고 디파짓을 한 후에서야 자신의 사정을 꺼내며 파트너로부터 받은 간략한 메모를 내미는 것이었다. 위임장(Power of Attorney)은 크게 두 가지로 분류된다. 우선 전반적으로 모든 경우에 쓰일 수 있는 일반 위임장(General Power of Attorney)이 있다. 부재시 혹은 유고시에 위임을 받는 이가 대신 서명을 할 수 있으며 부동산 거래시에는 계약서나 집 문서 등에 사인을 할 수 있다. 다음으로는 특정 거래에만 쓰일 수 있도록 국한되는 특별위임장(Special Power of Attorney 혹은 Specific)이 있다. 거래되는 부동산의 주소나 내용 등이 명시되고 취소(Revoke)에 대한 내용이 설명되기도 한다. 은행 융자 서류나 법정 서류에는 반드시 특별 위임장을 사용해야 하며 사전에 미리 은행으로부터 대리인이 위임장에 의거하여 사인할 것이라는 승인을 받아야만 한다. 융자 서류에 대리인 이름과 바이어 이름까지 나란히 인쇄가 되어 나오는 경우가 많다. 이 때에 반드시 위임장을 타이틀 회사를 통해 등기가 될 원본이어야 한다는 것이다. 간혹 사본을 가지고 사인을 고집하는 이들 때문에 난처할 때가 많으나 반드시 공증이 된 원본만이 등기가 가능하다. 가장 중요한 점은 대리인은 사인을 대신할 뿐 그외 어떤 권한이나 대금 지불에 대한 권리도 있지 않다. 이따금 많은 고객들이 위임장을 갖고 자신의 이름으로 대금 지불을 요구하는 경우가 있다. 은행에서 발행하는 별도의 위임장을 가지고 에스크로 대금을 입금해야지 대리인 자격을 넘어 대금 지불을 요청해서는 안된다. 에스크로 서류 사인을 위한 위임장과 은행 위임장이 다른 경우가 있으므로 사전에 알아봐야 하며 한국으로 보내 사인을 받을 때는 대사관이나 영사관의 공증만이 미국에서 유효하다. 어떤 이들은 공증도 되지 않은 위임장을 가지고 위임한 사람을 찾을 길이 없으니 모든 대금을 지불해 줄 것을 요청해 난감할 때가 많다. 정상적인 대화가 불가능한 상태의 환자 혹은 그와 유사한 경우라면 반드시 법정의 허락을 받아야 한다. 병원이나 특수한 장소에 출장을 할 수 있는 공증인을 대동해 변호사 입회하에 위임장을 작성할 수도 있다. 결국 파트너의 은행 위임장을 멀리 케나다로부터 페덱스로 받아 은행에 입금 하느라고 괜한 시간이 대략 한달 가량이나 지나버렸다. 처음 에스크로 서류를 공증할 때 함께 위임장을 공증할 것을 강조했지만 대부분 고객들이 그렇듯 그냥 지나치는 바람에 낭패를 본 것이다. 만약 에스크로에서 한 파트너의 이름으로만 대금을 지불한다면 후에 나머지 파트너로부터 받을 책임과 소송을 피할 길이 없다. 법이 허락하는 한도내에서 융통성을 발휘하는 지혜가 늘 따르게 마련인데도 인정과 사정을 하소연하며 예외를 고집하는 고객들로 어려움을 겪을 때가 많다. ▶문의:(213)365-8081

2011.03.14. 19:13

[제이 권의 에스크로 기간] 수표 사용에 대한 이해

미국 생활에서 금전거래에 가장 많이 쓰이는 수단은 수표(check) 사용이다. 은행에서 발행하는 자기앞 수표와 달리 개인이 허술하게 써야하는 미국식 수표 사용에 익숙해 지는 것이 이민 생활의 첫 단계 적응이기도 하다. 그러나 업무 과정에서나 생활속에서 많은 분들이 체크에 대한 오해와 잘못된 인식이 많다는 것을 느끼게 되는 일들이 많이 있다. 예를 들면 개인 앞으로 발행된 수표는 뒷면에 이서(Endorse)를 하는 것으로 비즈니스 계좌에 입금이 가능하지만 사업체나 법인 명의로 발행된 수표는 아무리 이서를 한다 해도 개인 계좌 입금이 불가능하다. 사업을 하는 많은 고객들이 규모가 큰 거래에 지불된 사업체 명의로 된 수표를 가지고 개인 명의로 구입하는 에스크로에 디파짓으로 입금하기를 고집하는 경우도 있어서 사실 난감하다. 이같은 경우는 개인 계좌와 비즈니스 계좌의 상관관계를 떠나서 융자와도 깊은 관련이 있으므로 주의가 요망되는 사항이다. 융자 조건에는 자금의 출처를 제시해야 하는 항목이 필수가 되기도 한다. 개인 자금과 사업 자금을 아무리 같은 주인이라 해도 내용상 설명이 필요한 경우도 있으므로 융자 담당자와 반드시 상의를 하는 것이 바람직하다. 간혹 고객들 가운데 에스크로에서 클로징 서류와 함께 지불된 잔금 수표에 대해 오랜 기간이 지난 후에 전화를 하는 이들이 있다. 대부분의 비즈니스 수표에는 '발행일로부터 90일 유효' 혹은 '120일'이라는 문구가 작게 적혀있어 지나치기 쉽다. 이를 무시하고 입금할 시에는 은행에서 돌아오게 되므로 자세히 살펴보는 습관이 필요하다. 고객들을 위해 에스크로에서는 간혹 재발행을 해주는 일도 있지만 정부나 공공기관에서 발행한 수표나 계좌가 문제가 있는 발행인의 것일 때에는 문제가 발생하므로 수령 즉시 입금하는 것이 좋다. 입금 후에는 자신의 계좌의 크레딧 상태를 알아보는 것이 현명하다. 대부분 에스크로 클로징 3일 전에 입금이 되는 은행 보증 수표 즉 캐시어스 체크나 송금을 통해 이뤄진 'Certified Funds'만이 클로징 펀드로 입금이 가능하다. 이따금 오피셜 체크라고 하는 비슷한 은행 보증 수표를 가지고 오는 이들이 있다. 발행 은행의 인허가 종류에 따라 은행에서 쓰는 은행 보증 수표가 다르지만 두 가지 모두 지불정지(Stop Payment)를 할 수 있다는 것을 모르는 이들이 많다. 대개 수십만 달러에서 많게는 1000만 달러가 넘는 금액이 적혀있는 은행 보증 수표를 받고 담보물을 풀고 등기를 하고 명의를 이전시키는 에스크로가 진행되지만 위험 부담이 없는 것은 아니며 가장 안전한 방법은 송금이다. 연방 계좌를 통해 이체되는 송금은 빠르게는 수십분 늦어도 한 두 시간내로 자금이 이체되며 오전 11시 혹은 2시에 마감하는 은행이 많으므로 미리 준비해야 시간내에 맞출 수 있다. 그러나 바이어와 셀러에게 지불되는 금액을 에스크로를 통해 하는 개인으로의 송금은 에스크로를 관할하는 정부 기관에서 권장하지 않는 방법이다. 이체되는 계좌의 내용을 확인하기란 어렵기 때문이다. 또 한가지 주의해야 되는 사항은 적절한 이서(Endorsement)이다. 수표의 뒷면에 지급인들의 확인을 요하는 이서에 지급인 중 한 사람 혹은 법인 앞으로 발행된 수표에 개인이 이서를 하는 것은 옳지 못한 방법이다. 요즘은 리모트 디파짓이나 텔러를 통하지 않는 스피드 디파짓을 하는 이들이 많으므로 흔히 발생하는 경우지만 주의가 필요하다. ▶문의:(213)365-8081

2011.03.07. 17:56

[제이 권의 에스크로 기간] 사라진 리스 디파짓

지난주 어렵게 끌어오던 한 리커 스토어의 에스크로가 클로징이 되면서 사연도 많고 일도 많았던 한 뼘이 넘는 두께의 파일을 정리하고 있었다. 그때 셀러로부터 받은 한 통의 전화는 그간의 피로와 두통을 말끔하게 씻기우는 청량제가 되었다. "정말 수고 많았습니다. 내 일처럼 해준 것 잘 아니 조만간 곧 뵙시다". 셀러가 9년 전에 구입한 가게는 당시 인벤토리로 오너 캐리를 받았고 CUP에 문제가 있었으며 바이어의 SBA융자에도 많은 어려움이 있었다. 하지만 무엇보다 셀러의 시큐리티 디파짓 문제를 생각하면 지금도 머리가 아파지려 한다. 지난 수년간 불어닥친 불황의 여파로 셀러는 3년전부터 너그러운(?) 건물주의 배려에 렌트비를 약 30% 줄인 금액으로 렌트 페이먼트를 해왔다. 일대에 대형 쇼핑몰을 다량 소유하고 있는 큰 손인 건물주는 큰 손답게 흔쾌히 승락을 해주었고 늘 'My friend My Brother'로 따뜻하게 격려하며 대해주었던 터라 딱히 문서로 할 필요도 없이 다짐만 받고 감사한 마음으로 3년이 넘는 세월을 장사를 해왔다. 새로운 바이어를 리스 양식을 작성시키며 크레딧 조사 겸 인사를 시켰고 어쩌다보니 같은 동향인 중동계여서 슬슬 잘 풀리는 느낌이 좋았었다. 문턱이 닳게 바이어가 가게를 드나들고 건물주와 친밀해지면서 리스가 잘 나오는 것은 물론 두 진영의 담합으로 한인 주인은 소위 '왕따'가 되고 말았다. 매상 점검과 회계 장부 조건을 잘 넘긴 바이어는 건물주의 사주를 받아 갑자기 천정의 쿨러를 새것으로 교체하길 원했다. 모든 전기 시설과 냉장고 수리 가게 내부의 구조에까지 문제를 삼기 시작하였으며 급기야 셀러와 대결양상을 벌이기 시작한 것이다. 이 틈새를 적절히 이용한 건물주는 임의로 업자를 보내어 건물을 업데이트 하기 시작하였으며 모든 청구서를 셀러 이름으로 보내고야 말았던 것이다. 엄연히 계약서에는 'AS-IS'로 되어 있었지만 건물주와 바이어의 의기투합으로 궁지에 몰린 셀러는 더 큰 난관에 봉착하고야 말았다. 구두로 용인되어왔던 삭감된 렌트 페이먼트를 몽땅 청구한 건물주의 클레임에 크게 화도 났지만 이미 사라져 버린 리스 디파짓에 대해 하소연할 방법은 없었다. 수만 달러가 넘는 클레임과 건물을 업그레이드 하려는 흑심을 품은 건물주의 계획에 속수무책이었으나 종이 한 장 받아놓지 못한 후회를 한들 소용이 없었다. 소송도 불가 하겠다고 화를 내었지만 이미 약자가 되어 버린 상황을 바꾸기란 불가능하다는 것을 깨닫는 데는 그리 시간이 걸리지 않았다. 결국 에스크로의 '팔이 안으로 굽기'로 건물주의 수리 청구서에 대해 적지 않이 절감을 하기는 하였지만 밀린 렌트 금액과 사라진 디파짓에 대해서는 건물주가 한 치의 양보도 없었다. 자신이 물러설 필요가 없다는 것을 누구보다도 잘 알기 때문일 것이다. 만약 건물주의 이해심으로 리스 페이먼트의 융통이 생긴다면 리스 원본이나 사본에 금액을 수정하고 양측이 이니셜을 하는 것이 현명한 방법이다. 급한 경우 건물주의 이니셜이라도 그것도 어렵다면 편지나 이메일로 확인을 받아 두거나 백지에 단 한 줄이라도 금액 수정에 대한 언급과 날짜와 사인을 챙겨 둔다면 법적으로 보호받을 근거가 충분하다고 볼 수 있다. 어수선한 요즘 여러모로 어려운 때에 건물주와 좋은 관계 속에 양해를 받는 한인 사업주들이 조정된 렌트 페이먼트를 보내기에 앞서 신중한 자세로 문서로써 계약을 확인하는 자세가 무엇보다 중요하다고 생각한다. 클레임이나 디파짓을 날리는 일이 생기지 않기를 바라는 마음이다. ▶문의:(213)365-8081

2011.02.28. 17:46

[제이 권의 에스크로 기간] 법인과 거래시 유의점

요즘은 워낙 세상이 '오픈'된 사회이다 보니 인물의 분석 개인의 사회 조직 회사의 역사 등은 물론 심지어는 남의 집 뒷마당까지 네트워킹으로 잡히는 신기하고 빠르나 조금은 불편한 세상이 되고 말았다. 직장 인터뷰에도 이력서 외에도 이미 페이스북을 통해 채용 직원의 모든 생활상을 파악하고 있다는 기사를 잡지에서 읽고 사실 놀랐다. 단순한 재미로 페이스 북을 통해 이사람 저 사람 만나고 어떤 활동을 하는가 하는 점이 세상이 낱낱이 노출되고 있다는 점을 철들어 가는 아들에게 어떻게 설득을 해야할 것인지 고민하게 되는 순간이었다. 사실 구글이나 빙 기타 여러 사이트를 통해 세상의 모든 정보를 취득할 수 있는 편리한 세상속에 살면서도 막상 자신의 일상속에서 직면한 문제에 차분이 이용해 가며 살기란 아직 익숙한 일은 아니다. 그래도 중요한 사업과 비즈니스에 관련된 모든 정보를 정확하게 얻는 것은 더 없이 중요한 일이므로 주의를 할 필요가 있다. 채권 채무관계로 융자에 대한 담보권을 설정하는 경우 리스의 계약서와 서브 리스를 작성할 때 대금을 지불할 때 혹은 계약서의 작성 시 프랜차이스 시장조사 등 여러 경우에 상대 법인의 내력을 조회해 볼 필요도 있기 때문이다. 모든 법인의 정확한 이름을 철자 하나 내지 스페이스까지 정확하게 기입하여 확인함으로써 법적인 현재 등록 상태 설립 년도 제재 내역은 물론 유사한 법인 이름으로 변경된 기록까지 모두 상세한 내용이 망라되어 있다. 이를 통해 언제라도 확인을 거친 후에 문서를 작성하는 지혜가 필요하다고 볼 수 있다. 'http://kepler.sos.ca.gov' 사이트를 들어가면 홈페이지 초기화면에 있는 비즈니스 검색(Business Search)를 클릭한 후에 법인 종류나 등록 번호를 입력하면 상세한 정보가 나오도록 되어 있다. 등록 고유 번호 파일 날자 현재 상태 그리고 프로세서 이름까지 상세하게 오픈되어 있다. 만약 현재 액티브하지 않은 즉 서스펜드가 된 상태라면 어떤 행동도 신중하게 대처하여야 하며 이러한 경우 에스크로는 모든 진행을 즉각 중단하고 양측은 물론 에이전트에게 통보하는 것을 우선으로 한다. 많은 경우 사소한 세금의 미납이나 미비된 서류 그리고 업데이트 되지 못한 절차로 인해 예상치 못하게 서스펜드 되어 있기도 하지만 이따금 심각한 법적인 제재 상태일 때도 있으므로 항상 확인하고 진행하는 것이 중요하다. 정식 에스크로를 거치는 모든 부동산이나 사업체의 법인은 반드시 그 확인 절차를 거치도록 되어 있으므로 염려할 필요는 없다. 혹 거래중인 사업체나 법인이 그 이름을 유사하게 거듭 변경한 기록이 눈에 뜨인다면 그 연유와 내용에 좀더 집중적으로 조사하는 것도 권장할 만하다. 이는 그 의도와 동기에 대한 상대방의 정당한 알 권리에 해당한다. 에스크로는 철자 하나라도 유사한 법인이나 사업체 명에 대해서는 동일하게 철저히 조사하고 있으며 그 비용에 대해 셀러와 바이어가 동일하게 분담하는 것을 원칙으로 하고 있다. 사실 예기치 못한 비용에 대해 유쾌한 일은 아니나 그때문에 불평을 하는 고객을 만난 적은 없다. 융자 은행이나 에스크로를 거친다면 대개 위의 비즈니스 검색을 하도록 되어 있으므로 크게 염려할 사항은 아니기도 하다. 하지만 앞에 언급한 문서를 작성하기에 앞서 반드시 조회를 해보는 습관이 참으로 중요하다고 강조하고 싶다. ▶문의:(213)365-8081

2011.02.14. 19:08

[제이 권의 에스크로 기간] 계약의 수정

옛날과 사뭇 다르게 요즘은 '계약'이라는 말이 참으로 모든 이들에게 익숙해졌다. 미덕을 바탕으로 구두로 맺던 약속들은 시대에 뒤떨어진 이야기이고 건물주와의 리스 계약 렌트 가맹점 하나를 열어도 프랜차이즈 사업체를 매매할 때에도 계약서 사채를 주고 받아도 노트를 작성하며 많은 분들이 법적인 절차를 존중하는 풍토가 생겼다. 심지어 헐리웃 스타들은 결혼 계약서도 작성한다고 하지 않는가. 그런데 아무리 신중하게 작성한 계약서라 해도 상황이 변하고 조건에 따라 적절하게 원본을 수정하여야 하는 경우가 많이 발생하게 되어 있다. 부동산이나 상업용 계약서의 수정본은 'Addendum'이라는 표현을 사용하며 그에 준하여 작성되는 에스크로나 인스트럭션의 수정본은 'Amendment'으로 표현하는 일이 일반적이다. 일단 변동된 사항에 대한 수정안을 원하는 경우에는 에이전트 혹은 브로커에게 통보를 하여야 하며 Addendum을 작성하여 쌍방이 사인을 하여 동의를 구한 다음에 대개 에스크로에 요청이 들어오도록 되어있다. Addendum을 받은 에스크로 오피서는 즉시 Amendment을 작성하여 다시 셀러 바이어 융자 은행 그리고 브로커에게 서류를 보내며 만약 어느 한 쪽이 동의를 하지 않았을 경우에 그 서류는 무의미 하다고 볼 수 있다. 경우에 따라서는 은행이 양측이 모두 사인한 Amendment을 증명된 서류로 제출할 것을 요구하는 일도 있으므로 중요한 사항이다. 가장 흔한 오해 중 하나는 일단 계약서를 작성할 는 동의하고 후에 마음이 변하면 에스크로 서류를 사인하지 않고 시간을 끄는 작전(?)을 해도 된다는 착각이다. 1998년 이후 가주의 부동산 계약서는 계약서임과 동시에 에스크로가 합하여진 종합 계약서로 바뀌었다. 따라서 에스크로 서류는 추가 사항에 대한 언급만 되어있을 뿐 큰 의미가 없고 만약 어느 한 쪽의 사인이 미비한 경우 지연이 되는 심각한 일이 있을 수는 있지만 근본적인 계약에 지장을 주지는 못한다. 그러나 어느 한 쪽도 계약서에 있는 사항을 위반 혹은 고의로 지연시킬 시에는 상황이 다르다. 예를 들면 3일 이내로 하게 되어있는 디파짓을 부도를 낸다던가 시로부터 받은 통보 내용을 밝히지 않는다거나 하는 것은 엄연한 계약 위반이 될 수 있다. 가장 흔한 일은 바이어들이 시간을 좀 더 끌기 위해 계약시에 잔고없는 체크를 제출하고 후에 다른 계좌에서 펀드를 이체시켜야 한다는 이유로 디파짓을 못하고 있거나 체크를 돌아오게 만드는 경우이다. 셀러가 다른 바이어로 교체하거나 계약을 취소하여도 할 말이 없다. 잔고없는 체크를 주는 건 있을 수 없는 일이기 때문이다. 혹 어떤 바이어들은 브로커에게 이야기 했다고도 하고 몰랐다고도 하지만 경쟁이 붙은 매물에 대해 어떤 이유로든 결격 사유가 될 수 있다. 에스크로 중간에 정확한 바이어의 타이틀에 오를 전문 용어로 'Vesting'이라고 하는 이름에 대한 바이어의 확인이 반드시 필요하다. 오래 전 홍 길동씨와 홍 길순씨라고 되어 있는 바이어의 이름을 보고 별 확인없이 'Husband and Wife'라고 문서를 작성한 에스크로 오피서가 참으로 곤란했던 적이 있었다. 디파짓한 체크에도 나란히 적혔던 둘은 부부가 아닌 남매였던 것이다. 웃으면서 이해할 수도 있는 사항이겠으나 투자 분에 대해 극도로 민감해 있었던 두 분에게는 지극히 화가나는 부분이었다. 엄밀히 따지면 확인을 하지 못한 에스크로 오피서에게 책임이 있기에 머리 숙여 사과를 하고 조심하여 클로징하도록 하였다. 때로는 남매가 아닌 흔한 성을 가진 친구일 수도 있고 그저 파트너일 수도 있어 그 후로 직원들에게 얘기하며 기억을 상기 시키고 있다. 아직 부동산 계약서는 한국말로 번역이 나와 있지 않으나 한인 에스크로 오피서로부터 설명을 듣고 사인할 수 있다는 것이 얼마나 다행한 일이며 또 그 중심에 일할 수 있다는 것이 정말 뿌듯하다. ▶문의:(213)365-8081

2011.02.07. 18:44

[제이 권의 에스크로 기간] 바이어 이름의 중요성

한인 이민 사회가 크게 성장하면서 많은 이들이 한두번 이상의 부동산 매매 경험을 가져 이 분야에 있어 상당한 수준에 도달했다. 그래서 자칫 섣부른 실수를 한다는 것이 있을 수 없으므로 직원들에게 꾸준히 교육을 시키는 편이다. 개정된 법률에 대한 업데이트는 물론 정부의 코드에서부터 모든 관계 기관의 절차에 이르기까지 방대한 지식을 가지고 고객을 대하지 않으면 시대에 뒤쳐지게 되기에 주말에 흔히 있는 각종 세미나에서 열심히 귀동냥을 하고 있다. 많은 한인들이 세금에서 좀 더 많은 이익을 얻기 위한다거나 여러 안전한 대안으로 개인보다는 법인이나 기타 형태로 재산을 취득하기를 원하는 성향이 뚜렸해졌다. 그러나 한가지만을 생각하고 사전에 미리 준비를 철저히 하지 못하였거나 시간부족으로 포기하게 되는 경우도 많다. 리스나 융자를 고려하지 못헤 많은 불이익을 보는 경우도 많다. 크레딧을 고려해야 하는 많은 기관 즉 리스를 주는 건물주나 융자를 제공하는 은행들은 법인보다는 개인의 기록과 크레딧이 최우선이며 부득이 법인을 원하는 경우 보증인으로 사인을 요구하게 되는 것이다. 또 한가지 법인이나 주식회사의 이름을 결정하는 것은 그리 어려운 일이 아니나 주 청사에 신청서를 제출하고 등기된 서류를 받기까지는 적어도 3-4주의 시간이 소요된다. 경우에 따라서는 허가를 받아야 하는 시.카운티 정부에서 위의 서류를 요구하는 일이 흔하다. 만약 개인이 아닌 이름으로 사업체나 부동산 구입을 희망한다면 적어도 오래전부터 사전에 준비를 서두르는 것이 중요하다. 예를 들어 은행 계좌 법인 서류 인증 등을 미리 준비하여 급조되었다는 느낌을 주지 않는 것도 좋은 인상을 줄 수 있다. 이는 또한 입금 기록이나 기타 은행에 제출해야 하는 서류에도 많은 도움을 준다. 그러나 계약서를 작성하는 단계에서 반드시 최종 타이틀을 취득할 바이어의 이름으로 셀러와 정보를 주고 받을 필요는 없다. 예를 들어 'Jae Kwon and/or Assignee' 혹은 'nominee'라는 표현을 쓰면 개인 혹은 그 지명한 어느 이름으로도 명의를 변경하여 진행을 할 수 있다는 뜻을 내제하고 있으므로 셀러는 언제라도 에스크로가 클로징되기 이전에 협조를 하도록 되어 있다. 몇해 전에 주유소를 매매하는 과정에서 특정 바이어(옆 가게)에게는 절대 팔지 않겠다던 셀러가 있었다. 지혜로운 바이어가 심기를 건드리지 않으려고 전혀 짐작할 수 없는 바이어의 이름으로 오퍼를 넣고 에스크로가 오픈되었던 케이스였다. 이미 내용을 알고 있던 브로커 박씨는 에스크로가 거의 클로징 되기 전에 실제 바이어로 수정 조항을 쌍방에 요청하였고 거부하는 셀러와 법정 공방까지 이어졌으나 결국 'and/or Assginee' 라는 조항으로 바이어가 승소하였다. 때에 따라서는 배우자 중 한 사람의 이름으로 할 것인가 가족의 신탁 계좌 이름으로 할 것인가 혹은 주식회사로 하여 사업체 보호에 주력할 것인가 파트너의 지분을 고려해야 할 것인가 등 여러가지 고민해야 할 문제가 많은 것이 사실이다. 후에 이름을 고치거나 변경하여도 무방하다고 생각하기 쉬우나 세금상 복잡한 문제가 연계될 수 있으므로 신중하게 생각해 볼 일이다. 바이어를 알고 나면 계약이 어려워질 수도 있고 금액의 조정에도 변수가 생기며 사전에 정보가 노출될 수 있다는 여러가지 이유로 많은 분들이 지극히 조심스럽게 성사시키는 편이다. 비밀유지 조항이라는 상식적이나 기본적인 조항을 지키기 위해 셀러나 바이어는 물론 에이전트나 타이틀 회사는 물론 에스크로에 연류된 어떤 업무에서도 고객 정보는 보호된다. 등기가 되어 공공 정보가 되기까지 모든 거래 내용은 그 금액에 관계없이 극비로 통한다. ▶문의:(213)365-8081

2011.01.31. 20:09